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1、遵义市场调研报告,国际地产 2007.7,项目背景,位于遵义市汇川区香港路罗庄路段，毗邻罗庄电器城； 项目红线内用地面积约为28210.5平方米。其中,待建昆明路将占用3137平方米；本地块呈不规则梯形状，地形为缓坡，北高南低，高差约为18米左右； 本项目地块西临香港路，北靠拟建中昆明路，区位优越，交通便利； 拟规划24米宽市政道路将从本地块旁穿过并连通大连路； “罗庄项目”目前为待拆迁地，局部为多层住宅楼及招待所； 尚处于项目定位规划设计前市场调研工作。,报告形成过程图,发展商需求 项目如何定位，确保 获取各方面效益最大化,问题,遵义 数据 房地产市场指标 楼盘详细指标 项目用地研究 住宅消
2、费指标,结论,调研,分析,陈述,实现 我们的畅想,问题分解树,遵义市 位于贵州省北部，为遵义市政府所在地，为贵州北部经济政治文化中心，东邻铜仁地区，南抵黔东南、黔南自治州和贵阳市，西南与毕节地区接壤，西、北与四川省、重庆市交界，全市东西长247.5公里、南北宽232.5公里，国土总面积30753平方公里，占贵州省总面积的17.46。俗称“黔北大地”或“黔北粮仓”。 黔北经济文化重镇，以神奇国酒茅台为代表的酿酒业已成为重要支柱产业，更为重要的是，遵义会议、强渡乌江、四渡赤水、娄山关大捷等红色革命遗址，彪炳千古，使遵义成为具有很高知名度的胜地和福地。 遵义贵阳安顺是贵州省开发较早、经济技术水平较高
3、、投资效益较好的较发达地区，被称为“黔中经济带”，同时，地理位置优越，地处川黔渝交通要冲，亦为川、渝出海大通道。,行政区划： 遵义市于1997年撤地设市，现辖2区2市8县2个自治县，分别为红花岗区、汇川区、仁怀市、赤水市、遵义县、习水县、桐梓县、绥阳县、正安县、湄潭县、凤冈县、余庆县、道真仡佬族苗族自治县和务川仡佬族苗族自治县。县、自治县、区（市）下辖有166个镇、54个乡、14个街道办事处、8个民族乡。镇、乡（民族乡）下辖1980个行政街，街道办事处下辖216个社区居委会。 面积、人口： 遵义市是全省地域最广、人口最多、经济和文化较为发达的地级行政区。2004年末全市总人口730万人，人口自
4、然增长率为7.61，城镇化率为30.4，人口密度为237.3人/平方公里，除汉族外，有仡佬族、苗族、土家族、布依族、彝族、回族、侗族等36个少数民族，其中，遵义市区人口78万人。 城市历史： 公元前二世纪的西汉到公元二世纪时的东汉时期，曾先后有过舍人、盛览和尹珍三位文化先驱在这片土地上创建、发展、传播古代文化；公元八世纪唐代大诗人李白曾流放古夜郎（今桐梓县境内）；宋代起，政府普遍在这里设置府学、县学，建立书院。唐贞观十三年（公元639年），将隋代的郎州改名为播州，唐贞观十六年（公元642年），将播州所领的罗蒙县改名遵义县。清雍正五年（公元1727年），遵义府由四川省划归贵州省管辖。 全国首批公
5、布的24个历史文化名城之一。1935年1月，中国工农红军转战贵州，中国共产党中央政治局在遵义召开了举世闻名的“遵义会议”。 04年获得全国人居环境范例城市称号,重 庆 市,一、遵义市房地产发展阶段判定,人均GDP与发展阶段的关系 市场化程度与发展阶段的关系,2006年遵义市人均GDP868US$,2006年遵义市GDP465.7亿元增长12.6%,遵义市房地产发展阶段判断,即将从启动阶段迈入快速发展阶段 此阶段需求特征为生存、改善需求兼有； 房地产开发以数量为主，数量与质量并重。,市场化评价指标体系,市场化程度与发展阶段的关系,遵义房地产市场化程度判定,遵义房地产即将进入全面快速发展阶段,二、
