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1、办公用房客户需求研究,二零零七年九月,盖洛普咨询有限公司,研究背景与方法3 研究内容4 重要结论摘要5 当前办公用房基本条件11 办公用房购买与租赁决策19 对当前办公用房的满意度25 对办公用房的要求和期望 .32 当前办公用房需求意向39 对金融街的认知和看法42,目录,研究背景和方法,研究背景：本次研究旨在帮助北京金融街控股股份有限公司收集在华主要国际金融机构和著名跨国企业名单，了解各企业背景、办公条件及办公用房购买/租赁决策方面的信息，为金融街控股公司制定全年销售计划、完善物业服务等提供科学的参考依据。 研究方法：采用企业面访的方式对52家在北京地区建有办事处的国际金融机构（包括33家
2、银行、15家保险公司和4家证券公司）和30家著名跨国企业进行了访问。具体访问对象为各企业负责购买/租赁办公用房的参与决策者。调查时间为2007年4月9日至2007年5月22日。 质量监控：从培训到数据录入，盖洛普执行严格的质量监控程序。访员培训、试访、陪访。问卷初审、二审、复核开放题编码20%以上复查。数据采用双录入方式，并进行逻辑查错，数据录入准确率达到100%。,研究内容,主要研究内容,办公条件现状及满意度,.,目前基本办公条件,对当前办公条件的评价,租赁/购买决策,基本决策程序,决策影响因素,对办公用房的需求和期望,对办公用房条件的期望,未来办公用房需求意愿,对金融街的认知和看法,重要结
3、论摘要,办公用房基本条件 就在世界各地的子公司或代表处而言，83%的被访公司通常是租赁办公用房，9%通过购买获得所有权。就在北京的办公用房而言，89%的被访公司采用的是租赁形式，11%对办公用房具有所有权。 在租赁办公用房的被访公司中，所支付的平均租金（不包括物业管理费）是33.24美金/平方米/月，其中41%的被访公司租金在30-35美金/平方米/月。49%的被访公司认为目前所支付的租金很高或有些高。 月付是最主要的租金支付方式（62%），其次为季付（23%），再次为年付（12%）。 租赁办公用房所支付的平均物业管理费是4.17美金/平方米/月，其中48%的被访公司所付物业管理费在3.0-3
4、.9美金/平方米/月。 在购买/租赁办公用房时，72%的房屋是毛坯房，28%是精装修房。,重要结论摘要（续）,办公用房购买与租赁决策 在获取有关办公用房的相关信息时，中介公司是最主要的信息渠道（54%），其次是通过私人关系介绍（27%），再次是报刊杂志（22%）。在通过中介公司获取信息的被访者中，52%的公司认为中介公司所提供的置业分析报告对最终的办公用房购买/租赁决策非常重要或比较重要。 一般而言，参加有关办公用房购买/租赁决策的人包括总经理/首席代表，后勤/行政部门主管，总经理助理/首代助理和财务主管，在87%的被访公司中，总经理/首席代表是最终决策者。 在影响办公用房购买/租赁决策的因素
5、中，95%的被访公司认为地理位置和交通状况非常重要或重要，其次是办公环境、物业管理和周边环境及配套设施。,重要结论摘要（续）,对当前办公用房的满意度 总体而言，70%的被访公司对目前的办公用房感到非常满意或比较满意。 多数被访公司对办公楼内配套会所的满意度不高，他们抱怨的方面主要集中于餐饮场所，比如档次适中的用餐场所少，伙食不好等。 综合分析客户满意度和影响客户总体满意度的具体因素的重要性，我们发现物业管理是影响客户满意度的关键因素，但相对而言，客户对目前办公用房物业管理的满意程度不是很高。对于房地产开发商和物业管理公司而言，在此方面的优异表现既有助于获得较高的客户忠诚度，保住现有客户，也能在
6、争取新客户的竞争中赢得优势。交通状况、周边环境和配套设施、商业及文化气氛、办公楼内配套会所和户型设计这些因素对客户满意度的影响力虽然目前相对较低，但随着市场的发展，这些因素有可能会变得更加重要。因此房地产开发商和物业管理公司不能忽视在这些方面的竞争力。,重要结论摘要（续）,对办公用房的要求和期望 多数被访公司认为理想的办公用房应该具备的前三项条件是：交通便利、物业管理好、配套设施完善。 被访公司认为最必要的前五位物业管理措施为：24小时保安、公共部分保洁服务、信件收发、日常维修和停车位。汽车清洗的需求度最低。平均而言，被访公司所能接受的最高物业管理费用为8.18美金/平方米/月。 需求度最大的
7、办公楼内配套设施为邮局（94%）、餐厅（93%）和银行（92%），办公楼周边区域配套设施为餐厅（96%）、银行（95%）和邮局（93%）。对于周边区域酒店的档次，65%的被访公司希望为五星。,重要结论摘要（续）,未来办公用房需求意向 在目前租赁办公用房的被访公司当中，59%表示未来准备续租，36%目前尚无法确定，6%打算租赁新的办公用房。 目前已购买了办公用房的9家被访公司中，4家在未来3-5年内将保持现状，4家目前无法确定，1家表示会在其他地方租赁/购买扩充办公区域。 对金融街的认知和看法 51%的被访公司对金融街的情况不了解。剩余的被访公司对金融街的评价一般，评价最高的方面是地理位置，其次
