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1、,2009 年,南昌房地产市场年终报告,2009 年南昌房地产市场年终报告,目,录,壹、环境篇. 4 一、2009 年南昌市经济运行简况.4 1.1 社会零售消费品. 4 1.2 固定资产投资. 4 1.3 工业投资 5 1.4 房地产施工及销售5 二、2009 年房地产政策及分析 5 1、历年政策主线5 2、2009 年起颁布并执行的主要房地产政策6 2.1 银行贷款 7 折利率. 6 2.2 公务员货币补贴实施 7 2.3 财政部和税务总局发文：制止地方越权减免税 8 2.4 江西出台商品房交易收费规范. 8 2.5 房屋赠与所得税. 8 三、2009 年南昌市重要规划 9 3.1 昌九城
2、际架桥跨越两条高速. 9 3.2 南昌市湾里区将建城区客运站. 10 3.3 江西保障性住房政策 10 3.4 南昌地铁年内有望开工 11 3.5 城区棚户拆迁改造12 四、2009 年南昌市及全国政经要闻. 13 1,2009 年南昌房地产市场年终报告,1.1 建设部：筹划将部分闲置公积金用于经适房等建设.13,1.2 住建部：493 亿元住房保障补助大部分已经下达.14,1.3 发改委：公布 4 万亿清单，4000 亿投向保障房 14,1.4 国务院：首提研究开征物业税. 15,1.5 财政部：明年新增中央投资 5885 亿16,1.6 国土部：坚决查处“小产权房”17,1.7 住建部：牵
3、头调研酝酿二次房改17,1.8 中央银行：流动性压力加大通胀预期强化. 18,1.9 统计局：前三季度 GDP 增长，CPI 同比下降. 18,1.10 南昌经适房公布最高售价.19,贰、市场篇. 20,一、南昌市土地市场研究. 20,1、土地出让分析20,1.1 08-09 年土地出让情况. 20,1.2 09 年土地出让分析 21,2、土地成交分析23,2.1 08-09 年土地成交情况. 23,二、南昌房地产市场研究. 25,1、南昌市房地产成交分析. 25,1.1 06-09 年成交趋势 25,1.2 08-09 年成交趋势 26,2、09 年南昌市房地产成交分析 26,2,2009
4、年南昌房地产市场年终报告,3、主要区域成交及推广分析. 27,3.1 南昌市中心板块. 27,3.2 红谷滩区 28,3.3 青山湖区 29,3.4 青云谱区 30,3.5 象湖板块 31,3.6 莲塘板块 32,3,2009 年南昌房地产市场年终报告,壹、环境篇,一、2009 年南昌市经济运行简况,1.1 社会零售消费品,09 年 1-10 月，我市实现社会消费品零售总额 499.75 亿元，比上年同期增,长 19.2%，扣除物价因素，实际增长 20.4%。分行业看：批发和零售业实现 456.68,亿元，增长 19.3%，其中限额以上批发和零售业实现 209.85 亿元，增长 21.8%；,
5、住宿和餐饮业实现 42.17 亿元，增长 17.6%，其中限额以上住宿和餐饮业实现,16.01 亿元，增长 12.8%；其他行业实现 0.90 亿元，增长 25.0%。分地域看：城,市实现 406.68 亿元，增长 19.6%；农村实现亿元 93.06，增长 17.4%。,1.2 固定资产投资,09 年 1-10 月，全市 50 万元以上固定资产完成投资 1087.94 亿元，增长,40.7%；其中：第一产业和第二产业继续保持较快增长势头，累计完成投资 8.54,亿元和 499.15 亿元，分别增长 164.4%和 43.7%，工业完成投资 490.32 亿 元 ，,增长 44.2%。第三产业
6、投资增长平稳，完成 580.26 亿元，增长 37.4%。非国有,投资继续保持活跃，共完成投资 769.11 亿元，增长 44.6%，其中外商和港澳台,投资达 125.03 亿元，增长 61.0%，占非国有投资的 16.3%。全市资金到位情况,良好，50 万元以上固定资产投资到帐资金达 1328.99 亿元，增长 44.9%。,4,2009 年南昌房地产市场年终报告,1.3 工业投资,09 年 1-10 月，全市完成工业投资 490.32 亿元，同比增长 44.2%，比全市50,万元以上投资增速高 3.5 个百分点。其中以电力、热力的生产和供应业，通信设,备、计算机及其他电子设备，交通运输设备
