2008年江苏省宿迁房地产市场分析报告

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1、江苏省宿迁市市场分析报告,江苏省宿迁市场分析报告,江苏省宿迁市场分析报告,报告结论： 96年建市，城市化规模相对较小，人口基数较大 06年人均GDP已经突破1000美元，全市经济跨入快速发展新平台 连续三年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重在18%以上，房地产市场进一步活跃 土地市场供需两旺，中心城区土地出让价格涨幅较大，08年土地放量增加，工业用地大幅压缩，商住两用地占比上升 新建楼盘主要集中在老城区和宿豫新区，随着交通完善和配套设施齐全，市经济开发区将成为中低收入家庭购房首选 主力户型以三房、两房为主，建筑类别以多层、小高层为主 07年商品房销售均价为2800元/，同比上涨33个百分点

2、,目 录,宿迁城市概况 宿迁市宏观经济环境分析 宿迁市房地产政策分析 宿迁市房地产总体市场分析 宿迁市土地市场分析 区域房地产市场分析,一、宿迁城市概况,1. 宿迁城市概况,1.1 地理位置,宿迁市位于江苏省北部，介于北纬338 3425 ，东经1175611910之间， 属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。 总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度71.2m，最低点海拔2.8m。,1.2 交通现状,1. 宿迁城市概况,宿迁交通十分便利，京杭大运河纵贯南北， 内河通航里程达897公里。 京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级 公路建成通车，新长铁路、205国道、305 省道穿境而过

3、，徐宿淮盐高速公路、宿沭一 级公路、宿邳一级公路正在兴建。 西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港 白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机 场260公里，空港优势非常明显。,1.3 行政区划,1. 宿迁城市概况,宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城 区、宿豫区，计111个乡镇和4个街道 办事处，其中建制镇79个，行政村 1418个。 全市总人口530万、面积8555平方公 里，分别列江苏省第7位和第4位。,1.4 总体规划,1. 宿迁城市概况,总体布局： 通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片 区，形成开敞型，片区式空间结构形态： 老城区全市传统商贸中心，教育、科研中心。 市府新区全市

4、行政、文化中心，现代生产服务中心。 宿豫新区居住、工业兼容的综合性片区。 宿城新区综合性生活片区。 市经济开发区全市主要的工业生产基地。 骆马湖现代生态农业示范区生态旅游、教育科研和现 代农业研发基地。 规划目标： 建立一级中心城市，人口规模50万人。城市总体规划预 测，至2007年，市域城市化率为35%，至2010年为39%， 至2020年为50%。,二、宿迁市宏观经济环境分析,2. 宿迁市宏观经济环境分析,2.1 地区生产总值及增长变化,GDP持续走高，表明宿迁经济稳定增长。 2006年人均GDP突破1000美元，全市经济跨入快速发展新平台。 人均GDP的快速增长为宿迁市房地产市场创造了良

5、好的发展空间。,2. 宿迁市宏观经济环境分析,2.2 GDP增长与人均可支配收入,宿迁2007年人均可支配收入为9468元，同比江苏省其他城市处于较低水平。 02年至07年人均可支配收入翻一番，作为96年7月国务院批准设立的地级市，其经济发展迅速。,2. 宿迁市宏观经济环境分析,2.3 GDP增长、固定资产投资、房地产开发投资,自2003年宿迁市房地产开发投资增长率呈下降趋势，但随着经济快速发展及固定资产投资额 的平稳上升，房地产开发投资总额依旧保持快速增长态势。 房地产开发投资占固定资产投资比重连续三年处于较高水平，房产开发投资已形成投资热点。,2. 宿迁市宏观经济环境分析,2.4 产业结构

