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1、2012年 长沙房地产市场年度报告,长沙策源|市场部,长沙策源市场部出品、信息数据由市调、官网等多渠道收集、仅供参考 欢迎垂询：0731-89871101,序,2012年房地产市场经历调控、博弈、优胜劣汰，经历了国家领导人的又一次换届，依然震荡中前行，暖冬收官；面对新领导人、新政策、新形势2013又将何去何从？ 总结2012年，梳理脉络，呈现完整的事实，亦将成为2013年房地产市场发展的坐标。 本次年报策源（长沙公司）也将从完全客观的角度，对2012年房地产市场运行情况做一次全面的梳理及对2013年市场预判。,content,目录,背景篇,土地篇,市场篇,预测篇,媒体篇,1,2,3,4,5,0
2、1,背景篇,中央坚持楼市调控,中央领导三令五申强调楼市调控不放松,2012.2,房地产调控目标：促使房价合理回归不动摇，促进房地产市场长期健康发展,2012.3,房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃。,2012.4,坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控效果出现反复。,2012.7,坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。,2012.10,调控初见成交，但不稳定，必须坚持调控政策不动摇。,GDP：2010年GDP增量达到11.9%的峰值后逐季回落，2012年三季度跌至低谷7.4%，虽然四季度略有反弹，但GDP增量已然破8，中国高增长时代结束，长
3、期稳定将是未来中国经济增长的主旋律。 CPI：一般工资年增长率为3-4%，2012年年初CPI高达4.1%的增长率显然过高，随着调结构稳增长的政策持续施行，CPI逐渐回归理性，2012年下半年一直徘徊于2%上下，随着中国经济的长期稳定发展CPI在未来1年内很有可能维持在这一合理水平。,GDP、CPI,虽GDP增量、CPI同比触底反弹，总体出现下行趋势,PMI：2012年PMI几经沉浮，三季度一度跌破50%枯荣线，颓势显现；4季度略有好转，面临困难依旧，如何优化结构、产业将会对未来发展有着至关重要的作用。 PPI： 2012年四季度PPI值有所回升，国内生产活动有复苏迹象，但增长率仍然为负增长；
4、虽未来看好，当前情况仍不容乐观,PMI、PPI,PMI、PPI指数年底企稳回升，国内生产活动逐渐复苏，但依然面临结构优化、产业优化等难题,固定资产投资同比,小幅下滑：一方面是由于国内经济形势影响，另一方面近年备受打压的房地产市场对其造成了一定的冲击,固定资产同比：从2010到2012固定资产投资同比增长从26.4%跌到20.6%，下降5.9个百分点； 仅三年来投资同比增长率较为平稳，维持在20%左右，证明政府对投资的把控力度做的很到位。,一年期存贷款利率,2012年两度下调存贷款利率，效果明显,存贷款利率：面对2012年全国经济下行压力，央行不得不下调存贷款利率来刺激经济，取得了良好的效果，4
5、季度全国经济全面触底反弹，全国房地产市场也在年底迎来暖冬。,中国经济暴力增长时代结束,全国商品房销售额增速从2010年实施紧缩政策及房地产调控以来，整体呈下滑趋势，行业步入衰退期。 2011年底货币政策转向放松银根，全国商品房市场2012年开始逐步回暖，同比增速逐月上升。,销售额、增速,全国商品房市场2012年略有回暖，四季度出现了暖冬,施竣工、新开工,施竣工、新开工量2010-2012整体呈现下滑趋势，但日渐趋稳、发展势头平稳健康,08年政府4万亿刺激之后，房地产市场日趋火爆，房企拿地意愿强烈； 10年施工、新开工量逐年攀升，随着调控政策的出台，房企拿地日趋谨慎； 随着中国经济暴利时代结束、
