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1、阆中项目调研报告,重庆隽业地产顾问有限公司 2011.2,目录,一、市场篇,区域市场分析： 1、市场动态 2、区域发展前景 3、竞争楼盘分析 4、消费者置业分析,市场分析,宏观市场分析： 1、楼市走向 2、宏观调控对房地产市场影响 3、区县市场的发展机会,1.1区域市场分析,市场动态： 目前阆中房地产市场仍属于初步发展阶段，近年来随着西部大开发的推进以及阆中城市发展（国家重点旅游城市）的不断完善，阆中以逐步成为各大开发企业的开发热点。房地产市场竞争压力较为突出。,1.1区域市场分析,区域发展前景 阆中市：阆中古城随着创建国家5A级景区以及申报世界文化遗产步伐的加快，阆中古城逐步开始以发展旅游带
2、动其城市经济发展。 七里新城：随着市委几大职能部门搬迁至此以及工业园区、物流园区的建设，该区域以成为古城新的发展座标。 这是一个充满机会和财富的城市 这是一个充满机会和财富的时代,1.1区域市场分析,竞争楼盘分析,1.1区域市场分析,消费者置业分析 置 业 年 龄 构 架 总结分析：通过数据显示目前阆中房地产主力消费群主要集中在2040左右的人群，其比例占到68%。,1.1区域市场分析,消费者置业分析 置 业 意 向 区 域 总结分析：随着政府部门七里新城的大力建设和未来城市发展动向的迁移，新城以成为置业者主要购房区域。,1.1区域市场分析,消费者置业分析 需 求 物 业 形 态 总结分析：阆
3、中作为四线城市，购房者由于受到经济收入水平、消费习惯等因素的影响，大部分置业者更倾向于多层住宅及电梯公寓。,1.1区域市场分析,消费者置业分析 居 住 现 状 调 查 总结分析：通过调研分析发现其购房需求大量属于刚性需求（改善型住宅）客户。,1.1区域市场分析,消费者置业分析 客 户 需 求 面 积 总结分析：由于区县消费者固有的消费习惯，目前在阆中市场，大部分置业者更加倾向100平米以上户型，而8090平米占了四分之一左右。,1.1区域市场分析,消费者置业分析 需 求 户 型 总结分析：阆中消费者普遍接受三室二厅的户型，其次是三室一厅和二室一厅。四室二厅也有部分需求。面积需求三室在10012
4、0平方米区间。二室面积在需求在7090区间。,1.1区域市场分析,消费者置业分析 价 格 区 间 总结分析：置业者对2040万区间的房屋总价接受度较高，将近百分之八十左右。,1.2宏观市场分析,NO.2,NO.3,宏观调控对房地产市场影响,区县市场的发展机会,1.2宏观市场分析,楼市走向 1、房地产转型 2、开发企业转移战线二三线城市 3、转战商业地产 中央政府通过金融政策、行政手段的直接干预房地产市场，使得中国楼市再一次陷入泥潭。房地产“拐点论”再一次成为热点话题。 市场千变万化 是挑战更是机遇,1.2宏观市场分析,宏观调控对房地产市场影响 “2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政
5、策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。” 楼市再一次陷入“冰封时期”随着各地新国条细则的相应出台，购房者又一次进入浓烈的观望期。,1.2宏观市场分析,区县市场发展机会 1、国家宏观政策对区县市场波及较小； 2、区县购房者大部分属于刚性需求，宏观调控对其影响不大； 3、大量开发企业转战二三线城市，从而使得市场竞争加剧，因此价格相对压低； 4、二三线城市购房者由于受到“限购及限贷令”的影响，逐渐从观望状态陷入恐慌状态。,二、项目分析篇,1、地块周边环境 2、地块自身因素 3、地块规划指标,1、七里新城介绍
