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1、华润置地广场 南地块公寓产品客户研究及初步定位报告,项目编号：TQ20100908,辽宁通启市场研究咨询有限公司提供,2010年9月10日,研究执行概要-研究方案,数据分析,访问员培训,深度访谈-1,深度访谈-2,定量面访,研究执行概要-甄别与进度,研究报告结构,第一部分 项目认知评价分析 第二部分 项目产品需求分析 第三部分 购房驱动力分析 第四部分 购房客群特征分析 第五部分 研究发现结论建议,对地段的城市价值、商业价值有较高认可度,-位置不错，是铁西的中心区了，商业的中心区。（男，35岁，公务员，五口之家，预购100平） -繁华地带，交通配套好，交通,虽然拥挤点，线路比较多。（男，35岁
2、，个体老板，三口之家，预购140平） -铁西这个位置是商圈。（女，46岁，医生，三口之家，预购120平） -挺好，那块有地铁口，这个位置挺好。（男，36岁，五爱饰品，两口之家） -非常好，地铁在附近。（女，36岁，太原街汽配老板，五口之家） -挺好，在铁西也是黄金地段。（女，37，教师，三口之家） -这个位置不错，因为它顺着这条道再往那边走是大福源吧，就是接近太原街的那个位置。（女，37岁，贸易公司老板，三口之家，预购100平）,项目认知与评价-项目位置,多盘联动，增强品牌知名度，实力强是客户对华润的主要印象,-华润这个品牌效应对我来说，我认为华润还是比较有实力的。但是现在品牌效益有了的话，价
3、钱就稍微高一点儿，如果跟我理想能对上我还是选择华润的。（男，42岁，鲁迅古玩-个体，三口之家，预购两套，一套150平，一套120平） -知道，看过它楼盘，侧面打听过万科内部人，和万科相比较，但 没说哪个不好，华润好像后进入房地产业的。（男，35岁，个体老板，三口之家，预购140平） -没有太多的印象，只不过是觉得这个公司是一个非常有实力的公司，另外在我们沈阳可能不只这一块地方，我记得原先咱们五里河体育场也有它的项目。（男，40岁，个人投资，四口之家，预购150平） -知道，毕竟人家是上市公司嘛，我买股票有时候都考虑华润的事。（男，42岁，鲁迅古玩-个体，三口之家，预购两套，一套150平，预购1
4、20平） -华润我印象当中应该是比较大的开发商，它应该是比较有实力的一个开发商。（男，35岁，政府机关，五口之家，预购100平） -只是知道啤酒，你说它真正地产这块做的怎么样我没研究过，没看过，没去。（女，36岁，太原街汽配老板，五口之家） -不太知道，只是觉得好像房子挺不好买的吧，有个朋友就买的华润凯旋门，在铁西广场那儿是不是有。（女，40岁，泰康人寿保险经理，两口之家）,项目认知与评价-华润品牌,项目认知与评价-综合体形式接受度,(对于底层商业+点式高层+超高板式)-综合体形式可以接受,客户主要思考点： -高层住宅已被沈阳客户开始普遍接受。 - 项目处于城市核心商业区，出现高层形式产品形式
5、是必然。 -开发商处理好底层商业与住宅关系不会影响实际居住。 -沈阳客户对于超高层产品认知不足，处于有担心无排斥阶段。,对综合体的产品形态客户是否愿意支付更高的价格，47的客户明确表示不愿意多支付，38的客户表示可以多支付，15的客户无所谓的态度。,愿意多支付的原因： 外观不象住宅，档次高一些、有商业就有经济，增值的快、买菜购物、生活便利。,不愿意多支付的原因： 有可能影响我的生活呢，居住就是要静谧的空间、不会提高生活质量、可能开发成本有增加，不过和我们住户没关系，不愿意多付这部分。周边配套挺全的，不是综合体也行。,无所谓： 居住就是居住，和其他不挨着、不会提高生活质量，也没啥影响的、没啥关系
