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1、2012年中国目前商业地产发展形势研究报告,中国指数研究院 2011年12月,2,目录,一、商业地产的概念与基本特征 二、商业地产市场发展形势 三、商业地产现阶段特征 四、商业地产发展环境解析 五、商业地产的中长期发展趋势 六、商业地产现阶段的机会与挑战 七、开发企业应对策略,3,一、商业地产的概念与基本特征,1、广义的商业地产：,商业地产的概念是有广义和狭义之分的。 从广义概念上讲，商业地产是指各种生产性、非住宅型物业，主要通过获取资本收益或租金收入实现盈利目的。广义的商业地产包括写字楼、各类商业、酒店、仓储物流、厂房等。 注：目前商业地产主流的含义主要指商业和办公,4,一、商业地产的概念与
2、基本特征,2、狭义的商业地产：,狭义的商业地产：专指用于商业服务业经营用途的物业形式，此类物业用来满足各种经营商家的使用功能，并通过向经营商家收取租金形式获得收益（部分是自营）。狭义的商业地产不包括办公、酒店和各类工业地产 商业地产开发的本质：业主向商家提供用以商品交易或提供服务的场所。 三大主体：业主/投资者、经营商家、消费者。,5,一、商业地产的概念与基本特征,主题商业,专业批发市场,商务办公楼附属商业,交通设施附属商业,3、狭义的商业地产类型划分：,按照开发形态分类,6,一、商业地产的概念与基本特征,健身休闲服务,艺术文化类商业地产,3、狭义的商业地产类型划分：,按照所经营的商业服务业业
3、态分类,7,一、商业地产的概念与基本特征,狭义的商业地产,社区商业中心,区域商业中心,城市核心商业中心,近邻型商铺,3、狭义的商业地产类型划分：,按服务对象和辐射范围分类,8,一、商业地产的概念与基本特征,4、商业地产的特征：,（1）商业地产具有高收益性，并可带来稳定现金流，同时风险也较高。 （2）商业地产对资金实力要求高、商业地产投资规模大、投资回收期长的特点。 （3）商业地产的开发能力要求高。商业地产面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态 对商业地产物业的要求不具有替代性，因此，开发企业的开发能力至关重要。 （4）商业地产对经营管理要求高。良好的经营管理对商业地产的商家收益、商业地产租金
4、 收益和商业地产的物业增值收益都有重要提升作用。 （5）商业地产要求跨行业整合能力。商业地产一方面需要对开发商、投资者、经营者、物 业管理者等进行跨行业整合，另一方面需要对区域经济和所经营的零售商业等进行跨 行业整合，才能实现商业地产的自身价值。因此，对跨行业整合能力要求很高。 （6）商业地产对外部经济环境和政策更为敏感。 （7）商业地产改善人们生活品质。 （8）商业地产提升城市竞争力。,9,一、商业地产的概念与基本特征,5、商业地产的开发过程,10,一、商业地产的概念与基本特征,6、商业地产的开发模式：,商业地产的开发，可售可租，但是随着商业地产发展的逐步成熟，越来越多的专业商业地产开发企业
5、开始整合商家或发展自营商业，采取租售结合以租为主的方式进行开发。,11,一、商业地产的概念与基本特征,7、商业地产的开发运营模式之国际运营模式：,12,一、商业地产的概念与基本特征,7、商业地产的运营模式之国内运营模式：,13,目录,一、商业地产的概念与基本特征 二、商业地产市场发展形势 三、商业地产现阶段特征 四、商业地产发展环境解析 五、商业地产的中长期发展趋势 六、商业地产现阶段的机会与挑战 七、开发企业应对策略,14,14,二、商业地产市场发展,2011年1-10月，全国住宅、办公用房和商业营业用房三类物业的销售面积增速均同比增长，其中商业营业用房增速居于首位。图表显示，由于受到年初政
6、府出台的一些政策影响，3月-5月的增速均出现了不同程度的波动。,2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售面积同比增长率,15,二、商业地产市场发展,15,2011年1-10月，全国住宅、办公用房和商业营业用房三类物业的销售额增速均同比增长，其中商业营业用房增速居于首位。受住宅市场深度调控的应先，住宅销售增速下滑明显，比较而言，商业营业用房和写字楼的销售额仍能保持良好的增长势头，显示了其良好的发展趋势。,2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售额同比增长率,16,二、商业地产市场发展分析,2004年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售均价(单位：元