6、遵义市房地产发展周期判定,房地产投资比例与发展周期的关系 房地产景气指数与发展周期的关系,房地产波动周期,低迷,正常,过热,饱和,滞涨,低迷,正常,正常,一个房地产增长周期通常为810年,遵义房地产历年投资统计,施工量逐年加大，但竣工量走势不稳,2000-2006年商品房销售量统计,遵义房地产市场商品房销售高峰期在下半年 商业物业历年成交量仅占住宅成交量10%左右,遵义市房地产投资周期预测,低迷 2000年,正常 2006年,过热 2007年,饱和 2004年,滞涨 2008年,低迷 2001年,正常 2005年,正常 2002年,滞涨期饱和期,房地产景气指数与发展周期关系,从景气指数判断遵义
7、房地产需求周期,推论,目前遵义市房地产投资周期为滞涨期饱和期，需求周期为正常期过热期发展，房地产达到了发展周期的最高阶段。 如果排除政府宏观调控，遵义房地产市场在2008年后将会有一个从波峰下降的时期，在这个阶段追加房地产投资风险系数加大,遵义市城市经济发展水平持续增长； 在全国315个地级城市中，遵义市排名123位，经济实力处于中上水平,单 位 ： 亿 元,在岗职工工资收入水平和存款水平高于本省周边地级城市,产业结构：第三产业占主导；零售及服务业比重高,矿产资源所占比重较高 城市化水平32,遵义市房地产发展周期,93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 0
8、6 07 08,98年房地产投资下跌至93年以来最低点，仅为0.5亿元。,00年上半年，遵义市房地产市场对外吸引增大，土地供应放量，房地产投资5.5亿元，创历年新高。,2007年上半年房地产开发投资完成8.03亿元，比去年同期增长22.4。,目前遵义市房地产投资周期为成长期高速上升期,93年始，房地产投资首次突破亿元大关，达1.97亿元，与去年同比，增幅7.6倍。 （上年仅为0.26亿元）,2006年房地产投资27.5亿元，增幅18%，再创历史新高。,房地产宏观市场分析的启示,1、遵义市房地产步入快速发展阶段，市场需求为数量与质量并重，大量不成熟发展商及产品出现，房地产市场处于群雄混战的时代，
9、并形成了本地房开商、贵阳房开商、川、渝房开商在遵义三足鼎立之势。 我们有机会推出市场领先的产品，树立自己的品牌。 2、房地产发展周期正处于上升期，住宅价格与投资猛增。 我们应抓住发展机会，尽快占领市场。 3、城北是未来市场供应的集中区域之一，在几年内仍将是竞争的热点区域。 城北竞争激烈,罗庄片区属城市中心地段,我们面临巨大机会和挑战.,宏观环境分析对本项目的启示,对项目有利的因素 项目所处的西城区是城市未来发展的主要区域，也是居住环境最好的区域之一 遵义市社会购买力水平正稳步上升 住房制度的改革和深化，产生了大量社会中层以上群体购房需求和购买力。 居住支出比例目前仅10%，较其它地级城市而言，
10、发展空间较大。 不利的因素 遵义市总体经济实力，人均收入和人均存款在同类地级城市中较为偏低 产业结构：以第二产业的重工业为主；人口结构中：国有及集体人员占到16%，该类人口结构购买力普遍偏低，且较大程度依赖政府住房制度改革 人口的内向性明显，实际增长率不高（7%） 居民生活水平较低，属中偏下温饱线上。,遵义红花岗区是遵义市的母城，是遵义市的经济、文化中心和交通枢纽，是闻名于世的历史文化名城。2006年GDP达到102.25亿元，在贵州省经济强县排名中位居第四名。,本案,爵士蓝岛,凤 凰 山,南部片区,南部片区,南部片区,南部片区,板块市场观点,板块属城市新区，为厂矿集中地之一，城市主景观大道延
11、伸海尔大道贯穿南北，交通较为便利，该区域房地产开发于02年左右开始起步，是目前遵义房地产大盘较为集中区域之一，但生活配套有所不足，在遵义地区对其认同度较低。本板块呈现出以下特点； 集中沿线开发：目前主要集中在海尔大道沿线，具代表性楼盘主要有智慧名城、富华国际、金地华城、桃溪河畔等，品质较高项目为桃溪河畔，其一、二期主要以别墅及联排别墅与多层住宅为主。由于拆迁量较小，因此在售项目均具一定规模，总推售量在150万左右。 规模小区受青睐：该区域在售项目以多层及小高层为主，其中，多层、小区环境好、楼距宽项目整体销售率达 70%以上，同时，该区域商业物业供应量较大，但市场反映冷淡，整体呈现出有价无市之局
