物业管理概述课件

《物业管理概述课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理概述课件（53页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、物业管理概论,管理与经济学院 熊康昊,,13401138783,物业？ 管理？ 物业管理？ 房地产？ 发生、发展？ 现状？ 未来？,你的想法,学习 职业 常识 其他,,课程性质,1. 专业必修课、入门课； 2. 主要学习物业管理基础知识，了解物业管理的产生与发展，理解物业管理在我国的运行、发展规律及趋势，认识物业管理的综合价值。为后续各专业课程及实习与就业打下专业基础。,,5,2019/4/20,课程说明,参考教材、补充内容，以期了解我国物业管理（Property Management）现状及未来的发展。其意义无论是作为一个物业管理人，还是作为一个普通的业主都是不言而喻的。,物业管理乃大势所趋

2、，已被实践证明是营造、维护和谐美好环境、管理运营房屋及相关固定资产的一种有效方式。其市场规模是相当巨大的。,6,2019/4/20,Contents ,第一章 物业管理概述 第二章 物业服务企业 第三章 物业管理招标与投标 第四章 物业管理方案策划 第五章 早期介入与前期物业管理 第六章 物业管理的制度建设 第七章 物业验收与业主入住 第八章 物业管理机构,第一篇 物业管理基础知识,第二篇 物业管理项目策划,第三篇 物业管理前期准备,第四篇 物业管理的启动,7,2019/4/20,Contents ,第九章 物业企业资金管理 第十章 居住性物业的管理 第十一章 经营性物业的管理 第十二章 物业

3、维修与设备管理 第十三章 物业的安全与环境管理 第十四章 物业综合经营服务 第十五章 物业租赁管理,第五篇 物业管理日常运作,第1章 物业管理概述,9,2019/4/20,1. 物业与物业管理,什么是物业？ 物业有哪些属性？自然属性？社会属性？ 物业与房地产、不动产的区别与联系？ 物业有哪些分类？,10,2019/4/20,1.1 物业的概念,“物业”一词源于我国港、澳特别行政区地方方言中对单元性房地产的称谓。如香港房地产法中称：“物业是单元性房地产，一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业”。 在英语国家，“物业”一词为“Real Est

4、ate”, “Real Property，或“Estate”, ”Property“，含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实中我们所称的“物业”是一种狭义范畴，是指单元性的房地产。 从物业管理的角度来讲，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。,11,2019/4/20,从物业的概念可以看出，物业包含以下四个基本要素。 已建成投入使用或已经可以投入使用的各类建筑物。 与建筑物相配套的设备与设施。 相关场地。 依托于上述实体上的权益。,1.1 物业的概念,根据不同的分类标准

5、，可将物业进行不同的分类。这里主要根据物业的使用功能的不同，可以将物业分成以下5类： （1）居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。 （2）办公物业。主要是供企事业单位使用的各类写字楼、办公楼等。 （3）商业物业。包括综合楼、商场、购物中心、宾馆酒店、康乐场所等。 （4）工业物业。包括生产厂房、工业园区、仓库、货场等。 （5）其他用途的物业。如交通运输、邮政通信、广播电视、医院、学校、公园、体育场馆等。 不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容和要求。,13,2019/4/20,物业、房地产与不动产,2. 区别（内涵上、称谓领域上、适用范围上）,1. 联系（从定义上来看）

6、,14,2019/4/20,（1）房地产,从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。这种财产是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的所有权、使用权、租赁权、抵押权等财产权益。,15,2019/4/20,一词译自英语 real estate 或 real property 。,（2）不动产,是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋。,是指real estate及其附带的各种权益。,房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。 房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体； 不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动的独特属性。,16,201

7、9/4/20,（3）物业,主要是指以土地和土地上的建筑物、构筑物形式存在的具有使用功能的不动产和相关财产。 物业是单元性、具体的房地产或不动产。,17,2019/4/20,房地产：是指一个国家、一个地区或一个城市所拥有的房产和地产的总和； 物业：是指单元性房地产，即一个单项的房地产、具体的房地产。,（1）内涵的区别,从宏观的角度来讲，一般只用房地产，而不用物业。,“房地产业” “房地产体制改革”,“物业业” “物业体制改革”,18,2019/4/20,房地产：广义上对房屋开发、建设、销售、管理等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常使用的概念； 不动产：在界定法律财产关系时使用，着眼点是该项

