2011年呼和浩特市秋季房展会调研报告

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1、2011年秋季房展会调研报告,第一部分 展会概述 1、背景综述 2、基本信息 3、整体特点 第二部分 细分市场 1、二级市场 2、三级市场 第三部分 总结预判,第一部分 展会概述,1、背景综述,限购令 2011年3月：呼和浩特市实行相对宽松的限购令； 2011年8月：限购令在二三线城市进一步扩大； 金融政策 全国性紧缩性货币政策继续，年内3次提高存款准备金率，3次提高存贷款利率。截至9月13日64次公开市场操作，回笼市面货币。 首套住房首付提升至3成，取消利率优惠。二套首府提至6成，基准利率1.1倍。三套全面停贷。 各类保障性住房 开工建设24224平方米廉租房，1万套公共租赁住房约50万平米

2、；369.13万城中村改造。,展会政策背景：全国限购、金融形势依旧严峻。限购令在呼和浩特市实施半年；保障性住房大量涌现,第一部分 展会概述,2、基本信息,时间：2011年9月8日-9月11日 地点：内蒙古国际会展中心 主办单位：呼市房管局、呼市房地产开发企业协会、呼市大型活动办公室、呼市会展业管理办公室、海藤传媒 全程网络跟踪报道：0471房产网 媒体支持：日报、新报、晚报、晨报、内蒙古电视台、呼市电视台、新时尚、领跑杂志、内蒙古房产网、新浪网、搜房网、搜狐焦点、内蒙古新闻网、内蒙古热线、淘宝呼和浩特、家装情报 一手房：32个项目 A区：万达、金隅时代城、盛世名筑、印象江南、希望加州华府、一家

3、村、中海、武川项目、俪晶阁、水岸新巢、青熙境、太伟方恒、松江城、丰瑞公园1号，共14个。 B区：金花园、永华、大盛魁、香榭花堤、长隆湾、亿科、蒙大铂庭7个。 C区：联合创展展区城市维也纳、玺园、半山半水、BOBO游乐城、新公馆、花样年华、东方维也纳、长乐湾、宽城、亲亲城、易构城11个 二手房：房老大、京广厦、正邦 保障性住房：公租房、廉租房、经济适用房 省外楼盘：山东项目展区、海南项目展区 室外、室内车展区： 38个展位，近200个车型,房车联展，二三级市场楼盘齐聚,第一部分 展会概述,2、展会特征,回民、赛罕、玉泉，中低楼盘区,汽 配 汽 修,商品住宅展示区域,二 手 房 中 介,媒体区,经

4、济适用房、廉租房、公租房区域,城中村改造,品牌、新城如意、中高端楼盘区,联合创展联合展区,室内车展区,室外车展区,室外停车区,玉泉、回民中低端楼盘区,二手房,2011年5月春季房展会布局,3、整体特点,2011年9月秋季房展会布局,A.展会布局,1、住宅展区按照楼盘品质分区；另有开设联合创展代理楼盘集中展示专区； 2、二手房中介展区较5月春展占地规模缩小； 3、专设两处省外楼盘展示区； 4、车展区较春展规模大； 5、2010年秋展试驾区辟成室外停车区和室外展览区,省外楼盘区,省外楼盘区,品质分区，二手中介规模减小，车展展区规模增大,第一部分 展会概述,3、整体特点,B.参展数量与成交,参展数量

5、，意向成交同比下降,不含省外楼盘在内，本年度本土参展项目总量在2010年的基础上急速下降，为06年以来最低。原因剖析：1、受限购政策影响；2、紧缩性金融政策导致开发商资金链趋紧，项目保守开发。,据媒体统计数据反映：2011年意向成交套数较2010年下滑24.45%。一定程度上反映2010年旺销势头得到抑制，限购令收到一定成效。,希望加州华府（新城） 东方文苑（新城） 兴泰东河湾（新城） 山水宜居（新城） 玺园（新城） 亿科公元2010（赛罕） 心想是城（赛罕） 丰瑞公园1号（赛罕） 锦绣园（如意） 兰亭文苑（玉泉） 西岸国际（玉泉） 水语青城（玉泉） 金华学府（金川） 兰德京玉华都（回民） 原