6、2、七里大道分析 3、区域开发分析 4、区域配套分析,1、优势分析 2、劣势分析 3、机会分析 4、威胁分析,所处区 域分析,地块 分析,SWOT 分析,二、项目分析篇,地块所处区域分析 七里新城涵盖行政、医疗、教育、旅游、休闲、商务、娱乐、居住于一体的城市“芯核与名片”。 2009年，阆中市投资上亿元完成了七里新区巴都大道、落下闳、文化路、元宝路等10多条进出新区道路建设，与之配套的学校、医院、市场等设施也同步启动建设，今年又开始对长弓大道、塔山路、华胥路的修建和马家河的整治，同时即将启动嘉陵江三桥建设和江东工业园区的建设。目前七里新区东与河溪镇、五马乡相望，南与双龙镇接壤，西与江南镇、双龙
7、镇相连，北与保宁街道办事处相望，江南镇相连，新城区总人口已经达到6万多人，成为一片居家、投资兴业的乐土。,二、项目分析篇,地块所处区域分析 七里大道“阆中经济长廊”，它是贯穿阆中古城与外界连接的交通主干线，同时也是阆中近年来的经济长廊。 区域开发分析随着政府部门的搬迁至此，各大开发企业纷纷在该区域走马圈地。 区域配套分析： 1、便捷的交通 2、完善的金融业 3、丰富的产业 4、齐全的教育医疗配套 5、逐步兴起的商业配套,二、项目分析篇,项目地块分析 地块周边环境：该地块被七里大道与长青大道所围合。距离阆中市客运站仅1.25公里；离阆中市七里镇镇政府仅1公里；离阆中市七里新城中心仅1.8公里；离
8、阆中市老城中心仅约5公里。 地块自身因素分析：该地块以七里大道为参照其开间为50米，进深约200米；规划用地面积15668平米（23.50亩），其中市政道路4858平米，实际建设用地10810平米（16.21亩）。 地块规划指标分析：1、建筑规模：不大于48913平方米（地上）；2、容积率：3.5；3建筑密度：不小于20%；4套型建筑面积90平米以下住房面积所在比重必须达到住房建设总面积的70%；5绿化率：不小于30%。,二、项目分析篇,地块SWOT分析 优势分析： 1、处于城市未来新中心，区域发展潜力较大； 2、地块交通较为便捷； 3、区域市政配套较为成熟； 4、地块方正平整，利于建筑规划布
9、局 5、行政区政府机关单位距离近,二、项目分析篇,地块SWOT分析 劣势分析： 1、地块垂直于七里大道，不便于规划设计； 2、地块占地面积较小，使得内部环境打造受到很大的制约； 3、3.5的容积率使得项目的舒适度降低； 4、目前地块周边仍属厂房和为开发区，降低项目品质感； 5、地块较七里新城中心较远。,二、项目分析篇,地块SWOT分析 机会分析： 1、区域内整体开发，推进区域发展； 2、城市改造拆迁市场带来一定程度上的市场机会； 3、宏观调控对投资者的打压，使得区县刚性需求得到释放； 4、通货膨胀预期以及人民币升值，使得民间资金暂无投资渠道； 5、专业团队的介入合理利用资源； 6、人才市场的大
10、量回流。,二、项目分析篇,地块SWOT分析 威胁分析： 1、项目周围地块准备入市，产生相对直接竞争威胁； 2、非现房，以及区域原因不能直接截获拆迁需求； 3、区域竞争楼盘较多，使得市场严重分流； 4、房地产市场前景仍不明朗，调控可能波及全国各地。,三、项目建议篇,三、项目建议篇,产品整体形象定位 由于该区域在政府规划中拟打造成为阆中市新城中心及新CBD，因此对于项目的设计而言，将结合政府对于区域未来发展趋，彰显大气、高贵、典雅的艺术风格。,三、项目建议篇,产品整体形象定位 小区广场,三、项目建议篇,产品整体形象定位 小区商业或会所借鉴图,三、项目建议篇,户型设计建议 （一）客户群剖析 阆中市作
11、为国家三线城市，大部分购房群体为农转非和改善性客户，因此这部分客户对于户型的选择有一定的特殊性： 1、集中为三房； 2、面积区间主要集中在90120平米； 3、户型需较为方正（不带异性房）； 4、通风采光较好。 （二）户型配比分析 原则：1、结合市场需求特征；2、合理遵循国家对房地产市场的新条规（套型建筑面积90平米以下住房面积所在比重必须达到住房建设总面积的70%。）,三、项目建议篇,户型设计建议 房型配比情况分析,三、项目建议篇,户型设计建议 房型面积配比分析,三、项目建议篇,产品建筑风格定位 “夺市”（定夺市场） 本司对阆中整个房地产市场作了为期三天的市场调研，发现大部分建筑均采用欧式风
