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1、全球及中国宏观经济研究暨北京中信城市场研究策略研究报告,Zdh研究成果 2008年12月,2008年以来海外楼市环顾,2008年1-9月全国房地产市场回顾,北京近期房地产市场分析,政策面,市场面,项目面,重点公司北京项目销售分析,近期开盘典型项目销售分析,各大城市救市政策分析,经济面,世界经济现状及走势预测,中国经济现状及走势分析,竞争项目分析,经济面 宏观经济现状及走势分析,宏观经济现状,2008年前三季度，世界经济增长全面放缓，通胀压力仍挥之不去，美国次贷危机不断深化，全球金融持续动荡。受此影响，全球经济增长动力减弱，复苏乏力，表现为如下特征： 一、世界经济增长速度明显放缓,世界宏观经济现
2、状,简评：从世界主要经济体的经济增长率看，集体表现为下降趋势。,数据来源：中华财经网,二、通货膨胀压力持续上升,简评：8月起，全球通胀压力略有缓解，而发展中国家通胀压力依然较大。 根据世界银行统计，按季节调整后的同比增速计算，2008年1-8月份全球通货膨胀率均高于4%，平均为4.9%，比2007全年高1.9个百分点。,世界宏观经济现状,数据来源：中华财经网,三、失业率总体上升,简评：从表中可知，世界总体失业率上升，发达国家失业率全部上升，主要受美国金融危机及经济增长放缓的影响。发展中国家就业形势呈现地区间差异，在总体上升的同时，某些资源出口大国，如俄罗斯和巴西的失业率呈现小幅下降。,世界宏观
3、经济现状,数据来源：中华财经网,注：全球贸易不平衡状况有所改变：作为最大贸易逆差大国美国的逆差有所缩小，同为贸易顺差大国的中国和日本顺差有所缩小；此外，欧元区由顺差转为逆差。不过，全球总体贸易不平衡状况未得到扭转。,2008年1-7月个主要经济体进出口额对比表：,四、全球贸易增长放慢,世界宏观经济现状,数据来源：中华财经网,为应对经济衰退，刺激经济，美国实行减息政策，房市繁荣,2001年,2004-2005年,为缓和过热的经济，连续多次加息,几轮加息后，房市急剧降温，出现“拐点”引发次贷问题。,2007年夏,2008年,次贷危机全面爆发，金融机构惜贷，市场流动性不足，消费和投资受抑制，经济运营
4、受阻。,2006年初,次贷危机演变为金融危机，多家银行倒闭，股市下跌失业率上升。,美国近年来经济发展路线简图：,注：美国经济在衰退和繁荣之间交替，同时，各方面的经济问题也不断涌现。,世界宏观经济现状（美国）,注：每一次的政策调整都是为了解决当前经济问题，每一次的政策也都能收到一定的成效，然而不可避免地又带来新的问题，美国经济在不断的出现问题和解决问题的循环往复中螺旋发展。,美国经济发展循环图：,世界宏观经济现状（美国）,第一轮救市： 当2007年3月次贷危机初露端倪时，美联储最初采取“安抚”策略，此为“第一轮救市”。当时具有标志性的危机事件是：2007年4月2日，美国第二大次级抵押贷款机构新世
5、纪金融公司，向法院申请破产保护。很显然，美国政府当时并未意识到“次贷危机猛于虎”。 第二轮救市： 随着次贷危机的发酵，迫使美联储从去年8月放弃了实施两年之久的货币紧缩政策，进入“降息周期”阶段，此为“第二轮救市”。2007年9月18日，美联储把基本利率下调50个基本点；2008年1月21日与22日，面对美国股市接连爆发“黑色星期一”和“黑色星期二”，迫使美联储主席伯南克在1月22日-30日十天内，连续两次大幅度降息125个基本点。 第三轮救市： 2008年2月13日，布什签署减税1680亿美元的经济刺激法案，刺激消费避免经济陷入衰退，此为“第三轮救市”。由于减税的真正实施拖到了5月，大部分退税
