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1、行业调整下房地产企业的拓展和业绩表现,-2011年前3季度,结论摘要,销售业绩：各标杆企业今年19月业绩均大幅增长，普遍增长幅度30%80%。 业绩增长不理想的企业有两家：富力地产与去年相比原地踏步，绿城则同比下降18.1%,土地拓展： 恒大：已完成全国布局，将调整拿地节奏，后期将按消耗来补充土地。* 万科：持续平稳拿地，三季度所拿地多为零溢价。 万达：步入三季度未减缓拿地节奏，所拿地块多在二、三线城市。 绿地：三季度与一季度拿地强度持平，但三季度主要拿住宅用地。 绿城：前两个季度拿地16宗，第三季度仅拿一宗地（面积6.9万平米），这与其资金紧张应有较大关系。,*恒大半年报所披露的拿地策略,结
2、论摘要,部分企业资金压力及偿债能力对比,恒大：前三季度购地金额达到同期销售金额的47.6%，截至6月30日的流动比也只有1.75，其后续资金压力较大。 万达、绿地：前三季度的购地金额只有同期销售金额的9%15%，其后续土地款支付压力相对较小。 龙湖、绿城：这两个企业的流动比较低，短期偿债能力不强，并且前三季度购地金额分别占其同期销售收入的26.3%和47.6%。 万科：截至9月30日其流动比只有1.4，购地金额也占到同期销售金额的27.8%，若后续市场无明显好转，其资金压力也较大，但若近期管理层的喊话能推动市场转暖，万科在近期所拿的低溢价地块，又能推动其在下一轮行情中获取较高收益。,业绩分析,
3、营销动态及资金链简析,拓展分析,总结,标杆企业2011年1-9月累计销售业绩,第一集团（400亿以上）：万科、中海、恒大、保利、万达继续保持行业龙头地位，1-9月累计销售额均超过400亿，1-9月累计同比增长速度都达40%以上。 第二集团（200-400亿）：龙湖、绿城、世茂等企业1-9月累计销售额均超过200亿，除绿城1-9月累计销售额同比下降18.1%外，其余企业都保持增长。 第三集团（100-200亿）：金地、远洋、招商1-9月累计销售额都较去年同期有较大幅度的增长。,标杆企业2011年1-9月累计销售同比增长率,从上表可见，大部分企业2011年1-9月累计销售业绩整体高于去年同期水平，
4、多数标杆企业同比增长率达30%以上。部分企业如恒大、万达、华润1-9月销售业绩同比增长率超过70%以上。 但从上表可见富力地产、绿城明显跑输市场，与去年同比不增长甚至大幅下跌。,业绩分析,营销动态及资金链简析,拓展分析,企业横向比较 单个企业简析,结论,横向比较标杆企业2011年1-9月土地成交,2011年1-9月，恒大拿地最多，仅今年上半年就拿地70宗，合计建筑面积4897万平米，万科其次。进入第三季度以来，绿城仅拿一宗地，规划建筑面积6.98万平米。 恒大在半年报中称：基本完成全国战略布局，此后将依照消耗多少补充多少的原则调整拿地节奏，保持土地储备动态平衡。,横向比较标杆企业2011年土地
5、成交用地属性分布,1至9月住宅用地仍是各公司拿地的主要类型。 万达仍是以综合类用地为主。 绿地在第三季度主要拿住宅类用地，与前两个季度有所改变。此外，为各城市建地标的项目仍在持续推进，6月份，西安绿地中心开工，8月份，签署成都400米地标项目。,2011年1-9月品牌房企成交土地属性,2011年7-9月品牌房企成交土地属性,横向比较部分标杆企业2011年土地成交城市等级分布,2011年1-9月，万科、保利、中海、恒大等企业在全国范围内纵横捭阖，拿地涉及城市个数均在10个以上。 万科今年第三季度在一线城市拿地增加。 其他地产企业土地成交则多在二三线城市。,1-9月各企业土地成交城市等级分布,7-
