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1、【侯家塘C0301地块】,市场调研与土地投资可行性分析,2010年9月,目录纲要 Contents,1,2,3,4,项目地块简介,宏观市场分析,区域竞争分析,利润测算分析,C03-01地块的价值是什么？,市中心 地王级绝版地块,长沙会客厅城市CBD中心,合理的土地定价,较高的利润空间 较低的投资风险,前言 a previous remark,以本案绝版地段来看，投资商更需关注以下几点 1、长沙市场基本概况； 2、区域版块优势分析； 3、售价与利润率测算； 鉴于此，我们将在下文以比较法进行对比分析和测算，我们将划分一类竞争与二类竞争对象，来对项目进行经济评估；,自2007年起至今 侯家塘版块已无
2、土地供应,绝无 仅有,项目地块简介,1,城市CBD中心极致完美配套,卫星航拍地块环境,本案,未来城市规划道路,贺龙体育馆,五星级酒店,第五 中学,摩天 一号,高档 住宅,高档写字楼,芙,蓉,路,7,该宗地位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路（号称“三湘第一路”）金源大酒店旁，与贺龙体育馆隔路相望，东距东塘商业中心约2公里，西至湘江不到3公里，南距省政府新址约5公里，南临长沙市主力商圈候家塘商圈，北距中天广场所在的五一商圈也仅2公里。周边道路密布，交通发达，位置优越。 地块衔接长沙各级商圈，侯家塘、东塘商圈近在咫尺，商业配套齐全，休闲娱乐齐聚于此，周边学校、医院、五星酒店云集。中高档居住社区林立，
3、居住氛围成熟，市政配套完善。,项目价值一区位价值,项目位于CBD核心区，侯家塘商务片区。,项目处于芙蓉南路旁，中央商务区侯家塘以北片区； 中心板块北片区，侯家塘商圈辐射区域； 南湖片区与侯家塘片区连接的交汇处。,项目价值二商务价值：城市群发展的中心纽带,中心板块在未来仍然承担着无可替代的城市中央的角色，注定了本项目彰显出无法比拟的投资价值。,9,中心板块,城南板块（省府板块）,长沙市城区地图,本项目位于传统中心区中南段，承接中心区与新城南板块（省府板块）的过渡连接； 随着城市的南向扩张，核心区板块南移，项目地块未来将成为新的重要城市中心！,长沙主城区,向南,芙蓉路,向南,本案,侯家塘 新一佳,
4、五华酒店,长沙歌 舞剧院,神龙大酒店,平和堂,神禹大酒店,大华宾馆,友谊商城,雅礼中学,炎帝大酒店,金赋大酒店,五分钟生活圈,雨花亭 沃尔玛,华银旺和,国防科 技大学,贺龙体育馆,田汉大剧院,五分钟生活圈，我们有金源大酒店、神龙大酒店、大华宾馆、神禹大酒店、炎帝大酒店、紫天大酒店等 五分钟生活圈，我们有沃尔玛、新一佳、友谊商城 五分钟生活圈，我们有贺龙体育馆、田汉大剧院 五分钟生活圈，我们可达南郊公园 五分钟生活圈，我们有雅礼中学、第五中学，省第二人民医院,第二人 民医院,紫天大酒店,项目价值三配套价值,侯家塘商圈,项目价值四投资价值：中央商务区未来增值空间大,传统中心区中南段，承接中心区与新
5、城南板块（省府板块）的过渡连接，投资价值的无限提升。 长沙CBD最大的优势，是城市“核心”赋予的投资功能（保值增值能力），且不受物业形态与结构的影响。,长沙CBD区域传承了自汉代以来厚重的文脉和商脉。,聚集了10层以上的商务楼宇140多栋，入驻企业3552家。 集中长沙70%三星级以上酒店和高档商场，世界500强企业23家。 核心区每平方公里实现的地方财政收入、固定资产投资、社会消费品零售总额等指标分别高于市平均水平的11.7倍、4.8倍和22.6倍。 投资强度最高。 功能配比多样化：商务办公3040%，商业娱乐3040%，公共设施1015%，住宅2530%。,地铁1号线和3号线在侯家塘交汇，
