物业管理幻灯片3章(yb)

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1、第 三 章 前期物业管理,主要内容 1、早期介入 2、前期物业管理 3、物业管理的招标投标 4、物业管理的竣工验收与接管验收 5、入伙与装修管理,第 一 节 前期物业管理概述 一、早期介入 1 早期介入的含义 是指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便于建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。 费用: 开发商承担 物管企业在接管物业以前的各个阶段就参与介入 并不是物业管理具体工作的介入，而是请物业管理企业的主要技术人员参与即可。,2 早期介入的必要性 完善物业的使用功能 有利于后期物业管理工作的顺利进行 为验收接管

2、、保证物业正常运行打下基础 设计人员：只是从设计技术角度考虑问题 早期介入：从业主和管理者的角度,3 早期介入的工作内容 （P57）,投资立项阶段 规划设计阶段 施工建设阶段,二、前期物业管理 1 前期物业管理的含义 最早：1994年 施行的 深圳经济特区住宅区物业管理条例第24条规定： 开发建设单位应当从住宅区开始入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期物业管理，管理费用由开发建设单位自行承担。 1997年 施行的 上海市居住物业管理条例第41条规定： 前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前 的物业管理。,物业管理条例规定： 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企

3、业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。 2 前期物业管理的工作内容(P59),草拟物业管理方案，承揽物业管理任务 签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系 进驻工程建设现场，提出合理化建议 设计物业管理模式，草拟管理制度 建立服务的系统与网络 办理移交接管与入伙事宜,三、早期介入 与 前期物业管理 区别 主要区别：是否已签合同 具体如下： 是否拥有对物业的经营管理权 前者：以咨询顾问角色 提出意见和建议 后者：与开发商签订了委托合同 ，有经营管理权 是否承担相应的民事责任 前者：决策权 开发商 后者：受开发商全权委托 ，承担相应的民事责任,第二节 物业的竣工验收与接管验收 一、

4、竣工验收 含义：承建单位把物业交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。,分类,隐蔽工程验收 分期验收 单项工程验收 全部工程验收,二、竣工验收的依据、标准、应提交的资料 P81,三、物业接管验收 含义：是指物业管理企业根据标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理工作。 应具备的条件： （一）新建房屋： 1 工程已施工完毕，并已竣工验收合格 2 各种设备设施能正常使用 3 房屋幢、户编号已经有关部门确认 （二）原有房屋： 1 房屋所有权、使用权清楚 2土地使用权范围明确,四、物业保修期 按建设部2000年6月26日发布的房屋建筑工程质量保修办法 正常情况下，房屋建筑工程的最低保修期限

5、为： 1 地基基础和主体结构工程 工程的合理使用年限 2 防水、防渗漏 工程 5年 3 供热与供冷系统： 两个采暖期、供冷期 4 电气系统、给排水管道、设备安装: 两年 5 装修工程： 两年 保修期 ：从工程竣工验收合格之日起计算,以主体结构确定建筑合理使用年限分为四级： 1 耐久年限100年以上的重要建筑和高层建筑； 2 耐久年限50100年的一般性建筑； 3 耐久年限2550年的次要建筑； 4 耐久年限15年以下的临时性建筑。,五、物业的接管验收与竣工验收的区别： 1 验收所处的阶段和目的不同 竣工验收是为了取得物业进入市场的资格，检验是否达到设计要求；接管验收是在竣工验收之后的再验收，标

6、志着物业可正式使用。 如下图：,承建单位,竣工验收,建设单位,移交,接管验收,移交,物业管理企业,2 验收的性质不同 竣工验收是政府行为 验收主体：房地产行政主管部门（监理部门） 接管验收是企业行为 验收主体：物业企业 3 交接对象不同,竣工验收：,承包商,移交,开发商,接管验收：,开发商,移交,物业企业,第 三 节 物业入伙与装修管理 一、入伙流程 P87 二、入伙手续文件,入伙通知书 收楼须知 缴费通知书 入伙手续书 楼宇交接书 住户手册,三、装修管理 1 依据： 建设部1995年颁发的建筑装饰装修管理规定 1997年4月颁发的家庭居室装饰装修管理试行办法 包括房屋装修的申请与审批,2 申

7、请装修提交的资料： 1）房屋所有权证 2）申请人身份证件 3）装修方案 4）变动主体结构或者承重结构的，需要提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案 5）需提交有关部门对设计方案或施工方案的批准文件 6）装修企业的资质复印件 7）非业主使用人还需要提供业主同意的书面证明。 3 填装修申请表P93,业主装修申请表,业主姓名,施工单位,住址,进场人数,负责人,电话,电话,装修施工 项目内容,约 定 事 项,施工队签字（章）,业主签字（章）,管理处签字（章）,备注,年 月 日,年 月 日,年 月 日,4 装修申请的批准接到申请表10日内审批 确认装修设计对物业的正常使用不会造成影响时

8、，予以批准。,5 装修管理的要求 内容： 1）不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。 2）不得凿穿地面和屋顶的水泥层。 3）不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观统一。,4）装修垃圾的清运与处理（自己处理或请物业处理）。 5）空调要安装在统一位置。 6）允许的施工时间。（不得妨碍他人正常休息时间） 7）高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。 8）施工人员应办理临时出入证。 9）未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。 10）底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。,11）临平台的阳台、窗户不能改装。 12）防盗窗的安装要求。 案例:防盗窗的设计 装修管理