6、9月各企业土地成交城市等级分布,横向比较标杆企业2011年1-9月土地成交区域分布,2011年1-9月，长三角、东北三省为所统计企业拿地最多的区域。除了万科外，上表的其他公司在珠三角都不怎么拿地。,注：按规划建筑面积计算（万平）,横向比较标杆企业2011年第三季度土地成交区域分布,2011年第三季度，东北三省和长三角仍为各企业拿地较多的区域。 第三季度，表中的四个企业未在京津翼区域拿地，唯有万科，在此区域取得111万方的项目。,注：按规划建筑面积计算（万平）,业绩分析,营销动态及资金链简析,拓展分析,各企业横向比较 企业拓展简析,注：所有地产企业中，万科的拿地数据公布最完整，其他企业新拿宗地数
7、据多未披露，现参考咨询机构提供的宗地信息结合各企业及国土局公告的信息，对土地数据较完整的万科、万达、绿地、龙湖、绿城进行分析。,总结,企业拓展简析万科：土地成交列表,企业拓展简析万科：土地成交列表,企业拓展简析万科：季度分布,从总体上看，万科的拿地节奏比较平稳，尤其在第三季度，在楼市预期较为悲观的背景下，仍拿了547万方的项目。而且第三季度成交金额达到前三季度之最，其所拿地块溢价率多为0%。 7月份，万科介入沪、深、宁的保障房代建项目。,企业拓展简析万科：用地属性,注：按规划建筑面积计算（万平）,万科所拿地块多为住宅及商业配套+住宅的综合类用地，纯商办类用地也有介入，但数量极少。,企业拓展简析
8、万科：城市能级,万科今年拿地主要集中在一、二线城市，三线城市介入不多。第三季度在一线城市拿地有所增加，共成交7幅地块，其中有4幅地块在北京。,注：按规划建筑面积计算（平米）,注：按土地幅数计算,企业拓展简析万科：地域分布,万科今年在各大区域的资源投放比较均匀，长三角、山东半岛、东北三省、拿地量都在100万方左右。,注：按规划建筑面积计算（万）,企业拓展简析万达：土地成交列表,企业拓展简析万达：季节分布,万达在2011年总共拿地15幅，规划建筑面积446.56万平。二季度只在莆田和天津各拿了一块地。但第三季度拿地幅数略有增加与一季度持平。,企业拓展简析万达：用地属性,注：按规划建筑面积计算,注：
9、按土地幅数计算,包含住宅、商业、办公酒店用途的综合性用地仍是万达拿地的主要目标，所拿地块中无纯住宅类用地。,企业拓展简析万达：城市能级,万达今年拿地主要选则在一线城市以外的区域拓展。今年成交的15宗地只有1宗在一线城市。,注：按规划建筑面积计算,注：按土地幅数计算,企业拓展简析万达：区域分布,万达拿地今年拿地主要在长三角和东北三省，规划建筑面积分别达到163万和113万，占所有成交地块总建面的60%以上。,注：按规划建筑面积计算（万）,企业拓展简析绿地：土地成交列表,企业拓展简析绿地：土地成交列表,企业拓展简析绿地：季度分布,绿地在步入三季度后仍拿地15宗，其中，在8月份成交10宗地，9月份拿
10、地数量下降，为2宗地块。,注：按规划建筑面积计：万,注：按土地幅数计,企业拓展简析绿地：用地属性,绿地在二三季度多获取纯住宅的地块。,注：按规划建筑面积计（万平）,注：按土地幅数计,企业拓展简析绿地：城市能级,绿地在一季度拿地区域分布比较均匀，二季度拿地主要在二三线城市，三季度加大在二线城市的拿地步伐。,注：按规划建筑面积计：万,注：按土地幅数计,企业拓展简析绿地：区域分布,今年绿地拿地主要集中在长三角地区。并向西南（主要为贵阳）和东北三省（主要为沈阳）地区扩展。,注：按规划建筑面积计算（万）,企业拓展简析龙湖：土地成交列表,企业拓展简析龙湖：季度分布,龙湖今年分别在一季度、三季度拿六宗地，最
11、近一次拿地为8月份取得上海虹桥虹桥商务区核心区地块，单宗土地出让金30.54亿元，为纯商办用地。,企业拓展简析龙湖：用地属性,龙湖今年主要还是拿住宅类用地或商住混合用地，纯商办用地拿了两宗，分别在上海、宁波。,注：按规划建筑面积计：万,企业拓展简析龙湖：城市能级,龙湖今年拓展地块多在二三线城市，一线城市所入项目只有一宗，即上海虹桥商务中心的商办地块。,注：按规划建筑面积计：万,企业拓展简析龙湖：区域分布,今年前三季度，龙湖资源投放相对集中在长三角和西北地区。,注：按规划建筑面积计算（万）,企业拓展简析绿城：土地成交列表,企业拓展简析绿城：季度分布,绿城今年上半年拿地16宗，第三季度仅拿地一宗。