6、将形成经济发展的金十字。,项目价值五未来规划，地铁1、2号线交汇点，长沙经济发展之核心,芙蓉大道连接湘潭和株洲，缩短城市距离,2009年3月26日，芙蓉大道与红易大道完成对接，从长沙中心城区到湘潭、株洲城区的车程缩短到25分钟，,区域隐性价值三城联动，侯家塘成为中心枢纽：,14,1、总体技术经济指标,2、退让用地红线（单位：M）,东 S/2且9 南 S/2且9 西 S/2且9 北 S/2且9,3、退让城市道路（单位：M）,东 12 北 12,15,1、以宏观角度来看稀缺性,经历了国家新政对房地产市场调控后，长沙土地市场也步入调整阶段，土地配置市场化程度日渐提高，土地总体供应量日渐减少。土地作为
7、房地产开发的龙头，其稀缺性日渐成为制约房地产开发企业的发展瓶颈。本案地段尤为如此。,2、以中观角度来看易拆迁（企事业单位改制用地）,长沙城区存量土地供应主要来自两方面：一是原有工业企业、事业单位改制后处理的划拨用地，二是旧城改造用地。如今，长沙市二环线以内的工业企业改制已完成 90以上，处置用地已所剩无几，因此，城区存量土地供应主要集中于旧城改造，但由于新的拆迁安置条例实施，拆迁成本大幅上涨，导致建设成本增加，旧城改造项目开发难度大，故而开发企业对旧城改造项目不愿问津。,长沙二环内企事业单位改制完成90% 此类地即将绝迹 厂房拆迁前期投入成本低,16,SWOT分析, 区位好，为连接新南城与传统
8、市中心的咽喉之地 地块规模适中，利于短平快的开发周期； 地块地质条件较好，有利于控制开发成本； 区位认同度高，对客户而言有心理优势，若规划得当，一则可减少部分营销推广成本，二可利用地利优势树立项目形象； 接近熟地，可控制拆迁成本和节省前期工作时间； 地价成本较为合理、后期定价空间较大； 所处地段为长沙CBD中心，属于长沙配套最完善的区域。 未来规划利好众多，2年后地铁开通将赋予项目巨大的增值空间。,优势（Opportunity）,17,SWOT分析,项目沿芙蓉路被金源酒店遮挡，未来昭示性效果不理想。 项目周边已然处于旧城改造阶段，周边环境依然有待改善。 项目地段寸土寸金，因此开发体量受限制，无
9、法形成社区概念。 28%绿化率偏低，因此后期本案产品规划受一定限制。,劣势（Weak）,18,SWOT分析, 老城区土地供应减少，土地稀缺，将减少潜在竞争对手威胁； 省府南迁，新南城市政建设投入加大，改善环境和交通； 周边中高档楼盘林立，居住氛围日益成熟； 长株潭城市扩张，使项目所处区域的战略位置日益 重要，是连接新南城与传统市中心的咽喉要地，升值潜力大。 区域版块近2年几乎不会有土地供应，未来竞争对手寥寥无几，地产价值可达最大化。,机会（Opportunity）,19,SWOT分析, 国家对房地产业的宏观调控的持续性和不断加强； 银行加息和提高首付比例，会抑制投资型客户的需求； 南城建设速度
10、加快，二环以外新盘崛起，众多高品质楼盘其价格优势将对我们形成次级竞争； 受体量限制，项目的规划设计有局限性。 项目位于城市主力商圈之中，未来商业规划需进行考证。,威胁（Threat）,从地段的稀缺性来看无疑未来将拥有巨大的升值空间，而土地本身的价值就已不言而喻； 从区域配套的完善性来看本项目商品房以其强大的前天性优势为投资商大大降低了投资风险； 从整体城市发展来看未来长沙CBD中心，届时将拥有众多企业入驻，现阶段已然有近30万平米的5A级写字楼正在开发中，因此，后期本项目无论从潜在客群还是投资导向上都将为我们迎来新的契机。,战略总结绝版！千载难逢的投资契机,宏观市场分析,2,1、全国省会城市房
11、价排名：长沙排名倒数第六 ；,以2009年7月的房价为例，长沙在全国省会城市排名中倒数第六，仅高于内蒙、吉林、青海、新疆、宁夏等省的省会或自治区的首府。,而长沙城市居民的人均收入不仅高于西北城市，而且高于中部6省的所有城市。 由此看来，政府对长沙楼市必将采取政策、经济等多方面的引导，使得长沙房价能够健康稳定的发展,长沙的商品房价格一直处于很低的水平，形成了奇特的“房价洼地”现象。,长沙：内陆龙头城市 低价造就强劲升值潜力，城市房价涨幅空间超乎想象,2、2009年中部六省GDP与房价对比表,长沙的GDP在六省省会中排名第二， 而房屋均价则排到了倒数第二， 说明长沙房价有极大的上升空间，未来发展前