7、制造业，非金属矿物制品业，电气机,械及器材制造业为龙头产业，投资总额超 20 亿元以上的工业行业达 11 个，累,计完成投资 351.11 亿元，同比增长 61.2%。,1.4 房地产施工及销售,09 年 1-10 月，全市商品房销售继续保持快速增长，新开工面积依然呈现负,增长态势。商品房销售面积 361.07 万平方米，增长 100.1%，其中住宅销售面积,342.24 万平方米，增长 94.6%。商品房施工面积 1484.58 万平方米，增长 0.5%，,其中新开工 189.15 万平方米，下降 43.8%。住宅施工面积 1249.30 万平方 米，,下降 1.6%，其中新开工 150.2
8、9 万平方米，下降 49.8%。,二、2009 年房地产政策及分析,1、历年政策主线,2005 年开始，全国房价大幅度上扬，炒房行为的全国性铺开，房地产发展,迅猛。,2006 年，国家为稳定商品房市场的良性发展，打压房地产投机行为，一系,列宏观调控政策陆续出台，例如调息、新旧国八条、普通商品房标准等，但是房,5,2009 年南昌房地产市场年终报告,地产市场在政策的刺激下依旧快速发展，房价也不断继续上涨。,2007 年，对于我国经济而言，温货通胀已然形成，中央及各级地方政府为,了保障房地产市场的健康发展，抑制飞涨的房价，政策频繁程度和力度依旧可以,称的上是不折不扣的“政策年”。在这一年的时间内，
9、大大小小的房地产政策层,出不穷，各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。,2008 年，房地产的“救市”年，一系列的优惠政策接踵而至，如首套房首,付和利率的双重优惠，公积金贷款最高限额提高等等；,进入 2009 年，房地产注定是相对平静的一年，以适度的货币政策和财政政,策为主的宏观调控，保证了房市的顺利回升，南昌的房地产均价并有条不紊突破,了 07 年的最高峰。而针对 09 年房地产政策可以用一句话概括为：上半年，挖,掘首次获刚性需求；下半年，打击投资和投机，抑制房价过快增长。,2、2009 年起颁布并执行的主要房地产政策,2.1 银行贷款 7 折利率,主要内容：,2009 年 1 月，各大
10、银行贷款 7 折利率基本都出台了相应的政策细则。其中，,四大国有银行之一的中国工商银行，在 2 月初出台的细则朝令夕改，足以看出 7,折贷款利率的实施，对银行收益的减损较大。15 家银行细则归纳：,申请银行贷款 7 折利率的客户，基本涵盖以下共性：,已经享受过 8.5 折优惠的客户；,6,2009 年南昌房地产市场年终报告,客户必须是首次置业，且房屋面积低于 140 平方米；,在征信系统中无不良记录，或不良记录次数在规定范围内；,对原始贷款金额有规定的，例如贷款金额必须在 30 万元以上。,2.2 公务员货币补贴实施,主要内容：,2009 年 1 月，公务员货币补贴开始实施，公务员住房补贴是指
11、对住房建筑,面积没有达到本人职务职级面积控制标准的职工发放住房补贴；补贴标准按照职,工岗位职称的不同最高 600 元/月，最低 280 元/月。,补贴方式如下：,2008 年 12 月 31 日以前已经离退休的无房职工，按月住房补贴按职务职,级分段计算累加后一次性全额发放。,2008 年 12 月 31 日之后仍在职的无房职工，2008 年 12 月 31 日之前的,按月计算的住房补贴一次性发放；2009 年 1 月 1 日以后的住房补贴按月随工资,发放。,2009 年 1 月 1 日之后参加工作的职工，住房补贴一律从参加工作的当月,起按月随工资发放。,住房补贴资金由单位自筹的，一次性发放有困
