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1、连云港项目调研报告 战略发展部 2011-8-20,第一篇 项目区位,土地是项目发展的根本，只有认清自己，发掘自身价值，发现不足，才能在竞争激烈的市场中占据主动位置。,位于连云港主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云新城三区结合部，远眺花果山4A级国家旅游度假区，交通便利。,地理位置: 地处连云港主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云新城三区结合部，位于连云港城市规划主要发展方向，区位优势明显。 交通情况：项目邻花果山大道，东靠金桥路，南靠新东方大道，交通便捷；距大海仅七公里，远眺花果山4A级国家旅游度假区，景观环境优势得天独厚。向北约10分钟车程，是未来的行政中心，大学城、18洞
2、高尔夫球场及即将投入使用的体育中心 。,区域属性,区位、交通,项目属性,生活配套,位置优越、交通便利,关键词一：,新海城区,连云区,海滨新城,开发区,赣榆城区,文体中心区,项目位置,项目周边生活和商业配套不足，需依靠猴嘴商业中心得以弥补，区域发展潜力巨大。,教育：开发区第1小学，高级中学；距大学 城8分钟车程，区域规划有双语幼儿园等。 医院：规划中 大型购物中心：特易购、家得福离此最近 文化、体育和娱乐设施、公园：猴嘴公园、 500亩昌圩湖原生态景观、 10分钟迅速融 入花果山景区、大学城体育中心，18洞高 尔夫球场，8分钟即融滨海风情生活。 银行：15分钟可直抵新浦区和连云区两大成 熟市区。
3、 其他：猴嘴商业中心,区域属性,区位、交通,项目属性,生活配套,生活和商业配套欠缺,关键词二：,优势因素,1、位于连云港规划的滨海新城猴嘴片区，区位优势明显。,2、项目四面临路，两侧连接城市主干道，通达性佳。,3、项目体量大，规划超前，具备打造高端城市综合体的基础。,劣势因素,1、区域实力开发企业云集，未来区域竞争较为激烈。,3、消费者对地块所属区域认知度不高，心理距离较远。,2、区域为新兴住宅区，周边生活配套暂不足，区域形象较差。,小结,本案所处连云港规划的海滨新城猴嘴片区，未来区域发展潜力巨大，但存在一些不利的限制因素。,核心地段,交通便捷,生活和商业配套不齐全,高端定位项目,滨海新城猴嘴
4、片区，交通便捷，生活和商业配套暂不齐全，超大规模、超前规划的高端品牌项目。,项目属性界定,第二篇 宏观环境分析,我们将通过对城市发展及宏观经济的研究，了解项目所在城市的特性及经济发展状况。,连云港位于鲁中南丘陵与淮北平原结合部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望，区位优势明显。,港城概况,连云港位于江苏省东北部，中国东中部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东接壤；西与区域中心城市徐州毗邻；南与淮安市相连。为新亚欧大陆桥东起点城市。下辖新浦、海州、连云三区和国家级经济开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县。 连云港是全国十大海港之一，亿吨大港。港口现有万吨以上泊位30个，港口吞吐量名
5、列全国第八，已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港。,连云港以良好的区位优势、丰富的资源等，成为苏北地区最具代表性的城市之一，也成为海内外客商投资兴业的热土，加之国家政策的大力扶持，发展潜力巨大。,资源丰富,连云港是我国著名的海滨城市、港口工业城市、旅游城市，以良好的区位优势、丰富的资源，成为海内外客商投资兴业的热土。,海运：连云港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港。与世界上160多个国家和地区近1000个港口建立了贸易往来；在客运方面，开通了直达日本、韩国的国际航班（相距500海里，单程只需1天左右），对连云港的旅游、外贸促进较大。,交通发达,连云港五大运输体系健全，海运、内河航
