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1、湖西街地块可行性研究,南京扬子,总 序,房地产市场环境不容乐观 产品构架效益为先 一级市场竞争激烈 项目财务成本核算 土地挂牌策略方案,房地产市场环境分析,宏观调控周期，市场前景不明 河西区域环境综述，板块划分稀缺供应 区域竞争项目详解，市场供销两旺,房地产宏观调控,加息幅度与周期,9803年，南京商品房开发投资逐年平稳增长，04年出现了突破性的飞速增长，05年受国家宏观政策的影响，房地产投资增幅明显放缓，预计今年将延续这种放缓的趋势！,预计0607年，南京市竣工面积将集中放量；同时，施工面积的增幅明显高于竣工面积，意味着未来市场的供给量将逐渐放量！,南京市商品房销售量一直处于上升状态，03年
2、以后更为明显，即使经历了强烈的政策压制，2005年的销售量依然保持了强劲的上升势头,从2003年开始，商品住宅房均价相继突破了4000和5000。2005年，受宏观政策影响，上升幅度得到抑制！,01年1万套，至03年已经接近6万套的成交量。03年之后，国家开始对房地产市场进行政策调控，使得04、05年的二手房交易量出现下滑。但从曲线走势可以看出，市场的需求依然强劲，伴随06年拆迁量的加大和国家对住房供给结构的调整，预测未来二手房交易量将再次会攀升！,区域客群分析,置业目的：中产阶级第一居所！ 本区域客户 城中客群 其他,区域市场环境总结,宏观调控周期内，市场前景不明朗； 市场存量庞大，未来中短
3、期市场将集中放量 房价上涨将继续受到政策性控制； 发展中新城成为城市的焦点； 战略发展地位显著； 河西中部价格谷地现状； 河西奥体新城迅速崛起；,区域范围内竞争环境总体分析,各竞争项目均价基本在5400-6000元/平米； 两房大都集中在80-90的户型； 三房主力面积在120130之间； 两房总价大都集中在50-55万左右，三房总价集中在65-70万左右； 建筑形式多以高层和小高层围合而建； 户型设计上大都为小开间大进深三段式居室，影响居住舒适度； 受市场总体回暖效应影响，各楼盘销售状况渐佳。,目前周边市场供给产品面积集中在为80-100平米和116-130平米，从销售情况来看，此两个面积段
4、房源供销基本平衡。101-115平米左右的户型销售状况却比较理想，！,产品定位建议,基地资源分析 项目SWOT判断 客户群体研究 产品定位思考路线 产品创新设计把握市场先机,项目SWOT分析,SWOT矩阵分析,根据本项目客观的立地资源及市场分析，我们认为本案适宜采用折中的ST对策。即着重考虑优势因素和威胁因素，目的是努力使优势因素影响趋于最大，使威胁因素影响趋于最小，用优势抵抗威胁。 优势点“离尘不离城”的地理环境 威胁点区域同质化竞争激烈,本案客群定位,城市中产阶级高素质客群的第一居所” 区域客群 主城区置业者 其他,产品定位,规划经济技术指标 总用地面积：90277平米 建设用地：8868
5、3平米 容积率：1.7 建筑面积：152470.9平米 建筑密度：22% 绿地率：40% 建筑间距系数：1.35,基地实际用地指标,本地块由于南北向高压走廊的影响，导致实际用地面积减小， 根据估算，实际用地面积：80000平米（减去高压走廊以及幼儿园用地面积） 实际容积率：1.9,实现利益最大化,增加多层产品的配置比例； 减少高层比例； 提升高层和小高层产品的附加值； 缩小高层和小高层之间的价格差距。,各建筑形式配比实现因素,各建筑形态比例结构,设：建筑密度=15%,弹性户型概念,在国家调控房地产开发结构的背景下，今后中小户型将会成为市场供应的主流，如何在降低建筑面积的情况下满足客户对于居住空
