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1、2010年杭州 之江转塘板块房地产市场调研报告,区域与地块属性研究,区域市场供求关系分析,同区域竞争楼盘对比分析,地块优劣势分析及产品初步建议,2,3,4,1,目 录,第一部分：项目土地属性研究,地块,项目地块 距离钱塘江约5km 距离西湖约12km 距离武林门市中心约17km 距离钱江新城约18km 车程距离择近路线,所需时间均在25-30分钟左右。 1、从武林门经天目山路绕绕城高速到地块约26km 2、从武林门经虎跑路过之江路到地块约21km,地块距离,一、区域规划,本项目地块,生态转塘、艺术转塘、人居转塘 在杭州市提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略中，转塘地块
2、不仅是“旅游西进”的核心打造区域，更是“沿江发展”的重点区域。转塘镇以“生态转塘、艺术转塘、人居转塘”为规划理念，定位为一个杭州新兴RBD中心游憩商务区、旅游集散中心。 国内一流的生态型的旅游休闲镇 转塘未来将打造成城市西部地区的中心城镇和旅游服务基地，形成城市经济和生态人居的交叉，和一种国际化视野与本土理念的交叉，成为西湖区建设“一地两区”的示范地，杭州“旅游、居住、求学、创业”天堂的缩影。,之江转塘板块分为五个小板块依次为： 龙坞旅游服务区 转塘综合服务区 之江商务旅游度假区 浮山科研技术产业区 沿江生态保护区 本项目地块位于转塘综合服务区板块；,转塘板块功能结构：“一心、三轴、七区”,一
3、心： 以望江山、象山为中心，环状布局城镇功能区块。 三轴： 象山浦水系和望江山、象山山体绿化由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条开敞空间轴；由杭富路及沿路两侧绿带和镇中路（现320国道）及其两侧绿带构成“十”字形相交的两条景观与交通轴。 七区： 根据科技园居住分布，形成多个服务于居住片区的配套服务中心。北部的生活和旅游配套区块，中部的文化休闲和商业区块，南部的居住和社区服务区块，东部的农居集中安置区块，西北部的高级住宅区块，中村生活区块及中村北区块等七个功能区块。,本项目地块,本项目地块,居住用地规划,转塘结构规划,之江规划结构,之江用地规划,规划结构的“一心五轴六片” 一心：即位于度假区中西侧
4、的中心绿地。 五轴：即之江路发展轴、之浦路发展轴、绕城公路绿化景观轴、320国道生态发展轴、沿钱塘江生态绿化景观轴。 六片：综合度假片区、北部居住片区、商贸旅游片区、南部居住片区、沿江旅游度假片区、生态保护区。,用地规划原则： 坚持保护第一、生态优先和可持续发展方针。坚持保护与发展相协调理念。 采用组团结构模式规划，突出旅游度假、文化娱乐、会议会展、休闲观光等主导产业。在实现西湖风景区旅游功能延伸的同时，适度引入居住功能。,转塘板块规划结构“一心五轴六片”,地块四至情况： 该地块位于转塘镇南居住区块，东至待拆迁安置房；西至八角路、双流公园；南至鸡山路；北至规划商业用地、320国道。地块平淡，周
5、边道路良好。项目正西面紧邻总建达4.38万方的双流公园。,房产市场起步较晚： 之江转塘整个房地产市场起步较晚，虽然近几年开发商拿地幅度和开发速度明显加快，但是整体市场任然方兴未艾。在售房源较少，现阶段市场空缺较大。 周边环境生活氛围浓厚： 地块周边以拆迁安置房、高层公寓和高档排屋为主，居住氛围较为浓厚。优美的自然环境和部分高档物业类型决定了该地区的较高起点。,二、地块四至,转塘镇中心配套： 上海华联、农行、杭州银行。距离地块约3公里左右,附近规划： 45万方shoppingmall 极地海洋世界 宋城 未来世界 冰雪世界 五星级华庭云栖度假酒店 高尔夫俱乐部度假酒店 西湖国际高尔夫乡村俱乐部
