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1、户型的市场评价,日期地点，微软雅黑16号,户型评价的角度,以开发者的角度（规划）户型是社区中的户型，（定位）户型也是表达定位的重要方面 以使用者的角度用、好、靓、新、绝 以销售者的角度要明星、去硬伤、讲究组合、看重传达,户型评价要点,1、不要就户型论户型一个户型首先存在于整个规划体系中；同时也是整体户型结构的组成部分。 备忘录： 户型评价由“大”而“小”，规划确定户型才有存在的依据；结构恰当再去探讨单个户型的合理性。,户型评价要点,2、突出实惠度、舒适度还是放大价值感。 备忘录： 诉求不同决定了评价标准的不同。 尺度 细分度 异型空间 面积分配,户型评价要点,3、尺度问题很重要 备忘录： 一定
2、限度之下，尺度就是舒适度的指标。 尺度标准的绝对性与相对性：绝对性来自人体工学与生活经验；相对性来自产品定位与竞争关系。,户型评价要点,4、识破“看上去很美” 备忘录： 调动生活体验去感受户型细节：厅里的门太多？对角相峙的空间？餐桌的墙够长吗？进门要对着什么？异型的房子有存在理由吗？空间越细分越好？,户型评价要点,5、评估户型亮点的有效性 备忘录： 情景亮点、功能亮点（多一个功能空间）、实惠亮点不是每个亮点都能点燃购房冲动。,户型评价要点,6、突出标杆户型的领袖性；强化明星户型的竞争力；消除问题户型和硬伤 备忘录： 要均好也要极致，关键时刻牺牲谁？,案例- 大连软景公寓项目户型评价,原设计方案
3、:4-28层标准层平面图,从产品设计的角度来看，目前方案布局合理、尺度适宜、面积控制得当,8.1米柱距兼顾了经济性与尺度控制 零居主要分布在北侧，4米大面宽 一居半南向采光面高达8.1米 小两居室双面采光，占据了最佳位置,0居,1.5居,2居,从客户与市场的角度来看，目前方案仍存在销售风险,风险一 产品梯度不明确,风险二 户型竞争优势不突出,楼栋之间，高低层之间完全一样，平层同类户型差异性不明显。,户型设计不减分，但对产品价值提升贡献不足。,顶层户型设计排布方式与标准层一致，未能充分利用开阔海景和空中花园资源,29-30层,31-32层,与标准层的差异：利用退台设置空中花园。南北横向两组户型，
4、端头开间由4.05米调整为5米。 现状问题：作为顶层部分户型，没能充分利用资源优势，无创新空间。,零居平台达标产品，面积占比超过40%的量使其市场接受度将影响整体销售结果,量套数占比超过50%，面积占比超过40%，零居销售结果将左右整个项目的收益。 面积市场零居平台水平35-55平，本项目43-47平，处于平台水平。 户型设计标准的胡同户型，单一采光面，平台产品设计标准。,一居半市场创新户型，与平台一居同样的面积多出了一个弹性居室空间，有一定市场竞争力,市场一居室通常为标准的一室一厅一厨一卫，各功能空间相互独立，卧室和客厅均有独立采光面。 本项目一居半的设计比市场标准户型多出了一个弹性居室空间
5、的可能。可以在样板间设计时分成一居室和两居室两种方式引导客户，将两类不同需求客户都牢牢抓住。,两居小两居已成为发展趋势，与目前市场小两居相比本项目在户型设计上优势不明显,万科魅力之城,面积区间：本案二居产品面积区间为平台产品主流面积区间，具有竞争优势 朝向：平台二居产品多为南北通透，项目产品尽管未做到南北通透，但全部为双向采光，且有一半产品为双南向采光，朝向尚佳 其他：在明厨明卫方面，平台产品大部分可以做到明厨或明卫，且有空中花园、观景阳台、飘窗等赠送，本项目在该方面竞争力较弱，有待进行突破,进入09年，大连市场开始出现小两居逐步增多趋势 以万科魅力之城为代表，作为市场产品引领者，万科本次推出
6、新盘魅力之城其以南北通透的小两居为主力产品，占比超过50%,零居：量大，产品为市场平台水平,一居半：市场创新户型，有一定竞争力,风险二,两居：面积控制得当，但户型设计优势不足,整体产品梯度不明,风险一,调整楼栋梯度1号楼调整为投资型公寓，2、3号楼为居住型公寓,类酒店式公寓,精装小户型公寓,特点,客户群,调整方向,1号楼,2、3号楼,提升投资性户型占比 产品属性及服务增加投资性能,投资者,刚性自住者,靠近数码广场，更具昭示性、公共性,相对受干扰程度低,保证居住舒适性的前提下，增加功能空间，实现总价控制,投资价值,居住属性,定位,调整楼层梯度3-28为标准层，29-32为瞰景院落层,29-32楼
7、层特征分析 强势景观资源。具有观海、看山，视野良好 顶层总平面减小。根据楼座设计，28-32层楼层平面减小，资源得以集中。 均价高于低层住宅。根据高层住宅销售特征，高层住宅销售均价高于低层住宅。 调整原则 实现资源最大化。强化资源优势，调整景观占有户型面积、设计等，实现溢价。 产品形式 建议29-32采用更具附加值的产品，如大面积、复式，送屋顶花园等形式，打造空中院落感受，提升产品价值，形成项目标杆产品,高层看海,屋顶花园,居住型公寓平层户型调整策略,调整方向：,提升产品附加值：现状0居面积大，北向户型市场接受度较低，建议通过调整，赠送部分空间。同时充分利用顶层户型景观视野优势和屋顶花园资源，
