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1、2012年一季度郑州房地产市场浅析,限购周年,2,一年前,基调：9月份以前，抑制房地产市场发展；9月份后刺激房地市场发展,基调：促进房地产市场稳定健康发展，推进保障性安居工程建设,基调：遏制部分地区房价过快上涨,基调： “限购、限贷、限价” 多管齐下,基调：国家调控继续加码,关于促进节约集约用地的通知出台 “10.22”新政出台 松绑二套房 营业税征收5年减至2年 关于促进房地产市场健康发展的若干意见,境外投资管理办法出台 关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知 关于加强土地出让收支管理的通知 调整个人住房转让营业税政策的通知 “12.04”国四条出台,流动资金贷款管理暂行办法出台 个人贷款管理
2、暂行办法出台 加强房地产用地供应和监管有关问题通知 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 “4.15新政”出台 “9.29新政”出台,调控政策频繁出台，调控效果逐渐凸显,2008,国家宏观调控政策层出不迭，2011限购之剑祭出！,限购,北京,上海,成都,深圳,重庆,广州,武汉,郑州,坚决遏制部分城市房价过快上涨,48城,限贷,二套房首付60%，利率1.1倍基准利率 央行6次上调存款准备金率，3次加息,限外,无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。,限价,广州,中山,珠海,增城,严格控制房价涨幅！,限,2011年1月26日 “
3、国八条”出台，全国化 限购之剑祭出 2011年1月6日 郑州二环内限购 2011年3月4日 郑州限购升级，扩至六区 2011年6次上调存款准备金率，央行三次加息 ,一年后,一手硬：调控基调依然坚决不放松,全国/政策,11,2011年12月5日 央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行近三年来首次下调存款准备金率。 2012年2月7日 人民银行党委委员、行长助理郭庆平在工作座谈会上指出：“要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。”这是自2011年调控以来，央行方面第一次公开释放“满足首套房贷”的信号。 2012年2月18日 中国人民银行下调存款类
4、金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2011年12月5日来的第二次调整，也是2012年年内首次下调，将一次性释放约4000亿元资金。 2012年3月12日 由住建部、发改委等七部门联合发布关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题的报告。报告特别强调，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。,一手软：信贷放宽，并支持 “满足首套房贷”,全国/政策,从3月的数据来看，重点一二线城市的成交在明显回升，其中北京的成交量已达92万方，创2011年1月（本轮调控起点）以来的单月最高值，而上海也达79万方，同样创下9个月以来的新高。 三四线城
5、市方面的情况与一二线基本一致。,全国/市场,成交量部分城市月度成交体量已回到本轮调控前水平，回升明显,3月中央各部委对调控表现出一致的从严态度，短期内政策松动预期破灭，房企表现出积极和谨慎的应市态度，大中小型房企降价齐上阵。 豪宅降价不再是稀缺现象，销售压力、同业竞争迫使诸多豪宅自降“身价”。招商、绿城、星河湾都出现大幅降价项目。,房价政策依然从紧，迫使房企继续降价求售，豪宅项目价格集中出现松动，频频出现打折,全国/市场,企业弱市下三类企业销售业绩仍保持增长,区域深耕型企业：以建业、新城、赹秀等为代表，这些企业往往能够通过与地方政府的合作取得拿地便利的优势，并运用自身楼盘集中的特点加快去化速度
6、。 央企：在当前资金紧张、销售乏力的局面下，央企往往能通过自身的资源禀赋优势，获得资源、提升效率、加快布局。 成本控制型企业：西南的金科、蓝光，及江苏的新城都是成本控制型企业的典范，从管理、营销和融资全方位控制费用支出，这些企业还具有售价不高、项目品质优良的特点，在市场上具有很强的竞争力。,全国/企业,商品住宅供求分析：12年1季度郑州商品住宅供应成交双双下跌，但2、3月份成交放量趋势明显，出现阶段性反弹，3月供应亦增幅明显；限购一周年后市场供求出现积极变化,2011年1季度-2012年1季度郑州市商品住宅供求走势,2011年1月-2012年3月郑州市商品住宅供求走势,2012年1季度，郑州市
