《物权法与我们的生活(新)课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物权法与我们的生活(新)课件（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物权法与我们的生活,案例讨论：,张三购买李四的房屋，双方签订了合同，张三交付了房屋价款30万元，李四将房屋钥匙交给张三，则房屋所有权是否转移？ 甲（离休干部）与老保姆乙感情深厚。甲担心自己百年后，子女不给乙继续居住现有住房。甲乙约定，无论何种情况乙在有生之年都可居住现有住房,现甲因病去世。甲子女能否收回该住房，为什么？ 赵六因病死亡，其全部遗产包括房屋5间和其他家庭财产若干由其子赵七、赵八和其女赵九继承。他们何时取得遗产的所有权？ 张三借了李四2万元钱，李四让其提供担保，张三将自己的汽车抵押给李四，未办理抵押登记。李四对该汽车是否享有抵押权？ 甲乙结婚需用房，甲知某楼盘凭教师证可获购房优惠，即
2、用乙母丙的教师证购买婚房，购房款全部由甲付清。拿到该房后甲乙结婚并居住。而登记薄和房产证上记载的所有人是丙。后甲乙常争吵要离婚，丙欲将该房出售。丙是否有权出售该房？,,Company Logo,提纲,物权法概述 物权法与我们的生活 物权法中的不动产登记制度 物权法中的业主的建筑物区分所有权制度 物权法对夫妻财产的影响 相邻关系和地役权 建设用地使用权/宅基地使用权 悬赏广告,,Company Logo,物权法概述,物 物权 物权法,物权法第二条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特
3、定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,,Company Logo,传统民法上的物权类型体系,,Company Logo,物的归属,利用物的使用价值,物权法结构体系,利用物的交换价值,,Company Logo,物权行为（独立性）与债权行为（相对性）之比较,,Company Logo,乙能否取得A、B、C三书？,有权处分,乙取得所有权,无权处分,乙恶意：不能取得所有权,乙善意：取得所有权,无权处分,乙不能取得所有权,丁有权向甲请求损害赔偿或 自知道乙之日起2年内向乙 请求返还C书（107）,,Company Logo,物权法的基本原则,物权法定原则 一物一权原则 公示
4、、公信原则,,Company Logo,物权的取得及变动,,Company Logo,,Company Logo,物权变动立法三模式,物权形式主义德国民法典（1） 买卖标的物所有权的转移，除须有买卖契约、登记或交付外，尚须当事人就标的物所有权的移转作成一个独立于买卖契约之外的合意。 买卖契约+登记或交付+独立于买卖契约之外的合意,,Company Logo,物权变动立法三模式,意思主义法国民法典（2） 所有权的移转以债权契约为根据，既不须另有物权行为，也不以交付或登记为生效要件。 其主要规范类型有三（以买卖为例）：,1、买卖契约有效成立时，所有权即行移转。英国法采此制度。 2、买卖契约有效成立
5、时，所有权即行移转，但非经登记（不动产）或交付 不得对抗善意第三人。法国民法和日本民法采此制度。 3、买卖标的物不因买卖契约有效成立而当然移转，尚须以登记（不动产）或 交付（动产）为要件。,,Company Logo,物权变动（所有权移转）的规范模式图示,,Company Logo,我国物权法的物权变动模式选择（以买卖为例）,买卖,让与合意+交付=动产所有权之移转,让与合意+登记=不动产所有权之移转,意思表示,事实行为 （公示行为）,债权行为,物权行为（广义物权行为）,,Company Logo,物权变动体系示意图,物权变动,不 动 产,善意取得,法律行为,非法律行为,取得、设定、变更：书面+
6、登记,消灭：抛弃：单独行为+登记,取得,事由：继承、强制执行、征收、判决等,效力：非经登记，不得处分,消灭：物之消灭等,动 产,动产物权,善意取得,法律行为,非依法律行为,取得：物权契约+交付,消灭单独行为：抛弃,消灭：物之消灭等,取得：事实行为、继承等,动产质权：法律行为/善意取得,留置权：法定取得/抛弃消灭,取得,设定,变更,丧失,,Company Logo,物权法与我们的生活,物权法中的不动产登记制度 概括规定 物权法第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。总概规定 物权法
7、第14条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。生效时间 物权法第16条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。登记效力,,Company Logo,合同效力与物权效力区分 物权法第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。区分原则 举例： 最高人民法院民通意见第128条规定：公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠
8、与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。 担保法第41条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。,,Company Logo,两种新的登记制度(预备登记制度) 更正登记、异议登记 预告登记 公示效力？ 物权法第20条第1款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。,,Company Logo,物权法中的业主的建筑物区分所有权制度 物权法
9、第70条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,,Company Logo,,Company Logo,专有部分与共用部分 专有部分：（1）住宅的自用部位和自用设备，指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台。（2）房屋户内全部可供使用的空间面积。（3）由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。,,Company Logo,,Company Logo,共用部分： 共用部位，一般是指是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道
10、等。 共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施、消防设施、锅炉、煤气线路、绿地和共用设施设备使用的房屋等。,,Company Logo,第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权
11、利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097号）,,Company Logo,露台之归属,第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立
12、性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097号）,,Company Logo,区 分 所 有 建 筑 物,,Company Logo,业主、业主大会和业主委员会 物权法第81条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企
13、业或者其他管理人，业主有权依法更换。 物权法第78条: 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。赔偿？ 物权法第83条: 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 业主委员会的诉讼地位？,物业服务,,Company Logo,业主大
14、会职责及表决程序之比较,,Company Logo,建筑区划内共有的范围 物权法第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,,Company Logo,车库、车位的归属 物权法第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,,Company Logo,“应当首先满足业主的需要”之理解,第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第
