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1、北京房地产市场运行情况,2011年2月,PART 1 北京房地产市场分析,北京市场发展综述 土地市场 房地产市场,2010年7月，随着远郊新开楼盘的”低开”，成交量有所反弹；8-9月，市场出现了回暖迹象，9.29新政后，市场回暖势头嘎然而止，但11、12月份市场随供应增加、刚性需求消费者观望情绪的瓦解，而再次出现成交火爆现象；而房地产市场成交价格方面，持续高位运行状态。,北京商品住宅成交市场1月成交量环比下降，降幅为28.1%,从近一年市场情况，可以清晰的发现，北京房地产市场依旧处于政策主导的阶段，2010年 “三波”房地产调控政策（第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条
2、”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调）虽在一定程度抑制了投资性需求和改善性需求，造成市场成交量回落明显，但逐步被市场消化后，便重现市场回暖态势。并且在一系列的政策调控下，房地产市场价格回落现象不明显，仍处于高位运行状态。,国八条政策出台，市场迅速进入“冰冻期”,市场迅速转淡； 成交量大幅回落，不足上月三分之一,量价均有不同幅度的回落，成交量回落到上月的三分之一左右。,2010年56月,市场筑底反弹； 成交量呈现稳步上涨。,市场呈现“量涨价滞”特点，成交量环比上涨两成，止跌回升。,部分远郊楼盘低价入市，带动成交量上涨,7-9月,10月,11-12月,受新一轮调控影响，
3、成交量环比下降两成多,成交量再次出现下降，但成交价格仍维持高位运行状态。,成交量再次出现回暖势头，成交量连续两个月攀升，优质土地交易活跃。,市场再次出现回暖势头,2011年1月,1月成交量环比下降，降幅为28.1%。,受元旦和春节因素影响，多数开发商放缓供应节奏，市场供应量急剧下滑，成交量也较12月份有所下降。,在年底回笼资金的压力下，打折促销的楼盘增多，引发刚性及投资需求年末的入市信心,2010年1月-2011年1月土地市场成交情况北京,2010年1月-2011年1月北京土地成交量走势,2010年1月-2011年1月北京土地单价及楼面地价走势,2011年1月北京共成交土地23宗，成交建设用地
4、面积96.24万平方米，成交规划建筑面积180.48万平方米。 从近13个月土地市场成交情况来看，11月、12月为土地成交高峰期。,近13个月北京土地成交均价出现了较大波动，4月新政后土地价格大幅跳水，9月份、12月份出现明显反弹，但随即又出现下调。 本月，北京楼面地价为3405元/平方米，土地单价6385元/平方米，较12月份均出现下降。,从近13个月北京土地市场成交情况来看，4月北京开始实施的土地新政使开发商拿地受到严格限制，土地价格大幅跳水，9月、12月受个别优质地块成交影响，价格明显反弹，随即又出现滑落。全年土地集中爆发在11月份和12月份，成交规模明显超出其余各月份，本月土地市场价格
5、呈现回落态势。,数据来源：北京土地整理储备中心,数据来源：北京土地整理储备中心,2011年1月，成交的6幅中服地块占据了土地楼面地价排行的前几位，成交楼面地价均在20000元/平方米左右，本月成交地块中最高成交楼面地价仅为7600元/平方米。,数据来源：北京土地整理储备中心,2010年1月-2011年1月北京成交土地楼面地价排名前十（居住用地）,2010年1月-2011年1月土地市场成交情况北京,2011年1月，北京商品住宅供求比为1：11.97，市场供求失衡加剧,2010年1月-2011年1月北京市商品住宅供求走势图,2011年1月，商品住宅新增供应面积10.3万平方米，环比大幅下降，仅有5