7、商品住宅供应面积86.64万，环比下跌17.9%，同比下跌30.5%；成交面积99.93万，环比下跌1.4%，同比下跌20.8%； 2012年1季度，郑州市商品住宅供应量在2月份骤减，而成交量逐月攀升，使得一季度整体市场呈现供不应求局势，供求比为0.8:1； 2012年3月份，郑州市商品住宅供应面积52.80万，出现明显的上涨，同比上涨84.7%；成交面积53.65万，环比上涨72.0%，同比上涨12.5%。,郑州/市场,2012年3月份，郑州市商品住宅均价为6340元/，环比下跌6.3%； 2012年1季度，郑州市商品住宅均价为6511元/，环比下跌1.8%，跌幅收窄，同比上涨8.7%，涨幅
8、亦收窄；一季度成交均价下跌的原因，一方面有宏观政策的间接影响，开发商为了达到走量的目的采用了“以价换量”的策略，普遍推出打折优惠活动促销，导致了实际成交价走低；另一方面是一季度市场上定向房备案体量较大价格低，从而拉低了整体市场均价。,商品住宅价格分析：自11年4季度以来，住宅价格进入拐点区域，连续两个季度出现环比下跌，限购直接导致拐点显现，价格进入回调区间,2011年1季度-2012年1季度郑州市商品住宅均价走势,2011年1月-2012年3月郑州市商品住宅均价走势,单位：元/,单位：元/,郑州/市场,价格拐区,价格天花板,商品住宅存量分析：12年1季度末郑州市场商品住宅存量去化压力依然较大，
9、未来库存取决于刚性需求的观望（政策从紧）与释放（促销加大）之间的博弈程度,11年初，郑州市商品住宅市场存量233.41万，在宏观调控下市场存量逐渐攀升，截止11年底六大区域商品住宅累计存量达到347.49万，与年初相比增长了48.9%； 截止12年1季度，郑州市商品住宅存量为343.20万，而在1月末住宅存量曾创2011年以来之最，高达362.89万。从12年1季度情况来看，郑州商品住宅存量去化周期约为10个月，市场去化压力依然较大。,2011.01-2012.03郑州市商品住宅存量走势图,单位：万,11年3月开始，市场存量直线增加,郑州/市场,18,2011年1季度-2012年1季度郑州市商
10、品住宅成交面积段占比分析图,商品住宅成交面积段分析：一季度刚需释放较为明显，90以下面积段成交量较去年一季度提高了13.9个百分点，其中80-90达到29.8%；而140以上的成交占比下滑至低点；偏向性首次置业特征突出,12年1季度，郑州市商品住宅90以下面积段成交放量明显，其中80-90面积段，成交量占比创下11年以来的峰值29.8%，也反映出，在开发商的优惠刺激下，加上国家支持“满足首套房贷”，部分刚需客户开始由观望而出手购房，带动市场回暖； 于此同时，90-140之间的面积段成交占比平稳，140以上的成交占比降至6.6%的低点。,郑州/市场,90以下成交比例放大,90-140成交比例稳定
11、,140以上成交比例收缩,19,商品住宅成交单价段分析：一季度商品住宅成交单价段集中在6000-8000元/，限购至今，主力单价段分布表现稳定,2011年1季度-2012年1季度郑州市商品住宅成交单价段占比分析图,12年1季度，郑州市商品住宅成交单价段主要集中6000-7000元/、7000-8000元/两个价格段，也反映出市场上住宅项目主流的价格区间段；价格在4000元/以下及9000元/以上两个面积段的成交量较上季度减少； 同比11年1季度，最明显的是4000元/以下单价段成交量明显减少，主要是由于11年1季度政策性用房成交量较大，成交价格均处于4000元/以下。,郑州/市场,20,商品住
12、宅成交总价段分析：一季度商品住宅90万元以下总价段占比达到79.6%，较上季度提高了4.9个百分点，其中30万以下及50-70万占比增幅较为明显，此总价段正是刚需的承受范围,2011年1季度-2012年1季度郑州市商品住宅成交总价段占比分析图,大多数房企适时针对首置刚性需求推出一系列优惠促销活动，刺激吸引部分刚性需求走出观望； 一季度由刚需支撑的90万元以下总价段成交占比达到79.6%，而110万元以上总价段成交占比缩至32.2%。,郑州/市场,90万元以下成交比例放大,限购一周年 刚需时代到来 刚需成为市场的主宰,一季度，商品住宅成交排行榜,排名,企业名称,成交面积（万）,1,升龙集团,8.
