2011年临沂市房地产市场调研报告

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1、2011年临沂市场调研报告,2011.02.21出发 三个人的旅程 2011.02.28回归 带着收获,政策背景,城市认知,上 篇,下 篇,房地产市场认知,土地市场分析,住宅市场分析,上 篇,政策背景,政策背景,1月26日，国务院出台新国八条，新年度的楼市调控正是拉开帷幕，同时也引发了业内对于2011年市场走势的猜测与争论，其猜测和争论的焦点是跌与不跌。在春节假期的最后一天，也就是2月8日，央行宣布加息0.25个百分点。在连续遭遇闪击式调控和货币政策紧缩后，2011年中国楼市显得雪上加霜。 然而，对于已经习惯了牛市的开发企业和购房者而言，在调控面前，已经丧失了基本的警觉。08年调控时，万科率先

2、降价；10年调控时，恒大率先降价；到了11年调控时，还没有企业做出降价反应。,降与不降，这是个问题,国八条,政策背景,一次次的调控锻炼了企业和购房者对调控的“免疫力”，然而，狼终究会有来的一天。在面对没有任何征兆的国八条和假期末的意外加息，许多企业失去了本能的警觉，依然用应付过去调控的措施来应付。可是，形势已经发生了变化。,狼来了的故事，最后，狼真的来了,新国八条带有明显的闪击色彩，调控由“渐进式”转变为“一刀切”； 收回流动性资金楼市面临釜底抽薪； 成交量锐减，企业资金压力加大，价格趋势正在改变；,国八条,政策背景,2011年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案细则，并定于

3、28日起实施。由此，传言甚久的房产税试点改革方案终于拉开大幕，并将逐步全国推广。,房产税尘埃落定,房产税,房产税会对市场需求产生直接影响； 房产税对房价上涨预期影响甚微,上 篇,城市认知,城市认知,地理位置,临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距228公里，东西最宽度 161 公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。,临沂市位于淮海经济区的战略位置为房地产业的发展提供了充足的城市发展

4、空间，强劲的城市发展动力。,城市认知,气候,气候为暖温带季风大陆型气候，四季分明，雨量充沛，气侯温和，全年平均气温14.1，极端最高气温36.5，最低气温-11.1，年降水量849毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。全年无霜期200天以上。适宜的气侯条件给该区域带来了适宜的居住环境。,城市认知,行政区划及人口,临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村。到2010年，临沂城区人口达197万人，其中常住外地人口20万人以上，是一个吸引了大量外地中高端经商者的城市，外地车牌轿车在大街上也常见，表明临沂市场

5、潜在购房人群数量庞大。,临沂市人口总量居全省第一，人口的持续增长带动了人口和产业向城镇聚集，从而会不断推动房地产市场的不断发展。,城市认知,交通条件,临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。,便利的交通环境，加速了临沂商流、物流和人流的流通，同时促进了城市经济的发展，对房地产市场发展提供了强力的经济基础和消费群体

6、的保障。,城市认知,功能定位,鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一； 临沂市位于淮海经济区的核心位置，和连云港，徐州形成三角之势，从南面可以承接长江经济开发区的资金，从北面可以承接环渤海经济区的辐射，区位优势明显。 区域性交通枢纽、区域性商贸中心； 临沂批发市场为全国第三大商品批发市场，是鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地，辐射20余个省、市、自治区，年交易额达600亿元人民币，批发城平均每天流动人口35万人，500万以上资产的人群比重较大。 历史文化名城、滨水生态、宜居城市； 临沂是一座美丽的滨水生态城。城区内河流众多,沂河、祊河、柳青河、涑河、陷泥河、青龙河、李公河穿城而过,特别是沂河和祊河

