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1、市场篇,目录 壹、全椒经济概况 贰、全椒房地产市场概况 叁、重点个案解析 肆、本项目地块分析,壹、全椒县经济概况,全椒地理位置,地理位置 北纬31513215，东经1174911825。东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里。 面 积 总面积1568平方公里，东西长58公里，南北长44公里。耕地面积4万公顷。 人 口 全县总人口48万人，县城（襄河镇）人口12万人。 气 候 属北亚热带向暖温带过渡性气候，四季分明，光照充足，年平均气温15.40C，年平均降水量800-1000mm，全年无霜期大于210天。,全椒县总体规划目标正逐步实现,规划形
2、成“一城、三片区、多组团开放式”的空间结构。一城即全椒县城，大滁城的南部副中心，南京的卫星城。三片区是以合宁高速、滁来全快速通道为界，分为城北片区、城南片区、承接产业转移新型工业园区（不计入建设用地平衡）。多组团主要有站前组团、土桥水库景区、开发区组团、谭墩组团、城东组团、老城组团、城南组团、物流组团、新型工业园组团等；组团之间由绿地、水系、铁路、生态绿地分隔。,全椒县地理位置优越，距离南京仅46公里，一个小时的路程，是安徽率先融入南京都市群和长三角经济群的排头兵。 合肥、安徽到江浙泸一带，其中高速、高铁、动车组都经过全椒县，随着全椒县经济的发展，全椒县毕竟融入长三角经济群的先导区域。 从整个
3、区域来看，随着经济发展来看，全椒县的扩充是必须的。房地产产业的发展是基础，区域的发展必须有房地产产业的支持，人群的迁入需要房地产的支持和空间保障。因此从整体分析来看，全椒县经济会不断上涨，随着全椒县与滁州市的零距离融合，未来全椒县与整个大滁州融为一体。将带动整个安徽东部部分区域的发展，也将成为首批融入长三角经济群的第一区域。,全椒县总体优势与未来发展,全椒县经济数据分析,2010年预计全年完成地区生产总值64亿元，同比增长16%；财政收入6.6亿元，同比增长31.6%；全社会固定资产投资86亿元，同比增长31.1%；社会消费品零售总额24.9亿元，同比增长19.5%；外贸进出口530万美元，同
4、比增长130%；城镇在岗职工平均工资29850元，同比增长21%；农民人均纯收入6180元，同比增长15.9%。 全椒总体经济正不断上涨。,贰、全椒县房地产市场概况,全椒县市场政策,在新政的影响下，三、四线城市及县城区域影响相对较小。 近年来，全椒县房地产市场在宏观经济运行良好和国家提出中部崛起战略背景下，呈现快速发展的势头，房地产业在县域经济发展中的地位和作用日益突出，不仅对带动相关产业、拉动经济增长起重要作用，同时对完善城市功能，加快城市基础设施建设，增加就业和改善居民生活环境等方面都作出了积极贡献。 2010年上半年全椒县商品房价格受经济形势、居民消费能力、供应总量、钢材等建筑材料涨价和
5、土地实行招标、挂牌、拍卖，总体来说商品房价格平稳，但销售量有所下降，总体来说受到房控的影响较小。,房地产开发情况分析,仅2010年上半年房地产开发投资就达到4.64亿元，占2009年开发金额的80%。全市房地产开发面积为71.86万平方米，比上年增长48%。有此可看出市场商品房供应呈快速上升趋势，后期供应充足。,房地产土地成交情况分析,根据统计，全椒2010年共计成交了70宗地块，合计成交土地面积2245700平方米，拍地总金额达138075.08万元。其中，居住用地13宗，土地面积580472平方米，出让金额65035万元；商住用地11宗，土地面积247764平方米，出让金额54335.4万
6、元；公建用地3宗，土地面积10001平方米，出让金额310.1万元；综合用地1宗，土地面积66000平方米，成交金额7128万元；工业用地42宗，土地面积1341463平方米，出让金额11266.58万元。 土地供应量基本集中在工业用地上。,商品房销售情况分析,2009-2010年全椒房地产整体呈下降趋势，2010年销售面积同比2009年下降10.46%，销售金额同比下降了32.3%，可见市场后期销售空间较大。,从图上看，2008-2010年间全椒当地房地产市场呈快速上涨的趋势，仅2010年上半年就比2009年的均价上涨了35.6%。,房地产价格趋势,总结,近年来全椒县房地产市场呈现持续上升态