12、面； 区县购买呈主流：经现场实地了解获悉，购买客户群体主要以周边区县的企事业单位集体团购、公务员、私营企业主、长驻本地蜀、渝经商人士等购买，该客户群体占据整体销量80%以上，并促使整体均价不断上涨，达到目前14001800元/左右。家庭结构以三口之家为主，35-50岁之间，用途为自住，主要目的；小孩教育、工作变动、作为投资为将来退休作打算；选择方向；交通便利、有一定社区规模、环境好、周边中、小学近及完善的生活配套等； 中小套型是首选：选购户型主要以100120 三房为主，首付56万元，总价在1520万之间。对临街商铺兴趣不大，海尔大道沿街商铺均价40007000元/间及二楼2000元/左右基本
13、无人问津； 房开商实力弱，销售周期长：项目多数为滚动式开发模式，大多经过三年以上开发期，销售时间较长，多为2年甚至3年以上缓慢销售。整体楼盘剩余单位均为面积较大，朝北向以及高楼层单位；压力主要是小区环境欠佳、套型面积偏大，总价高，同时缺乏景观、朝向、户型设计不合理，采光不足，暗房、暗卫、暗厨较多也是滞销的重要因素之一；,外环片区（东）,外环片区（东）,外环片区（东）,外环片区（东）,外环片区（东）,外环片区（东）,外环片区（东）,板块市场观点,板块属城市传统物流、建材、小商品集散地，为城市东部区域经济中心，各种生活配套相对完善，火车站、客车站坐落其中，城市景观大道外环路大道北端与大连路及南端海
14、尔大道连接，从而贯穿整个城市南北，是遵义市重要的交通枢纽。该区域内房地产开发热潮始于98年左右，早期主要为旧城拆迁户安置区域之一，近年以来，随着市场化进程加快，民众购买力提高，及交通便利优势，区域内商品房品质有了较大提升，并呈现出以下方面特点； 区县购买占绝对量：经对区域在售楼盘及相关资料获悉，购买客户群体绝对数量来源以周边区县的企事业单位、公务员、私营企业主、外地长驻本区域经商人士等为主，以及四川、重庆为辅，该两部份客户群体占总销售量的80%以上，个别性价比较高的项目甚至超过90%以上。 价格差异大：该区域内，相互间价格差异较大，外环路南段洛江河地段，平均售价约为1900-2000元/左右，
15、中段沙坝片区，整体均价在1400-1600元/左右，毗邻北京路在售楼盘整体均价约为1800-2000元/之间，呈现出中间低两头高的格局。客户群体家庭结构以三口之家为主，35-50岁之间，用途为自住，主要目的；自住、小孩教育、近工作地方、作为投资为将来退休作打算；选择方向；交通便利，有一定社区规模,环境好、周边中、小学及完善的生活配套等； 集中沿线开发：目前在售项目多为沿外环路两侧分布，基本为旧城改造项目，密度较大； 多层房受青睐：本片区在售项目主要以多层及小高层为主，经对认购情况了解，以区县为主的绝大数客户群对多层小区房认同度最高，在销售速度上，多层屋销售进度比电榜房销售率高出一倍以上。 中等
16、面积是首选：选购户型主要以100120 三房为主，首付67万元，总价在1520万之间。对临街商铺兴趣不大，空置率较高（特别是沙河小区），沿街商铺均价400015000元/左右（沃尔玛进驻财富广场除外），二楼商业物业 基本无人问津； 开发实力弱，销售周期长：项目多数为滚动式，联合开发模式，大多经过3-5年以上开发期，除 “财富广场住宅楼）“外，其它均已上市销售一年甚至两年以上，销售率约60%左右，剩余均为大面积以及高楼层单位；压力主要是面积偏大，总价高，同时缺乏景观、朝向差、户型设计不合理，采光不足等也是滞销的重要因素之一。,北部片区,北部片区,北部片区,北部片区,北部片区,北部片区,板块市场观点,板块属城市新区，在原开发区基础上成立汇川区，为遵义市政府所在地，环境优美，空气清新，各种
