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1、2010年度 淮安房地产市场运行报告,2011年2月,编制：徐培丽,2010年是宏观经济回稳的一年，是经济通胀高涨的一年，是流动性过剩的一年，是“十二五规划”承上启下的一年，是国际经济结构体制调整重要的一年，是楼市出台政策最多最严厉的一年，是“地王”频出的一年，总之2010年给我们“地产人” 最大的感受是“不确定性”最多的一年，那么未来淮安房地产市场的走向是“向左走”还是“向右走”呢？我司将从政策、房地产一级市场、房地产二级市场等方面分析入手，在整理回顾2010年的房地产市场变化的同时，并展望2011年房地产市场变化的同时，并展望2011年房地产市场走向。,向左走，向右走,目 录,一级市场,宏
2、观政策,二级市场,2010年政策回顾,自2010年1月起，先后出台30多条调控政策：,全年调控政策列举,全年房地产宏观调控主要集中在4-10月份出台。国家比较频繁从金融、行政角度进行调控。面对2009年末全国楼市火爆的场面，2010年伊始，国家定下调控房价、促进房地产市场平稳发展的主基调。四月份调控之后，国家调控的力度逐步加强，从税收、土地、金融、行政等层面出台政策。进入9月份，全面大中型城市房价出现报复性反弹的苗头，国家出台关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，进一步细化前期调控内容。中央政府调控加码的同时，督促地方政府出台细则，二次调控的决心越发强烈。继北京、厦门等地出台楼市二次调控新
3、政后，各地也出台楼市调控细则，发布限购令，遏制房价过快上涨。11-12月份，受通胀预期加剧影响，中国人民银行3次调高银行存款准备金，1次加息。,2010年政策回顾,全年房地产调控分类汇总,全年房地产宏观调控政策主要集中4-10月份出台。国家频繁从金融、行政角度进行调控。9月份调控在4月份调控的基础上进一步细化、深化，9月份出台深度调控后，房地产热度有所下降。,2010年政策回顾,调控政策下的房地产投资情况,从房地产开发投资层面来看，新政后开发商投资热情并没有明显减弱，投资完成额平稳增长。,调控政策对楼市的影响,调控政策对各类型客户的影响,新政调控力度增加，调控范围的扩大,各类型客户受到新政调控
4、影响明显，首次置业刚性需求客户购房成本提高；二套、多套购房客户面临信贷门槛提高、加息等压力，多套停止贷款，迫使投机客户撤场。购房者普遍产生观望的情绪，大多数消费者预期房价下跌吗，纷纷推迟购房行为。,调控政策对楼市的影响,调控政策对开发企业的影响,调控政策对楼市的影响,房地产将受到进一步的规划，有严重违规行为的企业将面临经营困境。房地产企业拿地更趋谨慎，实力雄厚的将经历房地产调控的新一轮考验，进一步扩大市场占有率。另外一方面，房地产开发企业面临加息、提高开发贷自有资金比例（10月首次加息，银监局要求房开开发自有资金比例达到50）；面对资金回笼压力，部分低资质开发商可能面临资金链断裂局面。,房地产
5、政策未来走势,本轮调控政策周期性研判,中期持续宏观调控,长稳市场逐步走稳,2010.10-2011.12,2012.01-2012.12,本轮调控我司认为分两个阶段： 第一阶段：2010.10-2011.12市场受到宏观调控的控制，将会出现成交量逐步走低的趋势； 第二阶段：2012.01-2012.12经过一年多的调整，地产市场逐步调整到位，为维持通胀环境下的市场环境，政策不会立即放松，但是将维持市场的稳步发展；,调控政策对楼市的影响,调控模型模拟未来市场走势,调控模型模拟未来市场走势,调控模型模拟未来市场走势,2010年1月国家确定房地产政策主基调确定为：促进房地产市场平稳健康发展，抑制房价
