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1、江苏无锡新区新城尚东区项目营销策略报告,上海同策房产咨询股份有限公司 无锡分公司 贰零壹壹年七月,对于新城来说，无锡市一个新新的市场热土所以我们的报告从市场部分开始 ,从供应方面看，无锡全市的大量供应主要集中在09年下半年以及10年下半年，11年上半年的新增供应量为264.85万方，环比10年下半年减少31.59%。 从成交面积方面看，无锡全市七区的成交自09年市场复苏后持续平稳增长，但10年下半年开始受到宏观调控的影响去化量明显下降，11年上半年去化总面积166.08万方，环比10年下半年减少53.49% 。 从成交均价看，虽受到宏观政策的影响，但本地开发商与客户始终都保持互望状态，价格不但
2、没有下滑反而有小幅上涨，目前均价保持在8727元/平米环比10年下半年上升7.73%，但处于5个时间段内涨幅最小。,无锡宏观市场,目前全市成交情况相比去年降幅过半，供应量也大幅下降，总体成交均价维持在8727元/平米。,无锡宏观市场,新区作为无锡东拓的重点发展的重点区域快速进入置业客群的视角，在新增供应充足的情况下实现了全市排名第三的去化速度。,从各个板块销售面积上来看，2010-2011上半年去化面积排名前三位依次为：惠山板块、太湖新城板块、和新区板块。 从销售均价来看，新区板块目前的成交均价属于全市中下游水平，相对较低价格及区域未来的发展潜力是吸引无锡本地客群及外来客群的主要原因。,无锡宏
3、观市场, 2011年上半年，无锡市各区普通住宅成交情况,11年上半年新区普通住宅类产品成交面积已经位列到第二位，上半年成交面积达到5.8万方，成交均价达到8337元/平米。 从新区上半年户均成交面积处于115平米左右来看，新区的主要成交面户型还是集中在两房和小三房。,无锡宏观市场,市场总结,09-11年无锡全市供应量、成交面积走势呈倒V字 总体市场在宏观调控下并不乐观 新区11年至今普通住宅类产品成交面积58170平米，均价处于8337元/平米 区域属性呈现市场快速发展期，成交面积始终处于全市前三位 11年上半年普通住宅类产品户均成交面积115平米 小户型2房、2+1房是区域主力消化对象,新区
4、作为无锡重点发展区域板块格局建立相对较晚； 我们需要通过对于板块的梳理来聚焦我们直面的竞争对手。,新区板块,目前无锡新区板块主要分为6个块，本案所处区域隶属长江路板块,长江路板块历来是高档住宅的集中区，高端客户为主，高层价格区间：9000-12000元/平米。 代表项目：首创悦府（毛坯）；长江国际二期，万科金域缇香、新城尚东区（精装修）等。精装、毛坯混搭。,区域主要以别墅项目规划，属于新区偏远地区，代表项目：凤鸣山庄（毛坯），江南华府（精装修） 目前均价12000-18000元/平米。,板块发展相对落后并非新区重点打造区域，目前生活配套相对滞后，多为花园洋房、及经济型社区。代表项目：花半里、华
5、夏太阳城，目前均价6200-8000，毛坯房源为主。,硕放机场的运营给区域来带了活力，居住氛围还未成熟，代表项目：吉祥国际花园、空港一号，目前均价：6000-7500，毛坯房源为主。,新开发中高端别墅项目集中区域 代表项目：龙湖滟澜山 目前均价：580万/ 套。,由坊前板块衍生出的新新板块，目前在售项目较多，高层价格区间：7500-9500元/平米，代表项目：美新玫瑰大道、融侨观邸等,毛坯房源为主。,竞品格局,新城尚东区竞品均为大盘项目，有一定的品牌优势，但产品品质一般，总体价格差别不大，同质化竞争态势严峻。,万科.金域缇香（精装高层） 均价：12000元/平米 装修标准1500元/平米,首创