7、/平方米),2004年以来，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业销售均价均有所增长，其中办公楼增速最快。 住宅销售均价由2004年的2549元/平方米增长至2011年的5131元/平方米，增幅为101.3%； 办公楼和商业营业用房的销售均价从2004年的5533元/平方米和3966元/平方米增长至2011年的13293元/平方米和8742元/平方米，增幅达到140.3%和120.4%。,17,二、商业地产市场发展,17,2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售均价同比增长率,2011年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的销售均价均同比增长，其中商业营业用房增
8、速居于首位。此外，住宅、办公楼和商业营业用房销售均价增速放缓，自从2008年金融危机之后，商业营业用房的销售均价增长速度呈稳定增长势头，写字楼的销售价格增幅波动较大，但总体仍保持快速增长趋势。,18,二、商业地产市场发展,18,2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房开发投资额同比增长率,2011年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的开发投资额增速均同比增长，住宅和商业营业用房的开发投资额较去年同期均增长30%左右，其中办公楼增速居于首位，较去年同期增长了40.25%。近5年的数据显示，尽管经历了2008年的金融危机，但是商业营业用房的开发投资额保持了稳步快速增长
9、，也在08年之后增速高于住宅投资增速，写字楼的投资波动较大。,19,二、商业地产市场发展,19,2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房新开工面积同比增长率,2011年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的新开工面积增速均同比增长，其中办公楼增速居于首位，较去年同期增长了49.3%，显示开发企业对办公楼投资积极性的增加；同事，住宅和商业营业用房的新开工面积较去年同期均增长20%左右。,20,二、商业地产市场发展,20,2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房竣工面积同比增长率,2011年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的竣工面积增速均
10、同比增长，其中办公楼增速居于首位，较去年同期增长了37.2%，比去年同期1-10月的增速增长了近30个百分点，短期市场供应量将放大；2011年1-10月，住宅和商业营业用房的竣工面积较去年同期均增长近20%，市场供应保持一个较为稳定的趋势。,21,目录,一、商业地产的概念与基本特征 二、商业地产市场发展形势 三、商业地产现阶段特征 四、商业地产发展环境解析 五、商业地产的中长期发展趋势 六、商业地产现阶段的机会与挑战 七、开发企业应对策略,22,22,三、商业地产现阶段特征,商业地产正处于市场快速成长期：,中国经济的高速发展、城市化进程的推进、人民消费水平的提升、以及消费观念的转变使得中国商业
11、地产从2000年起保持高速稳定增长。2000-2010年办公楼和商业营业用房投资额年复合增长率分别为16.6%和19.4%，均高于全国GDP16.1%的增长率。2010年的年销售面积也比2000年翻了约两番。,图：2000至今商业地产投资额（单位：亿元）,注：2011年数据为1-10月的累计数据,图：2000至今商业地产销售面积（单位：万平方米）,23,三、商业地产现阶段特征,2. 调控环境下开始出现投资替代效应：住宅投资向商业投资的转移,2011年，受商品住宅市场严厉调控的影响，住宅市场投资增速有所放缓，商业地产投资额仍维持高增长。截至10月份，2011年办公楼和商业营业用房的投资额分别达到
