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1、, 2010 年二季度行业发展报告,research report on special subjects,2010 年 7 月 18 日,房地产市场恢复或早与预期 摘要： 在2010年内地经济“一季度防过热，三季度防过冷”的非常状态下，宏观经 济对房地产的影响、复杂性提高。 在当前“区域规划”大量获批的背景下，区域建设、城市化、城镇化有可能 成为新经济刺激的落脚点。进而对房地产市场和行业发展模式产生影响。 从当前政策思路看，增加供应，限制土地价格，将使土地重置成本出现变化。 从房企投资的角度，地价水平在未来预计将进入良性阶段。 从中长期看，内地城市建设用地供应结构性不足，城市建成区比例提升空
2、间 等综合，长期土地供应并非“绝对稀缺”，在土地供应量增加的大背景下， 房地产市场容量有利于行业发展。 2009年个人住房贷款平均利率为基准利率的0.75倍，低于2008年调查时的 0.93倍。由于4月份又出台了针对地产的“新国十条”政策，预计2季度的房 贷利率仍将大幅上升。 在三季度之后，预计政策即便不出现名义上的回暖，但出现实质性放松的可 能性大。地方政府在房地产调控上，目前皆呈现“高举轻落”的局面。 目前成交缩量先与价格调整探底，需求表现对应常态需求显著收缩。伴随未 来房价的下调，需求反弹将较快。 供应不足局面仍在继续，由于需求萎缩导致一二线城市的成交量回升在平均 13个月左右，但对应正
3、常消化周期，仍偏紧。市场供小于求的局面，没有改 变。 房地产快速上涨局面得到抑制，价格保持在高位。预计在政策短期未出现放 松下，价格调整仍将继续。但市场各方对价格下调预期收窄，10%-20%的调幅 将促使市场恢复。,北京市朝阳区三元桥时间国际 6 号楼 802 Tel: (+86 10) 58677851, 58677852, 58677859 http:/,邮编：100028,2,目,录,第一部分：宏观经济作用于房地产多变之期 . 3 一、宏观经济对房地产影响结论 3 二、GDP：从高增长转向常规增长 4 三、消费：增速保持 7 四、投资：新刺激方向值得关注 8 五、进出口：对经济增长贡献仍
4、未恢复 10 六、工业增长：表现悲观 12 七、市场流动性依旧宽松 14 八、信贷：结构性问题突出 18 九、汇率政策：稳定是汇改基础 23 第二部分：房地产市场恢复或早与预期 . 24 十、土地市场部分：长短期皆有变化 24 （一）土地部分的结论 24 （二）税制改革前“土地财政”依旧 25 （三）土地供应与定价方式调整 30 （四）增加土地供给将成“根本发展趋势” 32 （五）土地对应的产品开发结构 39 （六）2010 年土地供应计划 . 41 十一、房地产信贷对价格影响将显现 43 （一）2009 年房贷高增长，2010 年受抑 43 （二）房地产利率调整影响房价 45 （三）房地产贷
5、款风险与长期前景 46 十二、房调政策：放松或早于预期 48 十三、税收政策：两端推进 50 十四、房地产市场恢复预计在三季度末 51 （一）房地产市场调整的基本结论： 51 （二）房地产投资高位增长 52 （三）成交缩量显著，需求非常态 54 （四）供应仍在低位，消化周期仍显偏紧 59 （五）价格调整仍未到位 62 十五、住宅市场仍有较大发展空间 64 （一）长期刚性需求仍有较大空间 64 （二）中国房地产长远发展前景 65 | 专项研究报告 |,3,第一部分：宏观经济作用于房地产多变之期,一、宏观经济对房地产影响结论,对于国内的房地产，曾有概括为“三分之一宏观经济问题，三分之一金融问题，
