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1、限购政策对房地产市场影响度分析 2011年三季度中国房地产政策评估报告,目 录,中国房地产政策评估简介 评估背景和目的 评估的方法体系 中国房地产业中长期发展动态模型 主要评估成果综述 限购政策评述 限购对房地产市场的影响度分析 政策优化调整,中国房地产动态政策设计研究组,主要评估成果综述,1、限购政策评述 （1） 限购政策：持续推出，成为本轮调控的主题 2010年4月、9月及2011年1月、7月，调控政策持续升级，多个城市陆续出台限购措施，严厉程度逐步升级，具有明显行政特色的限购政策成为本轮房地产调控的重要手段之一。,中国房地产动态政策设计研究组,图：2010年4月至今限购措施持续推出,2
2、限购对房地产市场的影响分析,中国房地产动态政策设计研究组,（1）对住宅市场的影响：限购城市销售面积下降，投资性需求大为减少 与去年同期相比：限购城市销售面积总体出现下降，未限购城市明显上升。1-9月，下降幅度较大的为无锡、大连、杭州、南昌、北京，同比下降20%左右,而代表性未限购城市总体上升20%左右。,数据来源：CREIS 中指数据，,图：2011年1-9月重点城市商品住宅销售面积同比变化,中国房地产动态政策设计研究组,2 限购对房地产市场的影响度分析, 限购典型城市分析北京 限购政策实施后，北京新建商品住宅成交量下降较为显著。2010年4月30日北京出台第一次限购令，随后的几个月，北京新建
3、商品住宅月均成交量从142万平方米下降到79万平米，降幅约50%。2011年2月，北京市按照“国八条”要求修改限购政策，成交量继续下降，3-8月的月平均水平为57万平方米，相比2009年1月至2010年4月的平均水平降幅高达60%，相比第一次限购令之后的月平均水平下降27.8%。 相比新建住宅，二手房成交量的降幅更大。2008年月平均成交量为46万平方米，2009年超过200万平方米，2010年4月北京限购令出台后，成交量下滑到112万平方米，相比限购之前降幅接近80%。2011年3月至今，二手房月平均成交69万平方米，相比第一次限购令之前下降65%左右，相比第一次限购令之后降幅接近40%。,
4、图：2008年1月至今北京新建住宅和二手房成交量变化（单位：万平米）,数据来源：CREIS中指数据，,注:平均值为新建商品住宅（不含保障房）月度成交量平均,2 限购对房地产市场的影响度分析, 与前三年平均水平相比，限购城市销售面积出现下降更为明显 与前三年平均水平相比，1-9月，下降幅度较大的为杭州、大连、深圳、北京、无锡、上海、广州，均在20%左右，一线城市均在列，增幅靠前的为武汉、沈阳、长沙、青岛。,数据来源：CREIS 中指数据，,图：2011年1-9月限购城市商品住宅销售面积相比前三年平均水平的变化,中国房地产动态政策设计研究组,中国房地产动态政策设计研究组,2 限购对房地产市场的影响
5、度分析, 限购也住房市场结构发生变化，首次购房者占比提高，中小户型占比提高 从部分限购城市商品住宅的成交户型结构来看，2011年1月，90平米以下户型占比为43.7%，此后的几个月占比稳步提升，9月接近50%。,表：2010年至今代表性城市90平米以下户型占比,注：所统计的代表性限购城市为北京、上海、武汉、青岛、大连,数据来源：CREIS中指数据，,中国房地产动态政策设计研究组,2 限购对房地产市场的影响度分析, 限购典型城市分析北京 今年的限购实施以来非本地户籍家庭购房占比明显缩小。2011年2月，北京出台修改后的限购政策，其中要求非本地及户籍无房家庭有连续5年的缴纳社保或纳税证明才可购房。
6、之后，北京新建商品住宅市场，非本地户籍家庭购房占比从35%降到7%左右，占比下降28个百分点。,图：2010年1月-2011年8月北京商品住宅购买者外省户籍占比变化,数据来源：CREIS中指数据，,中国房地产动态政策设计研究组,2 限购对房地产市场的影响度分析, 据测算，限购大约限制了6000亿左右的购房资金在限购城市释放,表：限购对住宅市场销售的影响估计,数据来源：中国指数研究院测算,中国房地产动态政策设计研究组,2 限购对房地产市场的影响度分析, 限购对房价过快上涨有明显的抑制作用，限购城市各个月的价格累积涨幅都低于未限购城市。,图：2011年1-8月70个大中城市中限购城市与未限购城市新
7、建商品住宅价格指数变化,数据来源：CREIS中指数据，,数据来源：国家统计局,中国房地产动态政策设计研究组,2 限购对房地产市场的影响度分析,（2）对土地市场的影响：住宅用地成交量降幅明显高于未限购城市 限购城市住宅用地成交量同比降幅大于未限购城市 1-9月住宅用地累计成交量，限购城市同比下降20.6%，未限购城市同比下降12.3%，全国同比下降8.9%，限购城市降幅明显高于未限购城市及全国平均水平。,图：全国、限购代表城市、未限购代表城市住宅用地2011年1-9月累计成交量同比增长情况,数据来源：中国指数研究院,中国房地产动态政策设计研究组,2 限购对房地产市场的影响度分析,土地市场结构发生