6、个项目供应。同比下降89.2%； 成交量方面，商品住宅成交123.3万平方米，环比下降28.1%，同比上涨9.3%。从供求关系上看，商品住宅市场供求比1：11.97，市场供求失衡局面再次趋紧。,北京商品住宅市场供求关系分析,数据来源：CRIC,本月新开盘项目列表,北京商品住宅市场新开盘项目,受到元旦和春季两大节日临近的影响，开发商推案态度不积极，2011年1月，北京商品住宅项目仅有6个项目有新推案，总建筑规模在10.3万平方米，其中不乏中高端项目，如二环内的中信城、学院路板块的戛纳35号，其开盘价格都在40000元/平方米左右。,数据来源：CRIC,1月份北京商品住宅共有5个项目开盘入市，开盘
7、项目总建筑面积10.3万平方米。其中，开盘5个项目中2个是纯新盘，3个为老项目后期推盘。1月份的新开盘项目，以五环内为主。,本月成交价格一改上个月回落态势，攀至22945元/，环比上涨11.6%，同比上涨20.1%，为近13个月以来价格最高位。并超过2010年4月出台国八条政策前，市场最高成交价格。,北京商品住宅市场成交价格分析,数据来源：CRIC,北京市2010.1-2011.1月商品住宅量价走势图,2011年1月，北京商品住宅价格有所上涨，成交均价为22945元/平方米，环比上涨11.6%，同比上涨20.1%，达近13个月以来最高成交价格。 本月成交价格上涨主要是由于本月多个高单价项目大面
8、积成交所造成，如中信城、丽都水岸、首城国际中心、首开幸福广场等，其均价都在30000元/平方米以上，其单个成交量也均在1.3万平方米以上。,80（含）-100和140（含）-200面积段，二室、三室户型为供应主力,面积段,户型,2011年1月，北京市商品住宅市场新增供应中， 80（含）-100平方米面积段占供应量首位，供应面积4.4万平方米，占比约 43%； 140（含）-200平方米面积段供应量列第二，供应面积3.1万平方米，占比约30%。,2011年1月，三室、二室为本月商品住宅新增供应的主流户型，占比分别为46%、40%。 具体来看，三室新增供应4.7万平方米，位居第一，二室新增供应4.
9、1万平方米，位居第二，本月四室房型供应0.7万平方米，占本月供应量的7%，位居第三。,北京商品住宅市场供应结构,80（含）-100平方米面积段成交占比最高（38%），二室、三室为成交主力户型,面积段,户型,2011年1月，商品住宅成交面积段排名第一的为80（含）-100平方米面积段，本月成交量36.1万平方米，占总成交量的38%； 60平方米以下面积段成交11万平方米，占比22%； 140(含)200平方米面积段成交26.3万平方米，占总成交面积的16%。 其余各面积段的成交面积占比都在14%以下。,2011年1月，商品住宅成交市场的中坚力量依然是二室和三室。本月二室成交面积42.6万平方米，
10、占比35%，三室成交面积34.2万平方米，占比28%。一室成交12.4万平方米，占比10% 本月商品住宅成交主力户型仍为中小户型，一室、二室、三室总占比73%。,北京商品住宅市场成交结构,10000（含）-15000元/平方米和30000(含)元/平方米以上单价段； 200（含）-400万元总价段成交占比表现突出。,单价段,总价段,2011年1月， 10000（含）-15000元/平方米价格段成交占比最大，成交面积31.5万平方米，占比26%； 其次是30000元/平方米以上价格段，成交面积29.2万平方米，占比24%； 位列第三的为20000（含）25000元/平方米价格段，共成交19.9万
11、平方米，占比16%。,2011年1月，200（含）-400万元总价段所占比重最大，成交量为31.9万平方米，所占比重为26%； 其次为400（含）-1000万元总价段，成交面积为29.6万平方米，占比为23%； 本月成交第三为100万元以下总价段，成交分别为20.4万平方米，占比为16%。,北京商品住宅市场成交结构,1月北京商品住宅项目销售TOP10排行,数据来源：cric,2011年1月商品住宅项目销售TOP10排行榜,从以下进榜的项目来看，除中信城、丽都水岸、首城国际中心价格在3万元以上外，其余进榜项目成交均价在2万元左右。,突出案例解读中粮万科长阳半岛,项目介绍,房山郊区大盘：低总价，主