6、三分之一房地产自身问题”。在2010年内地经济“一季度防过热，三季度防过冷”的非 常状态下，宏观经济对房地产的影响、复杂性提高。,1、内地实体经济也进入弯道期。后续经济增长程度，与发展模式的选择密切相关。,对于竞争力突出的房企，机遇大于挑战。,2、鉴于当前经济增长乏力，未来1-2年经济增长目标，使货币投放有可能保持高,增长，但市场流动性对资产价格将产生推动。,3、泡沫催生和破掉的根源，在于金融过度支持与快速收紧。从当前可预期的阶段， 金融快速收紧的可能性小。但货币超放的“远虑”不可忽视。总体而言，对经 济的判断相对悲观，但还没有到爆发时点。,4、2008年底至今，货币投放体现在天量信贷，在银行
7、放贷能力枯竭和下，和总量 调控下，资金成本提高是上述问题的集中表现。多元化融资成为房企竞争力方 向。,5、市场流动性下，房企可以以较高的融资成本，在民间市场获得资金。这对行业 整合和市场调整将发挥作用。而资信高的房企可以在流动性环境中，以较低成 本获得资金支持，增强并购机会。,6、在当前“区域规划”大量获批的背景下，区域建设、城市化、城镇化有可能成,为新经济刺激的落脚点。进而对房地产市场和行业发展模式产生影响。,7、在经济增长乏力下，房地产调整对宏观经济，以及地方政府产生深刻影响。政 府需要兼顾经济增长和转变经济增长方式，还要兼顾在房价控制上的公信力。 因此，中央政府存在对房地产调控进行实质上
8、的放松，而非名义上的调整。,8、在地方财政格局未出现变化下，地价的调整对地方融资平台产生压迫，在“区,域规划”的大背景下，房调在地方的落实不具备基础。,9、区域建设、城市化、城镇化的前提下，“土地稀缺”的供应格局将发生变化。 在2010年18万公顷土地供应计划下，未来如果土地释放格局改变，土地重置成 本将发生变化。房企应该注重对郊区化土地和产品的关注，对应的投资城市和 区域选择。,| 专项研究报告 |,12、,4,10、 住房政策与房地产政策的区分对待将成为趋势。在双轨制下，对保障房的,投资参与，房企应予以重视。,11、 对应当前的宏观局面，房企“轻资产”和“重资产”的单一策略均不可取。,建议
9、侧重均衡和策略性规划。,宏观经济的复杂性增强，房企对宏观经济研究的重视程度，需要加强。,二、GDP：从高增长转向常规增长,中国在改革期间持续保持 10%左右的经济增长率，被称为“中国奇迹”。 而目前一些特殊的因素，例如，良好的国际经济环境、低估的要素价格和 “人口红利”等，已经或者即将开始消失，这将推动中国经济转向常规增 长。,从短期看，由于“刺激性政策逐步退出”、“房产调控”、“地方投融资平 台清理”、“结构性调整力度加强”以及“欧元主权债务危机的蔓延与不确定性 的冲击”等因素，2010 年中国宏观经济虽然不会出现“二次探底”，但 GDP 增速将出现强劲的逐季回落的趋势。,从近期发展趋势来看
10、，大部分指标都呈现出“前高后低”的调整模式。 如采购经理人指数自 2009 年 4 月以来一直处于扩张区域，但近几月呈波动 走势。先行指标表明，未来逐季下降的幅度很可能超出市场预期。,图表 1：中国 GDP 增长率趋势,资料来源：国家统计局、高盛,目前市场普遍下调了对 2010 年经济增长的预期，预测 2010 年名义,| 专项研究报告 |,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,5,GDP 增长率将下调至 10.5%，2010 年三季度及四季度名义 GDP 环比增速 可能将下滑至 9%甚至 8%。同时，基于通涨预期，内地实际 GDP
11、 增长将低 于名义增长。从短期看，内地经济增长对房地产的支持，中性偏负。 图表 2：中国实际 GDP 增长情况,年份,名义 GDP CPI,实际 GDP,2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 年第一季度 2010 年第二季度 预测：2010 年第三季度,8.40% 8.30% 9.10% 10.00% 10.10% 10.40% 11.60% 13.00% 9.60% 8.70% 11.90% 10.30% 9.00%,0.40% 0.70% -0.80% 1.20% 3.90% 1.80% 1.50% 4.80% 5.9
