2009年江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案

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1、百马顾问 盐城滨海项目 全程服务,滨海真正的商业中心,目 录,市场现状分析 项目定位 项目规划布局、业态组合 百马商业资源整合(部分),市场现状分析,1、地标性城市综合商业中心； 2、中高档精品购物场所； 3、多功能的中高档商务场所。,滨海目前缺少,宏观市场简析,【 滨海县概况】 2007年，全年完成地区生产总值107.9亿元，按可比价计算比2006年增长15.6%。其中，第一产业为增加值26.7亿元，增长4.5%；第二产业增加值46.2亿元，增长20.1%；第三产业增加值35亿元，增长16.4%。人均地区生产总值10890元，突破万元大关。,【 历年居民年人均可支配收入状况 】,【 历年消费

2、品市场增长情况 】,1,2,3,4,5,7,6,8,1-5、现有商业,6、项目周边商业，目前不成熟,商业布局分析,7-8、在建商业项目,欧堡利亚商业广场,商业现状分析 1、阜东中路,商铺类型：临街商铺为主；少量商场式店铺 一般面积：30-50平米，双层为主；100-300平米，单层为主；少数超过500平米。 租金水平：1.2-3元/平米天 代表商家：新时代超市,商业现状分析 2、银厦广场,商铺类型：沿街商铺、内街商铺 一般面积：20-30；50左右；100左右。 租金水平： 内街：2.3-3.7元/平米天 沿街：3.7-4.6元/平米天 售价：预期2.6-3万/平米 代表商家： 背靠背专卖店,

3、商业现状分析 3、玉龙路街铺,商铺类型：临街商铺 一般面积：30-50为主 租金水平： 1.5-2.0元/天,商业现状分析 4、新时代广场,商铺类型：内街商铺，双层为主，但可分开租赁。 一般面积：50单层，100-200双层，500-1000平米双层 租金水平： 0.7-0.8元/天 8000-10000元/ 代表商家： 开心小站、有意思连锁餐饮,商业现状分析 5、通贸建材城,商铺类型：临街商铺、内街铺 一般面积：50-100为主 租金水平： 1.1元/天； 售价：6000-8000元/,新兴商业区 6、富康路,商铺类型：临街商铺，两层为主 一般面积：60-200为主 租金水平： 0.7-1.

4、0元/天 代表商家： 世纪华联超市 桥缘房产中介,在建商业项目,7景湖路购物中心 商铺类型：临街商铺 一般面积：200左右 租金水平：1.6-1.7元/天 8玉龙南路商业街 商铺类型：临街商铺 一般面积：50-200左右，有一幢4层的综合商业，可分割出售。 价格未定。,滨海港建设是目前的一大机遇。经济的快速发展，滨海港的建设，会带来众多外地投资者，带动相关产业的发展，必将带动城区的发展，商业也将面临巨大机遇。 房地产高速发展，商业有集中趋势。滨海城区近两年进入房地产的高速发展期，商业市场目前仍然处于早期分散经营的状态，但银厦广场、新时代广场等地方的出现，表明商业已经有集中的趋势； 当地居民对商

5、业的档次、规模有更高的需求。例如大型超市、中高档的购物中心。 市场总量辐射能力有限，招商运营存在一定风险。滨海市整体的人口、收入水平等有限，大中型商业的招商、运营等仍然会有一定的风险。因此，新形态的商业需要和当地人的消费习惯相适应。,整体市场结论,项目定位,劣势 1、体量较大，招商运营有难度； 2、建筑单体过多，不规则，连通性受影响，消费动线受影响； 3、单层面积较小，业态布局受限； 4、广场靠内侧，主干道交叉口没有广场，不利于人群导入；,项目SWOT分析,优势： 1、整体规划布局，档次高，起点高，具备商业中心的基础； 2、滨海唯一综合性商业项目； 3、滨海唯一五星级酒店配套； 4、紧邻县政府

6、，位于新区核心，地理位置优势明显； 5、区域未来发展潜力巨大。,机会： 1、滨海港口建设，必将促进滨海的经济发展； 2、新区的房地产发展迅速，人口不断进入，商业逐渐繁荣。,威胁： 1、滨海县城的辐射能力有限；本区域的人口及消费能力有待进一步提升。,目前国内一线、二线城市中的大型商业项目，都包含了酒店、大型购物中心、大型超市、餐饮娱乐等功能，成为城市的中心。欧堡利亚商业项目体量大、交通便利，如果配合合适的业态规划，也将成为滨海城区的新城市中心。,新城市中心,酒店,大型超市,购物中心,商务,餐饮,项目定位方向,欧堡利亚 “地标性 城市综合商业中心”,滨海缺少一个真正意义上的地标性城市综合商业中心，