6、国际会展中心 梅家坞 九溪,时代联华凌家桥村店,凌家桥农贸市场,转塘镇中心,本案,双流公园,未来世界,公交308路中埭站（距离地块约1公里）,西湖高尔夫球场,象山森林公园,灵山风景区,项目周边生活配套欠缺且集中于转塘镇中心,森林公园,三、配套设施,双流城市公园,凌家桥农贸市场 （距离地块约1.5公里）,地块以北望江山,地块以南凤凰山,项目西侧预留公交车辅道,杭州未来世界,杭州宋城,西湖国际高尔夫乡村俱乐部,项目周边南北两山环绕，风景独特秀丽贴近自然，空气清新。同时西边有约5万方的双流城市公园。项目附近旅游风景点众多，有极地海洋世界、宋城、未来世界、冰雪世界、西湖国际高尔夫乡村俱乐部、梅家坞、九
7、溪等等。其旅游资源在杭州市居于翘楚。,项目周边教育、医疗配套齐全,医院： 望江山疗养院 之江医院（位于之江度假区桕联村地块。2011年底或2012年初投入使用）：三级甲等 西湖区第二人民医院（扩建中）：重点综合二级医院 学校： 杭州第七高级中学：45班教学，本科率每年均在90%左右。 转塘镇中心小学、幼儿园 转塘第一、第二幼儿园 象山小学、幼儿园 定山小学、幼儿园,本案,望江山疗养院,中国美院象山校区,杭七中,西湖区名校小学幼儿园规划用地,凤凰山创意园区,杭州上泗中学,转塘中心小学、幼儿园,规划共设置高级中学1所；初级中学3所，其中24班初级中学2所、36班初级中学1所为扩建的上泗中学；规划小
8、学共5所，其中42班小学1所，36班小学1所、30班小学2所、24班小学1所；幼儿园共9所，15班幼儿园1所，12班幼儿园7所，9班幼儿园1所。,望江山疗养院,杭七中,上泗中学,杭州凤凰山创意园区,土地配套小结： 土地周边相关配套较少，完善配套均集中在转塘镇中心，且转塘镇中距地块约3公里左右。所以虽然说地块周边的学校、医疗和风景等配套较为优势，但是现阶段特别是在生活便利和交通出行上面还是十分匮乏的。但是随着周边小区入住人口的增加和政府规划实施的力度加大，周边的各种生活配套还是可以肯定的。,中国美术学院象山校区,中国美术学院象山校区正门口,单元干道形成的“两横、五纵、半环”的板块内路网格局,城市
9、对外交通道路：绕城公路、320国道； 主干道：杭富路、美院南路东段； 次干路：美院南路西段、美院北路-环山路、象山路、之江路（西段）、留泗路、灵龙路,地块到达绕城高速的直线距离约在1.5公里左右 项目周边立体道路交通网络规划初步成型，320国道和绕城高速为业主的顺利出行提供前提。但是由于其与市区距离过远以及公交配套系统不发达，出行还是较为不便。,四、交通体系,杭州之江大桥（钱江七桥），预计于2011年通车，按六车道高速公路标准建设。之江大桥直接连接之江与滨江两个区块，东接彩虹快速路。这样就更方便本项目业主去往滨江、萧山和主城区（彩虹快速路过冠山隧道上四桥走中河高架）。,之江大桥,彩虹快速路,规
10、划之江大桥,规划中杭州二绕将建，绕经富阳，与杭州一绕形成完善交通路线。,留泗路已于2009年9月底建成通车，南北连接留和路和之江路。将大大方便从西溪方向往之江转塘的行车。,目前项目周边可直达市中心的仅有K308路一路车。 不过可以乘坐小区公交去往转塘镇中心。转塘正中心有直达市区各处的公交总站。,城市公共交通体系公交,之江转塘公交线路规划中由对内层次和对外层次构成，结合由轨道交通四号线、杭千轨道与BRT5快速公交共同构成的主骨架线路，共同在之江新城形成“两轨、一快、四中心”公交线网主骨架。,BRT5,杭千轨道,至富阳轨道,地铁四号线,转塘中心枢纽,城市公共交通体系轨道,规划中地铁建设二期（201
11、02016年）四号线（九溪彭埠） ，在之江设始发站九溪站(远期规划将设在转塘公交枢纽站），走之江路地下通道，连接钱江新城。规划中将建通往富阳轻轨，经停靠转塘。,九溪站,规划中轻轨（通往富阳）,快速公交BRT5号线，规划由主城起，经滨江， 过之江大桥到达之江新城内部。 规划公交网络28路。,“一桥、二路、三河、四院校” （“1234”工程） 投资60.7亿元（2010年投入14.7亿 ） 打造“之江新城”,一桥：之江大桥连起新城与江南城 之江大桥东接彩虹大道，西接320国道，全长约5.6公里，双向6车道。 预计今年3月开建。大桥建成后，将把之江和滨江连接起来，今后从机场 过来，或从绕城入境，都可
