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1、2008年深圳秋季房地产交易会总结报告,2008年深圳房地产秋交会暨住博会,导航,展会主题：关注民生民计 实现和谐安居,开发商热情高，展会现场人气旺，但成交冷淡,展览规模： 比去年秋交会扩大11 展出楼盘： 124个（其中深圳本地90多个） 参展开发商： 100家(其中深圳本地开发商70家） 楼盘类型： 别墅、豪宅：27 普通住宅：66 写字楼、商铺：7,此次深圳本地房企参展数量进一步增加，十一黄金周成为各房企突击年度计划的重要时机,历年展会对比,参展商包括了开发商、银行、策划代理机构、二手中介机构、规划设计机构、家居建材企业、新兴及传统媒体等泛房地产利益主体,地产展区展出了来自近百家地产商的
2、120多个楼盘。开发商包括万科、中海、中粮、金地、荣超、中信、航天地产、深物业、振业、和黄、招商、鸿荣源、佳兆业、绿景、冠懋、泛海建设、沙河、奥康德、金光华、富力、东海、龙光等；楼盘以深圳本地为主，其次为惠州,住宅部品展区的参展商主要由家居、建材、电器等企业组成，包括美的、松下、怡丰家具、戴迪乐、敖翔、地中海、万和、雅庭及木地板展团,地产专业服务展区囊括了房地产服务相关的诸多行业，深圳本地知名的地产中介企业悉数参展，包括世联、中原、德思勤等；工行、荷兰银行等中外金融机构到场；搜房网、新浪、深圳商报等新老媒体占据较多展位，此外还有建筑设计机构,以“七个如果”为逻辑构筑展会的七大板块，并设计七条线
3、路供不同需求购房者参观浏览，满足不同置业者差异化的置业需求，契合展会“关注民生民计”的主题,深圳本地开发商悉数到场，邻城惠州楼盘积极参展，其它城市楼盘屈指可数；关外依然成为深圳展出主力；参展项目类型超过往届,楼盘分布,关外楼盘占58,1,2,3,深圳本土楼盘成为秋交会主力，惠州参展楼盘达到了二十多个，其它珠三角城市只有少数几个楼盘；珠三角之外的长沙、天津、西安、成都、北海等城市只有寥寥数个楼盘，且开发商大部分来自深圳本地。 关外楼盘依然以关外为主，龙岗、宝安位于一、二位，其次为南山；基本上反映了深圳楼盘存量的分布。 参展楼盘除了普通住宅，还涉及公寓、别墅、写字楼、商铺等，产品线全面超过历届,楼
4、盘分布,参展楼盘一览表-1,参展楼盘,参展楼盘,参展楼盘一览表-2,参展楼盘,参展楼盘一览表-3,08年秋交会部分楼盘促销措施：折扣、特价房、送宝马、会员卡优惠、数精装修、抽奖等,楼盘促销,3,成交分析,08年秋交会（9.29-10.3）相比春交会,日成交量大幅下滑;对比08年第三季度的数据,秋交会并没有给楼市都来一丝惊喜,整个期间呈现价量齐跌的态势,除去年受“9.28新政”影响的秋交会外，08年秋交会的成交量在对比的各个时期中是最低的；08年至今的日成交量为98套，第三季度为77套，而秋交会期间仅为63套，成交数据在随时间增长而下降，市场观望情绪日益浓烈；相比春交会，秋交会一系列促销活动并未
5、带来令人期待的成绩，整个楼市在巨大惯性的带动下，依然向底部滑行,数据来源：世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网,成交对比,08年秋交会雷声大，雨点小，促销效果不明显，与今年的春交会相去甚远,秋交会期间关外总共成交一手房247套，占总成交量的78，其中宝安成交166套，列各区之首 ；罗湖成交5套，最少。 秋交会期间罗湖成交均价最高，达到19958元；龙岗与盐田低于万元，分别为7722元和9211元；,秋交会期间深圳总共成交一手房317套，日均成交63套，成交均价11965元；秋交会一日最多成交80套，最少成交46套，成交均价逐日递减，由15646元下跌至8395元，其中两日均价跌破万元；,数