6、过快上涨。根据房价的不断上涨，国家在4月和9月陆续出台了两次楼市调控政策，政策调控力度一次次趋紧，政策主要从市场管理、土地、金融、税收等各个层面抑制房价上涨，同时通过增加供应、收紧贷款、取消优惠等方面进行调控，房价的过快上涨势头得到哦了初步的遏制。 受调控影响，改善型、投机型客户的购房行为受到了一定抑制。另外一方面，房地产调控也提高了首次购房置业的门槛。 预计，2011年房地产调控将在信贷、税收、土地层面不断深化，部分重点城市或推行征收房产税。,政策总结,目 录,一级市场,宏观政策,二级市场,2010年截止12月底，淮安共挂牌商住用地17710.94亩，折合面积为1180万平米。,土地出让分析
7、,2010年截止12月底，淮安共成交商业用地达10373亩，折合面积为692万平米，以清河区、开发区为主；,土地成交分析,目 录,一级市场,宏观政策,二级市场,2010年1-12月淮安全市商品房新增 307.62万平米，其中 12月份淮安市区新增商品房79.24万平米，环本月新增供应创 10年新高，主要是年底将近，开发商为了回笼资金和看好年底行情，纷纷上市新房源，备战黄金销售时机。,新增供应走势,淮安成交及价格走势（含下属县）,2010年，全年出现了10月、12月俩个成交高峰，这主要和供应大量增加有关，供应量的增加给市场带来新的活力，有了炒作的源头，另外开发商对于后市的悲观情绪，导致尽可能的再
8、政策来临之前出货，以达到资金回笼的目的； 全年成交均价保持在3070元/平米以上，至第四季度均价突破3600元/平米，12月份成交均价达3970元/平米，较1月份成交均价上涨近600元/平米；,截止 12月底，淮安市区共成交商品房住宅 18974套，合面积145.6万平米，平均面积 114 平米，虽然有新政的影响，但对于三线城市来说，影响甚微，10 年淮安市区商品房住宅成交超过09年销量，预计随着11年供应量的放大，成交量还有望继续增加；,数据来源：淮安网上房地产,淮安市区成交走势,数据来源：淮安网上房地产,淮安市区板块成交走势,淮安商品房住宅2010年成交排行,针对品质和建筑类型，选择区域内
9、重点标杆项目和同类竞争项目作为重点参考项目 选择：万达广场、亿力未来城、运河城、学林雅苑四个项目为重点监控项目,项目规划用地面积为133004.5平方米， 总建筑面积 602600 平方米，地上建筑 面积 502600平方米； 项目一期 09 年 3 月推出，主要是住宅 性质房源； 目前主力销售住宅 8#和单身公寓， 8月 22 日推出单身公寓 1#房源，当前公寓 价格：5700元/平米，住宅 6400元/平 米；当前小户型公寓 9折清盘；,竞争市场动态,重点项目一：万达广场,1、销售情况,数据来源：淮安网上楼市,重点项目一：万达广场,2、部分物业价格,目前的主要销售08号楼和8月 22号推出
10、 1#单身公寓。 2期小户型6月10日推出，从售楼处了解，开盘均价为 5000元/左右，较先前对外报价（5300 元/-5400 元/）明显降低。目前销售均价 5300 元/平米，2 期商铺均价250000元。 8 月 22 日推出 1#景观公寓，主力面积 39-96 平米，销售均价 5700 元/平米；目前采取清盘策略，9折优惠； 据网上楼市显示：截止2011年 1月 3日，一期综合体目前在售 1#房源，12月综合体成交63套，3#综合体将于2011年上市； 优惠措施：综合体9折优惠。其他一次性付款 95折，按揭 98折。,3、销售状况分析,重点项目一：万达广场,重点项目二：亿力未来城,占地
11、面积 30 余万平方米，规划建筑以小高层、高层的高档住宅为主，配套大型商业中心、滨河特色风情街、部分酒店式公寓产品、地下停车库以及大型社区会所和幼儿园等，建成后小区的总建筑面积将达 87万平方米，住宅总套数有多套； 当前在售一期房源，以小高层、高层为主； 目前该项目剩余房源基本以120-140平米大三房为主，销售均价 5500-5600元/平米,1、销售情况,数据来源：淮安网上楼市, 目前的主推9、11、13、15（3、4、5、6、7有部分剩余房源）,加推 12、14、17、16；另外10号楼还优惠措施：按揭99折，一次性 98折。10月底加推 18#房源； 10 月底推出 18#，共 96