7、 而“欧堡利亚”正是弥补这一缺陷的最佳选择，因此我们将“欧堡利亚”定位为：,项目定位, 设有五星级酒店、精品主题商业、大型超市及多项休闲娱乐、时尚餐饮等设施； 4个特色主题：精品购物、特色餐饮、五星级酒店、休闲娱乐； 1个大型主题休闲广场、3个特色建筑体块、整体开放式的布局； 时尚特色的建筑外观设计、内外景观组团设计，共同营造滨海地标性的精品城市综合商业中心； 采取了将酒店会务区域和购物区域、休闲娱乐区域既相对隔离，而店、街、广场又相互结合的新型商业模式。,定位诠释,市场定位, 集精品购物、特色美食、休闲娱乐、酒店会务等功能于一体。 辐射盐城地区、滨海下辖乡镇等城区域，包括响水、射阳等区域的城

8、市综合商业中心。,市场定位诠释 用战略眼光做市场定位,“欧堡利亚”位处滨海政务中心区域，享有得天独厚的地理位置优势和综合交通优势，未来发展潜力巨大。 建筑总面积近11万平方米，集五星级酒店、购物、休闲娱乐、美食餐饮于一体，真正满足于现代品质生活的要求，加上其优越的位置，对滨海城区等周边城区的商业辐射力，以及对盐城北部和邻近县城（响水、射阳等）的商业辐射力，“欧堡利亚”势必将成为滨海标志性的精品城市综合商业中心。,品牌定位,滨海特色餐饮聚集地 时尚休闲娱乐中心,滨海唯一的五星级酒店,中高档精品购物中心,“欧堡利亚” 品牌定位 差异化战略 特色化战略,招商策略,商业地产的开发，招商先行 实施“以外

9、带内，以大打小”的整体招商战略，即引进知名的有实力的品牌商家入驻，整合滨海优势商业品牌，其他小规模商家跟进的模式。 1、以“五星级酒店”为高档次标杆，以“精品百货、大型超市”为商业主力店，以时尚休闲特色类餐饮为业态组合互动，进行招商组合及商业运营。 2、打造滨海标志性的精品购物休闲场所。 3、整合当地特色餐饮及知名品牌连锁餐饮，形成集群效应，吸引对区域内人群。 4、整合经济型酒店作为五星级酒店的有力补充；整合中档百货商业作为精品百货的有力补充。,商业运营管理模式, 商业运营是商业地产开发的核心 1、由上海百马进行“滨海欧堡利亚”的商业运营管理：统一规划、统一定位、统一招商、统一运营。 2、通过

10、百马团队的整体商业运营，提高项目整体档次和影响力，提升项目辐射力，对商业及时调整，优化品牌，提升品牌价值，细分市场，拉开与其它商业广场的距离和档次，错位经营。,定位延展、业态组合,整体功能,五星级大酒店,高档休闲餐饮中心,精品百货、特色餐饮、快捷酒店等,大型超市、精品生活馆,整体功能规划,欧堡利亚商业中心内有高档的五星级酒店，根据滨海县目前的消费水平，必须有一部分中档商业进驻，在项目内所以在“业态布局”和“人流引导”方面，必须考虑整体的协调性，有以下业态分布建议。,人流量由多到少,消费档次由高档到中档,整体业态布局,1-4、经济型快捷酒店 精品百货、电器、娱乐 地方老字号特色餐饮,5、1层品牌

11、连锁店、家居精品店、服饰等，预留超市入口 2-3层，大型超市 4-5层，大型家居生活馆,1,2,3,4,5,6,7,6、1层，特色轻餐、咖啡馆等 2层，平价海鲜酒楼 3层，大型主题餐饮 4-5层，量贩式KTV，夜总会,整体广场及商业入口,大型市民广场,五星级酒店广场,a,b,c,a 经济型酒店入口 b 精品百货入口 c 大型超市、家居生活馆北部入口及广场,引入五星级酒店管理公司，打造滨海的酒店标杆。,五星级酒店,商业B栋,B栋商业东半部分，每层约2200平米，其商业业态需要与五星级酒店相配合。 建议1-2层，引入平价海鲜酒楼、特色轻餐、咖啡馆等； 3层引入大型主题餐饮； 4-5层引入高档休闲娱

