《2008年张家口市房地产市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2008年张家口市房地产市场调研报告（74页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2019/4/20,谨呈：房地产开发有限公司,张家口房地产市场调研 分析报告,目录,城市基本概况 城市经济发展状况 城市建设及发展规划,房地产市场板块划分 房地产市场现状及09年住房计划 张家口市购房客群分析,各在售楼盘分布及基本指标 主要楼盘概况及详细分析,张家口房地产市场总结,张家口市地处河北省西北部，三面环山,城市概况,行政区域划分五区、十三个县,五区桥东、桥西、高新、宣化和下花园区； 十三个县康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县,各区县占地面积及人口分布,张家口人口总数为450万，除汉族外，还有回、满、蒙古、壮、朝鲜、藏、
2、苗、维吾尔等26个少数民族； 五个区总面积为 850平方千米，总人口为85万人； 十三个县总面积为35900平方千米，总人口为365万人；,主城区面积范围及南北、东西跨度,总面积36873平方公里,南北最大距离300公里,东西最大距离228公里,城市中心相对较为繁华，商业设施较为齐备，但仍有些地方脏、乱、差，建筑物凌乱，整体规划较为落后，环境较差； 城市郊区比较空旷，人流量稀少，各项基础设施都比较薄弱，与市中心存在鲜明的对比；,城市面貌,市中心,近郊,城市交通体系,城市总体交通体系较为成熟，路面较宽，路况较好；,张家口市历年经济生产总值增速（%）,城市经济发展,2008年张家口社会经济发展经受
3、了严禁的挑战与考验， 国内经济形式变化快，市场需求波动大。在这种特殊的市 场背景条件下，张家口市全市的生产总值为720.4亿元， 人均GDP2286美元（按1/7计算），增长11.9%，低于计划 增速0.1个百分点,08年张家口市经济 增速为11.9%，经济 速度有所放缓，是 自04年以来最为不 理想的一年，这主 要是受到当前国 内、国际不景气经 济形式的影响,张家口市历年财政收入总额,08年张家口年财政收入为114.6亿元，较07年91.87亿元有 较大幅度的增长，增长24.8%，高于计划增速4.8个百分点。 其中地方一般预算收入完成41.6亿元，增长20.7%。,08年在国内外经济不景气的
4、背景下，张家口财政收入让仍保证了一定幅度的增长，这表明金融还小并未对张家口本土企业造成较大的影响,张家口市人民生活和社会福利,08年张家口市城市居民人均可支配收入12054元，增长 19.9%，高于计划增速9.9个百分点；农民人均纯收入3286元， 增长15.1%，高于计划增速5.1个百分点；,从02年至08年的数据分析，张家口城乡居民收入相差较大，且城市居民的增长幅度明显高于农村人口，张家口市人均可支配收入总体水平不是很高,张家口市历年社会消费品零售总额,自2002年以来，张家口社会消费品总额每年都会有一定 程度的增长，可以表明张家口市居民的生活水平和可支配收 入逐年都在提高，人均购买力逐年
5、增强,08年张家口市社会消费品零售总额为232.6亿元，较07年增长42.38亿元，表明经济低迷期并未对张家口当地居民的消费习惯造成较大的影响,张家口市历年对外经济贸易值,从以上数据表可以看出，02年至07年，张家口市的对外 贸易都一直保持着较为稳定的增长速度，07年达到高峰，07 年以后，由于全球经济的不景气，张家口的外贸值开始有一 定程度的下滑,由于受全球经济危机 的影响，08年张家口全 市对外贸易值为37782 万美元，较07年有较大 幅度的下降,08年张家口全市其他各项经济指标,城镇新增就业人数3.6万人，完成年计划的128.6%。城镇登记失业率为4.4%，控制在4.5%的预期目标以内
