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1、SEKO,精工地产,安阳房地产投资分析报告,2011.11.22,内容提纲,安阳经济现状 安阳城市发展 安阳房地产发展 开发区地块研判 站前广场地块研判 综合结论,报告目录,第一部分：,安阳经济现状,1,安阳经济发展现状整体经济水平一般,人均水平不高,安阳经济持续快速增长，GDP总量和人均水平均持续上涨，但GDP增速有下降的趋势，经济发展方式亟需调整 。,2005-2010年安阳人均GDP（元）情况,2005-2010年安阳GDP总量持续上升，增长率先升后降，但整体还位于较高水平，超过国家GDP平均增长水平。 2005-2010年安阳人均GDP持续上升，2009年受金融危机和国家整体经济处于恢
2、复期的影响，人均GDP增长较少，但2010年又恢复了快速增长势头，整体上涨速度较快。,安阳产业结构第三产业稍显落后，发展缺乏活力,安阳加大发展“工业振兴工程”，工业得到快速发展，继续巩固其作为河南重要工业基地地位，未来产业结构将更加优化。,2006-2010年安阳三大产业产值情况（亿元）,2008-2010年安阳产业结构变化情况,安阳的三大产业结构情况可以看出，一产的比重呈合理的不断下降的趋势，是社会生产力的必然趋势，符合市场经济规律的。安阳市积极推进“工业振兴工程”，工业得以蓬勃发展。第二产业的增加值占全市生产总值的比重逐年上升。二产的发展和壮大必然带动三产的持续发展繁荣，而三产的投资回报率
3、一般较大于二产，在保持各产业平衡投入的基础上，第三产业产值比重开始缓慢回升。,2008-2010年,安阳经济发展特点实体经济主导经济发展，但缺乏活力,安阳重点发展七大支柱产业，发展新型能源产业，促进产业结构升级，巩固工业发展。,支柱产业,代表企业,冶金建材,装备制造,煤化工,食品,纺织,电子信息,新能源,安阳钢铁集团有限责任公司、沙钢集团安阳永兴钢铁有限公司等,河南凯瑞数码有限公司,安阳鑫盛机床股份有限公司、安玻集团、大唐安阳发电厂等,河南新能光伏有限公司、神州万象、瑞能清洁能源公司等,从整体上看，安阳近年着力培育壮大冶金建材、装备制造、煤化工、食品、纺织、电子信息、新能源七大支柱产业。从工业
4、投资分行业来看：从2005年到2009年，安阳市的工业投资主要集中在冶金、纺织、食品、化工、电子、机械、建材、电力、热水等行业，其中重点以冶金、机械、化工、建材行业投资为主，这也是安阳市的优势行业，这四类行业投资占工业投资的比重约为70%。,安阳中联海工水泥公司、河南利源焦化公司、河南顺成集团等,安阳健丰食品有限公司、安阳旺旺食品有限公司、安阳众力食品有限公司等,安阳昌泰纺织（集团）公司、安阳德隆纺织股份有限公司等,安阳近期经济发展热点投资担保行业影响整体市场经济,95%的安阳人参与投资担保行业,80%的房地产开发与投资担保公司有关,投资担保行业成为近期全国的不稳定经济因素,安阳经济发展展望经
5、济实力强，但受约束较强，远期发展缺乏经济增长点,经济危机尚未完全摆脱，支柱经济行业需要政策扶持，安阳经济面临五大难题： 一、重工业钢铁、水泥受制于国内外发展需求，产能过剩情况严重，同时受制于节能减排，淘汰落后产能，长期盈利空间不容乐观； 二、支柱产业大多数均属利润较低行业； 三、第三产业发展较慢，产业结构不利于长期发展； 四、全民参与的民间放贷是经济潜在巨大隐患； 五、新兴高附加值产业发展速度缓慢，成熟发展尚需时日。,第二部分：,安阳城市发展,2,安阳城市发展现状安阳城区规划,安阳现辖1市，4县和4区，安阳全市总人口560万，其中，城镇人口202万人。,安阳市辖区人口分布,行政区域,面积 （平