6、运、铁路、公路和航空为其经济发展提供纵横发展的有力支撑。,铁路：连云港是新亚欧大陆桥东端起点，通过陇海铁路经阿拉山口越过欧洲大陆抵荷兰鹿特丹，是贯穿中国中部的主要干线。,航空：连云港机场达到国际4D级标准，可以起降波音737等大型客机，极大缩短了城市之前的交通时间。,两个连云港：陆地的、海洋的,城市规划,陆地的连云港 新浦 行政、经济中心 海洋的连云港 连云 港口、产业区、工业园，城市发展方向,连云区,新浦区与连云区之间通过快速城市主干道连接。新港城大道长约25公里，车行半小时左右。,新浦区,总体规划核心：“战略东进，拥抱大海”、按照“一心三极”的组团式城市布局发展。,城市规划,从城市发展上看
7、，长期以来，连云港处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。根据“东进”规划，连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局；以连云港主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。,规划至2015年，全市城镇化率提高到60%左右，总人口规模达到523万左右。,人口规划,总人口年增加约13万左右,规划预测连云港市域总人口在2015年达到523万，
8、2030年达到633万人。城市化率2015年达 到60，2030年达到75。城镇人口2015年达到314万，2030年达到475万。,城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有力支持。,数据来源连云港国民经济和社会发展统计公报,连续五年增长 率在13%以上,整体GDP增长迅速,连云港2006年-2010年GDP情况及增长比较,2010年人均GDP突破23000元大关，约折合3557美元，处于房地产快速发展阶段。,人均GDP突破23000元,根据国际通用衡量标准计算，连云港目前处于房地产快速发展阶段：,连云港2006年-2010年人均GDP情况及增长率比较,人均GDP快速增长,城市居民人均可支
9、配收入即将突破12000元大关，市民将具备更强的消费能力。,近三年平均增速 达到13%左右,人均可支配收入,如图显示：2006年以来连云港人均可支配收入大幅增加，近三年平均增速达到13%左右 ，随着人均可支配收入的增加，人们消费习惯将发生变化，为生活消费提供了基础保障。,连云港2006年-2010年人均可支配情况及增长率比较,随着收入的增加，生活水平不断提高，大量的消费需求被释放。,近三年平均增长率达20.8%,连云港2006-2010年社会消费品零售总额及增长率,消费市场稳中趋活,如图显示：近年来连云港消费市场稳中趋活，近三年平均增长率为20.8%，2010年连云港 社会消费品零售总额增幅达
10、18.9%。人们的消费支出大幅增长，潜在消费需求大量释放。,社会固定资产投资继续高速增长，为经济注入活力。,2010年增长 率达23.4%,连云港2006-2010年社会固定投资及增长率,社会固定资产投资,如图显示：连云港近3年社会固定资产投资高速发展，平均增速达28%以上，重大工程纷 纷动工或竣工，掀开了连云港城市建设的序幕，将大大刺激消费需求的释放。,随着连云港产业结构不断优化及与人口的良性互动发展，最终将 形成类梯形的较高素质人口结构，并促进中高端房地产市场发展。,发展阶段,农业、工业、基础制造业为主，人口数量少，高端客户以已有企业主为主,第一产业向第二、三产业转变；高级管理人员和专业技
11、术人员开始增多,进入稳定成熟的发展阶段，中间力量和高收入人群壮大,金字塔结构,哑铃型结构,高端人口,中端人口,低端人口,人口结构的变化,类梯形结构,产业结构继续优化，三大产业结构调 整为15.3：47.4：37.3，第二产业占 GDP的比重远超过其他产业，成为国 民经济最大产业。,三大产业比例 15.3：47.4：37.3,产业结构优化,与房地产呈正相关的宏观经济，一直以来健康稳定发展，预计未来几年将继续保持两位数的增长速度。,为连云港房地产发展提供了良好的经济环境。,随着城市化进程、人口规模的增长以及居民可支配收入的提高后，人们在居住方面表现为对量的需求增加的同时，在质的方面也急剧提升。,为
