《2011年思源烟台市房地产市场典型项目销售分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年思源烟台市房地产市场典型项目销售分析报告（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、市场典型项目销售分析,滞销原因：一期物业服务、产品品质差、商业启动失败，对开发商口碑负面影响；另外由于开盘正逢08年市场淡季，销售情况一般； 畅销原因：天鸿凯旋城一期主力户型为208-211通透户型(北向海)，当期市场同质产品稀缺，价格洼地（入市7800元）受到客户热捧，去化迅速； 在售5号楼，08年销售套数62套，总体去化面积1.2万平米，09年销售57套，去化面积1.1万平米 目前项目已停售，预计今年4月重新上市，并将6号楼投入市场,项目销售情况,天鸿凯旋城,户型动静分区，互不干扰，提升居住舒适度； 北向主卧、客厅看海,户型采用双主卧设计，提升主人空间的私密性；,“凹”字形厨房设计，增强厨
2、房实用性；,主卧采用套二设计，增强主卧的功能性和舒适度；,项目畅销户型分析,200平米四居,199平米四居,滞销原因：于07年底入市，08年市场冷淡，受到一定冲击，纯南朝向产品在舒适度上较高，但产品景观相较其他产品差，且总价偏高，亦遭遇滞销； 畅销原因：76一居产品总价低，适宜投资性客户，去化迅速；136-169两居产品海景资源丰富，受市场热捧；184以上户型总价区间较高，去化速度较慢； 中小面积约448套，面积适中，总价合适 ，去化约70%，剩余多为45层以上户型，09年消化约10套，去化面积约0.12万 中大户型约232套，销售约30%，约70套，其中，09年去化约20套，共0.38万平米
3、，08年总体去化4.5万平,项目销售情况,世茂海湾1号,步入式衣帽间设计，提升业主居住品质感；,北向双卧、起居室，增加看海视野面； 两居两卫设计增加居住舒适度；,项目畅销户型分析,136平米三居,餐厅面积较大，面积浪费,厨房北侧增设洗衣间，增强住宅的实用功能；,起居室南侧的阳台设计，为起居室增大 采光面；,项目畅销户型分析,169平米三居,120平米两居,南北通透，厨房采用“凹”字形设计，产品舒适度高； 北向主卧、客厅满足看海需求；公共卫生间位置较差； 入户过道过长（刀把户型），浪费面积；给客户心理感觉不好,餐厅面积浪费，位置不方正,中天盛世观澜,项目基础信息,中天盛世观澜项目总占地面积972
4、8.4，建筑面积60911.6，位于滨海中路中段，高档海景住宅区的核心位置，地理位置优越。背山面海，双海湾景观。 项目选用流线型椭圆体“双子塔楼”设计，融合国际建筑设计精华，造型简洁时尚，比例匀称，形成独特的海岸建筑风格。,中天盛世观澜,项目销售情况分析,畅 销,滞 销,滞销原因：项目自9月份开盘，去化速度缓慢。项目产品整体感觉舒适度较低，在产品设计方面，开发商过分追求利润最大值，与高端项目相形不符。预计年后销售会出现峰值，销售抗性较小。 畅销原因：个别产品设计户型方正，产品舒适度高，在土地日渐稀缺的东部一线海岸区域，产品稀缺性不言而喻，受到市场的热捧也不足为奇；,中天盛世观澜,项目主力户型分
5、析,户型格局紧凑，高使用率，动静分区明显，提升舒适度；,三室三卫设计，为业主的每位成员均提供了高度的私密空间，提升产品品质；,90平米一居,175平米三居,户型南北通透，结合楼体弧形设计，各居室有效分布，北侧单独设立观景平台；,163平米三居,万泰麓溪公馆,1,7,4,5,3,2,项目基础信息,位置：观海路道恩宾馆南侧 开发商：山东万泰置业有限公司 产品类型：18栋高层 总规模：约17万平方米 容积率：1.89 开盘时间：2010-01-09 开发周期：二期 内部配套：幼儿园、会所等 项目优势：山海景观、靠近观海路、产品品质较好 物业公司：深圳市开元国际物业有限公司,在产品上，麓溪公馆产品是集
