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1、2012年月度昆明房地产市场调研小结,一、昆明楼市概况 二、房产政策解读 三、本土营销案例 四、经典项目借鉴 五、项目发展方向构想,一、昆明楼市概况,1、昆明城市规划发展方向 2、昆明楼盘板块分布解读,PART 1城市规划,云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想，昆明将围绕滇池实施“一湖四片”（一湖滇池、四片安宁、富宁、宜良、崇明）、“一湖四环”工程。把昆明建设成为集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市。 规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-
2、宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。到2020年，昆明市域城市化水平将达73%。 中心区新增190平方公里 核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区, 以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展,PART 1 城市规划“一湖四片”+航空港规则,未来昆明将围绕滇池构建 “一湖四片” （东西南北城）+一航空港，建设现代新昆明市区。总规划用地面积490平方公里，总规划人口450万人。其中东城呈贡新城为大昆明市区启动区。,东城即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流业中
3、心。 规划人口95万人，用地100平方公里。 南城即晋城晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方公里。 西城即昆阳海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。 规划人口60万人，用地60平方公里。 北城即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。 规划人口220万人，用地220平方公里。 空港经济区 航空港占地30平方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全国第四、西部第一的国家大型门户枢纽机场地位。,一、昆明楼市概况,1、昆明城市规划发展方向 2、昆明楼盘板块分布解读,PART
4、 2 昆明城市概况/城市功能片区,北市区发展引导区 昆明北部城市教育、文化、商务的副中心和城市向北的对外交通枢纽，烟草、光机电产业以及中高级住宅区集中的区域,西市区-发展优化区 形成以传统工业结构优化、高新技术产业、旅游度假、生活居住功能为主综合功能地区,东市区发展促进区 形成城市东部的铁路、公路对外交通的枢纽，以现代工业、主题公园及住宅建设为主，是绿色生态屏障,南市区发展限制区 形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区,二环路内 形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功能集中区域,PART 2 昆明楼盘板块分布/板块住宅及商业,西市区：昆明的
5、传统工业区，发展较为落后，但随着房地产规划式开发的进程，西市区的两个板块西山区板块和高新板块都有大量新项目浮出,中心区：昆明的城市商业核心区域，商业价值最高的区域。随着中心区内的房地产的开发，加速的带动中心区商业的发展，中心区将始终引领昆明商业的发展,北市区：随着住宅社区的大规模开发，以及便利的交通条件，成为了北市区成为区域商业核心的先决条件，而北市区的商业形态，也由最初的社区商业，开始向临街商业，独立商业进行发展，商业业态也开始丰富，依托大体量住宅形成的特色商业的北市区正在发生了质的变化，而未来轻轨的开通，也将促进北市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。,南市区：区域成熟较早，地块较大，包
6、括滇池板块，官南板块及东南板块，目前各个板块都有多个商业项目在进行运作,东市区：东市区随着大量工业园区的开发以及随着昆明行政中心迁移带动各大星级酒店及5A写字楼、高级商业的聚集，逐渐成为昆明城市新中心。,城市经济和房地产的快速发展加快推动昆明商业由单中心向多中心转变，并形成多个组团式的区域商业中心，商业区域化发展初步成型。,三环的“圈层”效应 城市的环路犹如一个圈子，形成很明显的分界，产生强烈的“圈内”和“圈外”的感觉。 “一环内”和“三环外”，天壤之别。 昆明楼市一环板块的价值已经体现，主要为旧城改造、城中村改造。二环板块的价值正在朝着以前一环的价值靠拢。 而三环板块的重要价值之一在于，内接
7、昆明主城，外接安宁、嵩明、富民等郊县，形成圈层效应。,昆明房价曾经的“451“格局就是依据一环和二环所分的三个区间形成的。 昆明三环的建成，再次定位昆明房价格局，成为价格标杆，重塑2012年“67915”格局，仅仅用了五年。,PART 2昆明楼市中的三环 “圈层效应”效应,5呈贡新城板块： 别墅14000-22000元/平米 住宅5000-7000元/平米,2南片区（官渡区） 别墅18000-20000元/平米 住宅7000-9000元/平米,1西片区（西山区） 别墅18000-40000元/平米 住宅7000-10000元/平米,6安宁板块 别墅14000-20000元/平米 住宅3000-
8、6000元/平米,6,2,5,4,1,3,3北片区（五华区） 别墅9000-22000元/平米 住宅6600-12000元/平米,4,4东片区（盘龙区） 别墅20000-30000元/平米 住宅8000-10000元/平米,7,其中晋宁新城也有少量楼盘,昆明新建楼盘主要集中在二环内，主要按方向分为四大板块，价格基本遵循昆明环路圈层效应理论，但同时也形成了环滇池高档住宅区。 由于三环以及骨干高速公路的的修成通车，使得楼盘开发逐渐向外围扩散，辐射到3大新城以及安宁。,PART 2昆明楼市板块分布解读,二、房产政策解读,1、国家宏观政策 2、昆明本土政策,PART 1 国家宏观政策,宏观调控,落实保
