2010年9月南宁房地产市场分析报告

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1、2019/4/20,2010年9月份南宁楼市报告,2019/4/20,目 录,Part A,宏观经济与政策,Part B,一级市场分析,Part C,二级市场分析,Part D,九月市场预测,Part E,八月市场总结,Part A,宏观经济与政策,宏观经济与政策概述： 8月份全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%，环比上涨6.5%；房屋销售价格同比上涨9.3%，但涨幅连续四个月回落，环比与上月持平：央行重申继续执行适度宽松货币政策 。,2019/4/20,国家统计局统计数据显示，8月份全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%，环比上涨6.5%；房屋销售价格同比上

2、涨9.3%，但涨幅连续四个月回落，环比与上月持平。,8月份全国70大中城市房屋成交量和成交价格反弹势头明显。,房地产经济指标解读,点评：8月份销售量价环比上涨，市场出现反弹势头，9、10月份销售前景大好，政策调控未达到预期水平，新政实际执行力破绽凸显，而政府调控地产决心不减，两者博弈程度升温，房地产市场二次调控或将迫近 。,2019/4/20,9月20日，住建部和银监会已经组成联合检查组将对北京、上海、 广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门这八个城市二套房贷政策的落实执行情况进行检查，国庆长假后，这次对于二套房贷的专项检查结果将向国务院汇报。,点评：几部委持续对房地产市场的检查调研预计是为今后的

3、调控进行政策储备。若今年旺季房价未能按照国家调控预期，新的调控政策或将分批出台。,地产政策观察一,住建部和银监会检查二套房房贷政策执行情况,2019/4/20,由于今年新增商品房供应集中在下半年，房地产市场的供应非常充足，今年下半年和明年上半年国内楼市供求失衡的局面会有很大程度的改善。 同时5月至8月份本来要开盘销售的楼盘延期开盘销售，加剧了后期销售的压力。可以预见，未来房地产市场供应将持续放大，开发商竞争压力加大，纷纷抢跑市场，尽快走货 。,点评：房地产市场即将迎来“金九银十”的传统销售旺季，同时受到销售压力的影响，供应量必将有所增加，同时房地产市场9月份成交量可能继续回暖。开发商方面也将尽

4、可能的把握机会加大促销力度，争取销量以缓解销售压力。,地产政策观察二,下半年房地产供应充足，有望扭转上半年的供求失衡,2019/4/20,南宁部分路段重新“打扮“ 大学路将现美丽花篱景 ； 五象大道有望年底全线通车，或将引起城市格局巨变 ； 南湖竹排冲连通明渠工程有望在9月底基本完工 。,地方动态扫描,2019/4/20,传统销售旺季到来，下半年供应量放量，市场面临继续回暖趋势，8月份70中大城市成交量价反弹，未达到新政调控预期，两者博弈深化，目前住建部和银监会组织二套房调研，为新的调控政策出台做准备；70中大城市价格统计方法将做调整，为更科学、客观反映真实价格； 下阶段我国要继续实施适度宽松

5、的货币政策。报告显示出未来市场加息的预期不大，或者将实行不对称加息，以维持货币政策的宽松； 9月8日，南宁市正式启动街道绿地黄土裸露综合整治（三期）工程，南宁市对部分路段重新进行道路绿地整治，不段完善绿城南宁的交通及环境配套，提升南宁人居环境。,小结,Part B,一级市场分析,本月土地市场较为活跃，虽然无地块拍卖，但有6宗住宅类用地推出。其中部分地块有配建拆迁安置房的要求。,历月土地推出情况,2009年9月-2010年9月南宁市土地推出量走势图示(总建筑面积万),9月份土地市场推出564.169亩土地，共约138.05万。 现市场呈现回暖迹象，估计未来土地推出量将会有所增加。,9月份新推土地

