物业项目承接检验课件

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1、,全国物业管理师执业资格考试,物业管理实务,主讲人：卫玉成,第三章 物业项目承接查验,主讲人：卫玉成,物业管理实务,第一节 新建物业承接查验 第二节 物业管理机构更迭时的承接查验,第三章 物业项目承接查验,第一节 新建物业承接查验,在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。承接查验与竣工验收的主体、目的、性质等不尽相同，但中心环节都是质量验收。,第50页,一、物业承接查验与工程竣工验收的区别,物业承接查验与竣工验收有以下三个不同。,二、物业承接查验的依据和原则,物业承接查验的依据 物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是物权法合同法

2、和物业管理条例等法律法规。 承接查验的内容与标准主要依据物业承接查验办法。以及各人民政府建设主管部门依据该办法制定的实施细则。,第51页,物业承接查验合同依据：根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围与内容。对新建物业的承接查验，以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，以物业服务合同为依据。,实施物业承接查验，主要依据下列文件： 物业管理条例； 物业承接查验办法； 物业买卖合同； 临时管理规约； 前期物业服务合同； 物业规划设计方案； 建设单位移交的图纸资料； 建设工程质量法规、政策、标准和规范。,重点,（二）物业承接查验的原则 物业承接查验应当遵循诚实信

3、用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。,（三）物业承接查验涉及的法律主体 主要包括建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会。,第52页,第44页,重点,1.新建物业共用部位、共用设施设备承接查验主体 交验方：物业的建设单位； 接管方：物业服务企业 2.新建物业购买人专有部分物业承接查验主体 交验方：物业的建设单位； 接管方：物业专有部分的购买人,三、新建物业承接查验应当具备的条件,主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

4、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；,道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 法律、法规规定的其他条件。,四、物业承接查验的程序,重点,（一）确定物业承接查验方案 （二）移交有关图纸资料 建设单位书面提请物业服务企业承接查验，在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交相关物业资料。,（三）查验共用部位、共用设施设备 综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查

5、验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 现场查验应当形成书面记录。 查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当有建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。,（四）解决查验发现的问题 （五）确认现场查验结果，签订物业承接查验协议建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项做出明确约定。,第53页,（六）办理物业交接手续 建设单位应当在物业承接查验协议签订

6、后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录。 建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。,物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续： 前期物业服务合同临时管理规约物业承接查验协议建设单位移交资料清单查验记录其他承接查验有关的文件。 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。,第54页,五、承接查验的准备与实施,确定物业承接查验方案的程序 新建物业的建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务

7、企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。,因此，建设单位应在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，完成备案后，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验,物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位联系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，即： 关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件 供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件 教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件,电梯、二次供水、高压供电、

8、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书 物业使用、维护和管理相关技术资料完整齐全 物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必需的文件； 物业竣工图纸及竣工资料。 双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。,物业承接查验方案的内容 1.组建物业承接查验小组 由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员(包括土建与安装专业)及管理人员组成物业承接查验小组。 2.列出各专业工程实施查验的技术依据,第55页,3.确定物业现场查验的内容 物业共用部位、共用设施设备的现场查验（会区分）。 物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件等。 4.拟

9、定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案 5.物业承接查验物资准备,第56页,6.现场査验风险及预防措施,物业资料的查验与移交 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收 资料； 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；,第57页,重点,供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件； 物业质量保修文件和物业使用说明文件； 房屋、共用设施设备清单； 承接查验所必需的其他资料（如物业产权资料、客户资料、保修资料等）。,物业共用部位、共用设施设备的现场查验 1

10、.现场查验的方法 具体做法是： 核对。观察。使用。检测。 试验。 2.查验记录,第58页,物业现场查验发现问题的解决 1.书面通知建设单位及时解决，并进行复验 现场查验中，应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的，由物业现场查验小组将问题分类，书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。,重点,2.建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验结果，签订物业承接查验协议 建设单位委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业

11、服务合同具有同等法律效力。,六、物业共用部位、共用设施设备的交接,建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备。,第58页,七、其他,1.分期开发的物业项目的承接查验 分期开发的物业项目，对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。 2.物业承接查验的费用由建设单位承担 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。,第59页,3.办理物业承接查验备案 自物业交接后30日内

12、，持下列文件向房地产行政主管部门办理备案手续： 前期物业服务合同； 临时管理规约； 物业承接查验协议； 建设单位移交资料清单；查验记录； 交接记录； 其他承接查验有关的文件。 4.其他,八、物业承接查验遗留问题解决与物业保修责任,物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决，否则应承担相应的法律责任 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。,第60页,物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务，否则亦要承担相应的责任 建设单位应当按照

13、国家有关规定，认真履行物业的保修责任，否则应承担相应的法律责任,九、物业承接查验中其他法律责任,当事人双方均应承担不履行协议的违约责任 建设单位应承担的物业承接查验的违约责任 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正; 逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。,第61页,物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任 业主在物业承接查验中具有知情权、监督权 房地产行政主管部门的监管责任,十、争议的解决,物业承接查验中发生的争议，可以申请

14、物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。,十一、新建物业承接查验注意的问题,承接查验时应注意以下几个方面： 人员选配要精干 验收立场要明确 遗留问题要备案 保修事宜要落实,第62页,特殊信息要收集 管理配套要关注 产权界定要证明 管理权限要清楚 查验手续要齐全 拒接未经查验的物业,项目在竣工验收合格后，根据建设单位与物业服务企业签订的合同的约定，拟对物业进行检查和验收。在现场查验20日前，建设单位向物业服务企业移交了相关物业资料，物业服务企业与建设单位共同开展了以下工作：（1）对物业及配套设施设备进行了现场查验。（2）对发现的问题进行记录并双方进行了确认。（3）签订物业承

15、接查验协议。,案例选择题一,1、新建物业承接查验的内容和标准主要依据（ ） A、物业买卖合同 B、前期物业服务合同 C、物业管理条例 D、物业承接查验办法,正确答案：D 考察知识点：物业承接查验的依据,2、下列属于新建物业承接查验的主要内容的是（ ） A、设施设备的运行记录 B、业主专有房间质量 C、园林植物和园林建筑 D 、各项费用与收支情况,正确答案：C 考察知识点：新建物业承接查验的主要内容,3、物业服务企业对物业进行现场查验时重点查验共用部位、共用设施设备的配置标准、使用功能和（ ） A、外观质量 B、保修期限 C、维修责任方 D、使用年限,正确答案：A 考察知识点：物业共用部位、共用

16、设施设备现场查验,4、除了材料中所体现的几个程序外，新建物业项目承接查验还包括哪些程序：（ ） A、移交有关图纸资料 B、确定物业承接查验方案 C、查验共用部位、共用设施设备 D、办理各类管理资产和各项费用的移交,正确答案：B 考察知识点：新建物业项目承接查验的程序,5、对（2）中发现的问题，该由谁负责解决，否则应承担相应的法律责任：（ ） A、物业服务企业 B、建设单位 C、施工单位 D、业主,正确答案：B 考察知识点：新建物业承接查验遗留问题的解决,某物业服务公司是开发建设单位刚刚成立的控股子公司。申领了企业法人营业执照以后，受建设单位的指派，接管了建设单位新建的28 万已经竣工验收的住宅小区，接管后发现；建设单位向物业服务公司移交部分物业买受人的资料和设施设备清单；电梯