6、香墅（和林）,第一部分 展会概述,3、整体特点,C.2010年和2011年秋展新盘对比,新盘亮相明显减少，金川领跑,盛世名筑（新城） 俪晶阁（新城） 太伟方恒（新城） 东河财富广场（新城） BOBO悠乐城（金川） 亲亲城（金川） 花样年华（金川） 时尚京都（金川） 易购城（金川） 绿金城家园（武川）,2010年秋展新项目,2011年秋展新项目,2011年秋季房展会新盘亮相数量较2010年秋季房展会数量下降33.33%； 2010年秋展，呼和浩特市各区均有新盘入市，新城区亮相占第一位，其次是赛罕和玉泉。 2011年，新盘亮相集中在金川和新城两区；其中金川占首位，同比上涨400%；新城区同比减少1

7、个，除去商兼住项目，纯住宅项目新盘参展数量仅为2个，同比减少60%。 受限购影响，本年度新盘数量明显减少。值得一提的是，价位低廉的金川项目符合刚需族需求受限购影响小，成为今年住宅市场最为活跃的区域。,第一部分 展会概述,3、整体特点,D.跨展位,联合创展展区,盛世名筑,金隅时代城,万达广场,一家村项目,亿科公元2010,荣威汽车,琼海项目,山东项目,联合创展代理的11个项目包下C区一同参展；万达项目、海南琼海分别占据4个展位；亿科公元2010、金隅时代城（朗峰）、盛世名筑、山东路桥一家村项目分别占据2个展位。荣威汽车占据3个展位。,万达、联合创展高调参展,第一部分 展会概述,3、整体特点,E.

8、联合创展展区,以舞台为中心,11盘环状动线分布，自成一体,玺园,维也纳,包下C区，旗下代理的11个项目联合展示，除城市维也纳、玺园和东方文苑之外，7个盘均为金川等地中低价位楼盘； C区以舞台为中心，11盘环状围绕舞台分布，动线连接顺畅，自成一体； 除了代理项目宣传之外，强势进行代理商自身宣传。,代理商楼盘联动,第一部分 展会概述,3、整体特点,F.省外楼盘,2010年秋展省外项目,2011年秋展山东展区,2011年秋展海南展区,2011年秋展外省项目,2010年秋季房展会，外省项目仅北部湾一号一家，无论从活动安排，展位设计还是从人气上，都成为展会中最引人瞩目的项目之一。项目少而精； 2011年

9、秋季房展会，山东，海南等沿海项目大量涌现，共20余个，展位设计低端，人气不旺，多而杂。 本年度本市大量涌现沿海项目，原因可能：1、沿海政策形势严峻，转战外销二三线市场；2、看好呼和浩特乃至内蒙古市场。 沿海项目转战内陆市场,沿海项目强势参展,第一部分 展会概述,3、整体特点,G.媒体及DM单发放,入口处台阶、横幅、条幅，DM单。室内展架，吊旗 相比往年，反映出展会组织逐渐走向成熟,成熟的媒体招商,第二部分 细分市场,1、二级市场,A.整体特征,参展项目数量占比中，新城区项目以27%位列第一，其中大部分为东河片区项目；金川和赛罕两区以20%位列二三，其次是玉泉。如意开发区项目本年度参展数量极少。

10、 新盘数量中，金川新盘占总体参展新盘的83.3%；新城区占37.5%。新盘数量占总体参展楼盘不到30%，比去年同期减少约十五个百分点。 本次展会高层推售（入市）占比达到62.16%，其次是小高层，洋房。金川以小高层、多层为主，其他区域以高层为主。 新城、金川、赛罕抢眼。市场以高层占主导。,金川崛起。高层时代,洋房：6500-7500 高层：5800-6500,高层：4600-5200,洋房：7500-8500 高层：6400-7500,第二部分 细分市场,1、二级市场,B.价格分布,高层：7000-8000,多层：3200-3800,小高：6800-7800 高层：6200-6800,高层：5

11、600-6200,右图为根据房展会调研项目均价绘制出的呼和浩特市部分区域价格分布图； 北二环东段和南二环东段高层、小高层价格基本持平；两者与南二环东段高层差价在1000元左右； 成吉思汗大街大街东段沿线正常洋房、高层价格比北二环东段约高出500-1000元； 金川产品价格为全市最低价，毛坯价未突破4000。,南北二环价位趋同，其余区域地段价格差异明显,2010年秋展优惠情况,第二部分 细分市场,1、二级市场,C.展会期间优惠力度,与去年同期相比，2011年秋季房展会虽然在项目优惠数量上少，但优惠力度远远大于2010年，部分楼盘甚至打出优惠200元/平米，88折的巨大优惠,优惠项目少但力度大,地