12、0% -0.70% 2.20% 2.9% 3.00%,8% 7.60% 9.90% 8.80% 6.20% 8.60% 10.10% 8.20% 5.70% 9.40% 9.70% 7.40% 6.00%,图表 3：三大需求贡献率（年度）,最终消费支出,资本形成总额,货物和服务净出口,200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 从总体上来讲，2010 第一季度的名义 GDP 增速达到 11.9%，增长势头 | 专项研究报告 |,6,十分强劲。分解来看，消费、资本形成、净出口分别拉动 GDP6.2、6.9、-1.2 个百分点。可见，上半年经济数据中预计包含的内需过冷和外需过
13、旺信息， 将引导决策层反思侧重内需刺激政策。在刺激内需的政策中，前期政府审 批的区域规划、城镇化将成为重点。 同时，产业升级符合内地经济的发展方向和大趋势，但产业升级更多 指向了供应层面。短期内在需求不足的背景下，经济结构调整将更加倚重 内需方向。 而在国际经济二次探底和内地经济下调压力下，不排除货币政策在三 四季度放松，一旦政策放松经济增速将迅速回升。 从中长期看，如果内地经济在城市化、城镇化基础启动内需的举措得 以实施，内地经济长期趋势增长率仍将保持在 10%的水平，并且对房地产 产生较大带动。 另外，需要注意的是，金融危机后经济刺激计划的成功，也具有严重 的后遗症：一是流动性问题；二是基
14、础设施的过度投资引发的产能过剩。 从后续看，持续高货币投放，仍将成为中国经济的“远虑”。 从整体看，虽然对近期经济的判断相对悲观，但短周期判断并不符合 房地产行业投资特点。对于宏观经济环境，在风险防范的前提下，房企应 侧重采取审慎、稳健保守的判断依据。 图表 4： 2010 年上半年经济数据 工业增加,2010 年,CPI,PPI,投资,消费,GDP,进口,出口,信贷,值,1 月,1.5%,4.3%,55.9%,17.7%,13900 亿,20.7%,26.6%,17.9%,2 月,2.7%,5.4%,11.9%,44.7%,45.7%,7001 亿元,3 月 4 月,2.4% 2.8%,5.
15、9% 6.8%,18.1% 17.8 %,26.4% 26.1%,18% 18.5%,66.0% 49.7%,24.3% 30.5%,5107 亿元 7740 亿元,5 月 6 月 上半年,3.1% 2.9% 2.6%,7.1% 6.4% 6%,16.5% 13.7% 17.6%,25.9% 25.5% 25%,18.7% 18.3% 18.2%,10.3% 11.1%,48.3% 34.1% 52.7%,48.5% 43.9% 35.2%,6394 亿元 6034 亿元 40630 亿,| 专项研究报告 |,05-05,05-09,06-01,06-05,06-09,07-01,07-05,
16、07-09,08-01,08-05,08-09,09-01,09-05,09-09,10-01,10-05,7,注： 1、CPI 指居民消费价格，PPI 指工业品出厂价格，工业增加值指全国规模以上工业增加值，投资指城镇固定 资产投资累计增速，消费指社会消费品零售总额，信贷指新增人民币贷款，除新增人民币贷款外，其他指标均为同 比增长率，其中投资为累计同比增长率。2、资料来源：国家统计局、海关总署、中国人民银行 三、消费：增速保持 上半年社会消费品零售总额的名义增速继续加快。受政府消费刺激政 策，如家电、汽车以旧换新计划的影响，消费增长增速强劲。2010 年政府 各项消费刺激政策的影响将会减弱，但预计部分政策将会顺延，2010 年居 民消费增长仍保持理想。 图表 5：社会消费品零售总额（当月）,亿元 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 | 专项研究报告 |,月度值,同比,25% 20