6、扫描,占地面积：98.914亩 容积率： 3.0且4.0 挂牌起始价： 305万元/亩 其它要求：商业建筑面积比例控制在10%-15%以内，若临街作为商业，多层及高层裙房退离道路不少于10米。住宅套型建筑面积90平方米以下应占住宅总面积的70%以上，住宅布局应满足日照要求。按照项目住宅总面积5%的比例配建公共租赁住房，每套公共租赁住房建筑面积控制在60以内，但不少于50。公共租赁住房经竣工验收合格后，无偿移交给市住房局。,占地面积：112.913亩 容积率： 3.0且3.5 挂牌起始价： 150万元/亩 其它要求：住宅建筑面积占总建筑面积的比例不小于90%，商业建筑面积占总建筑面积的比例为5%

7、-10%。沿街若作商业，退距应不少于10米。配建9班幼儿园一所。项目建设应满足广西绿色建筑示范小区技术条件的要求。,占地面积：66.930亩 容积率： 1.5且2.0 挂牌起始价： 372万元/亩 其它要求：套型建筑面积在90平方米以下住宅建筑面积占总住宅建筑面积不少于70%，其中套型建筑面积在90平方米以下的不少于624套，若项目未达到容积率高限要求，则上述指标相应调整。项目建设应满足国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知、建设部关于落实国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知的实施方案、南宁市人民政府关于印发南宁市节能减排实施方案的通知（南府发【2008】12号）的文件精神和南宁市绿

8、色建筑示范小区技术条件的要求,9月份新推土地扫描,占地面积：97.222亩 容积率： 3.2且4.0 挂牌起始价： 47万元/亩（净收益） 其它要求：项目总用地范围内拆迁补偿安置工作完成并拆为净地后，竞得人无偿将0303960、0303961两宗地移交给南宁市土地储备中心 ，住宅建筑面积占计容积率总建筑面积的比例不小于85、批发零售建筑面积占计容积率总建筑面积的比例为515；住宅商品房项目中套型建筑面积90平方米以下住房面积，必须达到住宅开发建设总面积的70%以上。,占地面积：111.058亩 容积率： 3.0且4.0 挂牌起始价： 334万元/亩 其它要求：项目批发零售用途建筑面积占总建筑面

9、积的比例控制在3%以内，住宿餐饮用途建筑面积占总建筑面积比例为10%-15%，其余为城镇住宅。公共设施配建要求：幼儿园一处（9个班），占地不少于3240平方米，建筑面积不少于1890平方米。建筑高度控制要求为不大于54米。,占地面积：87.406亩 容积率： 3.5且4.05 挂牌起始价： 141万元/亩 其它要求：建筑高度控制要求为不大于100米，沿江边道路边线进深50米范围，高度控制在60米以内。住宅商品房项目中套型建筑面积90平米以下住房面积，必须达到住宅开发建设总面积的70%以上。商业建筑面积在5%-10%以内。本项目须承担165540平方米的拆迁安置房，按1860元/平方米定向销售被

10、征地拆迁农民，商业铺面和按安置户数1：1比例建设的停车泊位须按照成本价向政府指定的对象销售，整个项目房屋平均的销售价格不超过每平米建安成本价和楼面地价之和,面积较大 本次推出住宅类用地面积较大，面积区间66.93-112.913亩。 分布广 新推住宅类土地在青秀区、良庆区、江南区与兴宁区均有分布。 属性复杂、附带条件多 新推地块除GC2010-012地块外，其他均有回迁安置房、租赁房或幼儿园等配套的要求。其中GC2010-096地块属于危旧房改造项目用地，该地块的开发还需承担拆迁工作及所产生的费用。,9月份新推土地点评,土地成交量和总建筑面积走势分析,2009年9月-2010年9月南宁市土地成

11、交量和总建筑面积走势图示,8月份有一宗大面积地块流拍。 9月份无土地成交。,小结,在土地成交方面，本月无土地成交。 本周新推6块住宅类用地，其中部分地块要求配建回迁安置房 、公共租赁住房与幼儿园等配套设施。从之前开发商对于此类地块的态度来看，显得较为谨慎。 GC2010-012、038地块竞买申请人需提交绿色建筑示范小区项 目建筑设计文件，建筑设计文件通过评审合格后方可取得土 地竞买人资格。此规定或预示政府对项目各方面指标将会更 加重视，环保、科技或许是未来项目发展趋势。,Part C,二级市场分析,Part C.2,南宁市9月份开盘项目概述,南宁市9月份开盘项目概述： 9月份南宁市开盘楼盘推