6、。城镇参加基本养老保险人数达到36.49万人，完成年计划的102.8%； 居民消费价格总水平上涨6.9%，超出计划目标2.9个百分点； 全社会固定资产投资完成410.3亿元，增长41.5%，高于计划增速21.5个百分点。其中城镇固定资产投资完成361.6亿元，增长44.9%，高于计划增速24.9个百分点； 实际利用外资6371万美元，增长23.4%，完成年计划的106.2%； 单位生产总值能耗、化学需氧量排放量和二氧化硫排放量分别下降5%左右、7%和16%，均实现了年度计划目标； 地方普通高等学校招生5500人，完成省下达计划任务的106.8%。中等职业技术学校招生1.98万人，完成年度计划1
7、06.5%； 人口自然增长率为4.34，控制在6的预期目标以内；,张家口市目前的城市化发展特征,张家口市目前所处的房地产发展阶段,人均GDP与房地产发展阶段关系表：,08年张家口市人均GDP为2286美元，可以判定张家口市目前房地产市场正处于启动阶段，主要以生存需求为主，发展特征为政府主导、超速发展型,一主三副，两轴四区的空间结构,城市发展战略,一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀柔、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县,两轴四区：依托交通走廊，形成东西和南北两轴。 根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域，东部次区域，中部次区域和南部次区域,城市主要道路景观环境治理,城市主要道路
8、景观环境治理以大清河两旁主干道、五一大道、胜利路和建国路为主要主要治理对象，包括公厕、市场、绿地和停车厂的修建和政治,三纵十横十四路,2008年张家口市主要实施了主城区“三纵十横十四路”的道路建设改造工程，长度110公里。完成了胜利中路，滨河路，清水河路三条城市纵向主干道的改造拓宽，实现南北向道路的畅通； 完成了城市快速路南北环线、赐儿山大街、东兴街、建设街、工业西街、盛华大街、市府大街、朝阳大街、站前大街十条城市横向道路的拓宽改造工程，打通了城区道路与城市快速路的连线； 对工业南横街等部分断头路以及路况较差的十四条支路实施了拓宽改造；,三个产业聚集区的规划建设,2008年2010年三年时间，
9、张家口市要完成主城区73家工业企业外迁工作，提供城市建设用地5200亩。其中： 桥东区23家，占地3000亩； 桥西区17家，占地500亩； 高新区33家，占地1700亩；,全市经济 的断增长,城区土地资 源的有限性,迫使城区工 业企业外迁,城区工业 发展受限 因素加大,城区工业扰 民污染造成 的社会因素,三个产业聚集区发展规划,东山产业聚集区,南山产业聚集区,西山产业聚集区,中心城区重 点住房区域,住房建设用地,其他建设用地,中心城区住房用地布局,中心城区住房用地规划,住房建设用地,其他建设用地,城市基本概况 城市经济发展状况 城市建设及发展规划,各在售楼盘分布及基本指标 主要楼盘概况及详细
10、分析,张家口房地产市场总结,房地产市场板块划分 房地产市场现状及09年住房计划 张家口市购房客群分析,房地产市场板块划分,当前张家口市房地产主要分为三大板块桥东、桥西和高新区板块； 桥东和桥西板块是张家口的老城区，老旧建筑较多，且规划凌乱，但市政设施和各项商业配套完善； 高新区是张家口市的新城区，人口稀少，市政设施缺乏，商业配套还有待进一步的完善，,当前张家口市房地产住宅类型,多层住宅是张家口房地产市场的主流建筑形式，也是中、低端客户市场最受青睐的产品。现在张家口房地产市场有近70%的需求来自中低端客户，面积在80-100平方米； 高层住宅在张家口的走势平缓。张市最早出现的小高层在博杨小区，但
11、是其销售状况一直不是很理想。主要是当时小高层作为新的产品形式，张家口人接受还需要一定的时间。后来随着世纪豪园和金鼎项目的开发，以及08年远大盛和苑项目的热销，小高层的销售情况才逐渐表现良好，现在已经开始被许多当地市民接受； 高端住宅在张家口市表现的参差不齐，主要是由于张家口市地段的分布和周边消费群体的结构不同所引致，但总体来说，高端产品市场还不足以满足现状需求；,2009年张家口市主城区计划完成29个项目，用地规模1865.08亩，建设规模247.65万平方米，总投资507230.4万元； 各县及管理区完成55个项目，用地规模2719.49亩，建设规模289.02万平方米，总投资294335万