12、段描述：呼和浩特市华能时代房地产开发有限公司开发，位于呼和浩特市新城区兴安北路与北二环交汇处西南角，项目由5栋高层合围而成，中央是一个主景观区域，中央有一个中央喷泉。 项目情况：户型面积40-160平米，房源600多套。暂定10月中旬开盘，价格及优惠待定，有地下车位，比例1:1，工程正在打地基,俪晶阁,2.个案分析,新城区高层小盘,2.个案分析,俪晶阁-规划篇,中央景观,兴安北路,呼和浩特常见的总平规划,底商,西侧临路入口,南面社区主入口,整体规划特点 1、社区中央设置景观带，加上符合采光设计规范的南北楼栋层高设计，使得楼间距增大的同时靠顶层户型实现超宽楼间距，大尺度看景； 2、临兴安北路主干

13、道及南入口的楼层设置底商作为社区配套的同时借助便利交通，实现商业辐射范围的扩大。,单体设计特征 1、为看景专门设计的270度圆弧落地窗； 2、标绿部分转角处借助景观土地充分利用；,俪晶阁-产品篇,1室1厅44,2室2厅73,2室2厅96,2室2厅81,2室2厅98,2室2厅111,3室1厅114,3室1厅115,2.个案分析,经济实用型定位，户型无太大亮点,俪晶阁-产品篇,4室2厅152,3室2厅151,3室2厅123,3室2厅133,产品总结,总体户型尺度：有1室1厅、2室2厅、3室1厅、3室2厅、4室2厅5种，主要以2室和3室为主，2室73-111、3室114-151、4室152；从尺度上

14、看，户型以经济、实用型设计为思路，以成吉思汗大街的大户定位形成差异互补； 户型缺陷：从户型功能布局和尺度上看，73、81平米可能由于规范的限制和建筑形状的限制，存在明显缺陷，户型均好性没有得到保证。注重厅室主要功能区间的实际，对厨房系统的收纳性和延展度上做得不够； 户型亮点：卧室有弧形落地窗、270度观景；户型紧凑；客厅都有阳台设计。,2.个案分析,经济实用型定位，户型无太大亮点,俪晶阁-配套篇,交通便利：位于兴安北路与北二环交口，同往市区的主干单道兴安北路。,社区景观：围合庭院，小品、简单水系、多层次绿化,物业管理：24小时贴身管家式物业,2.个案分析,临主干道交通便捷，低成本合围式庭院景观

15、，较前几年呼市小区普遍的简单硬化现象，该小盘在景观方面有了很大提升。,俪晶阁-推广篇,9.8-9.11房展会推广,借房展会做形象推广、产品介绍、积累客户，为10月份开盘做准备。由于体量较小，目前未在市场上进行大面积推广。,2.个案分析,小体量，少推广,地段描述：盛世名筑，位于兴安北路，路网通畅，32路、88路、92路、20路等多趟公交路线途经此地；周边医院、银行、学校、餐饮等设施均十分完善，社区内并配有10万商业。 盛世名筑总建筑面积近60万，由3个地块组成。分别为项目的住宅南区、北区和商业综合体地块。其中住宅南北容积率为3，建筑密度只有17.4%，总绿化率达43%。 项目情况：共有20栋楼组

16、成。一期推6栋小高和高层，面积区间为80-140之间，预计10月份开盘。,盛世名筑,2.个案分析,新城区高层大盘，大体量商业,盛世名筑-规划篇,2.个案分析,具品质感,欧式风格立面,社区主入口,总平图,稳重欧式立面，质感社区入口。打造园林景观。规划10万平米商业街,园林,超宽楼间距,宽楼间距,盛世名筑-开发篇,2.个案分析,常规开发策略，商业开发成为难点,北区,南区,开发顺序 1、分南北两区，北区临北二环线6栋高层起步；随后开发南区及规划中的10平米步行街。结合总平图可以预见，未来南面二期产品品质将在北区基础上有较大提高。开发策略较为常见； 2、一期宣传物料上并未对10平米的综合商业街这一大卖点进行单独的卖点提炼，据业内交流信息反馈，对10万平米商业的开发由于体量较大，片区不成熟，目前发展商内部没有形成统一意见。,盛世名筑-产品篇,1室1厅80,2室2厅109,3室2厅136