6、房产政策日趋完善，房企拿地更加理性、规范，新开工、施、竣工量也将会长期处于一个平稳健康水平,12年房地产投资增速追随商品房市场，逐步企稳回升，同比增长略有上扬； 12年前房地产投资占固定资产投资比重为19.9%，在“基本正常”的范围内。,房地产投资,经历一轮阵痛期以后，逐步回稳,阵痛之后，房地产市场将迎来平稳的发展期,10年“新国十条”的颁布，意味着政府新一轮调控开始，房地产由热转冷。,随着调控不断的升级、博弈不断的加剧，2011年楼市迎来了自2008年以后的又一次寒冬。,随着政府的不断微调预调以及房企自身的不断优化整合，全国楼市2012年底企稳回升,中部,2012年长沙在中部5省GDP仅次于
7、武汉，人均GDP处于领先位置,在中部省份中GDP值仅次于武汉，居于第二位，人均GDP独占鳌头，超过了9万大关，在2013年有望突破10万。,2008-2012年长沙走势,GDP总量逐年攀升，2012年达到6597亿元； 连续四年增幅高达28，2012年增速放缓，GDP年增长率下滑至17.4。,长沙GDP,2008-2012年长沙GDP呈上升趋势，虽增速放缓，却给予地产行业坚实的经济基础,固定资产投资同比,2000-2012整体呈上升趋势，但增速有所放缓,长沙2010-2012年固定资产额度以及增速,人均可支配收入,长沙居民收入水平持续上扬，有很强的购买力，为房地产行业提供足够的购买力支撑,人均
8、可支配首付逐年递增，增速放缓跌破10%大关，从近三年增长率来看，人均可支配收入增幅较为平稳，维持在9-10%之间。,经济稳中有升、各项指标全面飘红,2008-2012商品房新开工面积走势图,商品房新开工面积：2009-2011连续年呈增长趋势，2012年受政策、经济影响，长沙商品房新开工面积急速下滑，2012年长沙商品房新开工面积仅1717.2万方，同比减少582.8万方，下滑25.3。 长沙房地产开发投资额：开发投资总额总量逐年攀升，2012年达到1001.15亿元，2010、011年投资额大幅增加，年均增长190亿元，2012年投资额增幅放缓仅增幅115亿元，同比减少43.1。,新开工 开
9、发投资额,房地产开发投资总额增加，新开工面积减少,2008-2012长沙房地产开发投资额走势图,准备金率 2月24日下调存款准备金率0.5% 5月18日下调存款准备金率0.5% 6月8日存贷基准利率下调0.25个百分点 7月6日一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点,发展,行业政策逐步放宽，为房地产市场的发展提供了良好的政策环境,市政政策 7月长沙颁布全装修住宅、全装修集成住宅容积率奖励办法(试行)，办法规定，全装修住宅容积率的奖励幅度为承诺实施全装修住宅建筑面积的3.0%5.0%;全装修集成住宅容积率的奖励标准可在此基础上再增加1.0%，即奖励幅度为承
10、诺实施全装修集成住宅建筑面积的4.0%6.0%。,城市政策、经济环境良好,02,土地篇,受宏观调控影响，2011年土地市场开始遭遇冰封期，全性质土地出让面积环比大跌35.29%； 进入2012年后，楼市环境相对放松迎来转机，内五区全年累计新增108宗土地，出让面积达436.65万方，环比回升36.51%，冻结的土地市场开始复苏； 经营性土地全年新增出让68宗土地，出让面积303.71万方，占比总出让量的69.55%，相比2011年比重高出6.51个百分点。,年度供应,2012年整体土地市场出让量温和回暖,2007-2012年长沙内五区土地供应,数据来源：长沙国土局，按公告时间节点划分,2012
11、年长沙土地市场跟随着楼市节奏一起跌宕起伏。经历了第一季度的冰冻期，到第二季度开始逐渐回暖,下半年的土地供应明显高于上半年； 5月以供应42.15万方、12宗出让迎来土地供应小高峰。9月的土地供应量暴增，以供应180.36万方、32宗地块创下2012年峰值。年末土地市场整体也较为活跃，伴随着楼市回暖的预期以及长沙较充足的城市发展空间和土地储备，2013年长沙土地市场被看好。,月度供应,下半年土地供应明显高于上半年,2011-2012年长沙内五区土地月度供应（万方）,数据来源：长沙国土局，按公告时间节点划分,岳麓、雨花两区为供求热点区域； 岳麓区和雨花区2012年共新增供应土地82宗，出让面积36
