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1、2009年九江房地产市场调研报告,2009宏观经济运行与城市规划研究,2009九江房地产市场发展整体特征,九江楼市板块市场及重点个案调研,2,3,1,目 录,第一部分、2009宏观经济运行与城市规划研究,近6年GDP增速都保持在12%以上，宏观经济运行良好,GDP稳定增涨，城市经济发展宏观面状况良好，为房地产业发展创造了绝佳外部环境。 GDP连续6年保持增幅12%以上，高于国家平均水平，根据国际通行标准可以判断，九江房地产已连续6年处于高速发展期。,对照世界银行和库兹涅茨各国的经济增长的国际判断标准：,人均GDP已连续6年保持高于国家平均标准13%以上的增速，宏观经济运行良好。 2009年人均
2、GDP为17420元，折合约2560美元，增幅为近4年新高，按世界发展银行国际标准判断，九江房地产行业处于高速增涨期,近6年人均GDP增速都在13%以上，房地产处于高速增涨期,对照世界发展银行人均GDP与房地产发展的总量衡量标准：,第一产业逐年萎缩，第二产业、第三产业逐年增加，但第二产业仍居首位，说明九江仍是工业为主的城市。 第三产业比重从32.7%到最新35.9%， 写字楼商业发展空间提升明显。,第三产业比重逐年增加，写字楼商业发展空间提升明显,2009年人均可支配收入达到14203元，增涨10.20%，增速接近2006年10.10%的近6年最低水平。 历年来居民储蓄存款余额稳中所升，200
3、9年城镇居民储蓄存款达到了486.38亿元，增幅接近30%，为近6年增幅最高。,人均可支配收入连续6年10%以上增涨，近3年增速下滑 城镇居民储蓄余额近3年快速增长，2009年增涨近30%,05年-07年市区人均消费性支出每年增长300-700元左右，07-08年急速增长，增长了1377元。 2008年增幅比例接近20% ，近6年来最高。,居民消费能力稳步增长，有利于房地产消费市场发展,九江市委九届七次全会中提出，九江从甘棠湖、南湖时代走向八里湖时代，就意味着，随着八里湖新区建设的开启，九江中心城区的发展将进入“双核”时代，九江西进势不可挡。,从“两湖时代迈向八里湖时代”发展战略带来城市格局改
4、变,2009年初开工建设长虹西大道、八里湖环湖路及十里河综合整治工程，2009年底又开工建设八里湖新区学校、八里湖新区医院、兴城大道及体育中心配套道路，这些工程在2009-2010年迎来陆续完工交付。,开发区将迎来“八里湖时代”下的华丽转身,2009宏观经济运行与城市规划研究小结,1、近6年GDP增速都保持在12%以上，宏观经济运行良好。,2、近6年人均GDP增速都在13%以上，房地产行业处于高速增涨期。,3、第三产业比重逐年增加，对于房地产行业发展而言，写字楼商业发展空间提升明显。,4、人均可支配收入连续6年10%以上增涨，近3年增速下滑。城镇居民储蓄余额近3年快速增长，2009年增涨近30
5、%。,5、城镇居民消费能力稳步增长，通过合理的观念引导，有利于促进房地产消费市场发展,6、从“两湖时代迈向八里湖时代”发展战略带来九江城市格局改变，开发区将迎来“八里湖时代”下的华丽转身。,第二部分、2009年九江房地产市场发展整体特征,固定投资额逐年增涨，到09年达到了最高值647亿元。 房地产投资额也呈现逐年增涨的趋势，但是09年由于受到市场调控的影响，所占比为历年来最低。,固定资产投资增长快，经济发展潜力大 房地产投资在固定资产投资中所占比却逐年下降,土地市场在近6年时间几乎经历了2个周期的明显波动，2006年为成交宗数高峰年与出让面积低峰年，成交宗数低峰出现在2007年，出让面积的高峰