6、间功能和舒适度的需求，是必须研究的课题。 着力于产品（户型）相对的可变性、概念性、多样化、高性价比，在此提出 “弹性户型”的概念，以应对未来多变的市场环境。这可能将成为行业内一定时期的一个标准； 通过 “赠送面积”的方式提升产品的附加值，满足了客户对于居住空间功能和舒适度的需求，适当提高单价以实现项目利益最大化； “赠送面积”使高“得房率”超过100%；小高层中90也能做3房。,错层阳台,落地凸窗,双层高户内花园,面积配比,项目财务分析,土地市场环境分析,土地市场环境简述,南京市土地市场运行状况 河西区域土地市场运行状况 湖西街地块价值分析,南京历年土地成交情况一览表,全市土地成交受政策的因素
7、并未显示出一种趋势和规律，但总的来说土地供应量在逐年放大。我市政策性因素直接导致土地出让量的增减！,住宅用地的比例超过全市土地供应总量的75% ，目前我市的房地产市场还是以满足市场正常的居住需求为主！,单幅土地面积在510万，总价在11.5亿之间，总体来看单幅土地面积与总价有下降的趋势！,城市平均楼面地价和地块的平均容积率呈逐渐减少的趋势，说明土地供应日趋郊区化，市区内、配套成熟的土地供应逐渐稀缺化！,南京土地竞争度表,自2002年至今拍卖的238幅地块中，有86幅地块是通过两轮以上竞拍成交，剩余137幅地块未形成竞标直接成交。 越接近郊区、容积率较低、面积越大的地块其竞争度较小；越靠近城中、
8、容积率较高的地块竞争度较高。 单幅地块面积5万左右，容积率1.452.0之间是土地市场中最具竞争价值的地块！,单幅地块总价在8000-20000万元这样的土地受到市场的欢迎！,商品房价格在2005年2季度之前呈现逐年上升的趋势，年增幅在10%左右；但是从05年3季度开始，房价受到了宏观调空政策的影响后，呈现小幅回落的趋势； 从平均楼面地价与商品房销售均价的上涨幅度来看 ，土地价格的上涨并非是造成房地产价格上涨的主要原因！,河西板块从2000年至2006年上半年共出让土地37幅，其中住宅用地29幅，占总体出让量的80.29%，其余全部为混合用地，占总体出让量的19.71%。2005年以来河西板块
9、的土地交易量明显下滑！,河西板块2000年至2006年上半年累计出让住宅用地96.6万平米，商业办公用地21.18万平米，综合类用地48.2万平米。,河西板块的中小规模与容积率较高的地块最受开发企业的关注，并集中分布于河西北部区域。 容积率平均在1.6左右的住宅用地，出让面积集中在2万平米以内具有较高竞争价值！,出让土地通过竞争拍卖，总价大幅提升，而其造就的楼面地价也随之提高。至2005年末，河西板块竞拍土地的总价范围集中在5000万元左右，其中住宅类用地楼面地价达到2200元/平米左右，平均高出了原楼面地价的35%。竞争最为激烈的地块都为净地条件出让！,河西住宅销售价格及趋势分析,商品房住宅
10、销售均价稳步上扬，楼市持续回暖； 河西土地价格走势变化较大，并未形成影响商品住宅销售价格的有力因素。,河西板块内已出让地块的楼面地价主要集中在1600元/到2500元/之间。因所处区域不同，地块出让价格在时间线上小有涨跌，但总体仍呈上升趋势。而河西商品房的住宅售价则从2003年1季度的4500元/平米左右上涨到当前近6000元/平米，商品房售价走势平稳上扬。,奥体区域的项目由于商品房价格曾受“十运会”召开的利好因素而不断走高，而前期楼面地价相对较低，因此土地成本在房地产售价中只占了较低的比例。土地成本与销售价格的高低并非紧密联系！,河西板块的房地产供销比变化明显。在2003年前河西发展初期，这
