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1、0,2006年上半年西安 房地产市场销售及消费需求调查报告,版权声明：该报告的所有数据、表格及文字内容的版权归西安新兰德市场调研咨询有限公司所有。其中，部分图表在标注有数据来源的情况下，版权归属原数据所有公司。新兰德公司取得数据的途径来源于消费者市场调查和权威部门公开的资料，如果有涉及版权纠纷问题，请及时联络新兰德公司。,新 兰 德 市 场 咨 询 上海 西安 NEWLAND MARKETING CONSULTING SHANGHAI XIAN,1,目录, 第一部分、西安市上半年商品房销售状况 第二部分、购房者居住现状分析 第三部分、购房者预期及需求分析 第四部分、信息渠道及媒体促销分析 第五
2、部分、购房者品牌认知分析 第六部分、购房者人文特征分析 第七部分：调查结论与建议 附录,2,技术报告, 调查时间 ：2006年04月30日至2006年05月15日 调查对象 ：西安市主要城区未来2年内购房者 调查范围 ：高新区5个 长安区2个 城内3个 城南 5个 城北5个 城西5个 城东 5个 样 本 量： 访问样本1200个 有效样本1000个,3,研究质量控制重点和措施,总体控制 1)保证项目组成员具有房地产项目经验与研究分析能力 2)所有调查工具和操作文件与委托方深入讨论，经委托方审核批准后方可执行 3)调查工具（问卷）经过试访，修正，保证要领的一致性 4)保证文案调查资料来源的全面性
3、，完整性和客观真实性 5)保证访问样本的真实性 6)充分细致地准备抽样和配额资料，并对实地规范操作进行监督,4, 1）调查员试访制度 正式访问前进行实地试访，有效降低遗漏项目的发生机会 2）问卷质量控制 在问卷中增加逻辑检查和调查员必须到现场才能回答的问题数量，检查问卷真实度，并派督导实地回访或电话的形式核实 3）统计质量的控制 用检验平衡法控制录入环节的误差,质量控制的技术手段,5, 1）计划阶段 杜绝调查计划不周密及调查项目不系统，必须特别注意专业人才专业水准及职业道德 2）调查实施阶段 调查员必须严格训练，不得违背抽样原则；样本调换率必须加以控 制，记录要注意准确性 3）统计分析阶段 处
4、理数据的软硬件必须达标，项目需正确分类编码；登录数据误达到零,分阶段调查质量控制点,6, 1）二手资料 总结分析报告提供有效依据，采自国家认可的统计数据或各类专业报告 2）一手数据 通过SPSS软件录入计算机，进行描述性统计与交叉分析。必要时采用SPSS 统计软件进行数据处理工作。具体有以下几方面的统计分析： 对卷面进行一般性描述分析 对不同类型消费者进行变量分析 对不同类型消费者进行交叉分析 发现特殊数据进行变量分析,质量控制的技术手段,7,序言,经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越 来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往几年
5、已经呈现出显著的变化。 一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业 投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因 素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和 直观的？ 房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买 方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。,8,序言, 新兰德在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、 形态分析和决策研究等方法，通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发 展变动等各个阶段的关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、
6、生活、事业等多 方面之间内在的逻辑与因果关系。 从西安市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以 及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。 本报告对此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现 状情况和未来发展趋势。,9,第一部分：2006年上半年西安房地产市场分析,本部分小结： 西安市上半年商品房总成交面积为2822426平米 上半年商品房成交面积呈上升态势 总成交金额为10336303335元 西安市上半年各物业商品房均价走势平稳,10,总成交面积和各城区成交面积分布, 西安市上半年商品房总成交面积为2822426平米 城南
7、、城北、西高新所占比例最大,11,上半年商品房成交面积走势, 上半年商品房成交面积呈上升态势，二三月份增长幅度较大 五月份交易面积最大达646683平米，六月成交面积较五月有所下降,12,各物业销售面积分布, 上半年全市各物业商品房成交面积差异明显 普通住宅所占比例最大，占到总成交面积的89%,13,上半年商品房销售金额, 上半年商品房成交面积呈上升态势，二三月份增长幅度较大 五月份交易面积最大，六月成交面积较五月有所下降,14,各城区商品房成交金额比例, 西安市上半年商品房总成交金额为10336303335元 城南、城北、西高新所占比例最大,15,上半年各城区物业均价, 普通住宅类物业均价城