8、是周边环境及配套设施。,重要结论摘要（续）,从此次调查所接触的国际金融机构和跨国企业的情况来看，租赁办公用房是市场主流，而且其中42%的租户未来有可能租赁新的办公用房。对金融街而言，这一部分客户的潜力较大。 但调查也显示这一部分客户群对金融街的了解程度还不够，金融街应该加强宣称力度，扩大自身在国际金融机构和跨国企业中的知名度和影响力。 物业管理和周边环境及配套设施是影响客户满意度的关键因素，金融街应该以优质的物业管理和良好的周边环境、完善的配套设施来吸引新客户的目光。同时与中介公司的良好合作关系在赢得新客户的竞争中也是不容忽视的。,当前办公用房基本条件,Q3a. 就世界各地设立的子公司或代表处
9、而言，贵公司通常是租赁还是购买办公用房？,全球子公司/代表处办公用房的房产形式,Q2. 请问贵公司目前在北京的办公用房的房产形式是：,目前在北京办公用房的房产形式,Q2b. 请问贵公司租用此办公用房的租金(不包括物业管理费)是(有效样本=51）,均值：$33.24美金/平方米/月,目前办公用房的租金,Q2c. 贵公司认为此租金水平：,总体,跨国企业,国际金融机构,对目前办公用房租金水平的看法,Q2d. 请问贵公司租用此办公用房的付款方式是：,租用当前办公用房的付款方式,Q2e. 请问贵公司租用此办公用房的物业管理费是（有效样本=21）,均值：$4.17美金/平方米/月,租用当前办公用房的物业管
10、理费,Q3. 请问贵公司当初在北京购买/租赁此办公用房时的装修情况是：,购买/租赁时的房屋装修情况,办公用房购买/租赁决策,Q4 请问贵公司当初想要购买/租赁此办公用房时，通过哪些渠道获取相关信息？（可多选）,信息渠道,Q4a. (针对Q44回答为“1”的被访者提问)请问中介公司提供的置业分析报告对贵公司最终办公 用房购买/租赁决策有多大程度的影响？,置业分析报告对决策的影响力,Q6. 贵公司购买/租赁此办公用房的决策参与人包括：,决策参与者,Q6a. 贵公司购买/租赁此办公用房的最终决策人是(单选)：,最终决策者,Q7. 请您用5分制表示下列因素在贵公司购买/租赁此办公用房决策中的重要程度。
11、5分表示非常重要，1分表示一点都不重要。,决策影响因素,对当前办公用房的满意度,Q8. 总体而言，贵公司对目前办公用房的满意程度如何？,总体,跨国企业,国际金融机构,总体满意度,Q8a. 请问贵公司对目前办公用房感到满意的具体原因是什么？（追问两个答案） Q8b. 请问贵公司对目前办公用房感到不满意的具体原因是什么？（追问两个答案）,满意和不满意的具体原因,Q9. 下面请您对贵公司目前办公用房条件的以下具体方面作出评价，请用5分制来表示。,对具体方面的满意度,Q10.（针对Q9中对H配套会所回答“1”或“2”的被访者提问）请问贵公司具体对楼内会所的哪些方面不满意？（追问两个答案）,对楼内会所不
12、满意的具体原因,重要性,关键改进象限,低优先度象限,保持象限,可利用象限,满 意 度,高,低,低,高,客户在这些相对重要的方面满意度较高。至少要保持住现有的客户满意度，并在资源允许的条件下进一步提高。在公关和广告活动中适当的利用这些优势将起到很好的效果。,由于在这些相对重要的方面客户满意度很低， 应该提高本公司在此方面的表现以赢得客户。,客户在这些相对不重要的方面满意度较高。 如果它们重要性上升并且客户在此方面的满意度仍然较高，则这些方面也将成为公关和广告活动中的优势卖点。,虽然重要性相对很低，但公司在这些方面表现不好同样可能使公司在竞争中处于劣势。一旦资源被分配到更重要的方面时，我们仍然应该
13、用一些专门的时间来改善这些方面，因为它们在一段时间后也可能变得更加重要。,策略矩阵,满意度,重要性,低,高,低,高,策略矩阵,对办公用房的要求和期望,Q11.对贵公司而言，理想的办公用房应该具备哪些条件？请您简单的描述一下。(追问三个答案),理想的办公用房应该具备的条件,Q12.贵公司希望的物业管理措施为: (请您根据重要程度对不同项目打分，5分表示十分必要， 4分表示必要，3分表示无所谓，2分表示不太必要，1分表示不需要),对物业管理的需求,Q13. 贵公司所能接受的最高物业管理费为: (假定管理费越高,则服务内容越多且服务质量越好)（有效样本=39）,均值：8.18美金/建筑平方米/月,所
14、能承受的最高物业管理费,Q14. 贵公司希望办公楼内具有哪些配套设施：,对办公楼内配套设施的需求,Q14a. 贵公司希望办公楼周边区域具有哪些设施：,对办公楼周边区域配套设施的需求,Q14b. （针对Q14a-K回答为“5”或“4”的被访者提问）请问贵公司希望办公楼周边区域的酒店为几星级？,对办公楼周边区域酒店档次的要求,未来办公用房需求意向,Q17. （针对Q2回答为“2”的被访者提问）贵公司的办公用房到期后，对新的办公用房有何打算？,未来办公用房需求意向-目前租赁办公用房者,Q18. (针对Q2回答为“1”的被访者提问)在未来3-5年内，贵公司对办公用房的需求将有何变化？,未来办公用房需求意向-目前已购买办公用房者,对金融街的认知和看法,Q15. 请问贵公司对金融街办公用房的总体认知度是：,对金融街办公用房的总体认知度,Q16. 根据您所了解的情况，请您就以下方面对金融街作出评价，请用5分制来表示。,对金融街的具体评价,
