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1、2010年上半年房地产市场总结与下半年展望,2010年7月,2010年上半年，国家陆续出台了一些房地产新政，尤其是4月下旬出台的“新国十条”，引发了房地产市场的连锁反应： 消费者趋于看空； 开发企业融资困难、加大销售力度； 土地市场总体冷清； 新房、二手房市场成交量大幅下降。 下半年房地产预计将会进一步延续调控态势，房价将出现调整。,引言,目 录,7,1、上半年政策要点,表：上半年出台的主要房地产政策总结,8,以1月10日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控； 4月17日出台的新国十条加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期； 从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制
2、投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线； 本轮房地产调控的启动期和深入期的政策着重点有所不同，在以国十一条为标志的调控启动期内，各项政策的着重于加大土地供应力度进而增加房屋的有效供应，而在调控的深入期内，政府把遏制部分城市房价的过快上涨作为首要任务。,9,1）信贷利率政策是此次宏观调控的重要手段 供给方面：“国十一条”提高了购买第二套及以上住房的贷款门槛，4月17日“新国十条”又将第二套房首付比例提高到了50%，并提出在部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，限定购房套数和暂停非本地居民购房贷款等措施，随后政府又提出了“认房又认贷”的新标准加强了对第二套房的认定； 供给方面：新
3、国十条提出对存在囤地、炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门也将暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。据统计，2010年4月至今，无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信，而在2009年，国内多家银行向房地产企业发放了总额逾3300亿元的银行授信；从资本市场看，今年无一家房地产类的公司获批在A股上市，多家房地产上市公司也相继搁浅了再融资计划。,2、关键政策解析,10,从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量； 从需求来看，新政严格控制了投资性需求。购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率1.1倍的
4、政策，与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本将提高50%以上； 多重政策叠加效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。,2）供需双向调节、全方位管理形成政策叠加效应，对购房者预期影响显著,11,与此前紧缩性调控政策不同，此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有提高去年下调的开发企业20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住宅
5、用地供给，增加了商品房的有效供给，根据国土部计划，2010年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷，政府增加市场供应的意图十分明显。 在保证商品房供应的同时，本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政策提出确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。,3）新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度,12,4）地方细则“高开低走”，5月后渐趋温和,表：近期地方政府细则内容,多数省市的地方调控内容主要在加强保障、加大供给、强化监管等方面对新“国
6、十条”进行了区域性细化，以增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化信贷政策并未出台过多严厉措施。相较于4月份中央密集出台的一系列严厉政策，5月后地方政府的相关细则略显“温和”。,13,从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在“新国十条”中，政府将遏制部分城市房价的过快上涨作为首要任务，出台了各项严厉措施对投资投机性购房行为进行了全面封堵。与此同时，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈。,小结：,目 录,15,各种需求的购房者均认为房价小幅下降的可能性很大，均在45%左右徘徊， 投资性需求的购房者对
7、房价走势的预测相对比较乐观。认为房价会小幅上涨的投资性购房者比重较大，为25.0%， 认为房价会大幅下降的刚性需求的购房者为27.8%，改善性需求的为18.3%,1、自主型需求看空房价,数据来源：中国指数研究院中指调查,不同需求对房价走势认知对比,16,调查数据显示二季度购房者对国家实行平抑房价的政策的信心比较大，占比36.1%；而在一季度为23.7%。二季度对国家平抑房价的调控政策信心非常大（9.1%）占比也大于一季度（7.3%）。另外，二季度对国家调控政策没信心的购房者比例（14.6%）远也少于一季度（28.1%）。,2、二季度购房者对国家实行平抑房价的调控政策信心增强,17,通过中指调查
8、发现：消费者观望情绪浓厚，国家宏观政策不发生转变的情况下，消费者预期也不会发生改变。,小结：,清华大学社会学教授孙立平置业时代的需求锁闭,目 录,19,2010年4月房地产新政出台后，代表性房企5月的销售额均出现了不同程度的下滑，其中万科、保利地产单月销售额同比下降20%左右，富力地产和绿城的销售额同比下滑更加明显。 2010年4月17日房地产新政后，代表性房企先后通过调整产品供应结构和实施优惠价格策略等促进销售，5月商品房销售均价明显下降，其中，中海地产销售均价环比下降逾3成，万科、保利地产、富力地产销售均价环比也均下降10%以上。,1、销售：新政后多数企业销售业绩出现下滑，企业采取更加灵活