12、元。 全市累计计划完成项目84个，用地规模4584.57亩，建设规模536.67万平方米，总投资801565.4万元。,09年张家口市普通商品住房建设计划,张家口市主城区普通商品住房建设计划,张家口市主城区普通商品住房建设计划,张家口市主城区普通商品住房建设计划,张家口市购房客群分析,根据客户对一居室、二居室、三居室和四居室四类户型的 置业倾向，我们将客户进行如下对比分析研究,通过对张家口市当地居民的调查，我们发现当前张家口市 对一居室、二居室、三居室和四居室的需求比率分别为8%、 38%、51%和3%，可以看出二居室和三居室仍然市主流户型；,置业次数,从被访的客户数据表明，倾向一居室、三居室
13、和四居室类的客户多为二次置业，比率分别为58.82%、57.14%和66.67%，其中一居室类客户有35.29%是一次置业，也占有较大的比重。二居室类客户第一次置业的比重较大，占55.56%，二次置业的比重占38.89%。,购房用途,目前张家口市居民购房主要是用于自住，其次是改善居住环境，唯有一居室客户改善居住环境的比率相对较小。而用于投资增值和为子女购房的比率均较小，唯有一居室中为子女购房占到了33.33%的比率。这表明，当前张家口市投机性需求较少，主要以刚性需求为主。,建筑类型,从图表数据显示，张家口目前购买一居和二居的客户多倾向于多层建筑形态，其次是小高层建筑形态。三居类客户则对多层、小
14、高层和跃层产品均能接受，四居类的客户则对跃层和复式产品更加情有独钟。高层产品无论对于哪个层次的购房客群都相对比较排斥，这主要与张家口市居民的生活习惯和传统观念有很大的联系。,购房考虑因素,一居室类客户购房考虑因素主要是价格、交通其次市物业管理，对周边配套、自然环境及户型设计和社区规模要求不是很高,购房考虑因素,二居室类客户购房考虑因素主要是交通、价格和物业管理，对社区品牌和区域发展前景的要求不是很高,购房考虑因素,三居室类客户购房主要考虑因素市交通、价格和物业管理，其次市户型设计、社区配套、周边自然环境和区域发展前景,购房考虑因素,四居室类客户购房考虑主要因素是交通、建筑户型设计、周边自然环境
15、，其次才是价格和物业管理,需求面积,根据图表显示，一居、二居类客户，需求面积主要在70-90之间，其中一居类客户对70以下户型的的钟爱也占有23.53%的比率，二居类客户对91-120之间的户型的认同率占29.73%；三居类客户对面积的需求主要集中在91-120，比率为53.06%，四居类客户对面积的需求集中在121-140，比率占66.67%，其中三居和四居类客户对140以上的超大户型的钟爱也占有较高的比率，比率分别为24.49%和33.33%,车位需求（一居客户）,车位需求（二居客户）,车位需求（三居客户）,车位需求（四居客户）,车位需求,张家口市目前对车位的需求不是很强烈，从购买各类户型
16、的客户来看，一居类客户对车位的需求为7.14%，二居类客户对车位的需求为10.81%，三居类客户对车位的需求为12.24%，四居类客户对车位的需求为16.67%。,交房要求,目前张家口市一居室类客户对住房的交房条件偏爱厨卫精装修，其次是毛坯房；二居室、三居室和四居室类的客户在交房标准上更喜欢毛坯房,接受单价,一居类客户接受单价主要集中在2000-3000元/之间； 二居类客户接受单价主要集中在2500-3000元/之间； 三居类客户接受单价主要集中在2000-2500元/之间； 四居类客户主要接受单价在2500-3500元/之间；,接受总价（一居客户）,接受总价（二居客户）,接受总价（三居客户）,接受总价（四居客户）,接受总价,一居类客户接受总价价主要在15万以下，比例占63.16%； 二居类客户接受总价主要在15-20万之间，比例占50%； 三居类客户接受总价主要在15-25万区间，其中能接受15-20万的客户占25.49%，能接受20-25万的客户占39.22%； 四
