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1、城投新江湾城C4地块 市场监测月报 (2011年08月),上海事业部 2011/09/15,谨呈：上海城投置地（集团）有限公司,本期导读,宏观市场,细分市场,板块市场,8月，上海共计推出41幅含住宅属性用地（含36块动迁配套属性用地），其中纯住宅用地5幅，本月推出的土地之中，动迁配套类用地以闵行、崇明二区居多，政府高压紧缩商品住宅需求，同时着力兴建大型动迁配套类住宅的意图已十分显著，双管齐下的举措欲以此平衡市场供求； 本月，位于南汇祝桥板块的2011年77号公告南汇区祝桥新镇E6地块被南京朗诗置业旗下上海朗华置业有限公司以5505元/平方米的楼板价顺利拿下，目前该片区内已长期无同属性用地成交且
2、住宅类产品供应也十分缺乏，后期产品竞争相对较小；,本月，浦东外高桥板块新增一例高端项目“仁恒森兰雅苑”，项目首推267套房源，户型有183-214平米的平层公寓及321-358平米的四层叠加别墅，公寓均价4-5万元/平方米，叠加别墅均价5-6.5万元/平方米；此地块由仁恒置地于2008年7月和2009年9月两次竞得，并与新加坡政府投资公司联合共同投资建设；以目前区域内住宅产品普遍报价介于每平米2-2.5万元来看，”森兰雅苑”的定价相对偏高，从市场接受度上可能会面临较大压力； 佘山高尔夫别墅本月成交2套独栋，荣登8月全市别墅成交金额排名第5的位置。,8月，华润新江湾九里虽给板块内带来新房源供应，
3、但由于上市时间因素，致使该批房源并未对板块当月成交造成直接影响，8月片区成交总量再度走低，基本以核心区房源成交为主； 8月底，华润九里系作品新江湾九里新推房源上市供应，本次推出小区西面2栋房源，主要以166平米精装三房为主 ，于此次开盘前期蓄水工作充足，开盘之际亦伴有相应优惠措施，下月该案去化表现值得关注 。,目录,PART 1,PART 2,PART 3,宏观市场,住宅细分市场,住宅板块市场,P04,P19,P36,PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号,1.1 市场资讯 1.2 市场扫描 1.3 土地市场,PART 1 宏观市场,沪建行首套房首付比例最高五成 优惠已全面叫停 日前
4、有关专家预测未来首套房贷首付比例或将提高，这一消息的传出也引起了众多购房者的关注。据了解，目前上海四大国有商业银行中，中国建设银行首套房贷首付比例最低三成，最高五成。其他各家银行虽未有变化，但是由于额度收紧也已不约而同地将房贷倾向于优质客户。此外，以往执行房贷利率9.5折优惠的中国农业银行如今也已取消，至此，沪银行房贷优惠已全面叫停。 上海叫停开发商“玩猫腻” 在上海，通过赠送“超大阳台”而“玩猫腻”、依据不同标准计算容积率等做法将被叫停。26日正式印发的上海市建筑面积计算规划管理暂行规定，对建筑面积计算的种种问题作出规范。暂行规定将于今年10月1日起正式实施。由于阳台一般按1/2面积计价，一
5、些开发商由此设计“超大阳台”或“超大飘窗”，以达到多算面积计价的目的。对此，暂行规定明确，阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含），且其水平投影面积小于或等于8平方米的，可以按1/2面积计入容积率。否则，必须按全面积计入容积率。飘窗方面，台面与室内地面的高差，不应小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线，至飘窗外边线距离不超过0.6米。否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积，并计入容积率。,1.1 市场资讯行业动态信息,1.1 市场资讯金融动态信息,上半年房地产信托平均年收益升至9.81% 数据显示，2011年上半年包括保障房信
6、托在内，共发行536款房地产信托，同比增长145 .88%，发行规模1670. 1亿元，同比增长137.36%，发行规模占同期信托总规模47 .6%。今年3月发行规模高于1、2月份，达到95亿，但是从4月开始，此后连续3个月，每个月发行规模都超过300亿，呈现出“井喷”态势。 国家统计局公布7月数据 中国经济保持良好态势 近日，国家统计局对外公布，今年7月份，中国经济保持良好态势。工业生产保持平稳增长，规模以上工业增加值同比增长14.0%，比6月份回落1.1个百分点。1-7月份，规模以上工业增加值同比增长14.3%，增速与1-6月份持平。从环比看，7月份，规模以上工业增加值增长0.9%。,1.
