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1、郑州8月份房地产市场运行报告,2011年9月,目 录,一、市 场 综 述,二、房地产市场,三、营销市场,四、个案研究,五、房地产市场总结,市 场 综 述,婚姻法：婚后父母为子女购房归个人,8月12日，最高人民法院发布19条婚姻法司法解释。其中一条规定：明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。,住建部：开发商哄抬房价最高罚3万元,住建部10日就房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业如囤地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以
2、下的罚款。,没有确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转,8月16日，郑州市政府出台关于加快推进全市集体土地确权登记发证工作的通知，要求加快推进农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记发证工作，按照土地总登记模式,做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。力争到2012年底，把全市范围内的农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织。,财政部国税总局：夫妻房产加名免征契税,8月31日财政部、国家税务总局发布关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知，通知显示，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税，本通知
3、自印发之日起执行。,7月份CPI同比上涨6.5%,7月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.5%。其中，城市上涨6.2%，农村上涨7.1%；食品价格上涨14.8%，非食品价格上涨2.9%；消费品价格上涨7.6%，服务项目价格上涨3.7%。,新个税法9月1日起实施 全国6000万人可免交个税,从9月1日起，修改后的中华人民共和国个人所得税法将全面实施。新个税法实施后，月收入低于3500元（扣除“三险一金”后）的工薪族不再缴纳个税。工薪所得纳税人占全部工薪收入人群的比重，将由目前的28%下降到8%以下，从而使个税纳税人数由现在的约8400万锐减至约2400万。,郑州市再次启动住房公积金贷款贴息,在
4、郑州住房公积金管理中心及所属上街分中心、各县（市）管理部正常缴存住房公积金，且已办理个人住房公积金贷款的职工，同时符合4项条件的均可申请贷款贴息。 这4项条件分别是：申请人连续正常缴存住房公积金两年以上；申请人贷款所购房产面积小于90平方米（含90平方米），且家庭只有一套住房；申请人按贷款合同约定正常还款一年以上，尚未结清贷款，无恶意违约记录；申请人上年家庭实际收入（已婚家庭取夫妻平均值）低于所在地上年城镇居民人均可支配收入标准（郑州市区和上街区为年收入19376元、月均1615元，六县、市为年收入15574元、月均1298元）或者申请人（或配偶）患有尿毒症、恶性肿瘤、再生障碍性贫血、慢性重型
5、肝炎、心脏瓣膜置换手术、冠性动脉旁路手术、颅内肿瘤开颅摘除手求、重大器官移植手术、主动脉手术等9种重大疾病之一。,地铁1号线一期将在2013年投入使用，2号线一期工程2015年基本建成，同时还将争取开工建设1号线二期、2号线二期、3号线、4号线和5号线； 随着郑州至开封、郑州至焦作、郑州至机场3条城际铁路建成通车，2015年我市将基本形成以郑州为中心的城际铁路“半小时通勤圈”和“一小时经济圈”；,5年后形成城际铁路半小时通勤圈,综合交通枢纽核心区今年计划建14条道路,郑东新区综合交通枢纽核心区共将建设30余条道路、13座桥梁、7个地下人行通道和3个车行隧道，工程全部完工后，郑东新区综合交通枢纽
6、核心区将形成完善的路网结构，与CBD、龙湖区域、龙子湖区域连接更加紧密，出入郑东新区的交通将更便利。,郑州市住房保障和房地产管理局，将对全市保障性住房开展全面检查，对于拥有经适房又买有其他住房的，必须退出经适房或者补交差价获得完全产权，否则不给新购住房办理房产证。对于骗购经济适用房的，责令退房或补差价，5年内不能再次申请经适房和其他保障房。,郑州保障房申购者存款财产全公开,郑州廉租房物业费由政府全额承担,今后，我市新建住宅项目物业管理招投标率达到100%；每年创建1-3个国家级物业管理示范项目和810个省级物业管理示范(优秀)项目；每年新增1-3家一级资质物业服务企业和35家二级资质物业服务企
7、业；每年新增30004000个就业岗位。,河南追加10亿元建设保障房,此次追加的10亿元资金为中央转移支付资金，将与第一批13.71亿元资金统筹使用。今年全省保障性住房项目计划投资364亿元，截至7月底，已到位建设资金284.11亿元。其中，中央补助57.04亿元，省级财政配套23.71亿元，市、县财政筹措49.24亿元，社会筹资154.12亿元，资金到位率达到78.05%。,二七区签50亿连片改造项目,8月26日，在中原经济区投资说明会暨合作项目签约仪式上，温州顺达房地产开发有限公司与二七区政府签订了总投资50亿元的焦家门菜王村连片改造项目。这也是我市现场签订23个项目中投资额最多的项目。该
8、项目位于大学路以东、中原路以南、康复中街以西、康复后街以北区域，占地约109亩，项目建成后将以商业广场、星级酒店、高端写字楼、公寓及安置房为主。 。,国税总局：短期不会全国推房屋加名税,近日，南京率先出台新政策“房产证加名征税”，要求对进行婚前房屋产权证加名的房产所有人征收契税。有媒体称，国税总局正在着手研究具体意见。但国税总局方面昨日回应称，暂时未听闻总局内部在研究实施意见。,台州出台首个二三线城市限购令 9月1日起实施,台州市发布的通知强调，全市市域（含所辖县市、区）范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买