8、财产实物形态的不可移动性； 物业：在描述具体的房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。,（2）称谓领域上的区别,19,2019/4/20,房地产：经济学范畴，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系； 不动产：法律范畴，用以研究该类型财产的权益特性和连带的经济法律关系； 物业：房屋消费领域，特指在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使用功能而言的房地产，是指具体的房地产。,（3）适用范围的区别,20,2019/4/20,1.2 物业管理,什么是物业管理？ 物业管理的起源和发展？ 物业管理应遵循哪些原则？ 物业管理的基本内容？,21,2

9、019/4/20,1.2.1. 物业管理的概念,22,2019/4/20,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 上述物业管理的概念可以分解为以下几个要点。 物业管理的对象是物业，包括已建成并投入使用的房屋建筑物、配套设施设备及附属场地。 实施物业管理，必须是具有法人资格的，并经政府有关部门注册认可的专业化的管理组织物业服务企业或专业服务公司。,物业管理是集管理、经营、服务于一体的综合性管理和服务。物业管理的对象是物业，其服务的对象是人。物业管理所提供的

10、服务是有偿服务，要合理收费，实现以业养业。 物业管理的宗旨和目标是以现代化的技术和经营管理手段为广大业主服务，创造安全、方便、整洁、舒适的居住和工作环境，实现经济效益、社会效益和环境效益的协调统一和同步提高。 就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的管理，通过物业服务合同，规定相关各方的权利和义务。,24,2019/4/20,1. 国家建设部房地产业司物业管理处在中国物业管理实务中定义：,“物业管理是由专门的机构和人员，按照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共卫生、道路养护统一实施专业化管理，

11、并向住用人提供多方面的综合服务。”,补充,25,2019/4/20,（1）主体：专门的机构和人员。,按照国家建设部相关规章：物业管理机构，即物业管理公司必须要具备一定的条件并要经过有关部门的资质审查和批准，物业管理人员必须通过资格考试，领取了上岗证才能上岗。,具有一定资质条件的机构（物业服务企业）和具备一定专业资质的人员。,26,2019/4/20,（2）权限：受限于物业所有者的委托，并根据国家的法律，按照一定的合同或契约进行。,（3）对象：已经竣工验收并投入使用的各类建筑物及其附属配套的设备设施和相关场地的管理。,物业管理者行使的只是对特定物业的管理权。,27,2019/4/20,（4）方式

12、：以经营的方式进行统一的专业化管理。,物业管理是一种市场化的经济行为。实际运作过程、运作机制，都必须按照市场规律的相关原则来办事，一切活动都要纳入到经营的轨道上来。 物业管理又是一种现代化的管理行为。对房屋及其附属设备、设施的管理都要按照专业化的原则来办事。,28,2019/4/20,（5）目的：为业主服务。,为业主和使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务，提高广大业主和使用者的生活质量，提升物业的住用价值，为其创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济和环境效益的协调统一。,29,2019/4/20,“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业

13、服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”,2. 物业管理条例第二条中定义：,30,2019/4/20,物业管理（property management）是指物业服务企业的经营人接受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照物业服务合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全范围的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。,3. 进一步理解：,31,2019/4/20,物业管理的起源,起源19世纪60年代的英国 第一个物业

14、管理组织芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Organization 简称CBMO）。 第一个全国性业主组织“建筑物业主组织”（Building Owners Organization 简称BOO）的成立。 美国又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owners Organization and Managers Association 简称BOMA）。,1.2.2 物业管理的起源及在我国的发展,32,2019/4/20,香港物业管理的产生与发展,20世纪60年代，香港地区的现代物业管理正式产生 1966年，香港地区物业管理方面的从业

15、人员成立了英国皇家物业经理学会香港分会 非常重视对住户和业主自我管理、民主管理，“业主立法案团” 1990年成立“香港物业管理公司协会”,33,2019/4/20,中国物业管理的发展历程,（一）中华人民共和国成立前的物业管理,已经出现代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。,（二）中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理,物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维修保养，不带有商业色彩。,34,2019/4/20,（三）改革开放以后的物业管理,我国最早开始物业管理模式探索与尝试的城市，是当时被列为沿海开放城市和经济

16、特区的深圳。,1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，标志着我国大陆的物业管理迈出了第一步，也宣告了这一新兴行业在我国大陆的诞生。 1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广。 1993年6月，成立全国首家物业管理协会深圳市物业管理协会。,35,2019/4/20,1994年3月，建设部颁布了33号令，即城市新建筑宅小区管理办法，明确指出：住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法律依据。 1992年2月城市住宅小区管理服务收费暂行办法 1996年9月关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知,36,2019/4/20,中华人民共和国国务院令 第379号 物业管