9、的销售策略,数据来源：中国房地产TOP10研究组整理,图：2010年上半年代表房企月度销售额及其同比变化,图：2010年1-5月代表房企商品房销售价格变化情况,20,2010年上半年，房地产企业资金来源发生结构变化，国内贷款占比持续下降，自筹资金占比逐步上升，企业资金压力日益明显。 2010年，房地产企业获得银行授信的额度也在大大降低。2010年1-6月，仅有北京金隅、恒盛地产、首创置业、云南城投几家房地产企业获得银行授信，且总金额合计不超过500亿元。2010年4月“房地产新政”出台后未见有房地产企业公布获得银行大额授信。,2、融资：银行和公开资本市场融资难度加大，企业积极拓展多元融资渠道,
10、21,IPO融资难度加大，截至2010年6月，仅有中骏置业一家房地产企业于2月成功在港上市，太古地产宣布搁置原定5月14日进行的200亿港元IPO计划；国内A股本年未有房地产公司获批上市。,再融资受阻5月12日，招商地产因股价跌破增发价而宣布撤销非公开发行股票方案，成为本年以来撤销增发提案的第一家房地产上市公司。据统计，截至2010年6月30日，招商地产、金地集团、北京城建等今年以来公布增发预案的企业，股价已全部跌破拟增发价格，而其他企业的再融资方案也迟迟未能获批，上市房企再融资难度明显加大。,22,在银行信贷融资受阻和资本市场融资难度加大的情况下，房地产企业积极拓展多元化渠道融资，票据、信托
11、、基金等得到更多使用。2010年以来，雅居乐、金地、龙湖等大型房地产企业积极拓展优先票据、资金募集等多种渠道融资，同时信托这一融资渠道越来越受到房企的青睐。近期，中华企业、福星股份等企业纷纷借道信托完成融资。,23,2010年上半年，尤其是新政后，多数房地产企业拿地由激进变谨慎，丰富土地储备的区域布局和产品结构,3、拿地：审时度势，企业拿地更科学、理性,24,在国家宏观调控的大趋势下，企业无论是从销售端还是融资端都面临了极大的挑战。对此，理性的房地产企业积极灵活应对，顺应时势促销降价，实行开源节流以保障企业理性持续稳健成长。,小结：,25,目 录,26,住宅用地供应持续增长，上半年103个城市
12、住宅用地累计供应量同比增长100%。6月，全国103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，与上月基本持平，同比增加35%。 5-6月土地成交量持续下行，6月更是低于去年同期。6月成交量为1385.2万平方米，环比下降28%，同比下降37%，是今年以来首次同比下降。,1、土地市场形势变化,图：2010年上半年住宅用地月度供应量,数据来源：CREIS中指数据、,图：2010年上半年住宅用地月度成交量,图：2009年1月-2010年6月全国103个城市住宅用地楼面均价,上半年103个城市楼面地价走势较为平稳，过快上涨势头得到遏制。,土地供应计划难以完全落实，下半年政府面临较大的供应压力。从表中可
13、以看出，6个城市上半年的土地推出计划完成量普遍低于40%。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的6%，深圳为14%，北京为22%；二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足40%。如果供地计划顺利完成，地方政府下半年将面临较大供地压力。,28,新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交量同比下降显著，2010年上半年，北京、上海、杭州等成交面积同比09年下跌近50%，成交价格高于去年同期。重点城市中，仅武汉成交面积同比09年上半年有明显幅度的上升，其余城市皆低于去年同期水平。,2、新房市场 1）全国房地产市场,重点城市成交均价相比09年、08年同期均大幅上涨，其中，深圳成交均价领涨全国，
14、其次为北京、杭州，上涨幅度都在60%以上。,表：2010年上半年主要城市交易情况一览,数据来源：CREIS中指数据、,29,6月近半数城市楼市成交量环比上涨，成交价格平稳，其中杭州、深圳涨幅明显，环比均超过20%。受4月新一轮房地产调控政策的影响，5月30个城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半，6月在此基础上，北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，上海、南京等部分城市止跌回升，但成交量仍处于低位。此外，哈尔滨本月受个盘影响，成交量为74.68万平方米，环比上涨3倍以上。,30,2）六月“百城”价格指数,百城住宅价格环比上涨0.35%：其中80个城市价格环比上涨，20个城市价格环比下跌. 价
15、格涨幅分布：只有兰州1个城市上涨超过了3%，11个城市上涨幅度处于2%-3%，15个城市介于1%-2%，而上涨幅度在1%以内的城市数量最多，为53个；价格跌幅分布：平均价格下跌的20个城市中，下跌幅度超过4%的只有中山1个城市，介于3%-4%和2%-3%的城市数量同为2个，下跌幅度处于1%-2%有4个城市，而下跌在1%以内的城市则有11个。 百城住宅价格分布: 16个城市住宅价格超过10000元/平方米, 11个城市介于8000-10000元/平方米，20个城市价格介于6000-8000元/平方米, 41个城市价格在4000-6000元/平方米, 12个城市价格低于4000元/平方米; 十大城
16、市住宅价格环比上涨0.69%: 广州、南京上涨幅度超过了2%，上海、杭州、成都增长幅度处于1%-2%之间，武汉、重庆、北京、深圳价格仅有小幅变化，而天津降幅最大达2.04%。十大城市住宅价格同比上涨61.72%: 7个城市涨幅超过50%，3个城市介于20%40%之间,31,百城住宅价格环比涨幅前十城市,百城住宅价格环比涨幅前二十城市,涨幅前十：兰州以3.28%排名第一，也是唯一涨幅超过3%的城市，排名前十的城市涨幅均在2%以上。 涨幅第11-20位：南通、上海、杭州属于沿海城市，其他7席为内地城市。,32,33,百城住宅价格环比跌幅前十城市,百城住宅价格跌幅前二十城市,跌幅前十：中山是唯一一个跌幅超过4%的城市。跌幅前十城市中直辖市和省会城市占据7席。 跌幅排名第11-20位：只有深圳、北京为一线发达城市，其它8个城市全部是二、三线城市,33,34,百城住宅价格前十城市,价格前十城市：上海以24185元/平方米排名第一位，深圳、北京分列二、三名。从区域分布来看，长三角有4个城市，珠三角和环渤海分别占据