7、在临沂城内交汇,形成了极具特色的“Y”型主轴景观线。临沂市依托得天独厚的河流资源优势,以沂河为轴,形成了“两岸开发、组团发展”的城市建设格局,将沿河岸线公共绿地与景观节点相串连,高起点、高标准规划建设了总面积57平方公里的滨河景区,着力塑造“城水相依,人水亲和”的人文自然景观。,城市认知,城市规划,临沂市城市总体规划（20052020年）划定的城市规划区范围为：临沂市区行政管辖范围和城市水源地，总面积196293平方公里。包括兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济区的所有行政区域，面积174863平方公里。,发展方向：依托老城，沿河发展，两岸开发，北上东进。 在城市用地发展方面，以老城为依托，采

8、取“沿河发展，两岸开发，北上东进”的战略。 空间布局：构建“一河五片”的空间布局结构。 城市空间布局结构为，以沂河为轴，构建“一河五片”组团式空间布局结构。,城市认知,经济发展,临沂在全国经济东西结合和南北交流的体系中，担当着重要的地位，同时在淮海经济区经济快速的发展过程中，临沂在商贸，机械等经济领域也逐渐强大，加速了临沂城市化的进程。,淮海经济区位于苏鲁豫皖四省接壤地区，由23个地级市组成，是全国经济东西结合和南北交流的枢纽地带，在全国具有重要的地位。淮海经济区按经济总量和综合实力，大致可划分为两个层次。第一层次是东部的苏北和鲁南地区，第二层次是西部的皖北和豫东地区。该经济区中临沂GDP增速

9、最快，消费总额最大，出口总额临沂最大。,淮海经济区,城市认知,经济发展,鲁南都市圈,山东省重点发展山东半岛城市群，打造沿海城市经济带和齐鲁文化城市带，构建以济南为中心的鲁中都市圈、以青岛为中心的胶东都市圈、以济宁-兖州-邹城-曲阜为中心的鲁南都市圈。按照规划，鲁南都市圈虽以济宁为中心，但临沂无论在经济总量、人力资本和资源、地理位置等方面都具有周边城市无可比拟的现实力和潜在能量。鲁南经济带是山东省重要的能源和煤化工基地、优质农产品生产加工基地、优质建材生产基地和商贸物流基地，临沂具备成为后三个“基地”的优势。,由此可见，临沂在鲁南经济圈中的地位举足轻重，而且政府对山东省三大都市圈的规划有利于临沂

10、日后经济的飞速发展。,城市认知,各项指标【GDP】,临沂市近年来的GDP都以 超过10%的速度增长。通 过GDP的增长速度可以看出，稳定的经济发展速度为房地产的发展创造了良好的经济环境，并且带动市民的收入不断增加，为临沂市房地产市场价格的上扬提供了一定的空间。稳步增长的经济为房地产发展奠定了坚实的经济基础。,城市认知,各项指标【居民收入】,临沂人均可支配收入每年保持在10%以上的速度增长，收入的增长逐渐改变了人们对居住条件的要求，为房地产发展提供了大量的有效需求。临沂商贸城市的定位表现出外来人口较多的现象，在临沂经商的浙江人就有10万之多。 GDP的持续增长增加了人均可支配收入，消费潜力凸显，

11、为房地产发展提供了大量的有效需求。,城市认知,各项指标【固定资产投资】,固定资产投资的快速增长，一方面说明临沂城市发展速度较快，同时还说明城市投资力度加大，有力于房地产业的发展。临沂近几年的固定资产投资持续稳步增长，这也给临沂房地产市场提供了良好的环境和有利的条件。城市发展速度加快，都市特征日益明显，将推动房地产建设发展。,城市认知,各项指标【产业结构】,从产业结构上看，临沂临沂第二产业所占比例较高，对房地产发展有较强的支撑作用，第三产业发展滞后，产业结构有进一步优化的内在需求。 产业结构的进一步优化为商业发展带来机遇，第三产业人口将大量增加。,城市认知,各项指标【人口结构】,数据表明临沂市购