12、力户型为2居、3居，满足刚需客户需求； 万科品牌效应：前期持续热销，积累客户较充分。,热销原因,突出案例解读昆泰嘉诚中心,项目介绍,位于朝阳区望京中关村科技园内，东临五环路，南依北小河，紧邻望京公园。地理位置十分优越。 项目为商业立项，40年产权，但成交均价仅20200元/平方米，与周边项目相比存在明显的价格优势。,热销原因,突出案例解读龙湖香醍溪岸,项目介绍,位于顺义新城核心，乔波滑雪馆北侧；与北京最大森林公园为邻，距京东最大水系景观潮白河90米，独享8.5万平米的社区公园。 周边交通状况：从京承高速、京顺路、机场高速、白马路等城市快行线均可快速连通市区，距首都机场仅15 公里。 龙湖地产品
13、牌力作，普通住宅部分共享别墅社区资源。,热销原因,新政对高端市场和别墅市场影响尚未显现。本月高端住宅供应量大幅萎缩，仅有中信城、戛纳35号和御园项目有供应，供应7.7万，成交18.9万，价格47853元/，成交表现较为稳定；别墅市场仅供应2000平方米，成交量小幅下滑至10万平方米。,2010年1月-2011年1月北京市高端住宅市场量价走势,5月以来，北京高端市场明显受到新政的影响，成交量锐减。5-7月份成交量处于低谷。但8月以来成交量明显回升，月均成交量8万平方米，其中1月份供应量为7.7万，环比下降46.7%；成交量18.9万平方米，环比上涨15.42%；成交均价47853元/，环比上涨7
14、.69%。由于受个案项目的影响，高端公寓成交均价波动较大。 2010年以来，北京别墅成交量在4月份达到峰值后于8、9月份开始逐步走出低谷。1月别墅成交量10.06万平方米，环比下降29.59%,成交价格为30060元/平方米，环比上涨26.62%。,2010年1月-2011年1月北京市别墅市场供求价走势,数据来源：CRIC,数据来源：CRIC,注：2009年高端住宅为单价25000元/平方米以上楼盘，2010年高端住宅为单价35000元/平方米以上楼盘。,高端住宅市场及别墅市场量价走势,高端公寓项目中，中信城、首开幸福广场-铂郡项目入市热销，宣武区表现抢眼，成高端项目集中地。 别墅项目中，近远
15、别墅依然是市场热点，由于其优越的自然环境及较高的性价比受到客户青睐。 本月，富力十号的住宅和别墅双双进入前五名，表现抢眼。,1月高端住宅项目及别墅项目销售TOP5排行,数据来源：cric,1月高端住宅项目销售TOP5排行榜,1月别墅项目销售TOP5排行榜,数据来源：cric,突出案例解读中信城,项目介绍,突出案例解读首开幸福广场二期铂郡,项目介绍,突出案例解读富力十号,项目介绍,PART 2 北京房地产市场政策环境及走势分析,22,政策环境分析2011年政策初见端倪,2011年房地产市场一系列调控措施：,1月31日,【青岛】,青岛市政府新闻办召开新闻发布会，介绍了青岛出台楼市限购令的相关情况。
16、具体实施细则尚未公布。,各城市国八条落地政策：,2月1日,【上海】,上海出台落实“国八条”的楼市调控细则，提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，多管齐下遏制投资投机性购房。,【北京】,【南京】,【成都】,【济南】,按照“新国八条”有关规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。,2月12日,山东省济南市有关限购细则规定从即日起至12月31日，济南市户籍及非户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。,政府调控的决心和居高不下的市场矛盾预示，未来房地产调控的趋势不会改变。一系列调控措施还将继续出台。,23,政策环境分析2011年“国八条”新政解读,2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。 2011年1月26日，国务院总理温家