8、内区为最高，其次是西高新和城南，城北最低 商服用房城内依然处于领先地位，城南紧随其后居第二，城北为末位 写字楼方面，城内依然是最高，其次是西高新、城南、城西和城东，城北依然不改其垫底的命运 别墅价格和上月基本持平,16,各物业均价走势, 西安市上半年各物业商品房均价走势平稳,17,第二部分、购房者居住现状分析,本部分小结： 大部分购房者目前居住于南郊，东郊、西郊、北郊、城内各区域分布较为平均; 居住的房屋以租借房最多，其次是单位房; 大部分购房者目前的居住面积在80平米以下，总体反映居住面积偏小; 从房型结构来看，购房者现住房房型结构总体上是以二室一厅一卫为主。,18,购房者目前居住区域分析,
9、 有一半受访者家住南郊，东郊、西郊、北郊、城内各区域分布较为平均。 研究定义：南郊包含高新区,19,购房者目前房屋性质, 受访者目前居住房屋以租借房单位房为主，占41%，单位房的占39%，居住在购买的商品房里的占13%。商品房和自建房分别占到13%和7% 。,20,目前居住面积, 大部分的购房者现在居住面积是80平米以下，居住81-100平米的占26%，101-120平米的有8%，总体反映居住面积偏小。121-140平米、141-160平米、200平米以上的都为2%，161-200平米的有1%。,21,购房者目前房型结构分析, 购房者现住房结构中， 52.9%的卧室为两室，29.9%为一室，1
10、4.1%为三室，73.5%的住房为一厅，21.3%的是两厅；89.3%的住房有一个卫生间，6.5%的有两个卫生间。购房者现住房房型结构总体上是以二室一厅一卫为主。,22,第三部分、购房者预期及需求分析,本部分小结（1）： 购房者购房时考虑的因素中，首要的还是价格，然后是交通便利性和地理地段位置。 南郊成熟的生活配套，优越的生活环境和林立的高校成为购房者居家、置业的首选之地。 购房者会选择环境好景观好的地点置业，成年人上班和子女就学是选择置业地点的重要考虑因素。 购房者对小区配套设施以生活必需为主交通、学校和医疗机构为主，自然景观、商业、园林和娱乐、商务等舒适配套设施和条件对特定群体的人群也较为
11、必需。 小高层的房屋以其完善的设施和较为宽松的居住环境综合了高层和多层的优点，得到了购房者的青睐。,23,第三部分、购房者预期及需求分析,本部分小结（2）： 购房者对住房面积的需求较为分散。结合年龄因素分析，年龄越轻，对住房面积的需求越小。 购房超过七成的购房者计划购房单价在2601-3600元/平方米之间，单价在4000元以上的房子可谓价高和寡，高处不胜寒。 银行按揭贷款的付款方式近年来发展迅速，按揭贷款日趋成熟和完善，加之人们消费观念的改变，大部分购房者选择银行按揭贷款的付款方式。 大部分购房者希望由专业物业公司管理，希望社区自行管理，希望业主参与管理的比例也逐渐增多，可见业主参与物业管理
12、的意识有所增强。 购房者对采暖方式的选择以传统方式为主，选择市政集中供暖。 七成多的购房者对房屋基本上都是选择自己装修。,24,购房者未来购房考虑因素分析, 44%的购房者会主要考虑价格，57%的人会主要考虑到交通便利性，53%的会主要考虑到地理地段位置。注重户型、小区配套设施、小区物业管理因素的人分别有31%、26.1%、25.8%。升值潜力越来越受到人们重视，选择比例达13.7%。开发商的知名度受考虑比例仅占5.5%。,25,购房者对居住区域的预期分析, 对购房者打算购房区域的调查发现，南郊成熟的生活配套，优越的生活环境和林立的高校使得62.2%的人对城南情有独钟，并将其作为居家、置业的首
13、选之地，东郊、西郊、北郊分别为6.9%、7.9%和12.4%。,26,购房者对居住地点的预期分析, 70.4%的购房者会选择环境好景观好的地点置业，这也是近年来开发商竞争升级，着重宣传的一个卖点而培养起来的消费意识。成年人上班和子女就学是选择置业地点的重要考虑因素，选择距工作单位近的占59.8%，选择方便子女就学的占55.3%。距父母居住地近、距繁华商业街区近、距原居住地近也都受到一定比例人们的重视，分别占25.1%、25.4%、14.8%。,27,购房者对小区配套的需求分析, 购房者对小区配套设施以生活必需为主交通、学校和医疗机构为主，选择交通配套、学校配套和医务配套的分别达到65.5%、5
14、8.6%和44.1%的比例。自然景观、商业、园林和娱乐、商务等舒适配套设施和条件对特定群体的人群也较为必需。,28,购房者对建筑类型的需求分析, 中档住宅以其完善的设施和较为宽松的居住环境综合了高层和多层的优点，得到了64%的购房者的青睐；普通公寓和中高档公寓选择比例分别为24%和9%，别墅和高档住宅占到0.7%和2%。,29,购房者对建筑面积的需求分析, 其中35%的消费者计划购房面积在80-100平方米之间，计划购房面积在101-120平方米之间的消费者占32%，19%的消费者计划购买面积在121-160平方米之间的物业。结合年龄因素分析，年龄越轻，对住房面积的需求越小，需要51-80平方
15、米的购房者为9%，基本上以年轻人为主。,30,购房者对房型结构的需求分析, 购房者对卧室的需求中，49.5%选择两室，48.8%选择三室，对比新兰德公司以往的调查数据，我们发现对卧室的预期中，需求三室的人员比例首次超过需求两室的；64.9%的购房者需要两个厅，34.4%的人需要一个厅；预期卫生间一个和两个的购房者分别为62.2%和36.8%。,31,购房者对住房单价的预期分析, 购房超过七成的购房者计划购房单价在2601-3600元/平方米之间，计划购房单价低于2601-3000元/平方米或3001-4000元/平方米的消费者比例分别为50%和21%。单价在4000元以上的房子可谓价高和寡，高处不胜寒。,32,购房者对住房总价格的预期分析, 购房者中48.1%的人计划购买总价为30万元以下的房屋，37.1%的人计划购买31-40万元的房屋，另有9.6%的人计划购买41-50万元的房屋。购买50万以上的所占比例很小。,33,购房者对付款方式的预期分析, 购房者中54%的人选择银行按揭贷款的付款方式。选择一次性付款的购房者占23%的人，还有16%的人选择建筑期分期付款的付款方式。公积金贷款仍有待于发展，选择这种方式购房的人仅占6%。,34,购房者对生活配套设施的预期分析, 57%的购房者希望住房附近有超市，要求有医院、商业中心、健身中