9、 案例：P208 解析,第四节 物业管理 招标、投标概述 一、招标、投标的概念 招标和投标，是一个过程的两个方面。 是指由招标人发出招标公示，由若干个投标人同时投标，最后由招标人通过综合比较，确定其中条件最好的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过程。 招标方: 开发商或业主委员会 投标方：物业管理企业,二、物业管理招投标的必要性 P60 1 是物业管理市场发展的需要 2 是房地产管理体制改革的需要 3 是提高物业管理水平，促进行业发展的需要 三、物业管理招投标的原则 （一）招标原则 1 不规避法定招标原则 任何单位或个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或以其他方式规避招标,如广东省建设厅

10、规定：凡新建的建筑面积在10万平方米以上的物业，必须以招标的方式选聘物业管理企业。 2 公平原则 注意: （1）采用统一的招标方式 （2）招标文件中所规定的内容，对所有投标者要求要一致 P62 1）招标文件必须在同一时间、同一地点公开发售 2） 招标文件中的要求，每一个投标者都要接受,3）对招标文件中的问题澄清应在同一时间，对所有投标者公开进行 标前会议 公正原则 评标准则 应具有一贯性和普通性 4 合理原则 国际惯例：“业主不约束自己接受最低标价”,（二）投标原则 1 真实性原则,投标,A 投标书 B 投标保证书（押金）,2 合理竞争原则,四、招标、投标组织机构的设置,开发商（或业主委员会）

11、自行招标 委托招标代理机构,招标,投标,物业企业,开发部 财务部 工程部,主要有,公开招标 邀请招标 协议招标,1 公开招标: 又称“无限竞争性招标” 特点：竞争的充分性 招标公告 通过报刊、广播、电视等发表招标广告或通告，够条件均可参加。,五、物管项目的招标方式,2 邀请招标:又称“有限竞争性招标” 特点：招标对象是特定法人 邀请书 被邀请单位的数目通常在38个 3 议标 特点： 协商谈判 适用： A 物业的使用在保密或安全方面有特别要求的。 如军事基地 B 捐款建设，并明确要求采取议标方式的。,案例分析：P188 我公司日前接到成都某开发商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物

12、业管理招投标活动。上个月该发展商向我公司发出中标通知书，通知我公司中标。我公司依照约定前往成都与该发展商签订物业管理委托合同。到达成都之后，我公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了中标通知书，我公司要求依照招投标书的内容签订物业管理委托合同，但该发展商表示 ，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订正式合同，请问，该发展商的做法是否合法？,第五节 物管招标程序和招标文件的书写 一、物业管理招标的程序 （一）招标准备阶段,1 成立招标机构 2 编制招标文件 3 制定标底（绝密）,主要职责：拟定招标章程和招标文件； 组织投标；评标和

13、定标;签订物管合同。,制定合理的标底，应遵循两条： 1 工作量计算准确 报价与实际 工作量误差 5% 2 以先进的物业管理方案为基础 （二）招标实施阶段 1 发布招标公告或投标邀请书,公告渠道 ：报纸、期刊、信息网络 公告时间 : 公告内容 ：,至少有45天准备，通常为60 90天,购买招标文件的时间、地点、价格；接受标书的最后期限；开标的时间、地点；保证金数额；单位地址、联系电话等。,2 资格审查 投标者的第一轮竞争 粗筛,1）发出资格评审通告（邀请书） 惯例： 不少于 45天 2）出售资格预审文件 3）组织评审,分三步,3 召开标前会议 通知预审合格投标人，进行标前会议 内容：澄清问题 宣

14、布开标日期 4 开标、评标和定标 （1）开标 招标单位 将各单位 投标文件正式启封,开标程序,公开开标程序 秘密开标程序,唱标：合格者 公开宣读其投标文件,（2）评标(P75) 1）、评标委员会由5人以上（含5人）的单数组成。 2）、评标原则:质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好。 3）、评标程序：初步评审；详细评审；询标；编写评标报告。,方式,发出问题清单 澄清问题会议,（3）定标,询标：,在评标的过程中，对部分标书中有不清楚、不确切的 内容或未响应招标文件的地方、应专门组织人员对投标 方进行询标。,发出中标通知书；谈判；正式签订合同,（三）招标结束阶段 签合同 ；资料的整理归档 二、物业

15、管理招标文件,主要内容,1 招标书 2 具体要求和初步设想 3 投标须知,1 招标书 主要内容（P69） 1）物业概况介绍 2）物业的规划设计图纸 3）物业管理的范围,4) 物业管理模式 5）维修基金的收缴与使用管理 6）经营管理的质量标准 7）考核标准与奖惩办法 8）标前会议及现场勘查、答疑时间 9）评标、定标的标准 如: 价格合理、管理技术水平高、经验丰富、资信良好等 2 具体要求和初步设想 本物业管理服务档次级别、人员数量的控制、管理特色等 3 投标须知 1）投标企业的条件或资质等级,2）填写、递送投标书的有关规定 3）投标单位对招标文件中有关内容提出建议的方式 4) 递送投标书的要求

16、5）投标、开标、评标、定标的时间和地点 6）招标单位的权利 7）招标单位“不约束自己选择最低标价”的申明 8）投标单位出具投标保证书和履约保证书的要求 保证金 5% 9）投标文件保密要求 10）合同的格式及内容的说明 11）招标单位对未中标单位义务的说明 12）招标单位的名称、联系人和联系方式 13）物业管理委托的期限 14）其他需要说明或约定的事项 投标文件范文,第六节 物业管理投标 一、投标步骤 （一）购买阅读招标文件,重点,1）全貌 2）设计图纸、方案 3）合同 4）物管模式、管理费收取、维修基金 5）时间:开标、评标、定标 6）投标保证书、履约保证书,（二）考核物业现场 （P70） 1 若前期介入 2 若已竣工 3 主要业主情况 4 气候、地质、地理条件 （三）制定管理服务方法及测算工作量 种类、性质 住宅小区：重点 房