6、及变化趋势,产业体系以第二产业为主，第一产业所占比重较大，产业结构有待进一步优化。 经济体系还不成熟，尽管第三产业有增长趋势，但速度缓慢。 有广阔的经济发展前景。,2.5 消费者价格指数及商品零售额变化,2. 宿迁市宏观经济环境分析,07年较之06年CPI指数上涨3.1 个百分点，居住价格上涨是拉动 价格总水平上涨的主要原因之一。 社会消费品零售总额持续向上， CPI指数浮动较大，市场交易具 有一定的波动性。,三、宿迁市房地产政策分析,3. 房地产政策分析,3.1 拆迁政策,城镇房屋拆迁税收政策 （财税200545号 ） 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁 补偿款，

7、免征个人所得税。 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿 款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。,3. 房地产政策分析,3.2 房改政策,建设部：破解中等收入家庭住房困局 低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房； 中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决； 高收入家庭主要通过市场解决。 廉租住房制度 对象：家庭月收入符合本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续 救助6个月以上的； 住房困难，家庭人均居住面积低于7平方米； 申请家庭成员至少有1人为当地非农业常住户口。 方式：租赁补贴、实物

8、配租、租金减免 经济适用房可以设定抵押权 城市房地产抵押管理办法第十二条规定：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押 额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限”。,3. 房地产政策分析,3.3 土地政策,宿迁市人民政府关于切实加强土地集约利用工作的意见 主要措施：一、严格把好建设用地供应关。 二、严禁闲置土地。 三、运用地价杠杆配置土地资源。 四、切实盘活存量土地。 宿迁市市区土地使用权出让金管理暂行办法（宿政办发200362号 ） 宿迁市国有土地储备实施办法 (宿政发2003111号) 市政府办公室关于清查处置闲置土地的意见（宿政办发200586号）,3. 房地产政策分析,3.4

9、 出让政策,国有建设用地使用权出让合同 自2008年7月1日起执行。 2000年和2006年发布的国有土地使用权出让合同示范文本、国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）同时废止。 修订内容概览： 合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。 合同文本对工业项目中非生产性设施用地面积比例进行了明确约定，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例，原则上不得超过7%。 对住宅项目建设中，宗地范围内住宅建设总套数、套型建筑面积90平方米以下住房套数、套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例、配

10、套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房的要求进行了约定。 签订出让合同时，要明确填写宗地的界址点坐标和上下高程，宗地空间范围是以界址点所构成的垂直面和上、下高程所在的水平面封闭形成的空间范围。,3. 房地产政策分析,宿迁08年住房建设计划：,3.5 房地产市场政策,四、宿迁市房地产总体市场分析,4. 宿迁房地产总体市场分析,4.1 商品房年供应量、销售量分析,商品房开发施工面积和销售面积均大 幅增长 ，07年施工面积较之02年增 长了10倍。 2007年1-8月商品房施工面积同比增长 40.8%，其中住宅面积同比增长48.5%。 商品房销售面积同比增长49.1%，其中 住宅面积同比增长

11、75.4%，分别快于施 工面积8.3和26.9个百分点。,4. 宿迁房地产总体市场分析,4.2 商品房价格增长趋势及供求比分析,房价涨幅在预期范围之内,与国民经 济发展水平相适应。 根据商品房价格增长趋势，众多市民 对房价仍持增长观点。 供销比上研究，07年由06年的1.22 降低为1.07，降幅是12.3%，表明商 品房市场运行良好。,4.3 人口增长及住房需求分析,4. 宿迁房地产总体市场分析,总人口呈递增趋势。 07年低，户籍人口增加2.06万人，总户数增加1.12万户。 人口规模的不断扩大，人均住宅使用面积的不断增加，表明宿迁房地产市场发展前 景十分广阔。,4.4 人均GDP、人均可支

