2010年厦门房地产市场研究报告

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1、,2010 年城市房地产市场研究报告,2010 年厦门房地产市场报告,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,1,序,2010 年城市房地产市场研究报告,目,录,言 . 4 一、城市经济 . 5 1、城市宏观经济 5 （1）、2010 年厦门经济企稳回升 . 5 （2）、2010 年厦门工业生产持续回升 . 5 （3）、2010 年厦门进出口总额出现较快回升 . 6 （4）、2010 年厦门固定资产投资呈现回升态势 . 6 （5）、2010 年厦门消费品零售市场稳步增长 . 7 二、产业政策 .

2、 8 1、城市政策综述 8 2、城市政策解读 8 3、城市政策展望 12 三、土地供求 . 14 1、经营性土地供应量. 14 2、经营性土地成交量. 14 3、经营性土地成交价格. 15 四、行业发展 . 16 1、房地产开发投资 16 2、房地产建设规模 16 五、市场交易 . 18 1、商品房市场 18 （1）、市场综述. 18 （2）、供求关系分析 . 19 2、住宅市场 19 （1）、市场概述. 19 （2）、供求分析. 19 （3）、供应分析. 20 （4）、成交分析. 22 （5）、价格分析. 23 （6）、项目分析. 25 3、商业市场 26 （1）、市场综述. 26 （2）、

3、供求关系分析 . 26 4、办公市场 27 （1）、市场综述. 27 （2）、供求关系分析 . 27 2,2010 年城市房地产市场研究报告,六、2011 年房地产市场预测 28,1、政策预期 28 2、土地供需 28 3、市场走势 29 （1）、市场供求走势预测 . 29 （2）、房价走势预测 . 30,3,2010 年城市房地产市场研究报告,序,言,2010 年可谓宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、融资、土地、限购等全方位的多项 措施先后出台，力度空前严格，受此影响市场表现大起大落。截至目前，宏观调控的效果却 尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。 2010 年，厦门房地产市场整体来看，成交

4、量出现回调，成交均价再创新高，各季度表 现依然跌宕起伏。一季度受春节季节性影响，同时由于 2009 年政府救市优惠政策到期，刚 性需求提前释放，成交量回落，进入 3 月下旬，在岛外新城启动、福厦高铁、翔安隧道即将 通车等多重利好下，成交量有所反弹；但随着一系列房地产宏观调控政策的深入实施，二季 度，成交量继续呈现调整和回落。三季度，随着政策逐步进入平淡期，4.17 新政后积累的 刚性自住需求开始积极入市，使得楼市成交量明显增加，而四季度虽然政策面依旧趋紧，但 随着观望逐步减弱和赶搭“末班车”心理促使成交量继续攀升。 综合看来，在银根持续收紧等一系列政策措施之下，2011 年房价上涨压力仍较大，

5、尤 其是在保障性住房尚未成体系的前提下。可以预计，调控仍将是 2011 年楼市的主基调，未 来房地产市场将进入频发式、常态性的调控阶段，并趋向于成为实施解决居民住房和促进房 地产市场平稳健康发展的综合性政策方案。 从目前政府的调控取态来看，今年的政策环境依旧偏紧，体现在房产税出台势在必行， 土地增值税也将逐步落地，此外，交易环节利得税调整及房产交易税也都有望出台，而限购 令仍将作为调控的重要手段，在今年进一步推行并向更多二线城市蔓延。 4,2010 年城市房地产市场研究报告 一、城市经济 1、城市宏观经济 （1）、2010 年厦门经济企稳回升 2010 年 1-11 月，厦门实现生产总值 18

6、26.87 亿元，比去年同期增长 15.3%，其中，第 一、二、三次产业增加值分别为 19.51 亿元、966.77 亿元和 840.59 亿元，分别增长 3.1%、 21.3%和 9.1%。三次产业结构为 1.1：52.9：46.0。全市经济保持了良好的发展势头。经济 继续回升将对房地产业提供良好基本面。预计 2011 年厦门经济增速将呈现稳步增长态势。 图 1-1 厦门市 2003-2010GDP 走势图（单位：亿元）,2000 1500 1000 500 0,20% 15% 10% 5% 0%,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010.1-11,GD

7、P,增幅,资料来源：厦门统计局 （2）、2010 年厦门工业生产持续回升 2010 年 111 月，厦门市规模以上工业累计完成工业总产值 3323.87 亿元，已超过年 初制定的 3100 亿元目标，增长 35.2%；累计实现工业增加值 804.99 亿元，增长 25.2%。 5,2010 年城市房地产市场研究报告 图 1-2 厦门市 2003-2010 工业总产值走势图（单位：亿元）,3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0,2010年,增幅,40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%,资料来源：厦门统

8、计局 （3）、2010 年厦门进出口总额出现较快回升 2010 年我市出口市场恢复增长，1-11 月,全市完成外贸进出口总额 515.58 亿美元，比 去年同期增长 32.1%。 图 1- 3 厦门市 2003-2010 进出总额（单位：亿美元）,600 500 400 300 200 100 0,40% 30% 20% 10% 0% -10%,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010.1-11,进出口总额,增幅,资料来源：厦门统计局 （4）、2010 年厦门固定资产投资呈现回升态势 2010 年我市固定资产投资呈现回升态势，1-11 月全市累计完成城镇投

9、资 899.93 亿元， 增长 33.0%。 6,2010 年城市房地产市场研究报告 图 1-4 厦门市 2003-2010 固定资产投资总额（单位：亿元）,1000 800 600 400 200 0,80% 60% 40% 20% 0% -20%,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010.1-11,固定资产投资总额,增幅,资料来源：厦门统计局 （5）、2010 年厦门消费品零售市场稳步增长 社会消费品零售总额呈现总体快速增长。1-11 月，全市实现社会消费品零售总额 627.24 亿元，比去年同期增长 21.1%，增幅比去年同期提高了 7 个百分点；剔