12、套，主力面积为 139-184 平米，各占 50%，截止当前仅签约11 套，均为139 平米三房两卫户型；目前该幢房源均价 5600 元/平米左右；,重点项目二：亿力未来城,2、销售状况分析,重点项目三：华德力运河城,总占地 294290 平方米,总建面556293平方米,规划总户数4126户机动车位 2274 辆.该项目共分三期开发。 建筑形态：叠加别墅、花园洋房、多层、小高层、高层、商业等 建筑风格：新古典主义,1、销售情况,数据来源：淮安网上楼市,重点项目三：华德力运河城,2、部分物业价格,8月 28 日，9#、11#两幢开盘，主力 90 平米两房和120 平米三房，90 平米两房热销；
13、 9 月 20 日，加推三幢房源，其中一幢为小户型公寓，面积为 50 平米一房，目前该项目均价在 4400-4500 元/平米左右； 12 月 18 日，3/5#两幢 60 套房源开盘，目前签约 11 套；,3、销售状况分析,重点项目四：学林雅苑,总占地面积为 129，506平方米，总建筑面积为 225，952平方米，项目分三期开发；容积率 1.80， 建筑密度 24.68%，绿地率 30.0%； 目前在售二期多层产品 13、14、15三幢，8月份加推 16、17、18 三幢多层，目前项目在售均价3650元/平米；,1、销售情况,重点项目四：学林雅苑,数据来源：淮安网上楼市,目前的主力二期 1
14、3、14、15#三幢多层房源，主力面积为 118 平米的三房两卫和 140平米四房，当前均价3680元/平米，其中 15#为景观房源，均价 4200元/平米； 8月中推出16、17、18#三幢房源，主力面积以 111-140平米舒适性为主，均价 3800元/平米左右，景观房源价格达到 4400元/平米；目前该批房源去化率达到79%，其中110平米小三房最畅销； 国庆期间加推11、12#两幢，推出 118套；主力面积 118-124平米三房，住宅 30套，其他为自行车车库； 12 月 13 日，项目 19/21/22 三幢房源取的销许。12 月 18 日开盘销售，目前网签 44套；底层为商业；,
15、2、销售状况分析,恒大名都：,淮安首席欧陆御湖城,重点项目分析,推盘情况 项目于8月中开始收起诚意金，1万抵三万，并且开盘前额外 85折优惠，预计 8月底开盘，推出1#、11#、12#三幢，主力面积以 120-150平米三房、四房为主，价格 5700-6300元/平米，送 1500元/平米精装修；于10 月 3日开盘； 项目于 10 月 3 日开盘，截止 12 月 31 日共成交 202 套房源，成交率 26%，其中 88-90 平米两房最畅销，大户型基本滞销；本月仅成交 29 套；,项目特色 规划：90 万平米总建规划，典雅欧陆风情新古典主义，上万平米皇家园林、约 8600 平米超大湖泊、约
16、5200平米五星级会所、繁华商业街、国际双语幼儿园、1500元/平米精装标准、24小时管家服务体系; 精装：约 1500 元/平米标准的精装修，采用奥的斯电梯、松下开发、摩恩龙头、萨米特陶瓷、科勒洁具、嘉宝莉涂料、欧普照明、帝朗卫浴五金、欧雅墙纸、鸿图铁艺、大自然木地板、高利门锁、迪宝灯具、老板电器等;,绿地世纪城： 项目一期“国际花都”总占地面积约 210 亩，由小高层、高层、联排别墅及配套商业构成，规划总建筑面积约22 万平方米。 项目一期一批于 2010 年 6月 29 日推出；,【推盘节奏】 一期一批以经济型两房为主，确保稳健去化，一批开盘高层 3500-4100 元/平米，小高层：3600-4300元/平米，售罄；一批房源的热销，绿