6、.悦府（毛坯高层） 均价：8900元/平米,长江国际二期.晶源（精装高层） 均价：11000元/平米 装修标准：2000元/平米,金科.米兰米兰（毛坯高层） 均价：9100元/平米,美新.玫瑰大道（毛坯高层） 均价：7500元/平米,融侨.观邸（毛坯高层） 均价：9500元/平米,新城.尚东区（精装高层） 均价：11000元/平米 装修标准：2000元/平米,六月份各竞品成交均价,美新.玫瑰大道,2011年上半年成交量价走势,项目整体去化率已达到89.98%以上，11年市场以余量去化为主，进入尾房销售，目前均价7500元/平米。,项目开盘至今供应套数1472套，供应面积155895.05 ，目
7、前整体去化率达到89.98% 11年受到宏观调控的影响去化量有所下滑，新政颁布至今的月均去化保持在1544，同比1月份下滑40% 成交均价走势于3月达到高点8025元/平米，后来来震荡下滑，目前均价保持在7500元/平米。,首创.悦府,2011年上半年成交量价走势,项目整体去化率已达到59.5%，11年由于产品销售调整，成交面积、均价摇摆较大，目前均价8900元/平米。,首创悦府开盘至今供应套数956套，供应面积97920.84 ，目前整体去化率达到59.5% 11年由于产品销售调整，成交面积摆动较大，新政颁布至今的月均去化保持在2279 ，相比11年初下滑33% 首创悦府的成交均价走势于2月
8、达到高点9134.99元/平米，目前均价保持在8900元/平米。,金科.米兰米兰,2011年上半年成交量价走势,金科米兰米兰开盘至今供应套数910套，供应面积128838.86 ，目前整体去化率达到41.22% 11年受到宏观调控的影响去化量有所下滑，新政颁布至今的月均去化保持在3757 金科米兰米兰的成交均价走势于2月达到高点10788元/平米，后来来震荡下滑，目前均价保持在9100元/平米。,项目整体去化率已达到41.22%，本月金科以7400元/平米的低价促销吸引客户，六月份均价9100元/平米。,融侨.观邸,项目目前在售高层仅一幢，未来高层推售情况还未定。,项目开盘至今供应套数768套
9、，供应面积84649.13 ，目前整体去化率17.78%，主要成交集中于花园洋房。 项目目前一幢19号高层在售，其余高层开盘计划待定。 近期成交均价：9500元/平米,长江国际.晶源,项目于今年6月18日开盘至今供应套数250套，供应面积23500 ，一个月不到的行销周期完成50套左右，5500平米 的去化成绩，相当理想，目前余量在200套左右。 目前成交均价11000元/平米，装修标准2000元/平米。,项目目前三幢高层在售，一个月不到的销售周期达到23.4%的去化，目前均价在11000元/平米，装修标准2000元/平米。,万科.金域缇香,整体去化率已达到80%以上，目前均价12000 元/
10、平米左右，精装标准1500元/ 平米，8月将新增百套以上90户型。,万科金域缇香开盘至今供应套数1549套，供应面积169641 ，目前整体去化率达到81.35% 11年受到宏观调控的影响去化量有所下滑，新政颁布至今的月均去化保持在3520 ，相比11年初下滑71% 万科金域缇香的成交均价走势于3月达到高点16896.5元/平米，四月以来震荡下滑，目前均价保持在12000元/平米。 8月份将新推100套以上90平米精装3房。,2011年上半年成交量价走势,竞品格局,根据目前主要竞品余量我们认为与本案形成直接竞争关系的项目为金科.米兰米兰，融侨.观邸，长江国际2期.晶源以及万科金域缇香。,58%
11、以上余量,8月新推百套以上90户型,200套以上余量,高层初次开盘,万科金域缇香,万科金域缇香,万科金域缇香,万科金域缇香,万科金域缇香,地理位置：新区太湖大道长江北路交汇 开发商：无锡东城房地产有限公司 建筑面积： 31万平方米 容积率： 2.5 物业类型：多层,小高层,高层,公寓,洋房 装修情况： 精装 社区风格： Art Deco 在售情况：高层在售 户型排布：两梯三户 主力面积：90、123平米 目前均价：12000元/平米 装修标准：1500元/平米,阳台计算一半面积。 项目无飘窗赠送。 客户以新区本地客户为主，企业白领、企业主管、新区外来客群，工业区灰领。 主要以首置客群、改善客为