9、1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。,国土部： 105个城市地价总体水平为每平3千,第二季度，全国105个重点监测城市地价总体水平为3000元平方米，同比增长8.9%，环比增长1.9%。商业、居住、工业分别为5506元平方米、4443元平方米和645元平方米；同比增长率分别为11.8%、10.7%和5.5%，环比增长率分别为2.8%、2.2%和1.1%，较上一季度分别下
10、降了0.6、0.3和0.3个百分点。全国主要城市地价总体水平呈小幅上升态势，环比增速持续趋缓。,郑州97.29亩商住房用地被摘牌,位于南阳路西、兴南路北、粮运花园东、博颂路南的一块普通商住房用地，经过了21轮争夺，每亩地价以579.14万元成交。 项目建设相关指标为：套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，不低于住房建筑面积的70%。项目须配建公租房面积不低于19500平方米，不少于390套，并须在项目一期进行建设，套型建筑面积控制在50平方米以内，要优先安排二室一厅户型。该地块投资总额不低于74339.3万元，容积率小于3，建筑限高小于80米，绿化率大于30%，建筑密度小于25%。据测算
11、，该地块楼面地价为每平方米2895.59元。,国务院上收22城市建设用地审批权,国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围进行了调整，国务院上收22城市建设用地审批权。按照国土部的要求，这22个城市的土地利用总体规划确定的中心城区范围内农用地转用和土地征收须报国务院批准。这22个城市包括：秦皇岛、镇江、南通、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、台州、温州、马鞍山、德州、东营、威海、南阳、江门、惠州、珠海、佛山、中山、东莞、桂林以及三亚。 根据我国目前的土地管理法，土地利用总体规划实行分级审批。“省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政
12、府审查同意后，报国务院批准。”,严格控制建设项目用地，保护耕地红线不动摇，是我国一直以来制订土地政策的根本要领。为了守住18亿亩耕地红线，中国在土地管理上实行了一套严格的行政计划体制。土地政策参与宏观调控，是我国的特有现象，在地方强势主导经济的现状下，仅靠货币、财政政策，难以完全发挥宏观调控作用。,本月土地出让面积82.61万，环比上升147%，同比下降53%； 其中商品住房用地257亩，建筑面积大概为71万；商务金融用地134亩，建筑面积大概为89万；,土地市场依然低迷,本月土地供应以工业用地为主，占总供应面积的75%，商品房用地占12%，随着调控的不断深入及保障房建设力度不断加大，土地供应
13、结构正在不断发生变化。,本月出让的3宗金融用地中，2宗位于金水区；出让的4宗商品住房用地中，1宗位于金水区、2宗位于惠济区、1宗位于经开区,本月出让的10宗工业用地均位于中原区，占地面积为934亩,本月土地共成交47.5万，环比下降15%； 其中商品住宅用地140亩，商务金融用地26亩； 本月土地市场表现依然低迷，受调控政策的影响，开发商资金周转困难，大部分企业处于观望状态，除非有特别优质地块推出，否则不会轻易拿地。,本月商品住房用地占总成交面积的20%，商务金融用地占4%，工业用地占75%；工业用地供求两旺，由于工业用地价格低，且不受政策调控，工业土地市场比较活跃。,本月共成交2宗金融用地，
14、均位于管城区；共成交4宗商品住房用地，2宗位于金水区、1宗位于中原区、1宗位于管城区；,本月共成交7宗工业用地，其中6宗位于管城区、1宗位于中原区；,商 品 房 市 场,一、商 品 房 市 场,一、投放情况分析,本月商品房市场投放量大幅攀升,本月商品房投放面积120.2万，环比增长35%，同比增长115%。 为了迎接“金九银十”的到来，开发商加大商品房投放量，领先抢占市场。投放区域主要集中在管城区（33.84万）、二七区（23.25万）、金水区（21.02万）、中原区（20.79万）。,本月商品房市场量升价跌,2011年1-8月郑州市区商品房共成交39917套，住宅成交30936套，占比为76
15、%。其中8月份商品房共成交5588套，均价8449元/，住宅4135套，均价6635元/；本月商品房市场量升价跌，随着调控不断升级，各楼盘大量推出优惠房，争取舍价保量，加快资金回笼速度。,本月商品房投放面积120.18万，环比上升35%，同比上升115%； 本月商品房销售面积58.67万，环比上升19%，同比下降49； 商品房供销比为2.05，供给过剩，自今年4月份以来，商品房市场投放量大增，调解供求结构。,8月商品房销售面积58.67万，处于历年最低位；现在购房者观望氛围依然浓厚，一方面寄希望于国家调控政策的继续升级，另一方面由于首付比例和利率上调，购房成本加大，手中现有存款尚不够购房首付，
16、只好继续观望。,本月商品房销量58.67万，处于历年最低位,商品房价格稳中有降,本月商品房价格为8449元/，环比下降3%，同比上升36%。 从最近三个月来看，商品房价格逐步趋稳，且本月商品房价格出现小幅回落。从本月来看，房地产调控效果立竿见影，但这仅仅是一个月的现象，调控中的郑州市房价将在调控中博弈。,商品房市场存量持续快速攀升,自今年3月份以来，商品房市场存量不断攀升，截止到8月末，郑州市区商品房累计存量达到628.4万，较上月末增加了62.08万.今年前8个月郑州市区月平均去化量为53.13万，若按此去化量计算，郑州市区商品房预计可售12个月。,2011年7月份郑州市物业类型销售面积占比,2011年7月份郑州市物业类型销售金额占比,2011年8月份郑州市物业类型销售面积占比,2011年8月份郑州市物业类型销售金额占比,本月住宅销售面积下降，办公、商业销售面积均有不同程度上升,从图中可以看出：本月只有郑东新区供不应求，其他各区域均呈现供过于求的局面。其中投放量最
