2010年滨州黄河五路产品定位发展战略

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1、2019/4/20,谨呈：滨州中兴置业有限公司,【滨州黄河五路项目产品定位及发展战略沟通】,从“地王”到“楼王”,深圳易韬置业顾问公司 2010年1月23日,2,100万1亩，滨州的“天价”地！,我们面临的客观状况,毗邻滨州学院、市政府及市政办公大楼群、市政广场、新立河沿线大型生态绿地公园，新区交通干道黄河五路众多优势资源集于一身！ 本地块堪称新区的地王！,中心城区,行政、居住、文化、教育中心,滨州学院,3,我们面临的矛盾,地块规模小，做不成大社区，缺乏豪宅必备的先天条件； 地块小、地价高，不适合做低密度产品； 地块性质，不适合整体做商业。,高价地块常规的定位思路：商业？ 豪宅？ 花园洋房？

2、高层？ ,商业,商业,梯形地块，东北有缺角，影响商业的展示,项目类比,4,我们要清醒,地王就一定能成为楼王吗？,【前车之鉴】 渤海国际：06年 位于滨州商业中心，历经3年仍在销售，2、3层近100%空置。 金座豪庭：08年 同样位于繁华之巅，历经2年仍未售罄，目前2楼售价仅1950元/m2，均价仅2400元/m2左右。 可见，如果项目产品定位偏离了地块属性，地王未必就能卖成“楼王”！,5,充分利用地块，最大化做出面积 做高端产品，最大化提升单位利润空间 充分利用地块商业价值，最大化挖掘商业价值 打造产品高端形象，最大化提升价格,如何实现高利润？,？,高地价下怎样才能提升房价，提高利润,6,滨州

3、市住宅市场分析,7,滨州市楼盘分布图,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,1,4,中海城 望海花园 新河湾 麒麟阁 中海豪庭 名仕龙城 领域尚城 至尊门第 海通时代花园 泰山名郡 瑄嘉名都 滨州国际大厦 国贸新天地 清怡国际 金都汇 滨州国际大厦,2,3,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,以中海为中心的高档住宅区,新立河沿线住宅区,以市政府为中心的公务员住宅区,本案优势:要鱼更要熊掌,一个人可以拥有两座城,老城区 商业区,17,17,8,普通住宅销售均超70%，公寓销售过83%，别墅销售不理想,公寓在售项目较少； 销售率达90%以上；

4、面积集中在3060。,整体档次不高 除新河湾外，销售率较低，销售周期较长。,普通住宅,公 寓,别 墅,在售项目以小高层、多层为主； 销售率达70%以上； 以大面积户型为主。,9,祥泰新河湾,项目规模 ：总建面7万，共400户 价格：多层;1F 3500，2F 3700，3F 3800，4F 3550，5F 2960；小高层:3200元/；别墅:6500元/ 户型及面积：多层103-180,小高层107-220 ,别墅200-360 目前销售：总体销售率达90%左右 后期开发：2010年3月推出19#、20#楼，两栋高层，为一梯两户，面积在107-180 营销诉求点：主打教育及配套，品牌地产，高

5、档社区，打造新立河万亩氧吧,在售区域,商业未动,售罄,多层 价格：1F 3500；2F 3700 3F 3800；4F 3550 5F 2960 面积：103-108,2010年4月 面市,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,锦绣城,优势学区概念对房价拉升效应明显,小高层 均价：3200 面积：107-220 剩余：178 4室，18# 138 3室，12#,10,望海花园,项目规模 ：总建面30万平方米 项目类型：多层20栋、小高层8栋、高层7栋，叠加别墅5栋 均价：小高层3000元/ 户型及面积：小高层 2房 88、91、98 3房：128-1

6、37 别墅：160 -240 销售率：约92% 营销诉求点：中海景区及周边奥体、五星大饭店等配套资源，地中海风格，中央水岸，名流府邸,在售区域,下期开发,售罄,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,均价:3000 面积：88-137,锦绣城,温泉、高尔夫：只有2800，叠加的营销概念没有带来价格的明显提升,11,名仕龙城,项目规模 ：总建面10万平方米 项目类型：小高层4栋、高层7栋 均价：小高层均价3300元/ 户型及面积：1房：65,2房：107 ,3房：120-150 目前销售：目前一期4栋小高层剩余房源面积以148 为主，目前销售率约90%

7、后期开发：预计2010年推出二期4栋高层 营销诉求点：主打城市成熟配套，定位高端人群，纯小高层、高层社区。,在售区域,下期开发,均价:3300 面积：65-150,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,锦绣城,先期展示、体验营销，户型设计优势明显,商业未售,12,锦绣城,项目规模 ：总建面30万 项目类型：小高层5栋，高层3栋，超高层5栋 均价：3280元/ 户型及面积：1房：53、56,2房：96,3房：128 、145 目前销售：裕华集团投资开发，裕华集资款可多顶房款，2009年12月开盘，但现在仅作场地平整，仅有两证，交房时间分别为2011年年

8、底，2012年6月 营销诉求点：位置优越，教育配套齐全，人文氛围好小高层、高层社区,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,锦绣城,全部在售,均价:3280 面积：53-145,滨州首个大规模、纯高层社区,13,麒麟阁,项目规模 ：总建面32万，约3800户 项目类型：多层，花园洋房6栋，高层9栋 价格：4F 2500，15F 2800，均价约 2700元/ 户型及面积：2房：93、94、98，3房：119 、128 、135，4房：145-168，复式：159-235 目前销售： 剩余房源面积以148 为主，目前销售率约90% 后期开发：预计2010