12、主。,85平米户型示意图,关键词：万科品牌开发商、物业管理，精装综合大型小区,万科推盘策略,万科下半年将在销售指标的压力下，通过缩减成本降低单价，促成项目整体的快速去化，整体均价与我们保持平行。,万科金域缇香,下半年集中推盘两次，每次400-500套，开盘去化率要求7成以上。下半年回款任务13亿。 价格低开，预估10000-10500元/平米，但同期会立价格标杆。 缩减装修成本，主力产品成本在600元/平米，万科c级标准。,万科c级装修标准样板示意,地理位置： 新区新区长江北路 开发商 ： 无锡民生地产开发有限公司 建筑面积： 36万平方米 容积率： 1.8 物业类型： 小高层住宅，高层住宅
13、装修情况： 精装修 社区风格： Artdeco 在售情况： 1、2、7号楼， 户型排布： 两梯两户 主力面积：94、121 目前均价：11000元/平米 装修标准：2000元/平米,长江国际（晶源）,关键词：长江路商业圈、精装社区、水景观、附赠面积,阳台赠送一半面积的前提下，还附赠填平挑空处的空间。 空中花园附赠一半面积。 项目无飘窗赠送。 客户以新区本地客户为主，企业白领、公司主管、行政官员，其次为新区外来客群，工业区灰领。 主要以首置刚需客、首置改善客为主。,94平米户型示意,(晶源)推盘策略,长江国际二期分为雅园、臻园以及晶源三部分 目前雅园已经交付入住，主力在售余量集中在臻园以及晶源,
14、二期在售1.2.7号楼,长江国际二期晶源,长江国际二期臻园,晶源自11.6月开盘一次供应250套左右，至今去化率达到20%。,从营销手段来看，11年上半年的多轮特价房销售策略取得相对较好的成绩，下半年的策略以续销为主，价格方面也以维持现状为主。同时由于上半年较为理想的去化情况，下半年的汇款压力较小。,下半年将进行续销，价格上不再主动下探，但会跟随万科，力求一定的市场占有量，下半年回款压力较轻。,臻园自10.09开盘至今供应524套，至今去化率达到69.28%。,地理位置： 无锡内环线东新区中央公园南侧 开发商： 无锡融侨置业有限公司 建筑面积： 35万平方米 容积率： 2.25 物业类型： 高
15、层住宅，花园洋房 装修情况： 毛坯 社区风格： Artdeco 在售情况： 高层仅19号楼在售 户型排布： 两梯四户 主力面积：86 114 目前均价：9500/平米 毛坯房源,融侨观邸,关键词：景观社区、豪华运动会所、商业配套,19号楼在售,豪华运动会所大堂,空中花园附赠一半面积。 飘窗全部赠送 客户以新区外来客户为主，企业白领、企业主管，公务员，其次为新区本地客群。 主要以首置刚需客、首置改善客为主。,86平米户型示意,关键词：景观社区、配套商业、功能休闲会所,金科米兰米兰,地理位置：新区商务核心区江溪路28号 开发商：无锡金科地产 建筑面积： 43万平方米 容积率： 2.31 物业类型：
16、 多层 高层 装修情况： 毛坯 社区风格： 托斯卡纳风格 在售情况： 30、31、32号楼 户型排布： 两梯四户 主力面积：93、119平米 目前均价：9100元/平米 毛坯房源,93平米户型示意图,2房朝南，多功能工作台设计 阳台计算一半面积。 项目无飘窗赠送。 客户以企业白领、新区外来客群，工业区灰领。 主要以首置刚需客、首置改善客为主。,竞争对手的下半年产品线供应都较为充足， 两房、小三房、正三房都有充足、持续的供应量， 本案在下半年很难与对手进行错位竞争， 必须直面激烈的贴身肉博。,总结,竞品格局,我们需要通过详细的项目比对才能精准的制定行销策略,竞品关键词：同质化、价格接近、主力户型面积相似,竞品比对分析,新城尚东区竞品均为大盘项目，有一定的品牌优势，但产品品质一般，总体价格差别不大，同质化竞争态势严峻。,精装修,户型图,主力 户型,竞品分析比较,竞品主力户型面积与本案相似，均有附加值面积赠送。,风格,立面,景观,规
