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1、淄博写字楼总部基地 市场调研报告,前 言 随着城市的发展和扩张，淄博的商业地产项目有了很大程度的发展，近几年城市综合体项目层出不穷，投资型的、企业总部基地型的、金融中心型的，各具特色的商业模式不断涌现，陈旧的商业模式已经渐渐被新兴商业地产所替代。如汇金大厦、通乾拉菲、德泰堂国际商务大厦、云龙国际、活力一诺总部基地等。,第一部分：产业地产概述 第二部分：淄博商业地产现状 第三部分：淄博及高新区产业现状 第四部分：淄博总部基地市场产品 第五部分：客户群分析,产业地产：围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房
2、、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。,产业地产概念,1、 总部综合体 总部综合体作为产业地产的代表产品类型，是指在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。 代表项目：青羊税源总部基地 无锡总部商务园,产业地产分为两大产品线，总部综合体与产业综合体。,产业地产分类,青羊税源总部基地,青羊绿舟项目分为南北两大区域,占地约
3、15300亩,其中南区占地约 10084亩,北区约 5238亩. 目前南区项目开始启动。 项目以绿地公园为载体，承载税源总部、高尚住宅社区、文化艺术产业、休闲娱乐产业、旅游观光产业，具备旅游、商务、居住、休闲、度假、教育、文化发展等多重功能的大型复合性项目。,产业地产分类,青羊税源总部基地红宫区,无锡总部商务园,无锡总部商务园位于无锡锡北生产服务业集聚区内，占地850亩，总建筑面积120万平方米，有5A级写字楼、企业独栋、花园洋房、商业办公、创意地产等业态，是无锡北塘区政府重点打造的项目，由联东集团倾力打造。 无锡总部商务园大型办公的聚集会引发巨大的规模效应，形成一个新的商务中心圈，无锡总部商
4、务园建成后预计至少将有600家企业进驻，可容纳5万中产阶级在此工作创业，提供10万人的就业机会，年产值将达到400亿。,产业地产分类,无锡总部商务园,金山谷意库,金山谷意库规划的产品包括甲级标准写字楼、国际品牌酒店式公寓、会员制会所、多功能会议厅、亲水休闲购物街区、高级商务餐饮、电影院、公众运动广场等，项目全部建成后引进不少于150家的大中型企业，形成南广州极具规模的高规格总部办公园区。,产业地产分类,金山谷意库,“产业综合体”就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而形成的一个支持区域发展第二、
5、三产业的综合体。,产业地产分类,2、产业综合体,代表项目： 海峡国际商贸城 北京金桥,海峡国际商贸城,国际商贸城占地近1500千亩，总建筑面积近150万平方米，预计2011年起至2013年，三年内全面竣工。建设国际一流生态健康城，该项目以时尚动感商业引领莆田潮流前线，以专业健康生活打造生态健康城，将健康产业与大型城市综合体融为一体，引领莆田，辐射海西，致力打造亚太最大的海西活力健康休闲中心“海峡城”，开创国内产业地产之先河。,海峡国际商贸城,联东U谷北京金桥,北京金桥基地项目，位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（BDA）相连，占地1300亩，规划建
6、筑面积100万平方米，项目建成后，可容纳企业500多家，预计年总产值达200亿元以上，年税收达15亿元，可解决两万人的就业。,联东U谷北京金桥,区域交通,区域产业,淄博的商业地产迄今为止已经历了四波高潮的洗礼 一、2002年下半年，壹世界、王府井的横空出世是第一波高潮； 二、2003年后，中国财富陶瓷城与通乾服装广场又成为第二波高潮的代表； 三、2004年中，荣宝斋、新天地、义乌小商品城、中国陶瓷科技城则是第三波高潮的杰出之作。 四、2005-2010年，尚美第三城、利群购物中心、新玛特、佳世客则是第四波高潮的代表。,淄博商业地产现状,2011-2012年 我们迎来第五波的洗礼：名尚城市广场、