6、。,愿意多支付500-1000元/ 或者价格的10%-30%。,项目认知与评价近四成客户愿意为综合体项目多付出,综合体价值认知度尚不足，仍有近五成受访者不愿为此多支付,客户对楼栋价值判断比较感性，以居住舒适为出发点：不临路-园区中心-无遮挡-优先南向/东向-西向。,项目认知与评价-客户对各栋楼位置价值研判,-（N）临主干路太近，日常居住会很吵，后面的楼栋应该相对会好些。 -（N）因为它这个位置一个是地铁出站口，我们说最主要的出行特别方便，再一个离商场也近，出行方便。 -（M/L）我会选择中间这两个，然后朝这个方向的，就是说不要朝东西，在中间这个位置的，因为两边都比较吵。,研究报告结构,第一部分
7、 项目认知评价分析 第二部分 项目产品需求分析 第三部分 购房驱动力分析 第四部分 购房客群特征分析 第五部分 研究发现结论建议,B5、再次购房，您希望选择什么样的房子格局（厅室数量）？,产品需求分析受家庭结构影响，两室户型是需求的户型主力,2室户型仍是客户的主要选择 其中，以2室1厅1卫户型为主，选择比例27.8%,客户家庭结构以满巢期三口之家为主,产品需求分析面积升级改善型-90-120平为需求主力面积,B5、再次购房，您最倾向于选择多大面积产品？,客户购房面积需求超过现住面积，基本均为面积升级改善型，面积整体升级幅度在20平左右,产品需求分析户型需求存在明显的面积分化点,二室房型中，以9
8、0-100平为绝对主力，三室户型中，以111-120平为绝对主力。,面积需求与户型需求交叉分析,B30、再次购房，您能接受的每平方米的房价是怎样的？（单选）,B31、再次购房，您能接受的房款总价是怎样的？（单选）,产品需求分析客户对价格接受有明显的价格心理界线,产品需求分析普通平层选择为主，存在一定的差异化产品需求,-复式二层空间住着压抑，跃层底下的休闲区和上面的休息区是分开的，这个比较好。错层这个台阶浪费地方，而且老人和孩子不安全，加上几个楼梯，没有必要，它们一分开之后就感觉不是整体了。（男，35，装修公司，三口之家 ，预购80-120平） -复式举架高自己可以再打一层，你想怎么设计就怎么设
9、计，非常好。（男，35，政府机关，五口之家，预购100平） -无论什么样的都需要相对有独立的空间，无论是你和孩子之间和父母之间,相对来说空间比较独立么。（男，35，个体老板，三口之家，预购140平） -第一个我不喜欢楼梯楼上楼下，因为我腿不好，一走道疼，一上楼下楼占用空间也比较大。然后我比较喜欢错层，错层比如说厅跟厨房、卧室有一个错层的感觉，我非常喜欢错层。（女，40，保险经理，两口之家，预购平时偶尔居住方便就行） -跃层的高度一样，不压气，复式的上去肯定矮，不行胖，压气受不了。（男，40，物流老板，三口之家，预购120-130平）,产品需求分析产品创新接受度,复式,跃层,错层,兴趣点,排斥点
10、,室内空间丰富,附加值高，可拓展空间,二层层高低，空间压抑,二层空间私密性差,别墅化体验，功能性强,二层均为标准层高，居住舒适,若户型面积小，单层舒适性差,没有附加值（无赠送）,空间富有变化,有台阶，交通安全性,相对平层无实质性品质提升,形式上实现功能空间分割,以普通平层需求为主 复式、跃层产品存在一定的市场需求，错层认可度不高,产品需求分析功能性、实用性、舒适性是产品选择的主要出发点,-我选择跃层，复式二层空间这块儿住着压抑，跃层底下的休闲区和上面的休息区是分开的，愿意干嘛就干嘛，这个比较好。错层这个台阶浪费地方，而且老人和孩子不安全，加上几个楼梯，没有必要。（男，35，装修公司，三口之家
11、，预购80-120平） -我选择跃层，实际我看房呢，复式的现在没有相对大一点儿的，这是一个。再一个有一些复式房子结构不是特别好，但是我对复式可以接受，没有特别敞亮的，有很多复式房子顶层不是特别规矩，在顶上的房间特别小。跃层：如果这个是150平的房子，上下差10米左右我肯定能接受，可能面积要比复式要好，每一个都是标准层高，标准层高的面积可能要大。错层的就跟平层的没啥区别了，跃层这个如果要能达到150平左右，这个我能接受，如果这两个同等的房子，价钱如果要不是差太多，可能我会接受这个跃层的，因为毕竟这个卧室是跟楼下分开的。（男，42，贸易电子，三口之家 ，预购150平） -我选择跃层，我不喜欢错层，