12、9.88万方，宗数占比75.93%、面积占比84.71%；其中岳麓雨花经营性土地新增供应52宗，出让面积263.48万方。,区域供应,岳麓、雨花仍是供应热点,数据来源：长沙国土局，按公告时间节点划分,2011-2012年长沙内五区土地供应,2012年，在经历了“史上最严”的楼市调控之后，土地市场开始逐渐升温。随着房企“以价换量、回笼资金”政策的进行，压抑多时的刚需人群逐渐入市；房企“去库存化”成效显现，并开始积极拿地补仓。 2012年长沙内五区全年共成交86宗土地，成交面积366.96万方，环比上升6.4%；其中，经营性土地成交58宗，成交面积253.08万方，环比大增64.02%。,年度成交
13、,“寒冬”后，房企积极拿地补仓,数据来源：长沙国土局，按实际成交节点划分,2007-2012年长沙内五区土地成交,作为反应楼市状况的“风向标”，土地市场在2012年的变化尤为抢眼。由年初土地市场的持续冷清，到房企业绩上涨后的积极拿地补仓，再到年尾各大“地王”的纷纷亮相。 经营性土地在1月土地成交5宗、成交面积21.06万方之后，随着土地供应走低，成交触底，3月无土地成交。4月份成交开始触底反弹。10月成交面积87.09万方，成交宗数19，土地成交量达2012年最高值。到12月土地市场依然活跃，12月7日，位于开福区老火车北站作为金融企业总部用地的网挂063号地以9.3783亿元成交，每亩单价3
14、252.76万元，成为长沙2012年度单价地王。,月度供求,2012土地市场“先冷后热”,2011-2012年长沙内五区土地月度供求,供求比：1.31,供求比：1.20,数据来源：长沙国土局，经策源市场部整理,2012年长沙内五区经营性土地成交宗地均价为543.59万元/亩，环比下降25.93%，楼面价2071.05元/。08年以来，长沙土地价格持续上扬，11年达到峰值，2012年开发商拿地谨慎，底价成交居多。 伴随楼市回暖，2012年土地楼板价也逐步攀升，但中间的“一波三折”，也足显开发商的谨慎姿态。,成交价格,开发商拿地谨慎，全年地价企稳上扬,长沙内五区经营性土地价格走势,数据来源：长沙国
15、土局，经策源市场部整理,近3年来，土地溢价成交占比呈下跌趋势，在12年成交的58宗经营性土地中，溢价成交仅13宗，且全年经营性土地溢价率仅2.83%； 在溢价的13宗土地中，溢价率最高的为33.47%，为2012网挂022号土地，是来自雨花区红星洞井板块的一宗商住用地，经过32轮的竞拍后，由湖南正旺房地产开发有限公司竞得。,成交溢价,底价成交是基调 ，溢价幅度低,长沙内五区经营性土地溢价情况,溢价宗数占比93.33%,溢价宗数占比44.12%,溢价宗数占比53.97%,溢价宗数占比44.12%,溢价宗数占比22.41%,数据来源：长沙国土局，经策源市场部整理,2012年内五区经营性土地流拍土地
16、共计8宗，流拍率11.76%，占地面积45.13万方，其中来自开福区秀峰-鹅羊板块的2012网挂041号 商住用地，在12年遭遇2次流拍； 区域上来看，开福区流拍3宗，雨花区流拍4宗，岳麓区流拍1宗； 从近3年土地市场成交来看，12年政府推地谨慎，出让地块较为优质，同时楼市的回暖，使得开发商预期信心加强，流拍率为三年来最低。,流拍率,流拍率三年来最低，供需双方都很谨慎,数据来源：长沙国土局，经策源市场部整理,长沙内五区经营性土地流拍情况,2012年，商住等综合用地成交占比呈现扩大趋势，比重由11年的29.09%上升到57.67%，面积环比剧增110.89%； 纯商业用地是高溢价易出现的领域，但12年仅有11.76万方出让，占比3.2%。,成交结构,综合用地成主导，纯商业土地占比低,数据来源：长沙国土局，经策源市场部整理,2012年长沙内五区各类型成交土地量价,2011-2012年各类型土地成交面积占比,2012年成交地块平均面积4.27万方，64亩，较11年土地出让平均规模有所下降（2