6、方千米）,人口 （万人）,北关区,59,24,文峰区,179,34,殷都区,70,22,龙安区,236,19,安阳现辖1市（林州市），4县（安阳县、滑县、汤阴县、内黄县），4区（文峰区、北关区、殷都区、龙安区）。市区面积543.6平方公里，市区人口103.5万，建成区面积87平方公里。,截止2010年9月底，安阳全市总人口560万，其中常住人口521万，流动人口21万人；城镇人口202万人，农村人口340万人；市辖区非农业人口70万人，县域非农业人口132万人。,安阳城市人口发展人口不断增加，城镇发展快速，老龄化严重,2005-2009年安阳人口情况,2005-2009年总人口持续增加，但年度
7、净增人口近年有所下降，这主要由于出生率和死亡率的降低及流动人口的增加。 安阳城镇化率持续上升，城镇化步伐加快，且大大超过河南省平均水平。随着城镇化进程的推进，更多的农村居民进入城市，将带来更大的住房需求，推动房地产业的发展。 “空巢老人”快速增加。受城市家庭小型化，以及农村青壮年劳动力转移就业的影响，空巢老人户逐年增多。,安阳固定资产投资投资增长，加速房地产发展，市场消化周期较长,安阳社会固定资产投资持续稳步增长，为经济持续发展不断注入新的动力，也有利于促进房地产业的发展，同时带来房地产开发稍显过度。,2005-2010年安阳城镇固定资产投资总量（亿元）及增长率情况,2005-2010年安阳是
8、社会固定资产投资与城镇固定资产投资均持续增长并保持了较高的增长水平，但整体上看，增长率水平在逐步下降。 20062010年，安阳市累计完成全社会固定资产投资2941.95亿元，年均增长速度33.8%，比“十一五”规划目标的15%高18.8个百分点。2010年完成全社会固定资产投资895亿元，增长20.8%。,安阳城市发展多中心、多组团，重点是以安东新行政中心向东、向南发展,城市性质：国家历史文化名城，河南省新型工业基地，豫北地区区域性中心城市。 发展方向： 1、城市向南向东发展，适当向西、向北延伸。 2、近期重点发展安东新区、安南开发区、铁西工业区； 3、中远期跨越安林高速公路向南组团式发展；
9、 4、远景跨越京珠高速向东发展。,安阳城市发展安东新城,依托石武高铁客运专线及客运新站，建成富有人文气息的现代化新城区,以京港澳高速客运站为中心，形成城市组团核心区；高铁客运安阳站位于京港澳高速公路东侧约公里，文明大道与文昌大道之间；车站设置条线路，座站台，站房面积商定1.6万平方米。高速公路以东结合高铁客运站和安阳县新县城建设，形成京广客专线。,安东新城意向规划效果图,石武高铁客运站候车室规划效果图,石武高铁客运站候车大厅规划效果图,安阳城市发展开发区,根据城市建设三年计划，将重点推动华强中心商务区、华强创业园区、铁路专用线和物流园区,范围北起文昌大道、南至南外环路、西起京广铁路，东到光明路
10、，规划面积30平方公里 入区行政企事业单位365家，区内常住人口和流动人口共计约10万人。 目前已形成了以先进装备制造业、电子信息产业、医药生化产业、食品加工业、印刷包装业和纺织服装业等六大产业为主导的集聚区。 根据城市建设三年计划，将重点推动华强中心商务区、华强创业园区、桑堤亚纳住宅区、盛龙创业园区、洪河综合整治、职教园区、污水处理厂、铁路专用线和物流园区、城中村改造、中华路南段等建设项目。,盛龙创业园区规划意向鸟瞰图,铁路物流园区规划鸟瞰图,安阳城市发展展望城市发展带动新双核经济发展,安东新城,开发区,依托石武高铁客运专线及客运新站，建成富有人文气息的现代化新城区,根据城市建设三年计划，将
11、重点推动华强中心商务区、华强创业园区、铁路专用线和物流园区,交通物流-高新商务产业 新双核经济发展,安阳现阶段投资环境分析总结,城市发展缺乏需求动力，投资环境一般,安阳经济底子较厚，但增长速度放缓，经济发展不平衡； 安阳经济容易受到外部环境影响，经济发展动力不足； 安阳人口前景不容乐，阻碍城市化进程的加速； 民间经济是一把双刃剑，目前弊端明显，危机重重；,第三部分：,安阳房地产发展,3,安阳房地产市场容量市场增长迅猛,2007年，安阳全市有房地产开发企业147个，至2010年增加至221个，2010年企业数量增长加快 2010年安阳市商品房销售额达至74.67亿元，其中商品住宅销售68.14亿