12、2029.29亿元和5927.26亿元，较去年同期大幅增长40.3%和35.5%。办公楼投资额的增幅升至近10年来的最高点，商业营业用房投资额的增速也是近十年第二高，仅低于2003年的39.50%的水平。,图：2000至今商业地产与住宅投资比例,注：2011年数据为1-10月的累计数据,商业地产与住宅投资比例在2008年达到近十年的最低点20.2%后逐年攀升，2011年前10个月商业地产投资额与住宅投资额的比值增加到22.21%。,住宅与商业、办公的投资增速比较,24,三、商业地产现阶段特征,2.调控环境下开始出现投资替代效应：住宅投资向商业投资的转移 ：,表：部分房地产企业进军商业地产战略目
13、标,商业地产市场由于不受房地产调控政策影响，品牌房地产企业积极调整公司战略，加速布局商业地产，开始实现业务结构的合理调整。,25,25,三、商业地产现阶段特征,3. 商业营业用房开发投资额在商业地产中的比重提升，近10年增加约10个百分点,图：2000至今商业营业用房占商业地产开发投资额比例,2000年以来，商业用房占商业地产开发投资额比例不断攀升，从2000年的66.1%提升至2010年的75.6%，累计提高10个百分点。2011年，受写字楼投资快速增长的影响，商业用房占比出现了小幅下降。,26,三、商业地产现阶段特征,4. 京沪商业地产发展领先，中西部大城市增长显著,表：2011中国40个
14、大中城市商业营业用房开发投资吸引力十强,为了评价主要城市商业营业用房开发投资吸引力，我们运用因子分析法和相应的数学模型对40个大中城市的销售额、投资额、社会消费品总额等18个指标进行了研究。,27,27,三、商业地产现阶段特征,4. 京沪商业地产发展领先，二线城市、中西部大城市增长显著 ：,综合2003年以来的研究发现，北京、上海凭借领先的市场规模和经济发达带来的广阔市场需求，一直位居在商业营业用房开发投资吸引力排名前两位； 广州因2010年的亚运会带来的城市建设，以及本身发达经济带来的潜在需求，也由之前的第十位排到了第六位。,苏州因全国排名第一的销售面积以及总体呈现供不应求的市场格局，位居第
15、四位；之前排在第四位的沈阳，投资吸引力排名下降到第五位，但仍具有非常大的市场规模； 重庆凭借较高的市场规模（施工面积排名第一，新开工面积以及销售面积排名第二），综合得分排名由2009年的第六位，超越苏州、沈阳和天津，进入前三甲；,28,三、商业地产现阶段特征,5.多种势力角逐商业地产，企业竞争日趋激烈 ：,29,目录,一、商业地产的概念与基本特征 二、商业地产市场发展形势 三、商业地产现阶段特征 四、商业地产发展环境解析 五、商业地产的中长期发展趋势 六、商业地产现阶段的机会与挑战 七、开发企业应对策略,30,四、商业地产发展环境,1、经济环境：,中国经济增长势头决定了商业地产的发展长期向好
16、近年来中国经济呈现显著的跨越式发展。国家统计局数据显示，2001-2010年，我国经济快速增长，年平均增长率达到10.1%，明显高于同期世界经济平均增长水平。其中，2010年中国GDP近40万亿元，按照可比价格计算，同比增长10.3%，已经成为全球第二大经济体，反映出中国经济的强大活力和良好的发展前景，同时也奠定了商业地产市场持续发展的基本面。,31,四、商业地产发展环境,1、经济环境：,中国人均可支配收入增长迅猛，居民消费能力越来越强，商业用房需求增加,近年来中国城镇居民人均可支配收入逐年增加。国家统计局数据显示，2001-2010年，我国居民人均可支配收入除03、09两年，增长速度均高于10%。,全国历年城镇居民人均可支配收入及其增长率,2010年，我国人均可支配收入达到19109元/人，比2001年增长了178%，居民的消费能力越来越强，消费需求愈发旺盛，对商业用房的的需求构成有力支撑。,32,四、商业地产发展环境,1、经济环境：,社会商品零售总额持续增长，反映了需求越来越旺盛 2010年，中国社会商品零售总额达到15.45万亿