9、障性住房,抑制投资投机,完善首套房优惠政策,保证住房刚性需求,国八条限购政策,差别化信贷政策,PART 1 国家宏观政策,二、房产政策解读,1、国家宏观政策 2、昆明本土政策,根据2012年国家及地方政策出台的调控政策，未来中国房地产的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。,PART 2昆明2012最新房产政策,PART 2昆明房地产重点政策解读,PART 2 昆明二手别墅、商业、非住宅房产交易税费大幅提升,个税缴纳标准为成交价全额的1%或差额的20%，即不满5年的非住宅个税按成交价全额
10、的1%征收，满5年的非住宅按有原始发票的（契税发票、不动产说明书等一系列）的按照成交价与原房价差额的20% 征收。,昆明市针对非住宅（商铺、写字楼、厂房等）二手转让土地增值税的调整，除沿用原来按交易额1%征收土地增值税的同时，也按照增值率不同征收30%-60%（四级累进制）土地增值税，即征收标准是按成交价减去扣除项目金额后的30%-60%征收(扣除金额包括最初购房时的纳税证明和发票证明等)。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，实行税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项
11、目金200%的部分，适用税率为60%。,2012年以前按照成交价的1%来征收,2012年以前按照成交价的1%来征收,土地增值税,个人所得税,政策解读总结：,三、本土营销案例,1、东盟森林 2、云南华侨城 3、星耀水乡,开发商：云南实力房地产开发经营集团有限公司 项目状态：一期售罄，二期剩余少量房源 项目类型：综合体 所在区域：昆明东南板块 建筑面积：340万 平方米 销售价格：住宅5300-5800/平方米 商铺15000-30000/平方米 项目地址：云南省昆明市彩云北路兴呈路,由浙商投资和浙滇置业联合开发的大型综合地产项目东盟商贸港开篇项目的东盟森林占地2000余亩，集铂金超五星酒店、商品
12、交易、会展、民俗文化交流、东南亚风情商业街、配套写字办公、商业广场、配套住宅为一体的大型商业综合体，涵盖5万希尔顿铂金五星级酒店，10万地中海式品质住宅，集东南亚民俗风情街，旅游休闲，购物娱乐，文化餐饮，酒店商务于一体的以国际化精神为灵魂的大型综合项目，已被列为省政府“双百重点项目“及昆明市重点建设项目。,PART 1东盟森林,基本信息,项目简介,2011年8月17日，周三，云南信息报甫一出街，头版出位抢眼，引起南方都市报、新京报、华商报、华西都市报、新民晚报、楚天都市报、大河报、新周刊、凤凰网等30余家媒体关注，此广告更是通过微博这个媒介，在全国范围内疯狂流转，短短半天时间内，微博关注达到上
13、十万人。,PART 1东盟森林-出位广告营销,云南信息报头版 整版涂黑广告,封面头条新闻下面，是一大片的涂黑，中间小的不能再小的空白地，露出一行小字“东盟森林，白金五星社区”。,2012年3月，东盟森林打出二期紫檀“全部房源统统一口价3800元/竞拍”的广告。如此低价竞拍，似乎是要一夜之间将昆明房价拉回十年前。而广告中“不必再羡慕十年前买了房赚翻的人”的耸动，勾得不少置业者心痒痒。据了解， 若购房者想参加本次拍卖活动，需缴纳5万元的保证金。根据拍卖会现场参会人员达近2000人统计，此次拍卖活动开发商收取保证金就可达一亿元左右。,4月21日东盟森林拍卖活动在国际会展中心举行，邀请了云南电视台著名
14、主持人小从作为主持，并准备了很多表演活动暖场，聚集了很多人气。但现场拍卖叫价都是由开发商邀请的拍卖师掌握，价格始终控制在5500以上。拍卖会的实质为开发商广告作秀及收取保证金缓解资金压力。,PART 1东盟森林/房价3800起拍卖,以低房价拍卖为噱头，圈钱缓解资金压力,PART 1东盟森林/卖点总结,物业增值,知名酒店及大型商超、影院的入驻会为社区物业带来更大的增值空间。,区位优势,毗邻1号轻轨王家营站，紧邻彩云北路、昆玉高速、呈荣大道，便捷交通,宜居环境,临昆玉路百亩生态公园，昆明首家低碳环保绿色生态小区,新开发区轻轨物业,千亩森林城市综合体,希尔顿酒店入驻,三、本土营销案例,1、东盟森林
15、2、云南华侨城 3、星耀水乡,开发商：华侨城集团 项目状态：一期售罄，二期天麓剩余少量房源 项目类型：国家休闲度假区 所在区域：昆明东南板块 建筑面积：1244万平方米 销售价格：22000/平方米 项目地址：云南省昆明市宜良县阳宗海北岸,云南华侨城实业有限公司秉承华侨城集团 “规划就是财富”、“环境就是优势”等先进理念，以周围众多的旅游景点为依托，按照“生态优先、旅游先行”的原则进行旅游项目和主题社区的系统开发。云南华侨城旅游项目主要包括滇越铁路主题旅游、生态旅游小镇、体育公园、国际会议中心、顶级温泉SPA、温泉水公园、生态湿地及森林休闲公园等，华侨城立志将该项目建设成一个融旅游、观光、娱乐
16、、度假为一体的高标准的国际化旅游度假胜地。,PART 2云南华侨城,基本信息,项目简介,华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。,PART 2华侨城主要业务构成,华侨城主要业务构成,PART 2华侨城旅游+酒店+地产发展模式,Text in here,地产,酒店,华侨城1+3+N模式,华侨城独创的“旅游+地产”的成片开发模式现在已经较为成熟。其“旅游+地产”其实是“先旅游后地产”的路子，一方面提升了房地产的价值（保证了地产业务的高毛利率），另一方面也使旅游资源的边际效应得到了充分的挖掘，实现旅游和地产的双赢。,PART 2华侨城发展模式研究,华侨城的策略是进行成片的区域型综合开发：先将大块地拿到手，再分期开发