6、出现在2005年。 2009年则创造了成交总额与成交均价的历史最新高峰值。,土地市场近6年波动明显，2005为出让面积高峰年 2006为出让宗数高峰年，2009年土地成交均价为历史峰值,2009土地拍卖成交清单,2005-2009年全市商品房全年竣工面积一直低于销售面积，年度供销缺口保持在30万平米以上，2007年供销缺口为64.9万平米，2009年的供销缺口也达62.43万平米，房地产市场一直处于供不应求状况。,近6年商品房年竣工面积一直低于销售面积 某种程度上讲，房地产市场一直处于供不应求的状况,九江商品房住宅价格快速增长，2006年商品房成交均价2400元/平米，2007年底住宅均价突破
7、了3500元/，08年价格有所下降，09年 由于金融危机的影响，价格涨幅不大。,在供不应求关系影响下，商品房销售均价水平一路高涨 2007-2009受宏观经济与调控影响，呈现微量收缩调整特点,2009年九江土地拍卖出让面积约为899亩（约60万平米），按乐观平均容积率1.7折算，转化为可建面积约102万平米，不足于2005-2009年任何一年的商品房销售量，更不足于2009半年的销售量，由此可以判断九江房地产市场“供不应求”状况将在2010年继续上演。,对比20052009年土地出让面积与商品房销售面积 预测九江房地产市场在2010年或更长时间仍将供不应求,2009年九江房地产市场发展整体特征
8、小结,1、土地市场近6年波动明显，2005为出让面积高峰年，2006为出让宗数高峰年，2009年土地成交金额与成交均价均创造了历史新峰值。,2、近6年商品房年竣工面积一直低于销售面积，某种程度上讲，房地产市场一直处于供不应求的状况。,3、在供不应求关系影响下，商品房销售均价水平一路高涨，2007-2009受宏观经济与调控影响，呈现微量收缩调整特点。,4、对比20052009年土地出让面积与商品房销售面积，预测九江房地产市场在2010年或更长时间仍将供不应求。,第三部分、九江楼市板块市场及重点个案调研,开发区板块： 1、除新湖明珠城之外价格4000-5000元左右 2、政府全力打造的城市新中心，
9、发展潜力无限。 3、除新湖明珠城之外在售楼盘集中在龙开河沿线，环境资源优势较明显 4、产品以小高层多层为主,浔阳区板块：1、传统中心区，市场接受度高； 2、小高层、高层为主，同质化严重； 3、沿湖价格5000以上 沿江价格 5000左右,庐山区板块： 1、城市新区，市场认知度不高； 2、价格水平在3500元左右，为九江板块最低； 3、90-120小高层未来同质化竞争激烈,市场规模较小，板块差异和价格梯度不明显，客源重叠板块替代性强,板块界定：长江以南、十里河以北、十里大道以西围合区域 在售代表楼盘：新湖明珠城、半岛一品、国豪水岸城、龙开御景、东方塞纳、恒盛上花园等 待售代表楼盘：观澜盛世等,开
10、发区板块概况,1、城市近期重点发展区域，区域正由单一开发区向综合性环湖新城转变： 这一切得益于市政府在1年前提出的“两湖时代迈向八里湖时代”九江城市发展新战略，随着长虹西大道、八里湖环湖路及十里河综合整治工程的相继完工，及八里湖新区医院、兴城大道及体育中心等工程相继开工，八里湖新区的新轮廓越来越清晰。 2、除新湖明珠城之外，维持着中小规模开发格局，主力户型集中在80-140： 新湖明珠城为区位乃至整个九江目前规模最大、产品最全、售价最高的第一大盘，除此之外，该板块竞争个盘规模都在15万方以下，物业形态以小高层、多层为主，主力户型集中在80-140的两房、三房，同质化现象较明显，但半岛一品还是在
11、产品与户型上做出了勇敢创新。 3、除新湖明珠城之外，均价水平集中在4000-5000元/，环境资源优势明显： 除新湖明珠城之外，该板块在售房源均价水平集中在4000-5000元/，仍低于作为传统市中心的浔阳区，但随着城市中心的逐步转移，未来发展潜力非常乐观，另外目前在售个盘主要集中在龙开河沿线，环境资源优势相对明显，各盘在产品规划设计上也都充分考虑到了对河景资源的借鉴与利用。,开发区板块特征,开发区板块/ 在售代表楼盘横向对比,区域重点竞争个盘研究 半岛一品,园区内部产品规划设计充分利用了天然半岛外部的环境资源，沿半岛水系的弧线由南至北分别规划了联排别墅、花园洋房及高层公寓，南低北高、内低外高