12、连云港房地产发展提供广阔的消费空间。,20,宏观环境分析小结,第三篇 房地产环境分析,我们将通过对连云港房产市场的发展研究摸清市场规律，找寻项目发展的契机点。,连云港房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势。,社会稳定,经济增长,城市化率,人口红利,就业增加,未来中国房地产行业总体 将继续维持上升发展态势,经济增长期持续支撑年均10%左右的GDP增长率，经济硬着陆可能性低。,城市化进程加快的刚性支撑人口快速城市化，新增居住持续放大。,人口红利刚性需求支撑人口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下。,宏观大势：,宏观大势,金辉集团、绿地集团、保利地产等
13、品牌房企进军连云港，将带领连云港楼市进入品质化竞争时代。,宏观大势,金辉城,观湖1号,融侨华府,09年以来，连云港土地市场较为活跃，成交量大增。同时在2010年绿地、保利、融侨等国内一线品牌开发商纷纷登陆港城，这也导致港城土地价格同比大幅增长。,2010年知名开发商连云港市拿地众多，房地产已成连云港拉动投资增长的重要支撑,土地成交情况,供应情况分析,市场销售量随宏观政策而波动，市场供应持续增加，存量房 源较多，后市去化压力大。,从供应来看：从2003年2008年基本上呈上升趋势，2009年112月供应面积减少为199.75万，市场新增供应量快速下降，更多的是在去化存量房源。 从销售面积来看：2
14、003年到2009年112月份连云港商品房销售量出现上升的趋势。从09年上半年开始，市场明显回暖，成交量明显上升。 从供销比来看：除2003年以外，2008年之前供销比全部大于1，2009年当年供销比则迅速下降仅0.59，原因在于全市商品房投资增长较快，市场供应量逐年加大积累了大量的存货，导致09年112月份市场的新增供应量较小，同期市场销量却放大使得当年供销比很小。,数据来源连云港房管局,供应情况分析,2010年整体成交量同比09年降幅较大，新增供应却同比有所增加，成交价格稳步走高，新浦区领先。,2010年连云港月度楼市供应与成交特色明显，主要以4月“新政月”为分水岭。4月“新政”以来，市区
15、楼市新增供应量一直居高不下，4月是今年的最高点，8月是又一个推盘小高峰。而成交却在9月份创出新高后，放量的势头被第二轮调控政策所遏制。 成交量来看，同比09年降幅较大，月份同比最大降幅达到60%，而新增供应同比略有增长，市场表现供大于需。 从价格上分析，2010年连云港商品房成交价格保持持续增长的态势，且新浦、连云两区价格明显高于全市均价及其他区域。,数据来源连云港房地产网,供应情况分析,2011年第一季度港城供应量平稳。,据统计:2011年第一季度市区共推出房源3865套，总面积402420.65平米。其中住宅类房源2999套，住宅面积342890.42平米；非住宅类房源866套，非住宅面积
16、59530.23平米。上图显示，受春节影响，2011年2月市区楼盘推盘量明显减少。,数据来源连云港房地产网,供应情况分析,虽受宏观调控影响，但成交情况依然火爆，新浦区销量先，市场购买力不容小窥。,如图显示：第一季度港城楼市成交 房源9336套，成交面积约975113 平米。与去年同期相比，其商品房 成交套数同比下降16%，成交面积 同比下降4.73%。其中成交排行第 一名是新浦区，该区商品房共成交 1986套，成交面积222975平米。,数据来源连云港房地产网,宏观大势和市场供需总结,连云港房产市场以刚性需求为主，受宏观政策影响较小。 2011年，连云港房产开发及土地市场将迎来供应和竞争的高峰，特别是一线品牌开发商的进驻，将造成中高端市场的竞争加剧。 中国房地产形势长期看好，但短期内将进入整固期。,项目入市期市场供应量放大、竞争加剧，