6、对象在7月才收到退税支票，减税对刺激经济的正面影响，至此并未显现出来。,面对经济僵局，美国对策面面观：,世界宏观经济现状（美国）,第四轮救市： 面对全球著名金融机构因次贷危机引发的巨额亏损，美联储联合西方央行联手干预，分批次给遭受重大损失的银行注资，此为“第四轮救市”。今年3月份，面对美国第五大投资银行贝尔斯登濒临破产的现实，在美国财政部长保尔森、美联储主席伯南克共同撮合下，贝尔斯登由摩根大通并购。据统计，美国联合西方9国共向市场注资2000亿美元，大大缓解了因次贷危机带来的流动性不足压力。 第五轮救市： 7月23日，美国国会通过议案，内容涉及救助包括美国两大住房抵押贷款融资机构“房利美”和“
7、房地美”，以及深陷次贷危机的美国房奴，救市总额达3000亿美元，此为“第五轮救市”。9月7日，美国政府宣布接管“两房”，以避免更大范围金融危机发生。 第六轮救市： 美国国际集团（AIG）险象环生，迫使美联储不断向华尔街金融市场紧急“输血”，此为“第六轮救市”。 9月14日，美联储联合10大银行成立700亿美元平准基金，用来为存在破产风险的金融机构提供资金保障； 9月18日：美国财政部拨出2000亿美元，购回房利美和房地美的按揭坏账； 9月16日晚，美联储宣布向濒临破产的AIG提供850亿美元紧急贷款； 9月19日，财政部长保尔森和美联储主席伯南克考虑拟推出一项旨在解决信贷危机的新计划：成立官方
8、信托机构，专为金融公司注入资金，估计需动用5000亿美元。 9月25日：美国国会通过布什政府提出的亿美元大规模金融援助计划。 同时，美联储将资助商业银行从货币市场基金购入资产票据，以纾缓流动性不足问题。,世界宏观经济现状（美国）,2007年次贷危机爆发以来，美国经济大幅减速，经济前景迷雾重重。目前经济学家们对美国经济前景的判断可以用四个字母的形状来形容：u、v、w、l。 u型：表示经济将缓慢减速，到达底部后逐步上升，美国1990-1991年经济衰退即呈现此种特征。 v型：表示经济快速下滑，然后快速回升，美国1980年经济衰退即属此种。 型：表示经济起起伏伏，经过两次探底后方才企稳，美国2001
9、年经济衰退即属此种。 型：表示经济下跌后将经历较长的萎靡期。 观 点： 美国权威研究机构此前曾预计，在美国政府推出的经济刺激计划失效后，美国经济将经历第二波下跌，美国经济将呈现型走势。 而诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨表示，不少经济学家正为美国经济将呈现u型还是v型走势争论，不过他认为美国经济将呈现型走势，长期低迷。 银行分析师杰伊布鲁也认为，美国经济衰退将持续到2009年，并将在2到3年内持续萎靡。,美国经济何去何从？,注：信息选编自经济之声-天下财经,世界宏观经济走势（美国）,欧元区经济发展现状 在金融市场动荡、欧元升值和国际油价高企等阴影笼罩下， 年欧元区经济 “乌云压顶”，减速已成定局。
10、 目前，欧元区经济表现出如下特征： （1）经济增速放缓，消费、投资、出口“三架马车”均显疲软，但总体增速仍高于预期。 2007年欧元区经济增长率为2.6%，预计2008年为2.2%。2008年投资增长率将为2.9%，远低于2007年的4.8%。这意味着，欧元区明年的经济增长不得不更多地依靠消费来支撑。 （2）物价上涨过快，欧元区各月通胀率均维持在3%的历史高位。,注： 欧元区1-9月份通胀率远高于欧央行2%的通胀控制水平，这已是连续第11个月高出2%的目标水平。7月达16年来新高，尽管8月份以后通胀率少有下降，但仍处高位，给欧元区经济带来较大发展压力。,世界宏观经济现状（欧元区）,数据来源：中
11、华财经网,欧元区2008年1-9月通胀率对比表：,（3）失业率不断上升，经济萎缩迹象明显,（4）零售业、服务业等各行业均显示下滑，股市大幅下滑 6月，欧元区零售月降0.6%，年降3.1%，年率跌幅为近13年以来最大跌幅； 7月，欧元区服务业连续第二个月收缩，服务业采购经理人指数由6月的49.1降至48.3，为5年来最低水平； 8月，欧元区经常帐赤字由7月的18亿欧元扩大至84亿欧元； 制造业、建筑业也有所收缩，私营部门活动收缩速度为2001年11月以来最快水平，股市连续下滑。 在欧元区的上述统计指数中，一直被视作衡量未来增长趋势良好指标的采购经理人指数（PMI）显示，该区域私人部门的活动7月出