7、英国乐购、深圳茂业、华润万象城、彩世界购物广场、萬仟汇、新世界商业广场、汇金大厦、通乾拉菲则将成为第五波高潮的代表。真正的商业地产时代即将到来,淄博商业地产现状,淄博商业地产发展特征分析 发展速度放慢：在经历了2002年2008年淄博商业地产的蓬勃发展后，自2009年淄博商业地产发展速度放缓：第一、商业用地稀缺，土地供应量减少；第二，经过6年快速发展，商业网点密集，商业趋于饱和；第三：部分商业地产开业后经营状况一般甚至商业运营失败，高风险性抑制了商业地产的投资。,淄博商业地产现状,大型商业地产以自用和出租为主，产权式商铺以住宅底铺为主：如主体完工的佳世客购物中心12万建筑面积完全自持，名尚城市
8、广场30万的商业面积仅30%出售，尚美第三城4.5万只租不售。,淄博商业地产现状,开发模式由百货为主向购物、休闲娱乐、餐饮综合模式转变：如佳世客购物中心、名尚城市广场、金宝岛二期均定位为购物、休闲娱乐、餐饮一站式消费中心。,淄博商业地产现状,淄博商业地产现状,成熟商业项目介绍,淄博商厦,淄博商业地产现状,利群购物广场,淄博商业地产现状,王府井步行街,淄博商业地产现状,尚美第三城,淄博商业地产现状,重点在售商业项目介绍,名尚城市广场,淄博商业地产现状,彩世界商业广场,淄博商业地产现状,美食街18特区,淄博商业地产现状,总结,在国家现阶段对住宅地产市场持续的调控背景下，传统住宅市场投资投机的空间缩
9、小，但在通胀高企的预期下，房地产仍是投资者首选的工具之一，转型商业地产成为市场的主旋律。除了开发商，企业和个人投资者也将目光投向商业地产领域。,一、淄博产业地产现状,近年来，我市写字楼开发项目逐渐增多，已成为房地产市场重要组成部分。但产业地产的发展受城市发展、市场因素等原因一直落后于发达城市。开发商依然存在如规划设计理念落后，营销水平低，不注重市场的研究和策划；物业管理市场发育不成熟，水平较低；房地产企业片面追求利润和眼前利润，不注重品牌战略等问题，这都成为了阻碍淄博市产业地产发展的瓶颈。,一、淄博产业地产现状,华煜玫瑰文化产业园,地块认识,项目地块所在区域内规划重点打造为商贸物流中心。 新规
10、划或在建道路有西五路、西四路未来城市主要交通干线。 地块北面是红星美凯龙和淄博汽配城，西面相隔一条路是即将启动的陕西高强国际城市综合体项目，东面是淄博汽车4S店密集区域山泉路。,一、淄博产业地产现状,项目具有的特点： 项目所在区域是政府重点规划打造的商贸物流中心 项目地块规划交通网络通达，紧临国道及城市未来主干道。 淄博位居省内城际交通中间城市位置，距离济南、潍坊、青岛等城市交通便利，由此给项目具有与外界具有便利的交通优势。 区域内资源优势较强，未来规划与发展良好，城市商业亟需升级，市场存有空白点。 项目规划占地面积5.8万平方米，城市可供开发土地稀少。 地块可规划的产品： 大型产业园，可规划
11、为商业街、大型商业、商务公寓、餐饮、星级酒店、大型停车场等产品及建筑形态。,一、淄博产业地产现状,涉及业态,1、开放式市民休闲生态公园 2、婚庆商品批发市场 3、婚庆系列服务基地 4、爱情主题公园。 5、玫瑰产品批发市场 6、玫瑰产业发展服务平台 7、市场仓储物流配套中心 8、居住、商务、餐饮、娱乐中心,一、淄博产业地产现状,一诺活力产业园,项目位置： 项目位于淄博市开发区柳泉北路358号。建筑规模： 总规划面积16万平方米；整体项目建筑风格时尚、大气、现代感强。建成后势必成为高新区城市中心坐标。配套有4.8万平方米的亮化项目定位： 集办公、酒店、休闲、娱乐为一体的高品质商务中心。采用国际领先