7、1 市场资讯月度地产要闻,20亿回购尚海湾 恒盛借道上实融资始末 按照原定计划，恒盛地产将于今年12月以原价20亿回购当初售予上实控股的尚海湾部分项目。为了届时能顺利地完成回购行为，7月29日，恒盛地产公告宣布，公司将安排提供境外替代机制，回购原出售给上实的项目。按照当初恒盛与上实签订的协议，恒盛应该以现金支付该笔20亿的款项。 133个楼盘8月打折促销 8月，本市打折促销楼盘共计133个(含别墅)，环比略有下降，降幅为4%。其中，新增优惠项目43个，占总量的32%，环比增加65%。同时，有约20个项目由于优惠活动到期或房源售罄而退出打折优惠范围。 8月上海经营用地成交额创年内新高 至8月31
8、日，8月的上海土地市场告一段落。本月上海累计成交各类地块达100幅，其中经营性用地累计成交50幅，成交金额共计195.54亿元，为年内最高。 虹桥商务区核心区一期02号地块以30.67亿元成交价，成为今年上海商办用地总价地王。,商业地产限购下的避风港？！,导语：上月，一则上海银监局发出商业地产信贷风险提示的消息搅动了处于调控关键期的楼市。上海银监局要求严格管理商业地产信贷，明确叫停个人消费贷款购买商业用房，同时要求本地各商业银行，必须在商业用房竣工验收，成为现房后，才能对买房人发放贷款。在住宅市场受限购、限贷影响下，市场上相当部分资金流入商办市场，成交量大幅上升，而商业地产的信贷收紧无疑给开发
9、商资金回笼带来负面影响，同时也不排除未来将有更严厉的措施出台。,现象一：土地供求量激增，房企转战商办市场,壹,截止至8月，土地市场共推出76幅商办用地（不含住商办用地），占经营性用地出让的43%（不含工业用地及保障型住宅用地）；共成交56幅商办用地，占总成交量的41%。成交企业中不乏绿地、绿城、复地、龙湖等以开发住宅市场为主的一线房企，该些通过增加商办用地储备，来减少因宏观调控对企业内部因产品线单一而造成的损伤。,现象二：商办物业成交放量，商业地产成为限购下的避风港,在住宅市场因限购、限贷陷入低迷之时，商业地产以当前特有的市场优势迅速占领市场，不仅商铺成交量激增，部分开发商也适时推出商住型物业
10、，其中不乏多家知名企业身影，但由于商住楼生活成本较高以及土地出让年限较短，主力客群多集中投资型置业者。,贰,注：土地成交数据截止至8月31日,1.2 市场扫描整体市场专题,9,商业地产有其特殊性，对于买方市场来说，商业地产属于投资属性很强的产品，当住宅市场受限，而商办市场则表现的过于活跃，我们有理由相信将有进一步行政措施出台，当然这个过程与楼市新政相仿，将从一线城市开始试行，然后逐步扩展至二三线城市。对于当前有意拓展或者已经将企业主营业务条线转至商业模块的开发商而言，适时把握政策动向以及保持资金链的流畅性及连贯性则显得尤为重要。据悉目前温州、义乌等地的民间资本已悄然成熟，投资客们早已摒弃多年前
11、自己扛着钱袋子去团购房子或商铺的投资模式，现在他们多委托资本公司来进行运作，以从过去以钱换物转变成以资本换资本的模式。因此对于开发企业而言，通过合作、参股、收购等方式盘活各方融资渠道则是长远规避市场风险的重要途径。,政策解读,观点一：商业限贷，“房企”很受伤,壹,这项政策对开发企业影响力深重。原因在于，对商业地产来说，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，封顶后续工程的资金消耗在某些高端项目中占比三至四成甚至更高。贷款发放时间延后的规定不仅会置部分楼盘于烂尾风险之中，更抬高了商业地产的开发门槛，阻碍部分企业进入商业地产开发的步伐。,“限贷”从两个方面阻隔了热钱流入商业地产，一方面是投资者