6、据来源：世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网,成交数据,9月29日至10月5日，世联地产代理项目深圳地区总共成交594套，平均每天成交85套，实现销售总面积超过4万平方米。同时，在售项目的总上门量也较国庆前一周增长了4倍以上。深圳地区代理项目的销售业绩全面提升。,世联成交,销售业绩 总上门量：7天，33个在售项目总上门量6948批，较国庆前一周增长436.5% 成交套数：7天，深圳公司实现销售总套数594套，较国庆前一周增长306.8% 成交面积：7天，深圳公司实现销售总面积44198,市场特征 刚性需求的首次置业者所选择的价格适中的普通住宅产品成交火爆 改善居住的多次置业者所选择的素质好
7、的豪宅产品也成交火爆,2008年第二届（深圳）绿色建筑论坛,9月29日,孙大明（中国建筑科学院绿色与生态建筑发展中心常务副主任、总工程师） 对于我们整个房产界来说，绿色建筑还有一个绝对的难题，我们做绿色建筑碰到的最主要的一个问题就是它的成本增量的问题。 三星级绿色建筑，有三个设计目标，第一是用绿色生态技术打造客户的体验，以客户认同感为第一目标，增加建筑的溢价空间。第二个设计目标就是，打破传统技术堆积的节能设计模式，建立建筑能耗后期运行统计系统，达到同类住宅小区能耗最低的设计目标。第三个目标才是绿色建筑三星级的标准就是满足节能、节水、节材、保护环境的绿色建筑理念，达到绿色建筑评价标准中的最高的三
8、星级设计标准。,刘拴强（清华大学建筑节能中心博士） 在北京、上海、深圳的调查之后发现，一平方米一年要耗电300度的。这个是单位面积住宅能耗的10多倍。我们国家目前住宅的能耗是低于美国、欧洲等国家的。但是我们的商业建筑的能耗已经和他们几乎是一样的了。也就是说占全社会5.4%的大型公用建筑消耗的电量和所有的住宅电量是一样的。所以大型的建筑做节能减排是非常有意义的。目前大型的空调所面临的问题有：比如冬天北方地区冬季过热、南方地区夏季过冷，包括温度不能同时控制、夏季湿度高，冬季湿度低，还有就是空气质量不能保证。,当前形势下的设计对策论坛:最好的时代VS最坏的时代,9月30日,范纯青（立方建筑设计顾问有
9、限公司董事副总经理） 我们这个地方是冬天来了，但实际上也是一种机遇，也是给大家一种展示自己真正搞设计，给建筑师一个真正设计的机会。在我们现在的设计当中，我们不光是设计一个房子，不光是百仕达时期的六点要求，还有其他的一些方面。比如说关于住宅的生态、节能和环保这些方面的东西，这是对于我们所思考的一个目标。 叶碧云（何显毅建筑工程中国有限公司董事设计总监） 我们公司做设计有一个说法“三个最”，我们会把我们最多的户数、最大面积的户型、最多的销售面积放在销售价格最贵的地段，而且是放在景观价值最高的位置。这“三个最”的原则可以造成三赢的局面，如果达到了这三个“最”，开发商的利益已经是最大化了，另外对住户来
10、讲也是一个最大的照顾，因为住在小区的住户最多的人可以享受到最好的景观、最好的位置。 孙晨阳（深圳市致道思维景观设计有限公司设计总监） 资源节约型低成本景观设计的理念，是在权衡短期投资和长期投资收益，在不牺牲形式美感，实用功能和自然生态为代价的情况下，减少对自然环境资源的破坏，节约社会的一些经济低成本的概念。降低前期投资以及中后期的损耗、能耗，维护经营方面的投资，充分利用原有的自然资源的优势，低成本的经济新是完全可以操作的。,新浪论坛：地铁5号线的开通对楼市的影响,9月30日,李荣（世联地产代理事业部副总经理 ） 5号线有很大的意义 第一，可以加快的各个区域之间的融合的进程。 第二，地铁5号线是
11、外环线，关内、关外有穿越，有助于降低城市地价的级差，对整体房地产市场的楼价的均衡关系和和谐社会的建设有一个很大的帮助。 第三，它将对整个是深圳市城市化的近程起到非常好的促进作用，城乡距离逐渐模糊化，从城市建设角度来讲，使整个城市形态发生很大的变化，未来不会是一个单纯的中心城区加上郊区的模式，可能出现类似的卫星城、包括区域的商业中心、区域的居住中心等等的格局，这样会打破城区过于集中和价格过高的局面。 贺承军（深圳城市规划、建筑规划设计著名资深评论家） 环中线是城市的产业升级的基础性和结构性角色。轨道交通对于产业升级的基础性作用自不用多言。特区内外二元华特征将由环中线而大大减弱，并促进城市土地价值