12、 今年半年报披露销售业绩同比下滑，现金资产不足致公司流动比率低，短期偿债能力不足，此应是制约其三季度拿地的主要因素。,从绿城已拿地块看，其今年所拿地块还是以住宅及含住宅的综合类地块为主，商办类地块不多,企业拓展简析绿城：宗地属性,注：按规划建筑面积计：万,从拿地的区域看绿城今年主要在二、三线城市拓展,企业拓展简析绿城：城市能级,企业拓展简析绿城：区域分布,绿城今年的拓展重点在东北三省和长三角，其他区域仅是在莱芜、济南、信阳各拿一宗地。,注：按规划建筑面积计算（万）,企业拓展简析中海：土地成交列表,企业拓展简析保利：土地成交列表,企业拓展简析保利：土地成交列表,企业拓展简析碧桂园：土地成交列表,
13、企业拓展简析华润：土地成交列表,业绩分析,营销动态及资金链简析,拓展分析,结论,资金链压力简析 营销动态,流动比分析,从上表可见，龙湖、绿城的流动比只有1.2和1.35,公司短期偿债能力较弱，一旦后续销售资金回笼出问题，很容易出现债务违约。保利、华润、远洋等公司的流动比接近2短期偿债形势较为安全。,港股公司未披露三季度数据，表中所用的是半年度数据,业绩分析,营销动态及资金链简析,拓展分析,总结,资金链压力简析 营销动态,近几个月的营销动态,万科：在弱市背景下，活动营销开展得非常活跃，但价格上无大幅度下调； 恒大：特价房活动始终贯穿这几个月，其实际折扣达到8588折左右。恒大的调价属于开展的时间
14、早力度大，促使其在8月底就已完成今年销售计划的85%，预计10月份可以完成全年任务。 绿地：在开展活动营销及价格下压方面均较后知后觉，其价格折扣介于万科和恒大之间。,万科在部分城市热销楼盘,上表楼盘多为各城市热销楼盘，产品类型以精装小户型为多。,万达热销楼盘示例,商、办、住各类产品均有推出。住宅方面以核心地段的中小型户型为主。,绿地热销楼盘示例,绿地的项目重点发展城市在二、三线城市，热销产品以中小户型的小高层、高层住宅为主。,恒大热销楼盘示例,恒大的项目重点发展城市在二三线城市，热销产品类型以“名都”和“绿洲”等首次置业类型为主。热销住宅多为性价比高的精装修产品为主。,小结,从前面资金压力、典
15、型公司及其热销项目分析可见： 在本轮调控中，热销产品仍以中小户型，刚需类产品为主。 市场销售低于各公司的预期，多数房地产企业资金压力都较大，如果高强度调控再持续，像龙湖、绿城、万科等流动比低的企业，将面临短期偿债困难的问题。 但如果此轮调控在近期政策微调中逐步转入回暖周期，那在本轮调控中拿地较多的恒大、万科将成为下一轮市场行情的赢家。,业绩分析,营销动态及资金链简析,拓展分析,总结,拓展：各房企拿地节奏调整各有不同。万科、万达、绿地以较平稳的节奏拿地，恒大则在上半年大量拿地快速完成全国布局，绿城、龙湖等企业放缓拿地步骤。各企业拿地城市仍然集中在二三线城市。万科等企业开始实质性介入保障房代建项目、养老地产、旅游地产。 营销：面对调控，各企业应对的手段及作出反应的时间各有差别，总体来看，恒大动作快力度大，其销售金额未受多大影响。万科等为代表的企业则以组合营销手段来应对，持续的营销活动结合小幅度的折扣。 当前的较为热销的产品还是以刚需的中小户型产品为主，预计各企业的新项目将向中小户型的刚需产品倾斜。 资金压力：在强力调控政策干预下，各房地产企业资金压力较大，反应在财务指标上则是流动比普遍偏低，直接预后效果是有可能出现短期偿债困难。 近期中央政府频频吹风要微调政策，在此背景下，如果金融及市场政策利好于房产销售，则各企业的资金链紧张问题将得到一定程度的缓解。,总结,