9、年4月推出三期2栋高层 营销诉求点：规模化社区，社区内麒麟湖湖景,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,锦绣城,与新河湾形成产品档次错位，大户型销售难度大,14,领域尚城,项目规模 ：总建面20万 项目类型：一期5栋多层，11栋高层 均价：高层最低2700，最高4100，均价3300元/ 户型及面积：2房 129，3房 143、 154 、164，4房167 目前销售：一期多层被工商银行团购，1高层剩余房源面积以148为主，销售率约70% 后期开发：预计2010年推出二期5栋高层 营销诉求点：南派风情社区，新区品质大盘，中海湖景。,名仕龙城,望海花园

10、,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,锦绣城,全部在售,典型的大户型、团购定制社区,15,在售项目中，2房面积集中在90-120，3房面积集中在120-150,2房 3房 4房 2房 3房 4房 2房 3房 4房 2房 3房 4房 2房 3房 4房 2房 3房 4房 2房 3房 4房,面积,201以上,181-200,151-180,141-150,131-140,121-130,111-120,101-110,91-100,81-90,71-80,61-70,60以下,项目,88,98,望海花园,110,107,新河湾,名仕龙城,领域商城,锦绣城,瑄嘉名都,115,

11、128,137,147,175,138,178,117,139,148,麒麟阁,165,129,95,116,96,143,164,160,147,131,122,145,128,117,167,170,70-90的2房，100-130的3房，存在市场供应断档。,189,70-90平米的 2房市场紧缺,100-130平米的 3房市场紧缺,95,116,180,16,清怡国际（公寓）,46,46,项目规模 ：4万平方米 项目类型：高层 现况：目前售楼处已开始接待客户，预计2010年4月推售； 户型及面积：公寓，30-46；2房，132；3房，152 营销诉求点：核心商圈，无限升值空间，首席星级商

12、务生活区,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,锦绣城,清怡国际,152 132,152 132,小户型公寓与大户型公寓形成矛盾组合，定位摇摆不定，样板房展示有诱惑力,17,整体住宅类楼盘市场小结,滨城区目前多层供应量降低，小高层、高层产品供应量增加； 目前市场对高层产品的接受度逐渐转好，部分高层项目销售顺利； 大户型同质化严重，部分150以上大户型出现滞销。,高层、小高层住宅现状,目前公寓类产品市场供应量较小；多为大户型的边角料； 在售的公寓项目销售状况好，公寓产品较为紧俏； 同类投资类产品稀缺，公寓市场前景看好。,公寓类产品市场现状,18,1梯2

13、为高层主力，大面积户型同质化严重,户型面积,新河湾,90-120 2房,110-130 3房,130-160 3房,望海花园,名仕龙城,领域尚城,麒麟阁,无,滨州在售楼盘户型同质化严重，户型上没有创新，只是面积的叠加。,19,在售楼盘户型特点分析点评,面积多在100m2以上，其中以140m23房为主，面积普遍偏大， 设计多为1梯2户，多为南北通透，使用功能较舒适，但存在面积的浪费。 户型设计同质化严重，缺乏创新产品。,1,2,3,20,我们面临的难题：110亩 1000亩,2,3,6,已经出让地块,滨州市国有建设用地使用权出让公告 （2010.1.7）,5,7,8,10,11,6,5,6,7,

14、8,9,10,11,第一竞争圈层供应量巨大,贴身肉搏将拉低房价上涨势头;第二竞争圈层将再现地王,推高房价继续上扬.,第一竞争圈层,第二竞争圈层,5,9,1,VS,1-2年内,市场不可预期性骤然大增,对本项目定位提出严峻挑战!,4,21,2010年，项目周边预计有100万的供应量,2,3,6,5,1,4,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,22,我们做什么？,23,高价值产品，何去何从？,根据容积率对应各个物业类型的特点，再结合本项目地块的自身特点，我们认为复式高档住宅、高层两种物业形式符合本项目的实际情况。,独栋 别墅,Townhouse、叠拼 花园洋房,复式、高档住宅,中

15、档住宅、高层住宅,普通多层、小高层住宅,财富阶层,准财富阶层、上层中产,普通中产阶层,底层中产、小资,普通工薪层,远郊、低密度,郊区、低密度,近郊、低密度,城区、高密度,城区、高密度,24,高层就一定难卖吗？,高层为什么难卖,为了追求容积率,大户型市场供应大,高层滞销,为了做到户型通透,为了多出面积,做大户型,做1梯2户,做高层,高层难卖的原因：1梯2户的设计始终走不出大户型的圈套，如打破“高层就是一梯二”的思维限制，户型布局采用“点板结合”的创新布局，可将单户面积控制得当，再加产品推陈出新，高层将能实现顺畅销售。,？,25,应对不确定性市场核心策略定位完全差异化！,【小高层】中等户型+中小复式+居家型公寓 + 【多层】空中别墅,核心产品, 提升利润空间,价值提升标杆，补缺产品,价值提升标杆，补缺产品,80-130m2,130-180m2,40-60m2,130-150m2,补缺产品，吸纳刚性需求,40%,30%,10%,20%,本项目住宅业态定位建议,26,小高层 多层,80-130m2,130-180m2,130-150m2,40%,30%,10%,20%,（中等户型 + 中小复式 + 服务式公寓）,面积区间,产品类型,配 比,（挑空