12、现连续第二个月收缩，创下2001年11月以来的最低水平。,世界宏观经济现状（欧元区）,欧元区应对措施： 10月12日，欧元区15国领导人在巴黎召开峰会,通过了一份应对金融危机的“联合”行动计划。该计划主要内容包括，欧元区成员国政府将通过为银行发行债券提供担保或直接购买银行股权的形式,帮助银行拓宽融资渠道,缓解银行因信贷紧缩而面临的融资困境。10月13日欧元区各国纷纷出台救市措施： 1、德国：推出总额达5000亿欧元的救市方案。其中包括向银行体系注资800亿欧元，提供至多4000亿欧元的担保，及为银行计提200亿欧元的损失准备金。这是自1989年以来，德国政府展开的规模最大的救援计划。 2、法国
13、：法国政府公布规模为3600亿欧元的的救援计划，截止到2009年12月31日，法国政府将为银行新发的五年期债券提供总金额为3200亿欧元的担保，同时，还将为受困的银行提供总计400亿欧元的注资。 3、奥地利：推出规模为1000亿欧元的救市方案，内容也是涉及政府为再融资提供担保和向银行注资。另外，奥地利政府还将对国内银行的私人储户存款提供全额担保。 4、西班牙：为商业银行的新发债券提供多达1000亿欧元的担保，采取政府购买银行股权，尚未向银行体系注资。 5、意大利：在2009年年底之前，意大利将为新发银行五年期债券提供担保，同时，意大利央行将以最多400亿欧元的国债来交换银行的债券。 6、挪威：
14、10月中旬后将发行554亿美元的国债进行融资，以帮助受累于次贷危机的商业银行走出 。 7、葡萄牙：将为银行提供200亿欧元的担保。 8、瑞典和波兰：将在10月底宣布救助金融体系的具体计划。 欧元区救市总金额达1 .3万亿欧元(约合1.8万亿美元)，旨在担保银行间贷款及收购银行股份，阻止金融系统陷入崩溃。 英国应对措施： 10月13日，英国政府宣布，向苏格兰皇家银行以及刚刚被劳埃德银行收购的哈利法克斯银行注资370亿英镑（约合629亿美元），以帮助它们摆脱经营困境。,欧元区应对措施,欧元区经济走势预测,在欧元区各国纷纷标识救市意向后，10月13日欧洲股票市场普遍上扬，英国富时100指数收涨8.2
15、6%，德国DAX 30指数收涨11.4%，法国CAC 40指数收涨11.18%。 然而短暂的繁荣过后，欧元区经济走势仍不容乐观，对于欧元区经济走势，各方观点不一： 欧洲央行： 多次表示，单凭经济减速还不足以将通货膨胀率拉回至其适宜的水平，经济增长放缓目前还难以说服欧洲央行下调利率。欧央行理事雷贝舒： 在承认“欧元区经济第二和第三季度会更加疲弱”的同时表示，欧央行仍有余地紧缩利率。他还乐观地认为，欧元区第四季度经济能出现些许复苏。 金融市场人士： 认为欧洲央行将在2008年年底到2009年2月之间将主导利率上调25个基点至4.5%。 多数经济学家： 欧元区决策者将在2008年维持4.25%的利率
16、，明年将减息。 部分媒体： 也认为欧洲央行“有在明年减息的可能”，理由是随着企业和消费者信心减弱以及油价下跌等，最近欧元区信贷和货币供给增长出现放缓，这意味着下一阶段通货膨胀水平可能降低，欧洲央行采取加息措施以抵御通胀的压力也因而减小。,世界宏观经济走势（欧元区）,一、财政赤字继续严重 日本财务省发表的2008年8月国际收支报告显示，日本已经连续6个月出现了赤字，最大原因是对美国贸易大幅减少。 二、对外贸易持续萎缩 2008年8月，日本对美国的出口额比去年同期减少了21.8%，尤其是作为主打产品的汽车和相关零部件的出口量减少了30%以上。这是1980年以来日本对美出口的最大减幅。 三、股票市场一再下跌 日本股市近期来遭遇连续下挫。10月20-24日，日经指数大幅下挫了24.33%。日本经济新闻网站指出，目前的日经平均股价水平已背离实体经济基本面。10月27日，日经225股指再次暴跌6.36，以7162.9点报收，不仅刷新了2003年4月创造的泡沫经济破灭后的最低纪录，而且是自1982年10月7日26年以来的最低收盘