7、势。 今年以来国家对房地产市场的政策不断从严，导致一线城市房屋销售量大跌，但对于以刚性需求为主的全椒县市场，影响较小。 但随着区域的发展与长三角经济群的对接，预计后期将会逐渐出现投资客的关注，因此受宏观政策的压力会逐步呈现。,叁、房地产市场重点案例分析,全椒重点案例分布图,城东花园,优点： 距离高速出口较近，是进入县城中心的窗口位置。 整个地块周边拆迁安置房较多，相应生活配套较为齐全。 缺点： 项目属于县城边缘地区，整体环境、道路、商业配套欠缺。 项目整体地块属于商品房与拆迁安置房综合楼盘，楼盘品质相对较差。,江南儒林新城,优 点： 开发商江海置业为当地房地产业龙头企业，公司资金雄厚，品牌信誉
8、良好。 该项目是当地最大的楼盘，开盘时间较长，市场认可度较高。 项目位置处于城南新区与老城结合部，地理位置优越，配套齐全。 缺 点： 碍于城市发展的速度，项目周边人气尚有待提高。 项目整体规划时间较早，小区整体规划与品质略显不足。,瑞祥国际名都,优 点： 项目采用西班牙建筑风格，凸显了项目的品质。 小区整体绿化覆盖率较高，总体绿化面积达到56%，且采用一层架空层绿化， 在该地区设计较为新颖。 项目内有当地最高档的五星级酒店，借此提升了小区整体的品质。 缺 点 项目位于新区，周边均为开发状态，目前配套极不齐全。 销售现场，业务人员精神欠佳，无法体现专业公司的素养。 项目正对高铁全椒站，预计将来周
9、边环境将会比较吵杂。,盛世豪庭,优 点： 项目由专业代理公司销售，大大提高了项目在当地市场的知名度。 项目地处城南新区核心地段，周边规划有政府机构，学校等。 项目现正处于开盘强销阶段，推广力度较大。 缺 点： 项目地处城市新区，周边配套还不完善，人气不足。 与周边楼盘相比为新开盘项目，交房时间相应较晚。 项目正对高铁全椒站，预计将来周边环境将会比较吵杂。,晶禾学府苑,优点： 项目周边有三所当地知名学校，优势明显。 项目本身采用纯高层设计，产品在当地市场具有相当的创新。 缺点： 项目地处城市新区，周边拆迁安置房项目较多，且目前配套还不完善，人气不足； 项目采用的纯高层设计，降低了户型的得房率，致
10、使楼盘的性价比存在一定的欠缺。,全椒房地产市场主要楼盘规模均为15万方以上，其中江海儒林新城更是达到50万方，盛世豪庭和晶禾学府苑是新开和未开盘楼盘，后期楼市供应充足。,从在售个案的均价可看出，城南新区为目前全椒的重点发展方向，在售楼盘大多已突破4000元/，达到目前的4500元/，而盛世豪庭目前虽然均价未突破4000元/，但此价格只是第一期的售价，相信采用了新开项目低价入市的策略，从整盘来看，其售价势必会迅速提升。,90,盛世豪庭,晶禾学府苑,瑞祥国际名都,江海儒林新城,城东花园,80,100,110,120,130,140,从对比图上看，全椒房地产市场面积范围大部分分布在90-130.,全
11、椒县房地产市场主力面积分布图,【小结】,1、从全椒县目前在售楼盘的开发格局可以看出，目前全椒房地产的发展趋势受城市发展方向影响，是以高铁全椒站为依托的城南新区。 2、知名品牌代理公司逐步进入全椒房地产市场，致使当地各楼盘在营销推广与销售模式上更具专业度。 3、从市场上各在售楼盘的产品形态上来看，小高层住宅产品已成为市场主流，反映了近几年全椒市场逐步向更高层次的品质化建筑类型发展的趋势； 4、产品类型从目前各个楼盘的销售去化率来看高层住宅有待得到市场认同。 5、本案项目所在区域与城市发展方向背离，与城市中心也相对较远，属于城市边缘；,本项目地块分析,经济数据,宁合高速,项目位于全椒县出口处，是高
12、速公路进入全椒的第一个楼盘。 项目地块总体方正，易于规划。 项目本身规划有别墅项目，属于当地绝无仅有的稀缺资源。 项目周边即将建成的城南大道（s206）是从全椒出口到县政府的必经之路。 项目规划有部分安置房，会对居住品质造成一定影响。 项目地块处于城市发展最边缘，背离城市的主要发展方向。,项目优势（S）：,项目劣势（W） ：,项目SWOT分析,项目所规划的别墅区在当地尚无相同产品。 区域内在售竞争个案较少，且已属于尾盘阶段，本项目将来销售压力相对较小。 价格因素将成为本项目最大的机会点。 周边道路交通环境将会随着城南大道（s206）的完工逐步完善。 周边类似空置土地较多，不排除后期有竞争项目的进入。 城南新区整体供应量较大，会对本项目的目标客户会造成一定的节流作用。,项目机会（O） ：,项目威胁（T） ：,南通百马房地产营销有限公司市场部,
