资产评估幻灯片第一章

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1、资 产 评 估 学 主讲：陈昌龙 安徽工业大学管理学院 20062007（一）,目录 理论篇：第一章 总论 第二章 资产评估基本方法 第三章 资产评估基本程序 实务篇：第四章 机器设备评估 第五章 房地产评估 第六章 土地使用权评估 第七章 无形资产评估 第八章 长期投资与长期待摊费用评估 第九章 流动资产评估 第十章 企业价值评估 报告篇： 第十一章 资产评估报告,安徽工业大学管理学院,前言： 从1995年我国建立注册资产评估师统一考试制度以来，已有26000余名考生通过了全部科目的考试取得注册资产评估师资格。考试科目主要包括：资产评估学、经济法、财务会计法、机电设备评估基础、建筑工程评估基

2、础等。资产评估学是我校工商管理类专业的一门核心课程，也是会计学、财务管理学等专业的专业课之一，是一门应用性极强的学科。,安徽工业大学管理学院,内容简介： 本教案主要介绍资产评估的基本原理和方法，并对资产评估的前言问题进行研究与探讨。特别是对资产评估实务进行深入分析，内容丰富，通俗易懂。 朱萍：上海财经大学公共经济与管理学院副教授“资产评估是市场经济中非现金类资产交易的基础。它既是一种中介服务，也是每一个从事资产管理、涉及资产交易的人士所需掌握的基础知识。”,安徽工业大学管理学院,参考文献： 1、资产评估教程.于鸿君.北京大学出版社 2、资产评估学.注册资产评估师考试辅导编写组 3、1991年1

3、1月6日国务院.国有资产评估管理办法 4、资产评估案例.崔劲.21世纪资产评估系列教材 5、资产评估学教程.乔志敏主编.立信会计出版社 6、资产评估.唐建新主编 . 武汉大学出版社 7、资产评估学.朱萍主编 . 复旦大学出版社 2005 8、新企业会计准则讲解陈昌龙主编.清华大学出版社.2006，8,安徽工业大学管理学院,教学方法,一、课堂教学为主，课外练习为辅。 二、互动教学为主，满灌讲解为辅。 三、启发教学为主，切忌照本宣科。 四、案例教学为主，传统教学为辅。 五、多媒教学为主，手工抄作为辅。,安徽工业大学管理学院,第一篇 资产评估的基本理论与基本方法 第一章 总论 第二章 资产评估基本方

4、法 第三章 资产评估基本程序,第一章 资产评估总论,第一节 资产评估及其特点 第二节 资产评估目的和价值类型 第三节 资产评估假设 第四节 资产评估原则,第一节 资产评估及其特点,一、资产评估（valuation)概念,市场经济的核心问题是交易： 一般商品交易 资产交易 现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在 评估,资产评估概念：,资产评估是指专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估标准，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算，并发表专业意见的行为和过程。 其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。

5、,安徽工业大学管理学院,资产评估由十大基本要素组成：,1、评估主体（评估机构和人员） 2、评估客体（被评估的资产） 3、评估依据 4、评估目的（特定资产业务） 5、评估原则 6、评估程序 7、价值类型 8、评估方法（成本法、收益法、市场法） 9、评估假设 10、评估基准日,安徽工业大学管理学院,附：评估程序,1、明确资产评估业务基本事项； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘查与现场评估； 5、收集资产评估资料； 6、评定估算； 7、编制和提交资产评估报告书； 8、资产评估工作档案归档。,安徽工业大学管理学院,补充一：资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物.,资产评

6、估产生于生产要素需求市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。,安徽工业大学管理学院,补充二：资产评估在我国经济改革中的重要性,在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易,国企内部,国企,外商,私营经济,定价是否合理,国有资产是否 存在流失问题,国资是否 能顺利退出,改革 进程,安徽工业大学管理学院,二、资产评估的特点 （一）现实性：以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。 1、以实际状况为依据 2、以现实状况反映未来 3、强调客观存在,（二）市场性：模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。 1、评估资料源于市场 2、评估结果接受市场检验 （三）预测性：以资产未来时

7、空的潜能说明现实。 （四）公正性： 评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系组织保证； 评估必须按法定的程序、准则进行技术保证。 （五）咨询性：评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。,安徽工业大学管理学院,三、资产评估与会计计价的区别：,安徽工业大学管理学院,四、资产评估主体 1、评估机构（法人） 2、专业评估人员（自然人）,安徽工业大学管理学院,五、资产评估客体,（一）资产的含义 是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济效益的资源。 资产的确认条件：新准则明确了确认资产的条件，即在符合资产定义的基础上，同时