12、元，几乎相当于2008年及2009年两年销售额之和，安阳市在2010年去化量增长迅猛,数据来自精工地产数据库,安阳房地产市场容量短期快速开发，局部供过于求，开发周期长,在宏观经济向好，经济不断增长的背景下，安阳市房地产开发投资呈现出稳步增长的态势，数据显示：2010年，全市房地产开发投资额98.7亿元，是2006年4.07倍，其中住宅84.9亿元，是2006年的4.8倍 房地产开发投资的增长带来了商品房施工面积的快速增长，据统计：2010年安阳全市商品房施工面积为1117.1万平方米，是2006年的3.34倍 2010年商品房竣工面积235.63万平方米，是2006年的1.89倍 施工面积远高
13、于商品房销售面积，未来会形成局部供过于求的局面 自2008年以后，安阳市商品房施工及竣工面积比在4.5以上，项目开发周期会拉长,数据来自精工地产数据库,安阳房地产市场容量消化量快速增长，存量房显著增加,2007年，安阳全市销售商品房227.79万平方，其中住宅221.87万平方，在经历了2008年回调后，2010年全市商品房销售面积为339.88万平方，其中住宅322.63平方，安阳市商品房市场在2010年呈现了快速增长 与此同时，商品房待售面积也出了快速增长，2007年全市的商品房待售面积为21.53万平米，至2010年，已达84.7万平方，随着大量项目的开发，预计未来待售面积会进一步增加,
14、数据来自精工地产数据库,安阳房地产价格走势整体价格逐步提高，板块价格差距很大,全市价格走势,目前安阳市商品房销售价格整体水平为3754元/平方米，这是自2011年8月达到3798元/平方米的峰值后连续第二个月出现回落。自2010年11月至2011年10年安阳市整体均价增长率为16.04%，月均增长1.36%,2011年10月安阳市有三个区的平均价格超过了全市平均水平，分别是文峰区的4090元，北关区4008元，以及东区的4515元，东区是目前安阳市售价最高的区域。处于均价水平线以下的三个区是殷都区、开发区及龙安区，其均价水平分别为3227元、3235元、3014元，龙安区是目前安阳市售价最低的
15、区域。,数据来自精工地产数据库,安阳房地产土地情况土地市场快速下降，潜在供应量巨大,从近年来安阳市招、拍、挂成交的土地情况来看，2010年是众开发企业拿地的高峰期，该年度成交各类开发用地4493亩，按设定的容积率要求，未来可形成1230.35万平方米的供应量，2010年度的成交单价也是最高的，达89.81万元/亩，综合容积率约4.11。进入到2011年后，土地成交量大幅下滑，截止目前共成交31宗，2943亩，可形成约593.23万平方米的供应量，综合地价60.95万元/亩，综合容积率约为3.02，回归至2009的水平。,2011年度截止目前，土地单价超过100万元/亩的地块有6宗，分别是： 2
16、011.2.14成交的安阳市鑫凯公司开发的鑫凯金融商务，位于解放大道与辉府胡同交叉口，170.55万元/亩 2011.4.6与4.14成交的安阳广佳欣置业开发的中央商务区用地2宗，位于中华路与文昌大道交叉口，单价111.21万元/亩 2011.4.22成交的河南鸿轩公司开发的市中医学校老校区项目，位于彰德路与健康路交叉口，单价100.96万元/亩。 2011.5.24成交的安阳市中太房地产开发的东方银座商业中心，位于红旗路与解放大道交叉口，单价405万元/亩。 2011.9.16成交的安阳中广发汇成置业开发的位于紫薇大道与朝霞路交叉的项目，单价249.67万元/亩。,数据来自精工地产数据库,安阳房地产现状供求失衡，未来竞争激烈,安阳市房地产市场经过二十余年的发展成长，虽有波折，但未出现大起大落，主要得益于安阳的经济发展相对平稳，也就是它依赖的地域经济相对稳固。 但供求失衡，未来市场竞争会进一步加剧。2010年安阳全市房地产行业现状如下表：,数据来自精工地产数据库,安东