12、以通过之江大桥直接到之江新城。 二路：9公里沿江景观大道畅享之江惬意慢生活 北起九溪水厂，南至度假区界，全长约9公里的沿江景观大道，今年力争开工北段试验段。 连通绕城高速(龙坞互通)和杭新景高速(袁富互通)的连接线灵龙、灵富路(暂名)，也将于今年动工。 三河：象山沿山渠打造绿化生态走廊 作为之江新城的三条重要河道，象山沿山渠、上泗沿山河及新淀山浦，今年都将进行重新整治和建设。 四院校：之江医院联手浙一三所小学牵手名校 作为三年内杭州市计划新增的八家三甲医院之一，目前已与浙医一院达成初步合作意向，2012年竣工。 转塘小学，一类标准建设的42班小学，2012年投入使用。将成为西湖小学在之江的分校
13、。 象山小学为24班小学，力争2012年投入使用，也按西湖区名校集团化办学理念运行。 定山小学位于之江新城转塘区块320国道以南片区，为30班小学（离本地块最近）。,第二部分：同区域供求关系分析,（同区域楼盘开发现状分布图）,别墅排屋物业有：国都阳明谷、绿城九溪玫瑰园、南都西湖高尔夫别墅、绿城未来世界项目等。 公寓加排屋的混合物业有：赞成岭上、中海雅戈尔篁外、新帝朗郡、钱塘新梧桐公寓等。 公寓类物业有：公元沐桥、高尔夫艺墅、西房云溪香山等。,区域内总体项目与在售项目不多 但呈现的物业产品类型却相当丰富,一、在售个盘上市销售量与销售存量分析,（注：以上销售数据来截取了2010.1.11.杭州透明
14、售房网数据 http:/ ）,在售个盘的供应总量达110余万方 已推房源当前可售余量约7.5万方，346套，套均面积约216,注：已推房源当前可售余量包括了九溪玫瑰园、樱花小筑、九树等尾盘约7869可售余量，约23套。,一、在售个盘未上市量（潜在供应量）分析,注：未推剩余房源总量由项目总建面减去已推房源总量并剔除地下室、会所等公建设施面积所得。,在售个盘的未推剩余房源总量约30万方 按区域在售房源套均面积约216计算，可转化供应套数为1388套,（注：本次土地统计均系挂牌方式，其他途径如划拨等形式成交的地块未统计。）,二、土地可转化供应量分析,1、之江区域土地出让情况,09年新出让两块土地可形
15、成的供应量约25.2万； 05年成交的【2004】78号地可形成约8.6万的供应量； 之江板块09年及其以前已出让但尚未上市潜在供应量总共约33.8万； 另据相关途径了解到大家房产新拍地块将以高端小高层公寓形式出现；,（注：本次统计列表仅限公开挂牌成交土地，其他形式出让地块信息未作统计。）,2、转塘区域土地出让情况,续表,岭上、朗郡、篁外已上市销售，其中前两者销售接近尾声，高尔夫艺墅形象刚面市。 新梧桐公寓规划了排屋+高层的产品组合，委托绿城设计院建筑设计。,转塘区域05年至今已出让土地最新动态,采取东低西高的建筑布局。 东侧布置成底层住宅，西侧布置10-18层的（小）高层住宅。 主入口设置在
16、项目北侧的规划道路，机动车次入口在南侧道路。,高层住宅：ART-DEC建筑风格,外立面裙房部分和主体一层部分均采用干挂花岗岩，窗户采用高级彩色铝合金窗。 主力户型：以约90方户型为主。,低层排屋：立面采用法式风格，造型典雅含蓄建筑屋顶为四坡屋面形式，建筑立面一暖色调为基调。 主力户型：300-367，3个基本户型。,钱江房产地块初步规划BLOCK街区形式针对青年阶层的精装SOHO、商业街、精品酒店,转塘区域05年至今已出让土地最新动态,整 体 布 局 ：类似欧式传统小镇布局 物 业 类 别 ：SOHO、商业街、精品酒店等 项 目 风 格 ：现代的、简约的、欧式的 产 品 特 点 ：（1）、通过台地构造街区；（2）、采用BLOCK街区设计理念；（3）、街区以开放的形式呈现；（4）、小户型大空间；（5）、街区内包括一个精品酒店和一个公园,绿城未来世界项目情况： 项目用地面积约223445平方米，其中地块内的湖水面积约2
