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1、,吴忠建材市场调研分析报告,银川汇联行企业管理顾问有限公司,商业地产全程运作机构,第一章 吴忠概况,宁夏吴忠市是一座古老而新兴的城市，这里山川相济，景色秀丽，素有“塞北江南”美誉。 吴忠被誉为东方的千塔之城，是驰名中外的“中国回族之乡”，它位居黄河上游，地处宁夏平原腹地。全市总面积为2.72万平方公里，占全宁夏总面积的52,33.4%,66.6%,第二章 项目背景,因项目目前尚未正式命名，在此演示稿中简称“本项目”,一、项目名称,本项目位于吴忠市利通区裕民东路，地处吴忠商业繁华区，交通便利，所属中银公司，建筑面积2万平米左右，框架主体3层，中央空调、扶梯、电梯、消防等配套设施完善，一层现由北京
2、大中电器租赁经营，二,三层空置。资源不能充分利用，现综合考虑对商场进行市场整合转型。,二、项目开发背景,（1） 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。,（2） 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。,（3） 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。,（4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。,（5） 对项目决策及其实施提出优化建议。,三、报告编制目的,第三章 项目概况,本项目地处吴忠市裕民东街，属商业中心地段，距吴忠市广场约600米，对面为吴忠市人民
3、医院，周边主要的建筑物业形态为居民、商业用房、办公楼等；200米半径内目前以“街铺” 商业经营为主，经营范围涉及银行、医院、服装、服饰、小商品批发、餐饮、休闲娱乐等其他行业。,一 、地理位置,西,南,东,北,步行街,本项目建筑面积2万平方米左右，,二、商场规模与转型目标,三层框架楼体，单层建筑面积6500-7000平米，现计划由家电商场转型为家居建材商场，打造一座吴忠配套设施完善，购物环境舒适，档次高的精品家居建材商场，整合吴忠市现有一二线家居建材品牌，为其提供更完善，更集中的平台。,环境及配套设施： 交通：2路、11路、31路公交车经过 休闲广场：吴忠市中心广场，距本项目约600米 购物场所
4、：人人乐超市、国贸、义乌商贸、新百购物等 餐饮娱乐：餐饮娱乐场所齐全 医疗卫生：项目对面吴忠市人民医院 金融、邮政、电信：邮政储蓄大厦、农业银行、宁夏银行、建设银行、工商银行、中国银行、吴忠市农村信用社、中国移动营业厅、中国联通营业厅围绕本项目周边,三、项目周边环境与配套设施,项目地块处于吴忠市商业中心区，距吴忠市核心商业区域-“广场”约600-800米。目前周边主要以临街商铺为主，商业业态混杂，经营品牌参差不齐。,项目位于吴忠市老城区中心地段，南侧楼体可与义乌商贸城贯通，紧临吴忠市步行街，周边工行、农行、宁夏银行、建设银行等金融机构齐全，有利于商家的经济往来，购物生活非常方便，城市公交四通八
5、达，出行方便，商业价值高。,四、项目地块价值分析,中心广场,本项目,义乌商贸,步行街,就项目所在区域是否适合做家居建材商场，调研组对大部分家居建材从业人员、规模较大的经营户进行了拜访摸底，调查研究项目及成果如下：,（1）走访吴忠市统计局得知2009 年 16 月份，市区完成房地产开发投资 8.2 亿元，商品房施工面积 43.9万平方米，其中新开工面积 27.9万平方米，同比增长 26% 。上半年市区批准预售商品房面积 40.5万平方米，其中商品住房 35.96万平方米。商品房销售面积 18.2万平方米，其中现房销售 7.4万平方米，期房销售 10.8万平方米。预计在2010年吴忠市能够交房及开