12、格；有西班牙托斯卡纳风格金碧天下、有英伦田园风格英伦庄园、更有地中海风格金色维也纳。 以上等项目虽然都采用了各式建筑风格，但其项目品质和效果相当一般，完全是模仿欧式风格，其精髓完全没有体现。,三、项目建议篇,产品建筑风格定位 “省己”（省视自己） 本司通过对市场的调研以及对项目地块综合分析、区域文化底蕴分析后，建议本案采用“新古典主义建筑风格”,三、项目建议篇,产品建筑风格定位 “新古典主义建筑风格”(Neoclassicism Style) 新古典主义是古典与现代的结合物,它的精华来自古典主义,但不是仿古,更不是复古,而是追求神似. 新古典主义是西方建筑艺术现代变革的产物.它是对18世纪纤巧
13、细腻浮华的洛可可艺术风尚的反动,旨在用古罗马文化来振兴当代艺术,推崇高尚质朴的思想和为国献身的英雄主义.比照罗马建筑的经典元素,新古典主义在檐口、栅化、线条等方面可以说都是世界建筑精华的集大成者，因为新古典主义集成的是古典主义及文艺复兴建筑颂扬的人本的美，在建筑比例上严格符合了人体的黄金比例。这是新古典主义至今在世界领域被广为采用、并且不断发展演变的原因。,三、项目建议篇,产品建筑风格定位 新古典主义建筑风格类比图集,三、项目建议篇,产品建筑风格定位 新古典主义建筑风格类比图集,三、项目建议篇,产品建筑风格定位 随着房地产市场的逐步健全，各大开发企业不断引进国际一流先进技术及概念，作为进几年来
14、颇所市场追捧的“新古典主义建筑风格”，不但彰显出时尚、现代气息，更体现出华贵与典雅的韵味。,四、隽业篇,关于我们 重庆隽业地产顾问有限公司（，以下简称“隽业地产”）由一支专业房地产人士投资组建的地产顾问公司，是重庆地区集房地产市场调查研究、地产代理顾问、项目营销策划与项目投资评估服务为一体的、实力最强、规模最大的专业化投资与咨询机构之一。公司致力于研究分析中国房地产的发展与经营，是为政府土地运营、综合性购物中心（MALL）、大型商业广场、商业步行街和专业市场、综合地产项目的全程策划、业态业种规划、招商引资、销售代理、运作经营、管理培训、物业顾问等提供全面而系统的一体化服务的现代化营销专业机构。
15、,四、隽业篇,关于我们 隽业地产顾问公司自成立以来，一贯秉承“尊重科学、实事求是、坚守中立、追求卓越、诚信服务”的服务理念，致力于成为“国内最专业的地产顾问咨询机构”，一个“为客户创造价值”的智囊机构。目前，隽业地产顾问公司已经从单一房地产顾问咨询公司，发展成涉足多专业、多领域的实力咨询机构，公司现有业务板块包括：房地产咨询顾问、商业地产招商与销售、项目投融资咨询与代理、房地产财务与税收咨询等等。 隽业地产顾问还整合了商业房地产全程整合策划、建筑规划设计顾问、招商策划、经营管理输出、物业管理技术输出、推广广告营销企划代理、网络信息技术服务、地产项目融资服务、人才教育培训、地产业专题培训等其它相
16、关的房地产“产、学、研”三位一体的产业链资源平台。,四、隽业篇,关于我们 隽业地产顾问公司依托专业的精英团队，凭借广泛的商业资源，整合了重庆康维投资顾问有限公司和香港汉威商业管理集团公司两家行业龙头企业，作为旗下负责市场调研和物业管理、营销策划的联盟机构，从而形成专业化、系统化、规范化的商业营销创新运作模式。隽业公司管理层拥有多年的商业从业经验，具备超前的现代化商业策划管理理念，成功参与并策划了具有代表性的大型商业物业项目：江北观音桥步行街、杨家坪步行街、南坪步行街、沙坪坝三峡广场、沙坪坝双巷子步行街、协信黄金海岸、杨家坪上海中心、杨家坪地下商城、东原世纪滨江、诺玛特南坪店、帝景摩尔、北京华联、立洋百货、华联商厦、,四、隽业篇,关于我们 巴南新天地、上海中凯集团重庆沙滨路商业地产项目、西安紫薇MALL、万州兴茂购物广场、渝东步行街、天津融创集团天塔道项目、天奇集团天奇泰吉大厦项目等待,四、隽业篇,关于我们 隽业人