13、19,2,正商地产,6.65,3,亚新集团,6.54,4,鑫苑置业,6.11,5,正弘置业,5.14,6,乾宏置业,4.18,7,深航置业,3.75,8,新长城,2.78,9,绿地集团,2.41,10,万达集团,2.24,2012年一季度房企销售面积TOP10,企业榜单,排名,企业名称,成交金额（亿元）,1,升龙集团,5.49,2,鑫苑置业,5.48,3,正弘置业,4.28,4,正商地产,4.16,5,亚新集团,3.98,6,新长城,1.99,7,绿地集团,1.98,8,深航置业,1.64,9,万达集团,1.59,10,东方鼎盛,1.58,企业榜单,2012年一季度房企销售金额TOP10,排名
14、,项目名称,成交面积（万）,1,橄榄城,6.49,2,蓝堡湾,5.04,3,升龙凤凰城,4.33,4,乾宏领秀空间,4.18,5,正商明钻,4.01,6,深航金鹏时代,3.75,7,鑫苑逸品香山,2.62,8,卢浮公馆,2.39,9,康桥金域上郡,2.35,10,中原新城,2.33,2012年一季度项目销售面积TOP10,项目榜单,排名,项目名称,成交金额（亿元）,1,蓝堡湾,4.20,2,橄榄城,3.97,3,升龙凤凰城,2.91,4,正商明钻,2.31,5,卢浮公馆,1.97,6,鑫苑逸品香山,1.91,7,康桥金域上郡,1.68,8,东方鼎盛时代,1.58,9,中原新城,1.57,10,
15、郑州二七万达广场,1.51,项目榜单,2012年一季度项目销售金额TOP10,以升龙凤凰城、升龙国际中心为主力，主推60-90中小户型，频繁采取以价换量的优惠活动来提升成交量,多案联动，以正商明钻为代表，主推的80-90平米两房户型符合刚需的需求，并持续不间断蓄客，周周小开盘，小步快跑,主动调整营销策略，加大推广力度，积极参与媒体组织的“千万助购”及电商活动，抓住市场窗口期，面向首置群体推出高性价比产品，短时间内引爆市场,上榜理由,代表企业,代表项目,未来，将怎么样,限购将长期化，但趋于宽松的信贷政策有望优先满足个人首套房贷款需求，贷款利率有望恢复到优惠利率，有助于刚性需求市场的逐步释放,未来
16、形势判断,一季度GDP增幅为8.1%，低于8.4%的市场预期经济目标全线下调，房地产调控总基调不变,未来形势判断,投资：2012年房地产开发投资增速预计将下降至14.5%。 地方财政：房地产业持续低迷已对地方政府收入产生巨大压力。 地方财政分计划内和计划外两部分。计划内的房产交易税减少一二线城市可以通过加强土地增值税的执行力度来进行适当弥补；而计划外的土地出让收入下滑，对地方财政影响更直接。 政策：中央调控主基调不变，地方政府松绑意愿强烈。 温家宝在上的政府工作报告中指出，今年的GDP增速目标为7.5%，这是08年金融危机以来首次低于8%。保8的政治任务不再，房地产调控难言放松。 2012年以来，地方政府层面集中出现试探中央对调控态度的情况，我们预计在财政压力持续显现的背景下，未来还会有地方政府继续尝试各种路径来放松调控。 社