6、工建设的住宅区建筑面积达120万至130万平方米，而且吴忠市在实行东移西扩的政策，即吴忠市区沿黄河两侧向西扩展，青铜峡则沿黄河两岸向东平移，最后完成两市的完整对接，统一为青铜峡市，扩大市区面积，未来3-5年房地产业会蓬勃发展，对于装饰材料、家居饰品的市场需求量会大大增加。,五、已进行的调查研究项 目及成果,（2） 商家投资理念趋于成熟，投资谨慎，对于现有家居建材市场的要求也有所提高,（3）家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。,（4） 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。,（5） 本项目所处地段被大部分被访者看好，市场整合被部分商户看好。,第四章 项目建设意义,针对目前吴忠市
7、陶瓷卫浴比较分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“舒适购物，品位生活”建材广场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把吴忠市家居建材市场整合优化，并以贴心服务、优质化的产品、适中价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使吴忠市家居建材行业顺应发展趋势实现良性发展。,一、关于行业市场的意义,本项目的转型，一方面将弥补吴忠市高档家居建材行业的市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营平台，也将为吴忠市提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于吴忠市家居建材行业中以次充好，质量、环保要求、售后均难以得到保障的现象；另一方面也将
8、进一步美化城市的形象，真正成为吴忠市行业整合、高品质家居建材市场发展的“地标性”物业。,二、社会综合效益,随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。,因本项目目前所处的“中银商业广场”位于老城商业繁华区，周边主要以商铺和居民区为主，街区形象比较好。因此，目前该地段人流量较大，东侧在建的富林路商业街将进一步提升人流的上升。,三、项目人流分析,总体而言，吴忠市民对商铺及住房还是有一定的需求量，由于吴忠市的房地产行业刚刚兴起，针对市场现状，我们的工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上，才能有利于规避市场风险，并结合主题商业的特殊性进行项目推广和销售、招商工作。
9、,四、综述,第五章 项目方案研究,银川汇联行商业地产全程运作机构初步对本项目的商业主题选择为： 整合与商品房装修相关的建材、陶瓷、木门、卫浴、地板、油漆行业，弥补市场所需，根据各个行业对现有市场的需求条件规划业态形成“建材精品城” 的商业主题。,一、项目定位方案,“依托黄河、西移东扩，一带两翼、相向发展，功能互补，突出特色”的城市发展战略 。大批楼盘开发建设。 与房屋装修相关的建材、陶瓷、卫浴、地板、木门、油漆等行业势必会被带动。 吴忠市房地产市场进行调研时，发现卫浴、地板、木门、橱柜行业经营者整合意愿较为强烈，且该类行业对区位的影响因素较小，但对交通条件要求较高，恰好符合本项目地块所具备的特
10、征。,二、项目定位方案提出的背景,1、市场价格分析及走势分析 （1）居住用房价格分析及走势预测,三、吴忠房地产市场分析,元,元,（2）当前吴忠市房地产市场运行及走势分析,83.5万,2、商业用房价格分析及走势分析 近年来，随着吴忠市城市和商业发展，吴忠市商业用房的需求量迅猛增加。而一直以来，吴忠市的商业物业均为各国营市场、单位的物业，,极少向市场出售。2009年8月8日开盘的浩海云天富林路临街商铺销售均价为8500元/平米。该项目开盘以来，以其良好的市场定位和营销策略规划实现了平稳销售，销售情况良好。随着吴忠市城市建设和发展，中心商圈的辐射和带动作用将使部分次级商业区域价值稳步攀升。吴忠市商业
11、用房价格走势将继续出现“热点地段价格居高不下，次级区域陆续跟进”的局面。,3、吴忠现有楼房开发情况,四、项目SWOT分析,SWOT,本项目发展优势,1 位于利通街、裕民街、朝阳路、 文 卫街之间，四面交通发达，地块价值高， 处于吴忠市商业繁华集中区中，人流量 大，对于提升知名度有着很好的基础；,2 本项目是现成的三层建筑，体量不大，适合吴忠市场的购买需求，每一层的业态分布和品类分区较好规划，相对于吴忠市现有家居建材城要好整合，有利于商铺的分割； 3 受吴忠市广场商圈和步行街的影响明显，未来升值前景可观； 4 本项目填补了吴忠市家居建材行业市场的空白，打造一个硬件设施完善、购物环境舒适、档次较高