8、满足以下两个条件时，应当确认为资产。 1、与该资源有关的经济利益很可能流入企业。 2、该资源的成本或价值能够可靠地计量。 符合资产定义和资产确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合资产定义，但不符合资产确认条件的项目，不应当列入资产负债表（作为或有资产，在很可能导致经济利益流入企业时，可以在附注中披露）。,安徽工业大学管理学院,（二）资产评估对象的分类,与会计分类相似，但是有其特点。 1、按被估资产是否具有综合获利能力： 单项资产与整体资产 1）定义 单项资产单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格。 整体资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力

9、。,安徽工业大学管理学院,2）整体与单项的区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成； 二是看能否单独计算获利能力。 3）企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值 企业整体资产价值=单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）,安徽工业大学管理学院,2、根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为： 可确指资产与不可确指资产 3、根据评估对象分类：机器设备评估、房地产评估、 流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企 业整体评估、资源性资产评估。,可确指资产,不可确指资产：商誉,有形资产,除商誉外的无形资产,安徽工业大学管理学院,第二节 资产评估的目的 和价值类型,

10、一、资产评估目的 资产评估目的在资产评估中的重要地位,评估目的,价值类型,评估方法,安徽工业大学管理学院,资产评估目的,一般目的：确定资产评估时点 的公允价值,特定目的：法定评估和非法定评估,安徽工业大学管理学院,非法定评估,资产交易,单项资产交易,产权变动,房地产 交易,合资经营、合作经营、企业经营,企业合并、分设、兼并,发行股票,企业出售,企业出租,土地成片出租,土地开发经营,房地产买卖,房地产出租,融通资金,抵押贷款,发行债券,融资租赁,资产保全,企业资产保全会计处理,财产保险,资产清算,咨询服务,资产开发,考核经营业绩,财务报表,诉讼,法定评估,税收,国家征用不动产,补偿评估,安徽工业

11、大学管理学院,二、资产评估的价值类型,（一）对资产价值的理解 1、资产价值不是一个静态的、性质不变的概念。 2、价值与价格、成本 价格为取得一项资产所花费的实际货币量 成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值,价格 成本,不一定与价值相等,安徽工业大学管理学院,（二）资产评估中常见的价值类型,1、公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。,公开市场价格 形成的条件,买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济人 自愿成交 买卖双方均是正常交易的当事人,安徽工业大学管理学院,2、投资价值（investment value）,指某项资

12、产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 成交价=公允市价+“价值创造”的一部分,安徽工业大学管理学院,3、账面价值（book value）,指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对企业而言）。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： （1）财务报告中的资产是以历史成本计价的 （2）企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、 可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。

13、,安徽工业大学管理学院,4、内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。,对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，则： 公允价值=内在价值,内在 价值,资产的获利能力,账面 价值,资产的创建成本,评价：内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。,内在价值与市场价值,安徽工业大学管理学院,5、重置价值（replacement value）,指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产 同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 一般在非市场和有限市场条件下运用。,安徽工业大学管理学院,6、清算价值,指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所

14、有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与自愿清算 与公允市场的区别： 1、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价 清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价,安徽工业大学管理学院,一、继续使用假设,指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 这一假设强调资产对未来的有效性。 采用继续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的 收益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。,第三节 资产评估假设,特定的资产业务是以某种假设为前期提的。,安徽工业大学管理学院,三、清偿假设 企业破产，资产被强制出售,二、公开市场假设 指被估资产可在公开市

15、场上出售 适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性,安徽工业大学管理学院,第四节 资产评估的原则,一、资产评估的工作原则 （一）独立性原则：评估机构独立、评估人员独立 （二）客观性原则：以充分的事实为依据 （三）科学性原则：评估方案；评估方法；评估程序 （四）专业性原则：专门机构和专业人员,安徽工业大学管理学院,二、 资产评估的技术（或经济）原则 （一）贡献原则： 必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。 （二）替代原则： 指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。 （三）预期原则： 指资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。 （四）供求原则：供求关系影响商品价格。 （五）估价日期原则： 假定市场条件固定在某一时点，资产评估必须有评估基准日。,安徽工业大学管理学院,