12、的均衡化，为升级所需的人才流动提供便利条件，改变深圳的高级人才首选特区内居住的状况，环中线将聚集深圳产业升级所需的人力资源，它的结构化作用，在于补充并扩展城市辐射力。,2008年深圳“轨道交通与城市发展”高峰论坛,9月30日,高海燕（深圳市社会科学院城市营运研究中心主任） 每一个人的城市格局完全是由它的交通工具来实现的。有车的人通行距离最大的步行距离不能超过800米，超过800米他就觉得远。这是开车人的行为习惯。所以城市格局和每个人有关系。我想城市作为一种，城市的本质是资源的最高效率的集合，但是同时它的疏散能力、交易能力也是城市的价值，这一点地铁会带来我们城市资源最激荡的交流，未来是可以实现的
13、。 王峰（深圳房地产研究中心副主任） 应该说房地产市场在最近一年多的时间调整，确实是非常必要的。它真正地使我们这两年多房地产市场非常不冷静的发展、非常不理性的发展终于开始向一个理性的渠道开始进行回归了。同时宏观调控政策持续注入后，也避免中国房地产市场出现了像日本那样的泡沫破裂。 贺承军（深圳城市规划、建筑规划设计著名资深评论家） 关于深圳轨道交通我讲两个概念 。1号线的延长应该是一个功能线，5号线可能是叫产业线，所谓功能线，1号线延长把我们深圳未来城市定位向西移动。1号线延长显然是对深圳城市功能整体提升。这方面也是商机无限。5号线等于是半开敞的环把深圳特区内大部分拥抱在这个环里，我形容成综合提
14、升了城市产业的一条线。 雷焰（世联地产顾问商业部资深顾问） 我们通过全世界案例，把站点周边区域的发展分成七大模式，包括以法国TGV北欧线里尔站为代表的商贸中心型，另外还有中央商务型、旅游休闲型、市政集中型、高端产业型、新型市政型、购物娱乐型。,把握时局 掌控未来“一保一控”背景下的中国经济走势与深圳机遇高端论坛,9月30日,易宪容博士（中国社会科学院金融研究所研究员工、著名经济学家） 第一，房地产市场要发展，这是必然。而且这种发展也是我们未来中国经济增长的一个动力。 第二，既然我们的房地产市场要朝着这个方面走所以我们未来的政策，无论是信贷政策、税收政策、房地产市场，基本上都会围绕着这个宗旨、目
15、标来做。 第三，我们房地产市场企业面临的问题，从未来政策的变化来讲，我们的房地产市场未来肯定要从二三线城市着手。要从标准化、产业化、通用化的角度来做。所以说深圳的房地产的企业家要抓住这个机会，如何走上产业发展的道路很重要。 国世平博士（国家发改委特约研究员、深圳大学国际金融研究所所长） 我认为股市在崩盘，房地产市场还在处于调整之中 ，在目前的情况下，要指望政府马上出手救房地产，这个可能性我觉得不高。另外在深圳讲，我主张政府应该出台一些政策，减少房地产开发商的压力。深圳市政府能够拿出钱采取对地产商的救市政策不应该乐观。我觉得地产商应该自救。 朱敏（世联地产副总经理） 如果不是这批企业在前几年发展
16、速度过快，导致的负债率过高的话，银行给他们的开发贷款压力过大的话，实际上整个行业，不管是开发商还是房地产中介行业，我们都认为这个市场已经接近到可以抄底的时候了。大家都知道，深圳是一个房地产从业人员非常巨大的城市。如果这个群体在恢复信心的话，可以迅速地带动这个市场信心的恢复。,“现在是否置业者最佳入市时机“置业高峰论坛,宋丁（深圳市政府决策顾问） 调控重点是保持国民经济增长与发展，大家要重点关注10月9日十七届三中全会，尤其是关注未来三个月乃至明年上半年国家在财政和货币两大政策体系中会出台怎样的政策措施。我估计，除了两率（存款准备金率和贷款利率）下调以外，未来几个月还会有更多的货币政策出台，不排除出台更积极的财政政策。 我觉得问题还不是行动本身，而是要考虑“救市”这个词的概念。现在提“救市”太敏感。我们国家过去是计划经济，政府从上到下、从左到右都要管，包括你找对象，由党来决定你何时找谁作对象。但现在政府突然发现。中间有一块是市场自己可以操作的，那什么时候才管呢？你价格涨的太快