12、的现代精品卖场，发展机会和空间较大；,5 项目引进主力店的营销策略，将有利于本项目刷新吴忠市建材行业格局，成为市场领袖； 6 本项目可以为家居建材商户提供一个更好的平台，有利于一二线品牌的知名度提升，对于零售价格有统一标准，可以更好的保证商户的利润空间，达到互惠互利、双赢的效果； 7 本项目东侧正在建设富林商业街，由浩海地产开发的浩海云天商住楼，集餐饮娱乐、服装百货为一体，有利于带动周边的购物档次，和其可形成呼应，引领吴忠市新的购物风潮； 8 本项目周边银行较为集中，为商户的经济往来提供了便利条件； 9 本项目楼体正面有一近2000的广场，对于商场后期营销推广提供了广阔的空间；,1 本项目所在
13、地为吴忠市老城区，街区面貌有待改善，周边为较早的住宅小区和办公楼，相对环境较为不好； 2 仍有部分经营户对本项目地段抱怀疑态度，对于服装百货商圈内经营家居建材，没有信心，无论在那个地方也没有这样的案例； 3 地处繁华街区，对于货车进出有限制，会影响商户的上货及配送； 4 本项目本身不能提供仓储空间，周边也没有合适的用于仓储的房屋；,5 周边物流不便利，没有货运物流市场； 6 现在吴忠市在实行西移东扩，和青铜峡对接， 新的住宅小区，房地产开发都集中在西边新区， 离本项目较远，对于消费者购物带来了不便； 7 本项目规模有限，经营面积受一定制约，不能整合全部的家具建材，不能打造一站式的购物卖场，只能
14、选择其中某几个品类作为整合目标，突出某几类的规模作为营销重点； 8 本项目一层临街底店由现有经营者租赁经营，合同期限要到两三年后，对于主力商户、一线品牌的招商会带来很大的弊端，对商场整合也带来了难度，不能统一业态定位；,1 家居建材经营户和消费者看好并支持“一站式”综合型家居建材卖场项目的出现，能够整合现有一二线品牌，在行业整合的前提下，增强行业竞争力； 2 目前吴忠市家居建材行业经营面积近140000万平米，经营户近200余家， 为项目发展提供了客户资源的支持 3 经营户和市民对商铺投资仍保持着一定的热情，存在引导空间,4 未来房地产市场的发展，将有利于本项目的招商和后期经营，家居建材类产品
15、有一定的市场需求量，商户会增加销售量，从而可以使本项目有良好的可持续发展空间 5 目前吴忠市家居建材市场规模小，业态分布不均，品类划分不合理，购物环境不好，硬件落后，需要硬件配套设施完善，购物环境舒适，品类科学划分分区的高档次卖场来整合经营户，能够使得好的品牌有好的平台持续发展，均期待有新型的综合家居建材卖场填补市场空白,本项目准备转型的业态与五星建材市场、信禾家世界类似，可能会有相关方面的利益冲突；,吴忠市家居建材市场商铺租赁价格不高（10-28元/月），本项目未来的招商租赁价格的走高存在一定的压力，政策；,现有建材市场自发形成的市场地位难以撼动，项目招商面临不小的压力，,部分商家在市场竞争
16、中已经丧失行业信心，可能在项目发展过程中起负面作用；,吴忠现有家居建材市场的管理不到位，营销推广不及时，影响商户对本项目的怀疑，,商家投资已经更为谨慎和理性,利益冲突,走高存压力,项目招商压力,商家丧失信心,投资谨慎理性,现有市场管理影响,综上，项目SWOT分析中所反映出的情况说明本项目发展“建材精品城”的思路是基本可行的，但应注意风险规避及劣势化解因素，使本项目发展更为贴近市场，成功招商，投资概念推广到位，获得可观的利润回报。,第六章 竞争对手分析,吴忠家居建材市场分布图,位于利通北街与明珠路交汇处，三层建筑，建筑面积11500，主营业态为一层木门、衣柜、壁纸、地板、推拉门，二层洁具、三层灯具，相对经营品类档次较高，是吴忠市目前档次最高的家居建材市场，有一定的竞争力，是本项目最大的竞争对手，商铺租金在12-26元/月；,信禾家世界,一楼：木门、衣柜、壁纸、地板、推拉门,二楼：洁具卫浴,三楼：灯具,市场评点：市场体量适中，日常管理、维护及购物动线差，分区混乱，地理位置好，是吴忠唯一主做家居建材的市场，定位明确，经营策略具