12、，另外一个是开发商。而一旦效果不明显，“限贷”升级“限购”也是有可能存在的，况且当且房地产市场处于摸石头过河的政策实施模式，商业地产限贷若将在上海试点成功，在适宜的范围之内推广实施可能性颇大。,建议一：走出商业地产传统模式,壹,观点二：“限贷”升级 “限购”，一切皆有可能,贰,建议二：保守扩张，盘活各方融资渠道,贰,由于住宅市场遭到打压，投资渠道收窄，而开发商也在为了保持资金不断链和投市场所好，开始全面投身商业地产，“弃住投商”成为今年投资者和开发商最明显的表现。“传统的商业地产开发，大多采用的是“地产+产业”模式，即开发商先修建商业建筑，然后再全面启动卖铺和招商，然而在社会经济和楼市格局的不
13、断发展和变革之下，这种模式或多或少都出现了一些“过敏”症状。将产业前置，采用“产业+地产”的方式，先做产业人，再做开发商，通过细分产业市场，然后以产业带动地产，现在已成为一些商业地产开发企业的重要认知。随着未来市场的细分以及竞争的加剧，特别是同质化严重的局面，如何就商业地产突围，将是场”模式化“思辨的激战。,1.2 市场扫描整体市场专题,注：经营性用地指剔除工业属性用地后的所有土地,伴随着中央政府对于保障房的关注度越来越高，本月上海推地节奏有所加快，8成以上土地均为保障房,全年累计土地供应情况2011年1-8月，上海累计出让经营性用地202幅，同比去年1-8月增加116幅，土地供应步伐大幅加快
14、 月度成交情况8月，全市成交50幅经营性地块，环比上月增加39幅，土地成交市场大幅度回升；其中非住宅土地成交20幅，住宅土地成交30幅，住宅成交地块中闵行15幅，为动迁配套房用地；本月纯住宅用地成交3幅，为青浦区和南汇区。,1.3 土地市场全市经营性土地供求走势,单位：万平方米,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场月度重点地块分析,2011年77号公告南汇区祝桥新镇E6地块,宗地
15、概况介绍,拿地企业分析,SWOT分析,2011年8月17日，朗诗集团旗下的上海朗华置业有限公司拿得2011年77号公告南汇区祝桥新镇E6地块，该地块底价为29093万元，成交价57500万元，成交楼板价为5506元/平方米，地块属性为纯住宅用地； 朗诗地产是一家开发绿色科技地产的房地产公司，在上海开发的项目主要有在美兰湖的朗诗绿岛和嘉定南翔的朗诗绿色街区。南京朗诗置业股份有限公司创立于2001年12月24日，是一家专业房地产股份制企业，公司致力于成为一家股权结构合理、战略定位清晰、组织能力适配、企业文化健康的现代股份企业。,PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号,PART 2 细分市
16、场,2.1 细分市场总体量价分析 2.2 细分市场成交排名 2.3 细分市场解读 2.4 典型项目介绍,注：细分市场是指选取佘山板块、虹桥板块、滨江板块、马颛桥板块、大浦东板块5个区域的 大平层、类别墅、独栋三类物业的典型项目进行月度市场监测,2.1 细分市场总体量价分析,8月，仁恒森兰雅苑个案带动了大平层和类别墅市场，类别墅成交较冷清,注：以上数据统计为选择的24个典型项目合计；大平层为一梯一户（少量两梯两户）面积180；类别墅包括联排/叠加/双拼,2.2 细分市场成交排名（成交金额）,恒盛尚海湾、龙湖好望山、绿城玫瑰园分别荣登2011年1-8月大平层、类别墅及独栋别墅年度成交金额排名之首,注：以上数据统计为选择的24个典型项目合计；大平层为一梯一户（少量两梯两户）面积180；类别墅包括联排/叠加/双拼,2.2 细分市场成交排名（成交金额）,8月，浦东星河湾凭借前期良好蓄水及品牌效应成交火爆，占据大平层月度销售额首位；佘山高尔夫别墅月度成交两套，成交金额