12、乐场所，KTV等。,B栋商业西半部份： 建议1层引入麦当劳、肯德基等连锁餐饮；预留部分作为超市入口， 2-3层引入大型超市；4-5层引入大型综合家居生活馆；如果层高允许，顶层可引入电影院线。 1层和中间裙楼的1、2层引入精品购物（如家居生活专卖、时尚服饰、饰品等）、特色餐饮、快餐等。,商业B栋-1层,1、大型超市入口（700-800，加上2-3层，共约7500） 例如：华联吉买盛。 2、精品购物、品牌连锁餐饮、品牌家居用品（4500） 例如：肯德基、麦当劳、时尚服饰等 3、商务轻餐、咖啡厅等（2200）例如：星巴克等 4、二层餐饮入口,1,2,3,4,商业B栋-2层,1、大型超市（4400）

13、2、平价海鲜酒楼（1000-1200）,1,2,1,2,1,2,商业B栋-3层,1、大型超市（2200） 2、大中型品牌餐饮店（2200，1-2家） 例如：俏江南、粤珍轩等,1,2,商业B栋-4层,1、大型综合家居生活馆（2200，加上5楼共4400）例如：品生活家居生活馆等 2、量贩式KTV、休闲娱乐场所（2200，加上5楼一层，总共约4400平米）,1,2,商业B栋-5层,1、大型综合家居生活馆（2200） 2、量贩式KTV、休闲娱乐场所（2200）,1,2,39,【 “华联吉买盛” 介绍 】,华联吉买盛是百联集团旗下的大型连锁综合超市的知名品牌，成立于1998年12月29日。 华联吉买盛

14、的门店数已达二十多家，不仅拥有一万平方米以上的标准型大卖场，拥有8000平方米左右的超级生活购物广场，同时也拥有4000平方米左右的类似生鲜加强型超市的邻里生活中心。,商业B栋招商举例（百马部分招商资源）,40,【 “华联吉买盛” 进驻要求 】,租赁区域要求：1-2F； 要租赁的面积：6000-8000 平方米； 电量要求：200KW； 免租期要求：1年； 租赁期：10-15年。,41,【 “品生活” 介绍 】,“品生活”家居品牌创立于2007年，已开店近200家。是一个具美感和品位内涵的家居连锁品牌。,42,【 “品生活” 进驻要求 】,租赁区域要求：一层； 要租赁的面积： 200-300平

15、方米； 物业要求：层数为1层，层高为3.5米； 电量要求：正常普通照明； 免租期要求：工程进驻装修时间免租； 租赁期：5年。,43,【 “肯德基” 介绍 】,肯德基属于百胜餐饮集团。百胜集团是世界上最大的餐饮集团，在全球100多个国家和地区拥有超过3.3万家连锁店和84万名员工。旗下拥有肯德基、必胜客、东方既白（中式餐饮）等世界知名餐饮品牌，分别在烹鸡、比萨、墨西哥风味食品及海鲜餐饮领域名列全球第一。,44,【 “肯德基” 进驻要求 】,租赁区域要求：首层租赁； 要租赁的面积：300-500 平方米； 物业要求：层高4.5米以上； 电量要求：300KW以上； 免租期要求：具体协商洽谈，一般为3

16、月以上； 租赁期：15年以上。,45,【 “星巴克” 介绍 】,星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和星巴克品牌拥有者。1999年进入中国，现已开设430多家门店，其中约200家在大陆地区。目前星巴克正积极拓展大陆二线市场。,46,【 “星巴克” 进驻要求 】,租赁区域要求：1层，好的迎客面 ； 要租赁的面积： 200-250平方米； 物业要求：层数为1-2层，层高为4米以上； 电量要求：50千瓦； 免租期要求：工程进驻装修时间免租； 租赁期：10年。,47,【 “棒！约翰” 介绍 】,PAPA JOHNS国际公司是全球三大比萨连锁企业之一。由约翰施耐德于1984年创立，总部设在美国肯塔基州的路易斯维尔市。198