8、增加产品价值点，提升项目竞争力,降低零居占比：现状户型中0居占比高达55% ，无户型亮点，缺乏市场竞争力，在调整中根据市场，依靠户型组合等形式，减少0居套数,调整策略：,策略二 户型创新：以开间为基本单元，在现有三个开间组合成一个两居与一个1.5居的基础上，进行户型创新。同时在顶层增加SOHO户型，丰富产品线，拉开产品梯度，提升附加值，获取市场良好反馈,策略一 置换面积：保证标准层总建筑面积不变、立面基本不变、不影响各户采光的前提下，适当增加建筑空间，并将增长空间面积作为北向房的赠送空间,降低投资型零居比例，以居住型产品为主,减少3个零居，增加1个一居半和1个两居,四个面宽重新组合，减少2个零
9、居,紧凑三居与两居半组合户型,端头及南面户型采光良好，景观资源强势，建议增大整体南向户型面积，由 4开间单位组成一个面积控制的紧凑3居与2.5居的组合户型。,北向每户建筑面积4平米的凸窗赠送，提升产品附加值,北面增加一个开间单位。增加单元正对电梯井，不会楼栋采光、使用率形成影响，北面布置7个开间单元，与南面形成对称 增加面积作为赠送空间。将增加的开间单位面积平均分配到各北向房，形成约0.86米，建筑面积约4.2平的凸窗，减少了北向房的建筑面积，提升产品价值，增加项目竞争力。,增加单元,赠送空间,调整后住宅平层方案以紧凑型多居户型为主,保证居住舒适度的前提下，增加功能空间，满足客户需求，2、3号
10、楼以紧凑多居为主 南面及端头户型，具有良好的采光面，布置大面积产品，通过组合，形成新的产品形式，紧凑小3居及2.5居 北向少量布置0居，并通过置换面积，为北向每户增加0.86米凸窗，提升产品价值及销售力,调整后住宅产品户型配比,投资型公寓调整方案：增加零居数量，提升附加值，保留弹性空间,北向凸窗赠送,两个面宽独立组合成一个三居室,三个面宽重新分解成3个零居,可考虑将方正三居面积放大，上下组合成SOHO公寓,南向把角户型朝向良好、占有较强的景观资源，拥有良好的居住价值，也兼有较强的投资价值。直接拼接两个开间单元，形成方正三居，预留弹性空间。,考虑高层资源优势和户型创新原则，在高层端头设计SOHO
11、户型，增强产品力和对外展示性。上下层拼合开间单元，灵活使用面积，形成具有SOHO设计理念的复式户型。,方正的空间为SOHO办公提供了便利，紧邻电梯的位置也符合办公的要求,调整后公寓产品户型配比,调整后29-30层方案多为紧凑2、3居和复式,充分利用顶层观景视野和通风采光优势，设立2居和3居户型； 利用屋顶花园的面积增送，同时考虑朝向问题，设计三大一小四户SOHO。 利用屋顶花园的面积增送，同时考虑朝向问题，设计一大一小两个SOHO户型。 在顶层的端头设计SOHO户型也是在考虑居室的对外展示性（外力面展示）。,调整后31-32层方案由复式和开间组成,0居,soho,充分利用顶层观景视野和通风采光
12、优势，同时限于顶层平面整体开间过窄，并考虑朝向问题，在南北两组居室排布中设置三个大面积SOHO户型； 利用屋顶花园的面积增送，同时考虑朝向问题，设计一大一小两个SOHO户型。 在顶层的端头设计SOHO户型也是在考虑居室的对外展示性（外力面展示）。,调整后项目总体户型配比,调整后项目户型配比及卖点点评 单位：平方米,案例- 燕郊天洋城户型评价,本体基本情况：东至汉王路，西接迎宾路，南与海洋研究所相邻，北靠亿丰大街，占地40万平方米，总建筑面积160万平方米，容积率3.5，以板式高层住宅为主体。一期共32万平米，约3500户。户型面积40-50平方米一居、70-85平方米两居和100-110平方米
13、三居，两居为主。 销售情况：预计07年12月份开盘，销售均价约4000元/平方米。目前处于客户积累阶段，一期产品的市场消化预期良好。,案例- 燕郊天洋城户型评价,案例- 燕郊天洋城户型A单元,案例- 燕郊天洋城户型C单元,案例- 燕郊天洋城户型E单元,案例- 燕郊天洋城户型G单元,案例- 唐山某项目户型调整,案例- 唐山某项目户型调整-塔楼,案例- 唐山某项目户型调整-板楼,案例- 太原汾河外滩户型评价,案例- 太原汾河外滩户型评价,案例- 太原汾河外滩户型评价,F,对比户型- 太原大院项目212平米户型评价,案例- 太原汾河外滩户型评价,D,案例- 太原汾河外滩户型评价,C,案例- 太原汾河外滩户型评价,K,案例- 太原汾河外滩户型评价,L,案例- 太原汾河外滩户型评价,M,户型设计评价表,其他补充提醒,整体观牵一发动全身。 分层次抓大放小，有些细节寸土不让，有些细节要为大局让路。 强化销售端的经验。,我们的角色定位平衡几对关系,角力 or 同盟 推敲 or 推动 发现问题 or 解决问题,开发商,设计师,我们,The End,