10、除商品零售价格因素 增幅为 17.6%，仍比去年同期提高 0.6 个百分点。 图 1- 5 厦门市 2003-2010 社会消费品零售总额（单位：亿元）,700 600 500 400 300 200 100 0,25% 20% 15% 10% 5% 0%,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010.1-11,资料来源：厦门统计局,2010年 7,增幅,2010 年城市房地产市场研究报告,二、产业政策,1、城市政策综述,2010 年，“4.17”第一轮政策调控强势推出，“9-29”第二轮史上最严厉楼市调控纷至 沓来，随即而来的限购、限贷、限外、限年龄等一系列

11、政策层层加码，取态愈加严厉和强硬。 可见国家对楼市调控的决心，势将抑制房价的非理性上涨。,房地产调控政策密集。中央政府敦促各地方政府加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策 措施力度，完善差别化信贷政策；同时调节住房交易环节契税以及实行个人所得税优惠政策， 大力增加住房有效供给，加大保障性住房建设力度，调整市场供求关系；多管齐下，楼市组 合拳重磅出击，对房地产影响巨大。,“929”国家房地产新政出台后，厦门市国土房产、金融管理、税务等七个单位立即 于 9 月 30 日联合下发了关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业 持续健康发展的意见规定，从 10 月 1 日起，同一购房家庭（包括

12、购房人、配偶及未成年 子女）只能在厦门新购买一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。相比其他城市的政 策，厦门的限购令比较温和，楼市的调控力度明显低于预期。,土地调控是今年房地产调控的重点内容。严厉打击囤地炒地，大力增加土地供给，特别 是中小型商品房和保障房的用地，加大对土地闲臵的查处和惩罚力度，强调了“增加供应、 降低风险”的调控主旨，使得政府出让以及开发商拿地都显得更为理性。,今年的金融政策仍是延续 09 年实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。由于 CPI 屡创新高，市场通胀预期加大，中国人民银行年内六次上调存款准备金率，四季度两次加息。 一方面收紧信贷，控制市场流动性过剩，合理抑制

13、通胀；另一方面提高贷款成本，加大居民 还贷压力，配合楼市调控。预计货币政策的从紧，将抑制部分楼市需求，或给厦门楼市带来 一定变数风险。,2、城市政策解读,（1）、关于贯彻落实福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房预售管理的通知 的若干意见,8,、,2010 年城市房地产市场研究报告,政策要点：,2010 年 2 月 11 日，为加强房地产市场监管，切实维护广大人民群众的合法权益，根 据福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房预售管理的通知，厦门市国土房产局 制定了几项新规定：房地产开发企业在申报预售许可时制定的预售方案中应按“一房一价” 的原则如实申报预售价格，经批准预售的商品房项目应一

14、次性将许可预售的全部房源对外公 开预售价格；房地产开发企业对外销售商品房应实行明码标价制度，按申报价格公开销售， 销售价格调整10以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。未重新申报预售价格 的，房地产开发企业不得销售，房地产交易登记机构不予受理合同登记备案和预告登记；房 地产开发企业应保证公开信息的真实性，确保购房者的知情权；商品房预售合同签订后，应 在 10 日内向房地产交易登记机构办理备案证明；进一步加强商品房预售动态监管。,易居视点：,厦门在新规未出台之前，由于商品房预售管理制度不完善，以致开发商捂盘惜售、随意 涨价等违规行为频出。此次政策将焦点对准了商品房预售管理，但还需要政府建立明

15、确的惩 罚机制才能起到实效。,（2）关于进一步加强土地出让收支管理的通知,政策要点：,为贯彻落实五部委关于进一步加强土地出让收支管理的通知，厦门市国土资源与房 产管理局 2010 年 3 月 19 日发布公告，对厦门市土地出让价款支付方式做出规定。根据公 告，首次缴纳比例为成交价款的 50%，在成交之日起 5 个工作日内付清，否则取消竞得资 格，不与竞得人签订合同，不予退还竞买保证金。,易居视点：,土地出让金的有效管理和合理利用对规范土地市场有着决定性的影响，大量的土地问题 其根源即在于土地出让金管理和运用的不规范。通知对于土地出让金的缴纳期限和首付 比例进行了明确的规定，促使开发并降低开发商

16、未来拿地的资金杠杆，从另一个角度收缩了 开发商的流动性。这样，一方面可以在一定程度上消减开发商高价拿地的热情，另一方面也 可以促使开发商加大销售力度，增加供给,加快销售回款，甚至降低其涨价的动力。,9,、,2010 年城市房地产市场研究报告,（3） 关于促进厦门市房地产市场平稳健康发展的意见,政策要点：,5 月 7 日，继国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和福建省人民政 府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知下发后，厦门市政府制定并发布关于 促进厦门市房地产市场平稳健康发展的意见，再推十一条措施，通知切实加强和改善房 地产市场调控，引导居民住房理性消费，遏制房价过快上涨的势头，解决城镇居民住房问题。 进一步加强土地供应管理。实行房地产开发利用申报制度。加大对土地出让合同的监督检查 力度。依法开展闲臵土地的清理。进一步规范商品房预售管理。强化商品房预售动态管理。 加大对商品房违法违规销售行为的查处力度。进一步健全房地产市场监测和信息发布。各商 业银行要严格执行国务院住房信贷政策。继续加快保障性住房的建设速度，实行以需定