6、中在150285的大户型，户型分布较为均匀，定位于高端市场。拥有山、海、林等景观资源。 在价格上，麓溪公馆价格在7067元/13798元/，均价在8660元/，作为海景、山景兼顾的楼盘，其价格虽然会高，然而也比较接近购买者心理预期。 麓溪公馆2010年1月份开盘，开盘情况较好，销售率在35%以上。,项目销售情况分析,项目主力户型分析,东南向主卧、客厅满足海景视野， 南北通透，动静分离,书房过道面积浪费 客厅、三个主卧东南向，满足主卧海景视野,155平米三居,182平米四居,西海岸,项目销售情况分析,畅销原因：项目在园区规划、产品设计、品质投入等方面下了很大功夫，成为烟台当地的品质标杆，受到市场
7、热捧也在情理之中； 滞销户型：项目目前所剩多为150平米以上户型，总价高是产品去化的主要障碍；西端看海大户型和和顶复销售难度大；,西海岸,项目主力户型分析,工人房设计，提升产品档次，显现业主的尊贵身份；,二层设置家庭间，为业主的家庭生活增添情趣，提升项目品质感；,西海岸,项目主力户型分析,一层后庭院设计，为业主增加生活情趣；,顶层前后观景平台设计，提升项目品质感，增加项目隐性价值；,天越湾,项目基础信息,银和怡海天越湾项目共分四期，位于烟台市滨海中路1599号，项目占地面积1190亩，总建筑面积100万平方米，容积率0.92，绿化率40%，主要为独栋、联排别墅及高层。 银和怡海天越湾由游艇码头
8、、滨海商业、住宅、小学幼儿园私家会所、黑松林生态公园等五大部分组成。滨海商业包括五星级酒店、旗舰餐饮店、酒吧一条街、夜总会、日韩料理、茶楼、超市、泳池、桑拿、美容美发、健身会所、银行、产权式酒店公寓等；住宅包括别墅和高层。,高层住宅产品中除一居室产品即将清盘外，190-250的三居产品销售情况较好，去化约56%，剩余产品多为5层以下和25层以上产品。09年去化约380套，去化面积约7.4万平米。 一期开放了项目最东边的一栋M型公寓，公寓共四层，每平米2000元的精准修标准。公寓部分整体去化情况一般，去化约70%，剩余产品多为大面积产品，多集中在1层。09年去化约55套，去化面积约0.44万平米
9、。 花园洋房产品为项目最早入市产品，主要是内部关系客户认购，价位相对较低，在项目整体入市前就已清盘。,项目销售情况分析,独栋产品整体销售状况良好，除DLC户型挤压影响，DLB户型去速度较慢，去化约50套。09年消化约10套左右，去化面积约5.6万平米。（注：独栋产品中约100套为原地块贵族城回迁客户） 双拼和联排产品，因舒适度高、总价低，整体去化速度较快，现均已清盘。09年消化约50套左右，去化面积约1.26万平米。,项目基础信息,先期于08年10月推出花园洋房、别墅，因产品的稀缺性，项目在市场中迅速热场，整体去化良好； 于09年年初推出高层产品，主推190250的三居产品，其中2号楼D3户型
10、因与小面积产品共处一个单元，去化缓慢； 于09年9月推出2000元/精装修的公寓产品。因产品楼层过低，海岸景观有限，故去化速度一般。 总价区间在70-240万的住宅产品易于销售，400-800万的别墅产品去化较快。,190-240,150-170,300-330,370-420,700-800,70-80,56,900-1000,1200-1400,1400-1600,项目主力户型分析,户型格局方正，南北通透，卫生间设立观海浴池，增加产品的舒适度，增大餐厅、厨房面积；,双主卧设计；主卧洗手间双洗手盆设计；公用卫生间干湿分离设计；无不提升了产品品质，增强产品舒适度；,250平米三居,200平米三