12、房群体的需求还将以三房的中户型为主，且城市已经开始进入老龄化社会，适合老年人的套型将会受社会的青睐。,从年龄结构来看：有两个年龄波峰对套型及需求的结构产生重大响，一是：七十年代中后期及八十年代初期出生的人，在近几年内出现结婚高峰，临沂市近几年每年大约有2000对青年人需结婚用房，这部分购房者在经济上尚不能完全独立，但加上临沂市人口以四口之家为主，预计该购房群体的需求将以三房的中户型为主。二是：人口的平均寿命增长和出生率的下降导致人口老龄化的高峰，调查统计发现临沂市65岁以上的老年人占人口总数量的8.64%，已经超过了老龄化社会的临界点7%。,城市认知,各项指标【居民储蓄】,近年来，随着市民收入

13、的快速提升，全市储蓄存款余额保持着15%以上的高增长率。 较高的储蓄存款余额，映射了临沂具有金融扩张的潜力和地产市场具有深层次挖掘的可能。储蓄存款余额不断增长为房地产市场提供资金保障。,下 篇,房地产市场认知,房地产市场认知,临沂近5年来房地产开发投资额逐年提高，2010年房地产开发投资额达158.2亿元，表明临沂房地产市场逐年升温。在固定资产投资不断增长下，房地产投资快速增长。,房地产开发投资,房地产市场认知,施工及竣工面积,临沂市近几年来施工面积显著增长，2010年施工面积和竣工面积分别为3177.3万/平方米和1498.7平方米。临沂全市工业用地和商业用地所占比例较高，也是导致施工面积和

14、竣工面积指数偏高的原因之一。施工及竣工面积逐年稳步增长，表明房地产市场逐年升温。,房地产市场认知,商品房价格,数据来源：临沂市统计公报（三区九县数据）,临沂商品房价格整体走势平稳，呈稳步上升趋势。由于临沂刚性需求旺盛，商品房价格始终表现为稳步增长态势，说明自用性刚性需求仍是市场的主导，房产消费趋于理性。 临沂房地产价格呈缓慢上升状态，走势平稳，说明以刚性需求为主。,房地产市场认知,小结,刚性需求保持增长。 临沂的城市化进程正处于快速的推进阶段，农村人口的转移、外来人口的置业、强大的高端收入人群和大量投资客户的存在等，必将产生庞大的刚性需求。 品质竞争的时代来临。 临沂房地产市场发展速度较快，占

15、固定资产投资的比重也越来越大，成为拉动临沂GDP发展的重要动力。临沂房地产的发展大概落后一线城市10年以上，随着一二线城市土地价格的不断走高，开发商的风险日益增大，三线城市成为开发商角逐的重点，会吸引更多大地产商的进入，这不仅会进一步推动地产开发、营销与产品的创新，也会促进品牌和品质的良性竞争。,房地产市场认知,土地潜在供应量大，潜在竞争激烈的情况将会持续。 近几年由于政府进行了大量的土地放量，市场中存在大量的潜在供应土地，这使得临沂潜在市场供应较为激烈。 私营业主还将会是临沂市场的主力客群，政府还建房产生的客户分流现象还将会持续。 临沂经济的快速增长离不开商贸的强大支持，本地和外地的商户是临

16、沂目前主力消费群体，另外政府北迁以后，大量的还建房分化了区域市场大量的政府单位客和周边居民客户。 中高端产品去化速度快。客户对高层产品的抗性和对低密度产品的青睐还将持续。 整体市场中高端产品的去化速度较快，品质高端和产品高端的楼盘销售速度快，如滨河的观景豪宅，花园洋房、别墅类产品目前销售速度高于普通产品的销售速度，而临沂消费者对高层的抗性较大。,小结,下 篇,土地市场分析,土地市场分析,根据临沂市国土资源据统计，2009年临沂市（临沂市区）土地总成交面积累计约280万，总成交额约23亿元；2010年，临沂市（临沂市区）土地总成交面积累计约450万，总成交额约46亿元。相比而言，2010年区域市场成交量和供应量均高于往年。 成交地块多数为兰山区及北部新城区，河东区和罗庄区所占比例较少；开发商多为临沂当地公司，但外地公司也开始积极开拓临沂市场；开发商不纯粹是房地产公司，跨行业投资现象明显。,土地市场概述,土地市场分析,土地成交量,依图表可知，在4个行政区域中，由于市政