12、，形成与半岛相对应的南3北2 的5道弧线，南北弧线围合形成中央景观大花园。,原始地块被龙开河天然水系所环绕，形成270的优美半岛弧线，为地块产品规划设计提供了良好的外部环境。,“南低北高”半岛式围合布局,外有半岛水系，内有中央景观花园,在外部半岛水系的天然水系基础上，在园区中央规划景观花园，形成景观环境的内外呼应之势。,纯粹直线条的现代简约建筑风格,直线条构成的现代简约建筑，大面积玻璃材料运用，外立面为深咖啡色系的小面砖，通过大量阳台、飘窗、入户花园、露台（集中在花园洋房）等灰空间的设计，扩大室内空间与室外空间的交流，最大化共享内外环境资源。,从客厅阳台看龙开河一览无余,宽敞客厅与观景阳台直接
13、相连,主卧室带“L”型转角飘窗,简约直线条挺拔的高层建筑,层层退台式设计的花园洋房,150余边套户型点评 大面宽短进深、入户花园、南北双阳台三飘窗,60余中间套户型 入户花园、阳台、飘窗（南北不通透）,两梯四户的高层公寓户型,150余边套户型点评 大面宽短进深、入户花园、南北双阳台双飘窗,90余中间套户型 入户花园、阳台、飘窗（南北不通透）,一梯三户的高层公寓户型,层层退台式的设计带来更多赠送空间，包括底层的花园与地下室、各层的露台、顶层大露台与阁楼,层层退台设计的花园洋房户型,点评：作为九江难得的半岛地形，该盘充分发挥了地形环境优势，并在产品规划创新设计了花园洋房，在销售上“花园洋房+9高层
14、公寓”组合推盘策略也取得了良好成果。,稀缺产品花园洋房与主流产品高层结合多批次推盘销售策略,形象定位及宣传卖点分析,板块界定：以长虹大道以北、十里大道以东围合区域 在售代表楼盘：（沿湖分板块）时代豪邸、丽景湾、南湖国际、公园1号、都市桃源； （沿江分板块)长盛锦江、城市花园、百岁坊豪庭、世豪名置,浔阳区板块,浔阳区板块特征,1、城市中心板块，市场认知度与接受度较高： 区域架构由沿湖板块和沿江板块两块组成，由于为目前九江市的市中心所在地，所以商品房的开发和销售均较为成熟，目前在市场认知度较高。 2、当前在售项目较多，以普通公寓为主，沿湖板块多5000以上，沿江板块多5000左右： 时代豪邸、南湖
15、国际和长盛锦江已推出全部房源为尾房销售阶段；目前在售房源集中在公园1号、都市桃源和城市花园，以多层、小高层的产品为主。沿湖板块价格多在5000以上，沿江板块价格多在5000左右徘徊。 3、未来区域内小高层、高层供应量较大，产品同质化严重（90 左右做两房、120 左右做三房），普通公寓的竞争压力较大： 区域内作为九江市房地产开发的热点区域，未来该区域的竞争将越来越激烈。虽然各个项目的未来供应量不大，但是其产品的同质化十分严重，户型基本上为90方左右的两房中小户型。,浔阳区板块 沿湖分板块/ 在售代表楼盘横向对比,浔阳区板块 沿江分板块/ 在售代表楼盘横向对比,板块界定：长江大道及其延伸段以南区
16、域 在售代表楼盘：香域半山、浔阳名城、莱茵名郡、慧龙新城、庐山国际新城等 待售代表楼盘：奥林匹克花园等,庐山区板块概况,1、新兴发展板块，市场认知度与接受度不高： 庐山区板块与浔阳老城区沟通不如开发区方便，而且分布较为零散，发展落后于市区，目前在市场认知度较低。 2、当前在售项目不多，以经济型普通公寓为主，价格在3500左右： 区域内房源均有销售，莱茵美郡以进入尾盘。版块内房源的去化状况较好。区域价格水平长期在3500左右。 3、未来区域内小高层供应量较大，产品同质化严重，普通公寓的竞争压力较大： 区域内的三个在售项目均为10万方以上楼盘，未来小高层的供应量较为巨大。而几个在售项目的主力户型均为90两房和120三房，所以以后的竞争将相当激烈。,庐山区板块特征,庐山区板块/ 在售代表楼盘横向对比,九江楼市板块市场及重点个案调研小结,1、开发区板块作为城市近期重点发展区域，区域正由单一开发区向综合性环湖新城转变，除新湖明珠城之外，开发区板块维持着中小规模