12、出量保守统计约33.7万，成交率约80%； 本月青秀区和兴宁区是新推货量的主要区域，其中山水绿城、荣和大地、汇东星城、金源橘子郡、联发尚品新推出量较大。,2019/4/20,历月开盘及加推楼盘推销量走势分析,9月开盘推出量较上月大幅上涨 9月，共有16个楼盘开盘推出住宅物业，推出面积约33.7万，同比增长108%。 9月，销售面积与推出面积比例为1：0.8，总体去化率较好。,数据来源：宝创地产数据库,注：数据统计以当天开盘或加推情况为准,2009年9月-2010年9月开盘及加推项目推售面积图示（）,2019/4/20,9月份各片区开盘及加推楼盘成交情况,青秀区推量居首位 青秀区与其他区域相比，

13、推出量较大，占比约41%； 良庆区本月无项目开盘。,2010年9月各城区开盘及加推项目推售面积图示（）,数据来源：宝创地产数据库,注：数据统计以当天开盘或加推情况为准,2019/4/20,9月份开盘及加推楼盘推售比例情况,荣和集团南宁两项目推量最大 9月开盘项目中，荣和山水绿城和荣和大地推量较大。另外汇东星城、联发尚品、金源橘子郡等项目本月推量也较大，推出量在200套以上。,数据来源：宝创地产数据库,注：数据统计以当天开盘或加推情况为准,Part C.3,市场热点聚焦,市场热点聚焦概述： “金九银十”是一个在年度中具有重要意义的销售季节，5-8月的市场冷清期之后，9月市场开始活跃起来。,楼盘活

14、动时间表,小结,中秋前后，多台晚会同城上演，9月楼市显得分外热闹。 本月举行联欢晚会的项目以销售时间较长的楼盘为主，其业主积累量多，良好的客户关系维护有利于后续市场的销售。,Part D,十月市场预测,十月市场预测概述： 十月份依然延续9月热度，各片区均有不同程度新物业推售，市场回暖迹象明显。 十月份，青秀区和西乡塘区放量较大，其他片区较为稳定。,2019/4/20,10月取得预售证及持续预约项目,数据来源：南宁市房产局,10月份即将推售楼盘预测,小结,青秀区 10月青秀区依然热度不减，保持较大的推量，个别长时间沉寂的项目也开始推新。 兴宁区 估计10月份该片区无项目进行大体量开盘推售活动，项

15、目以顺销为主要走量方式。 江南区 该片区在10月份估计会有项目开盘推售较大体量物业，预计汇东星城继续借势开盘推新，而八桂绿城云顶印象也将推售高层物业。 西乡塘区 继续保持较为稳定的推量，其中10月份将会推售较多公寓物业。,2019/4/20,Part E,月报总结,总结,8月份全国商品房销售面积上涨和部分一二线城市房价回涨值得关注。新政后，全国商品房销售面积环比有所上涨，但是房价过高、过快上涨得到了初步控制，宏观调控取得了明显的成果。8月份部分一二线城市房价的回升，势必会迎来更多政策的出台。 本月土地市场相对活跃，虽然无土地成交，但新推6块土地，推出量约539亩。地块附带条件较多，在市场走势不明朗和信贷压缩的情况下，开发商面临较大的资金压力，附带条件过多造成的市场风险预计成为地块成功出让的鸡肋。 9月份，随着“金九银十”拉开帷幕，南宁市开盘楼盘呈现“量升价稳”态势，市场出现明显的回暖迹象，9月份开盘楼盘刚性需求客户购房依然占主要比例。 随着国庆长假的到来，楼盘营销活动有所增多，从10月开盘楼盘预测和楼市报版推广增多来看，10月份南宁市楼市将迎来新一轮推售高峰。,2019/4/20,