12、难的，可采取轮候的方式，,一次审批，分次发放。,7,。,。,；,2009 年南昌房地产市场年终报告,2.3 财政部和税务总局发文：制止地方越权减免税,主要内容：,2009 年 2 月 5 日，财政部和税务总局联合下发了关于坚决制止越权减免,税，加强依法治税工作的通知（下称通知）通知指出，根据现行有关税,收管理权限的规定，中央税、共享税以及地方税的立法权都集中在中央。并要求,各级财税部门不得在税法明确授予的管理权限之外，擅自更改、调整、变通国家,税法和税收政策。,2.4 江西出台商品房交易收费规范,主要内容：,2009 年 5 月 31 日，江西省发改委下发了关于规范商品房交易有关收费,问题的通
13、知通知规定：收费项目含行政事业性收费项目（包括住房登记费,和土地登记费）和经营性收费项目（包括房地产测绘费和存量住房交易手续费）,同时规定了不能收取的费用名称（包括水电安装的费用和新房白蚁防疫费）。这,是物价部门经过一段时间清理整顿后，重新整理出关于涉及房地产的收费项目和,标准。,2.5 房屋赠与所得税,主要内容：,8,2009 年南昌房地产市场年终报告,2009 年 9 月 15 日，财政部、国家税务总局下发关于个人无偿受赠房屋,有关个人所得税问题的通知，明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿,赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按 20%,的税率缴纳个人所得税
14、。,三、2009 年南昌市重要规划,3.1 昌九城际架桥跨越两条高速,主要内容：,昌九城际铁路建设工地，该铁路开始建设桥梁跨越南昌的昌九大道（原昌九,高速）。昌九城际铁路明年建成开通后，南昌至九江 40 分钟内可到达。,在昌九城际铁路跨越昌九大道施工现场看到，一座座桥墩在空地上拔地而,起，工人正在铺设架桥机轨道。昌九城际跨高速桥段分两段施工，一是跨昌九大,道段，另一是跨昌北机场高速段。,跨越昌九大道段 2008 年 11 月开始施工，目前正处施工阶段，跨桥还未全,部完成。跨昌九大道桥梁将于 4 月 8 日“接龙”，4 月底跨桥施工完工。此外，,该工程昌北机场高速路段跨桥长约 145.2 米。跨
15、桥施工为在不影响高速公路的正,常使用情况下进行施工，采用的是“连续梁悬臂施工技术”。该技术起于上世纪,八九十年代，现在已臻于成熟，我国在该技术上处于国际领先水平，此次在南昌,使用该技术属江西省首例。,9,2009 年南昌房地产市场年终报告,3.2 南昌市湾里区将建城区客运站,主要内容：,3 月 16 日，南昌湾里区正在加快城西汽车客运站的审批工作，并且该汽车,站将开通线路对接铁路西客站，填补湾里建区 40 年来无城区客运站的空白。,今后湾里客运站的客流，将主要辐射到规划建设的南昌铁路西客站、新建县,以及南昌中心城区。,该区今年还将投资 100 万元在全区 35 个行政村，包括 219 路 、2
16、22 路 、112,路、143 路、510 路 5 条公交班线和湾里-红星、太平-万埠 2 条农村客运班线沿,线兴建 50 个农村客运候车亭。,3.3 江西保障性住房政策,主要内容：,2009 年，我省不断加快推进全省廉租住房、经济适用住房建设和城市棚户,区（危旧住宅区）改造，并确保完成 2009 年全省保障性住房建设任务。,2009 年新建经适房 100 万平方米,2009 年全省保障性住房建设目标任务是：将新建经济适用住房 100 万平方,米，1.43 万套；新增廉租房 5.9 万套，其中新建 5.2 万套，改建、购买、租赁 0.7,万套；发放廉租房租赁补贴 12.8 万户。到 2009 年底，将累计有 31.1 万户中低,收入住房困难家庭享受保障性住房政策，惠及 100 万人口。,10,2009 年南昌房地产市场年终报告,从 2008 年 12 月到 2009 年 1 月，中央已下达我省 11.59 亿元，省财政下达,配套资金 5.2 亿元，大规模投入支持我省保障性安居工程建设。,2.94 万套廉租房开工建设,