11、居,项目主力户型分析,超大阳台与户型观景的融合形成外部奢享空间，与居室中心的核心功能分区有机的分割开；,380平米四居,高层住宅产品整体去化较为理想，其中140的三居产品去化最为迅速，现已清盘。09年去化约168套，去化面积约2.1万。 公寓产品整体去化良好，其中50-52的一居投资产品去化最为迅速。09年去化约352套，去化面积约2.8万。,项目基础信息,南山马山寨海景豪庭,项目先期于09年7月正式接受客户订金，先期以排号为主； 于09年9月正式开始转认购选房，先期为高层住宅客户，客户选择面多集中140的三居和92-93的两居间，后期受房源的挤压，转向其他面积产品，整体去化较为迅速； 于09
12、年9月正式开始转认购选房，后期为公寓产品客户，介于产品自有的投资属性，这部分客户的置业目的多为投资，选择角度集中在50-70的一居产品，后期实施销控，客户受挤压，转向其他面积产品，整体去化良好； 总价区间在70-120万的住宅产品易于销售。,80-120,70-90,100-120,28-38,40-50,50-70,56,55-65,70-80,项目基础信息,项目主力户型分析,全海景、全朝阳设计，充分考虑产品景观；起居室、餐厅、厨房的适当摆放；打造高景观度的度假产品；,格局方正、全明设计；大面积观海平台，充分考虑产品的度假功能；,140平米三居,130平米三居,项目基础信息,东上海赋由五栋1
13、6至23层的高层住宅组成.地下一二层规划为商业；商业规划主要业态为：主力商务酒楼、异域风情休闲餐饮、社区购物走廊等。整体园林景观的设计聘请贝尔高林园林艺术有限公司；1-4号楼高层住宅均为两梯两户，户型设计为三房两厅。每栋单元均配置独立的海景观光电梯，5号楼为16层的小高层住宅，为三梯两户的设计；观光电梯直接入户。,东上海赋,销售情况：项目07年初开盘但效果不是十分理想，经过内部重新调整，08年1月份借助项目封顶再次开盘，销售周期4年，目前销售率约90%，销售及其缓慢，主要原因一是总价过高，再加上项目没有做过多的市场推广，主要靠开发商关系销售，市场知名度不高。 自07年入市，共销售65%，约12
14、8套，销售面积为4.8万 整体总量慢，340万以上 结合接受度不高,项目销售情况分析,项目主力户型分析,大面宽弧形观景窗，增加采光时长的同事拥有超过180度视野；,超大独立主卧套间，体现主人居住品质；,项目主力户型分析,大面宽弧形观景窗，增加每个房间的拐角窗，使整个弧形拥有270视野；,设置安全私密的独立佣人房；,对比得知：地段、核心资源、产品形态是决定高端住宅价值的关键因素，园林景观、会所、高端配套规划多为核心附加值，建材配套、智能化等客户目前的敏感度并不高，但却是发展的趋势，具备一定引导空间，另据了解，物业服务、风水等因素会成为烟台高档项目重要的软性附加值，对价格的贡献度较高,户型格局方正
15、、南北通透（采光通风性能良好），是烟台高端客户对居住产品使用功能方面的基本需求，敏感度较高,格局分割方正、南北通透 代表案例：天鸿凯旋城（北向海景，均价11700元/平米，高层）、西海岸,270度观景窗、弧形窗+不规则空间 代表案例：海湾一号（北向海景，均价12000元/平米，高层）、中天盛世观澜（东向海景，均价10000元/平米，高层） 不规则空间在风水、空间利用给客户带来一定的购买心理障碍,作为反面案例，烟台部分外来开发商开发的高层海景住宅，塔楼设计同时出现较多的不规则空间，这些在风水、居住习惯等方面给当地客户带来一定的购买心理障碍,魔幻空间+大面积可利用阳台=增强空间实用性 代表案例：桃源一品（东向海景，均价11000元/平米，小高层、联排）,目前市场上有部分高档项目通过魔幻空间、赠送空间来提升性价比，受到烟台客户的喜欢,通过“大面积景观阳台+尽可能多开窗+多阳台设计=海景视野最大化”，使尽可能多的产品享受到优越的外部景观资源，从而提升产品的均好性及溢价能力,大面积景观阳台+尽可能多开窗+多阳台设计=海景视野最大化 代表案例：麓溪公馆、天越湾、东上海赋,