8、明显变化：住宅用地成交量同比下降11%；工业用地、商办用地成交量同比显著上涨。 前三季度成交土地面积较去年同期增加约21%。其中仅住宅用地成交面积下跌，同比下降10.7%。商办用地和工业用地成交量均有所增加，商办用地同比增加约21%，工业用地同比增加达53%。,图：今年130个城市前三季度住宅用地累计成交量同比变化,数据来源：中国指数研究院,中国房地产动态政策设计研究组,2 限购对房地产市场的影响度分析,对关联产业的影响：上下游产业各不相同 数据显示，限购抑制了商品住宅销售量增长，商品住宅销售量增长减速将减少家用电器的需求，从而会抑制家用电器的销售增长。 计量分析表明，全国商品住宅销售面积与家
9、用电器销售之间存在协整关系，住宅销售的变动能引起家用电器销售的变动，当商品住宅销售变动1个百分点时，将带动家用电器销售同向变动0.64个百分点。据测算，由于限购的实施，引起商品住宅销售减少，进而导致家用电器需求减少3400万台，抑制家用电器需求释放价值约707亿元。,图：住宅销售与家用电器销售的增长比较,数据来源：中国指数研究院 wind数据库,中国房地产动态政策设计研究组,3 调控政策对整体房地产市场的影响,全国房地产市场呈现结构性变化 一是今年1-8月，全国商品住房销售面积同比增长13.1%，限购城市同比略有增长; 二是不同区域的房价呈现结构性下调，据国家统计局数据，今年8月全国70个大中
10、城市中，仅有1/3的城市房价环比上涨，且涨幅均在0.4%以下。 三是土地市场结构变化尤为明显，住宅用地成交10.7%，第三季度下跌近30%，前十大城市下跌约60%，而商业用地成交增长21%，工业用地增长53%。 四是企业分化严重。,数据来源：中国指数研究院,中国房地产动态政策设计研究组,3 调控政策对整体房地产市场的影响,数据来源：CREIS中指数据，,注：所统计十房企：万科、中海、保利、富力、绿城、首创、世茂、碧桂园、恒大、金地,图：2009年1季度至今十大房企商品房销售占全国比例的变化,对企业的影响：房企分化加剧，龙头房企加大三四线城市布局 房企分化加剧，“强者恒强”趋势愈加凸显 今年十个
11、代表性房企的商品房销售面积和销售额占全国比重分别从7%、12.4%提高了一倍。 另外，今年二季度和7-8月，代表性企业的商品房销售面积同比增速分别为34.5%和4.5%，同期全国增长率为11.6%和15.6%。2010年以来代表性房企销售业绩增速总体高于全国水平，市场份额持续上升。,中国房地产动态政策设计研究组,3 调控政策对整体房地产市场的影响,数据来源：CREIS中指数据，,注：所统计十房企：万科、中海、保利、富力、绿城、首创、世茂、碧桂园、恒大、金地,图：2010年1季度至今商品房销售面积十大房企及全国的同比变化,开发企业的资金状况：总体尚可，但结构性问题突出 开发企业的资金状况是影响房
12、价变化的重要因素，自2008年之后，开发企业严格现金流管理。今年1-8月，全国商品住房销售额为27.76亿元，仍大于住宅投资额21.12亿元。今年上半年全国10大企业多数销售额同比增长，平均增幅达50%,中国房地产动态政策设计研究组,2 限购对房地产市场的影响度分析, 龙头房企加大三四线城市布局 2011年1-9月（截止至9月11日），碧桂园、恒大、绿城、雅居乐、保利、万科、富力、中海八家品牌企业共获得土地4512.4万平方米，其中一线城市占比10%，二三线城市占比35%。 从各企业的销售业绩来看，恒大、保利等企业的表现非常突出。今年1-8月，三线城市为恒大贡献184.4亿元销售业绩，占30.
13、7%，是恒大销售额较去年同期增长超过1倍的重要原因；2011年1-9月恒大新增土地1069万平方米，其中602万平方米位于三线城市；保利今年也有近34%的新增项目位于三线城市。,图：2011年1-9月各房地产企业土地成交区域分布,数据来源：CREIS中指数据，,图：2011年1-8月恒大销售业绩,中国房地产动态政策设计研究组,4 调控政策会转向吗？,限购和限贷的房地产调控政策及货币政策同时对房地产市场产生影响 8月的金融数据表明：市场流动性仍然充裕，通胀仍处于高位（8月新增贷款没有出现回落;银行间市场利率明显回落;虽然M2余额同比环比均下降，但商业银行表外业务扩张迅速，实际推高了货币供应量的增长。货币政策保持偏紧的客观条件依然存在 ） 全国看，今年1-8月，虽然全国商品住房成交面积为13.1%，但商品住房成交额增速达到24%。短期观望和房价急于求降与中长期看好的预期并存，市场压力仍存。 坚持控制投资性需求和大力建设保障性住房将是较长期的政策趋向,数据来源：中国指数研究院,中国房地产动态政策设计研究组,2011年三季度中国房地产政策评估报告, 谢谢 ！,