12、景良好。,数据来源于长沙市数据中心,3、长沙近几年房产市场分析,近几年长沙房地产价格平稳上涨，成交量极速上升，是由刚性需求所拉动，09年下半年价格出现飞速上涨，投资客全面被激活。,数据来源于长沙市数据中心,4、近一年长沙房价走势,全国最健康的房地产市场环境 价格呈现指数型增长趋势，整体市场健康、有序、平稳,数据来源于长沙市数据中心,5、住宅商品房存量与空缺,供不应求区域版块住宅需求空缺达77.7万,数据来源于长沙市数据中心,宏观市场总结,NO1：市场健康，长沙作为全国房地产市场最健康的城市之一，已被众多中国50强开发商所看好，现阶段已有23家全国50强进军长沙，香港房地产三巨头，已有2家进驻长
13、沙，后市升值潜力强劲，未来增值空间将超过120% NO2：需求强劲，长沙作为内陆地区的龙头城市，拥有着600余万城市人口，城市中心版块已处于供不应求的状态。 NO3：规划利好，融城计划的正式实施，地铁动工，都将加快长沙城市化建设进程，未来城市现代化建设必将迈入一个新的领域，因此，未来2年将成为长沙房地产市场投资的黄金时期，长沙房价的鼎盛时期将出现在未来3年内； NO4：房价坚挺，尽管政府加大了对房地产市场的宏观调控力度，但长沙房地产市场依然坚挺，在保证稳定成交量的同时，以每年16%的房价涨幅速度稳定发展。,区域竞争分析,3,区域竞争分析前提,为使各位投资商更加清晰的了解版块价值，本节将以竞争项
14、目对比手法，进行区域市场分析，同时也作为我们房价及利润评估的基础参考。 本次对比，将划分一类竞争对手、二类竞争对手两个类别，使投资商更加了解项目优势；,一类竞争对手分布,竞争划分原则： 1、地段存在可比性； 2、产品存在可比性； 3、目标客户可比性 4、总价存在可比性； 5、销售时间重叠性,根据以上原则： 我们将区域内一类竞争对手锁定为： 摩天一号、友阿大厦、长沙之芯、金烨融府、名富公寓 建发汇金国际、嘉盛国际,长沙之芯,摩天壹号,友阿大厦,五一大道,劳,动,路,芙,蓉,路,金烨融府,名富公寓,汇金国际,嘉盛国际,本案,摩天一号嘉盛国际,摩天壹号与本项目地段极度相似，现阶段售价8800元/，住
15、宅已基本售罄，值得一提的是，本案未来的建筑形态与该项目较为相似，均为2栋高层，小户型产品去化快。,摩天一号历史售价： 09年8月均价7500元/ 现阶段售价8800元/销售情况：92%去化率,嘉盛国际售价： 10年8月退出 现阶段售价10000元/销售情况：40%去化率,摩天一号 嘉盛国际,嘉盛国际为刚开盘项目，售价高达10000元/，距离本案不足一公里，但地理位置更加理想，本项目一大特征与本案相似，该项目同样毗邻五星级酒店。,友阿大厦,项目定位：友阿大厦在产品上以写字楼为主，该项目定位为中心城区集商业、写字楼、公寓三位一体的城市综合体,两栋高层，北栋写字楼、南栋住宅楼 14层为商业裙楼；,未
16、售,友阿大厦,友阿大厦临芙蓉中路，为体现项目高档物业属性，外立面、大堂等配置高，项目昭示性强。,友阿大厦,友阿大厦未来预计售价920010000元左右；暂定售价9200元/,建筑形态：高层,长沙之芯,长沙之芯位于长沙中心城区，属于泛CBD范畴,长沙之芯,1层为商业，2-4层为大开间办公区域，5-27层为标准办公层 标准层506.7平米，三梯10户，电梯配置低，影响项目品质及使用舒适度。 设计一房、二房、三房三种户型，面积区间在37-108平米，主力户型45平米，分摊率在29.5%左右，得房率不高,长沙之芯均价7600元/，目前剩余少数高层房源8200元/,价格情况 起价6800元/，折前均价7500元/，折后均价7400元/ 优惠情况 5000抵