12、配收入、房地产投资额、商品房价格增长速度比较,4. 宿迁房地产总体市场分析,06、07年房价增长较快，房地产市场泡沫成分可能存在。 宿迁经济发展强劲，人均GDP、人均可支配收入持续平稳发 展，房地产潜在需求旺盛。 房地产投资额增长率大幅下降，但投资总额不断增长，宿迁 市房地产市场持续升温。,五、宿迁市土地市场分析,5. 宿迁市土地市场分析,2007年度江苏省省辖市市域地价水平表 单位：元/m2,5.1 江苏省省辖区域地价水平及地价指数,5. 宿迁市土地市场分析,2007年度江苏省省辖市市域地价水平示意图,5. 宿迁市土地市场分析,2007年度江苏省省辖市市区地价指数表,注：地价指数以2006年

13、12月31日为基期。,5. 宿迁市土地市场分析,2007年度江苏省省辖市市区地价指数示意图,5. 宿迁市土地市场分析,2007年度江苏省城市的综合地价为932元/M2。 苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上仍呈梯度分 布，苏南地区的地价水平继续处于全省最高，苏中地区地价水平居 中，苏北最低。 从地价涨幅来看，2007年度苏北地价综合增长率在三大区域中最 高，为12.32%，与去年相比增加了5.66个百分点。 2007年度市域和市区住宅用地地价涨幅最低的均为宿迁市，主要因 为宿迁市经济水平欠发达，房地产市场较为平稳，且拆迁安置房、经 济适用房土地供应比例高，使地价的上涨控制在较低的

14、幅度。,评析：,5. 宿迁市土地市场分析,5.2 宿迁市级别基准地价,5. 宿迁市土地市场分析,5.3 宿迁土地市场出让情况,07-08上半年宿迁无工业地块出让 商住两用地块出让比重明显上升，纯住宅和纯商业 用地下降 宿迁土地放量明显增加，08年上半年出让土地面积 已与07年持平,5. 宿迁市土地市场分析,5.4 宿迁土地市场成交情况,宿迁房地产市场正在发展之初，土地价格处于“洼地”。地块成交价低，土地具有较强的升值空间。 相对国内大型城市,在土地开发成本和市场风险都在增大的情况下，宿迁土地市场必将吸引更多开 发商的关注。,5. 宿迁市土地市场分析,5.5 宿迁土地市场现状,宿迁土地市场供需两

15、旺，地价不断上涨 土地成交价格和商品住宅销售价格明显攀升,住宅用地是目前用地热点 07年市区土地供应总量大幅度降低，工业用地大幅度压缩，经营性用地和商品房用 地大幅度上升 07年市区经营性用地中，商业用地是683.04亩，占15.51%，同比增长307.6%，住 宅用地719.64亩 07年市区经营性用地平均价格为48.18万元每亩，其中商业用地24.04万元每亩， 商住用地是56.45万元每亩。,六、区域房地产市场分析,5. 区域房地产市场分析,5.1 区域板块划分,5. 区域房地产市场分析,5.2 老城区板块分析,老城区07、08年新开盘住宅项目均价为2500-3000元/平方米,价格水平

16、,5. 区域房地产市场分析,怡景名苑,个案展示,开 发 商：宿迁中远集团 建筑面积： 10.2万M2 建筑类别：小高层 物业地址：老城区 销售均价： 1980元/平方米,目前情况：怡景名苑小区位于宿迁中心城市的高端文卫区，提供了单层、跃式、复 式等多样化户型，设有落地窗、转角外飘窗，尚有部分楼层设有景观露 台 。,5. 区域房地产市场分析,嘉汇枫景园,个案展示,开 发 商：宿迁市嘉汇房地产 开发有限公司 建筑面积： 74286M2 建筑类别：小高层 多层 物业地址：老城区 销售均价： 2600元/平方米,目前情况：嘉汇枫景园是宿北大战纪念馆北线改造工程，位于马陵公园北侧，东临老街 区幸福路，东北角为苏北商城，西临黄河路黄河公园，南面是马陵公园，主 要由商业用房、住宅、酒店旅馆三部分组成，以高层和多层建筑相结合。 一 次性付清优惠30元/M2。,5. 区域房地产市场分析,运河海派城,个案展示,开 发 商：香港方通置业有限 公司 建筑面积： 25000 M2 建筑