11、里的楼市曾供不应求，但从2004年开始，对“十运”概念的过度透支和土地市场供应的放量与大批住宅项目的面市，2004-2005年市场供销比失衡，商品房供应过剩，滞销现象严重。但是从今年2季度开始，河西楼市出现回暖现象，累计供销比从年初的1.54下降到1.24。这意味着河西供大于求状况正在逐步回归平衡！,河西市场存量土地分析,2003年河西地区合计出让面积为115.76万平米，可建面积在220万平米左右，而当年商品住宅的销售量在100万平米左右； 2003年出让的土地经过开发建设，在2005年左右集中上市供应，据不完全统计，河西目前共有50多个楼盘在售，是主城区内项目供应最多的区域； 河西北部地区
12、的商品房供应量逐年缩小，开发热点已从纯住宅过度到酒店公寓。中部地区由于大量类似产品集中上市导致竞争较为激烈； 市场以存量土地消化为主！,近期土地出让案例,案例一：编号2006G07地块，南京自国土招牌挂以来单幅地块竞拍轮数最多，高出底价最高的一场 案例二：编号2006G32地块，一举超越顺驰地块，成为奥体板块的新一代地王,土地市场总结,湖西街地块的出让将无法避免的带来一场激烈的竞拍竞争！,支持点 用地性质； 地块面积在510万 容积率1.452 区域供应稀缺，需求不断上涨 净地出让 楼市继续回暖，价格继涨 地产大鄂频繁关注南京 房地产价格上涨直接导致土地价格上涨,异同点 政策性因素，宏观调控期
13、间对前景定位不明 市场竞争激烈的总价在1亿元左右 政府对房地产开发管理条例的完善对开发商融资渠道的影响,地块经济评估,地块经济评估简述,壹级市场角度定价分析 市场需求成本法计算 地块挂牌指导型策略,近期土地出让案例,报价底线2500元/,区域市场近期已成交的土地分析，楼面地价区间为2500元/平米3300元/平米之间 政府所能接受最低楼面地价为2500元/平米 地块资源稀缺性提升楼面地价到达3000元/平米,土地出让案例分析,容积率与地价关联性较大。已成交地块容积率越大，土地单价越高； 目前周边区域市场土地均价为366万/亩左右，平均楼面地价2850元/平米； 土地拍卖竞争较为激烈，竞争轮次有
14、甚至达到27轮之多的； 区域土地市场楼面地价区间为2500元/平米3300元/平米之间，容积率越低楼面地价越高，容积率与楼面地价成反比； 土地成交价格加上各种开发成本后单价基本与现在区域市场项目的销售均价一致； 从出让地块价格与目前时间点商品房销售价格比较，近期出让地块上盖商品房加上成本和一定利润之后，其销售价格需要高出目前销售均价的10%左右。,市场成本法推算依据,注：净利润=8%；销售面积=建筑面积；开发成本=2733.39元/。,销售价格判断,本地块预计销售周期约为3年，估计2008年初公开，2010年左右销售结束 本地块上盖物业整体销售均价在70007500元/平米；,地价上限：销售均
15、价7500元/ 市场价值：销售均价7000元/，350万/亩 地价下限：楼面地价2500元/,策略分析,策略一：低报价、高溢价（280万/亩报价） 优势：高溢价返还，减少土地成本 劣势：政策性风险，高溢价可能无法返还 策略二：高报价、“零”溢价（400万/亩） 优势：有效回避激烈竞争，增加成功拿地的几率 劣势：完全透支未来土地增值收益，导致成本过高，市场风险较大 策略三：市场报价、少溢价（350万/亩） 优势：可以减少部分竞争，同时可以获得返还的溢价部分 劣势：会有竞争，拍得地块成功几率缩小 策略四：以毛地形式出让 优势：可以有效回避竞争，降低土地成本，增加项目投资的利润率 劣势：拆迁可能会比较困难，增加拆迁费用，导致开发成本增高,最佳策略方案组合,首选：策略四 以毛地形式出让 次选：策略三 标准报价、少溢价（350万/亩） 不推荐策略一和策略二。策略一有较大的政治风险。策略二对项目运作的资金和管理等要求很高，利润率会比较低。,感 谢！,