12、配套规划，满足企业高标准商务办公需求，为淄博商业精英提供与国际同步的办公环境。并以至臻至美的高端服务，开启新的商务办公新时代，以国际化的现金管理为理念，集泛商业业态、休闲娱乐商业形式之大成，以主流极具个性及品味的休闲购物之所，将购物、休闲、娱乐、餐饮、社交、商务等功能融为一体，全面引领淄博商业新模式。,近几年，国家把高新区划分成世界一流水平园区、创新型园区和特色产业园区三种类型，实行分层次管理。淄博高新区立足产业基础和比较优势，在产业发展上，定位为聚力打造新材料、新医药、新化工特色产业创新集群。形成六大产业创新园，即先进陶瓷、现代医药、精细化工和高分子材料、先进装备制造、电子信息、生物制品产业
13、创新园，并全力推进淄博保税物流园区、鲁中综合物流园区、宝山文化教育园的建设。,二、高新区产业地产现状,总投资6亿元，规划建筑面积29万平方米的先进陶瓷产业创新园，建成后将成为国家工业陶瓷领域内最新技术的集聚地和展示区，形成在当代能够代表中国高技术陶瓷发展水平的现代陶瓷科技城。,先进陶瓷产业创新园,二、高新区产业地产现状,一期总投资9500万元，规划建筑面积4.8万平方米的现代医药产业创新园，建成后将形成集科技研发孵化、产品展示、会议展览、现代物流、专家公寓在内的现代医药科技城。,现代医药产业创新园,二、高新区产业地产现状,总投资3.17亿元，建筑面积12万平方米的精细化工和高分子材料产业创新园
14、，建成后将成为在亚洲具有重要影响的碳五、催化剂系列产品、聚氨酯、增塑剂等研发生产基地和新产品展示中心。,精细化工和高分子材料产业创新园,二、高新区产业地产现状,规划建筑面积12万平方米的先进装备制造创新园，建成后将形成科研开发、质量检测和控制、高技术的生产加工和机器组装实验、技术服务为一体的现代装备制造区域中心。,先进装备制造创新园,二、高新区产业地产现状,建筑面积8.7万平方米的电子信息产业创新园，将加快建设“电子信息综合服务平台”，使电子信息产业成为全市经济发展的重要增长极。,电子信息产业创新园,二、高新区产业地产现状,生物制品产业创新园,规划建筑面积13万平方米的 生物制品产业创新园，积
15、极 引进国内外生物工程研发机 构和企业，推动生物工程研 发及相关产业加快发展。,二、高新区产业地产现状,淄博保税物流中心位于淄博高新区内,南邻青银高速、309国道,西邻205国道，东面与235省道相接,中心总规划占地面积1582亩,总投资13.85亿元人民币。其中,一期工程占地571.239亩,主要建设集装箱堆场10万平方米,散货堆放区5万平方米,简单加工区5万平方米,封闭仓储区20万平方米；二期工程规划为淄博保税物流中心（B型）配套的出口加工区。,淄博保税物流园区,二、高新区产业地产现状,鲁中综合物流园区，项目总投资约8亿元，包括现代医药、LNG、有色金属、化工、塑料产品藏储，现代化展示交易
16、中心，物流配送中心，信息及结算中心，辐射周边150公里半径内区域。,二、高新区产业地产现状,鲁中综合物流园,二、高新区产业地产现状,总结,淄博工业物业持续升温。随着产业升级，全市各个地区的工业物业需求逐渐上升。 随着国务院将经济工作的重点转移到促进实体经济的发展，2012年迎来中国产业的春天，如果说2011年是中国商业地产元年，那么2012将是中国产业地产元年。因地制宜，具有良好产业服务环境的产业园区将受到市场的追捧。淄博的工业物业市场将继续保持需求旺盛、租金上涨的局面。,写字楼及总部基地分析,近年来，我市写字楼开发项目逐渐增多，已成为房地产市场重要组成部分。城市经济发展的进程中也需要与之相匹配的专业商务空间集群，来代表城市的商务形象。 因此，我们对淄博的写字楼市场做了一个调查研究。希望通过对各项目的研究分析，能够对贵司项目的开展起到一定的借鉴意义。,淄博重点写字楼项目分析,1、成熟写字楼项目租赁总揽,2、写字楼项目重点在售楼盘总汇,淄博重点写字楼项目分析,3、个案分析,1）彩世界国际商务大厦,淄博重点写字楼项目分析,3、个案分