12、错层首先排斥掉了，错层没有什么太大意义，对空间利用也没有什么区别，很多人都有这个想法。像复式和跃层都有一个空间的再次布局，错层没有什么意义。跃层和复式，要是这两个选呢，感觉跃层好一些。（女，37，教师，三口之家） -我选择跃层，我跟你说,无论什么样的都需要相对有独立的空间，无论是你和孩子之间和父母之间,相对来说空间比较独立么。（男，35，个体老板，三口之家，预购140平左右） -我觉得错层吧，第一个我不喜欢楼梯楼上楼下，因为我腿不好，一走道疼，二是上楼下楼占用空间也比较大。然后我比较喜欢错层，错层比如说厅跟厨房、卧室有一个错层的感觉，我非常喜欢错层，就是这个。（女，40，保险经理，两口之家）
13、-喜欢错层的，比较适合，这种视觉给我感觉不错，适合大家庭居住。（男，42，个体，三口之家，预购270、280平） -我选择复式，这种不大不小正好，它的起居和卧室动静分开，也适合年轻人。（女，44，水泵厂老板，三口之家，预购100平） -我选择复式，复式举架高，自己可以再打一层，非常好。（男，35，政府机关，五口之家，预购面积100平）,产品需求分析各产品形式接受面积区间,复式,全跃,-我倾向于把楼板做了，因为楼梯有自己喜欢的，自己选择了，楼板的工程量我想能大一些，最好是开发商做好了。 （男，42，贸易电子，三口之家 ，预购150平左右） -这个我要接受这种房子必须得是开发商做楼板。（男，42，
14、个体，三口之家，预购270、280平） -我觉得楼板应该提供，楼梯可以自己做，楼板必须要提供，因为自己整的后接的肯定不结实。（男，40，公务员，三口之家，预购三室两厅两卫，100-150平）,产品需求分析统一提供楼板，楼梯给客户更多个性化选择空间,产品需求分析户型朝向接受程度,B6、再次购房，在选择房屋朝向时，您对以下朝向的态度如何？（单选）,以南向户型为最受欢迎，其次是东向户型，再次西向与北向户型，北向户型接受度最低,-朝南，现在一般高层那样的楼都没有正南正北的，比如卧室和客厅是朝南的，然后其它的房间可能差一点儿，都不是南北通透的那种。（女，36，汽配，五口之家） -朝向最好是南向的，南向最
15、起码一个主卧还是次卧都是南向才好呢。东西厅也可以，但是最起码得有一个主卧，最少最少主卧是南的，最好两个卧室朝南是最好的。（男，42，贸易电子，三口之家 ，预购150平） -朝向那倒没什么，只要不是全北就行，全北太冷，毕竟是北方有漫长的冬季，全北边确实冷，挂个东边，或者挂个西侧都可以。（男，41，药品销售经理，三口之家 ）,产品需求分析层高需求选择主要集中在2.9-3.0米,B8、再次购房，您最倾向选择的户型层高多少？（单选）,-举架啊,最低不能低于2.7米。因为我买房子看过很多了,有的房子做完地热了就2.7了,有的2.5还没到呢,老压抑了。（男，35，个体老板，三口之家，预购平左右） -没有太大要求，这个东西说建筑商开发商他会自己去设计，我没有办法，我要求3米的，那不可能啊。（女，36，汽配，五口之家。） -单层举架现在来说的话，一般都是3米吧。（男，42，个体，三口之家，预购270、280平）,B10-1、您在考虑购房时，认为以下必有的空间为哪些？（多选）,产品需求分析房屋具体功能空间需求,产品需求分析超过六成客户选择洗衣机放到卫生间,B22、洗衣机更喜欢放在哪里？（单选）,-有服务性的阳台就放在阳台，如果没有的话就放在卫生间里。（女，44，水泵厂老板，三口之家，预购100平左右。） -如果没有放洗衣机的独立空间，那只能放在卫生间里。（男，40，公务
