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1、成都房地产市场监测报告,2008年9月8日-9月15日,一、成都市宏观市场动态,二、重点楼盘监测,成都市宏观市场动态,本周（09.08-09.14）市区商品房交易总量996套，面积86056.42平方米，较上周成交下跌306套。从每日的成交情况来看，星期六呈现增长趋势，其余每天都为下跌状态，尤其是星期一、星期五和星期日的成交下跌较大。,(以上数据来源:搜房网、房产114),商品房成交,成都市宏观市场动态,从各区的成交情况来看，除了锦江区成交量有所增长外，其余各区都呈现下降状态，尤其是成华区和高新区、金牛区的成交下降较多。,商品房成交,成都市宏观市场动态,央行4年首次下调贷款利率中小金融机构准备
2、金率,央行15日称，自9月16日起下调1年期人民币贷款基准利率.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整，存款基准利率保持不变。 这是自004年10月29日以来贷款基准利率的首次下调。此次贷款基准利率下调后，6个月贷款利率降至6.21；一年期贷款利率降至7.20；1至3年贷款利率降至7.29；3至5年降至7.56；5年以上降至7.74。 个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）贷款利率下调0.18个百分点，降至4.59；5年以上贷款利率下调.09个百分点，降至.13。 与此同时，央行还同时宣布下调中小金融机构人民币存款准备金率，从9月25日起
3、，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。,国际经济形式恶化、国内经济态势担忧，货币政策微调，旨在增强市场消费信心,政策动态,成都市宏观市场动态,恒大领跑“保本甩盘”降35% 全国掀降价风暴,百余幅土地流标流拍 土地市场低迷正蔓延全国,罗志军批示：切实解决城市低收入家庭住房困难,其他动态,全装修成主流 住房城乡建设部强调推广成品房,一、成都市宏观市场动态,二、重点楼盘监测,恒大绿洲位于成都市城东成龙大道东南角，距成都市中心约10公里。 项目占地150
4、000平方米（约225亩），总建筑面积约60万平方米，容积率4.1，绿化率38%，由18幢高层、27幢小高层，以及17幢空中别墅等组成。 采用欧式后现代风格，以哥特式的尖塔、罗马式的券拱等经典欧式符号和富有地中海特色的浅黄色及灰色，造型语言简练 。 园林采用东南亚皇家风格设计，结合原生地貌和建筑立面，围绕中央湖景区，以长达70米中央绿化带为景观主轴，延绵“水景”为主线，连接近万平方米中庭湖景、景观泳池、观水亭台、凌波木栈道、滨水廊桥、落差6米叠级瀑布、溪流浅潭等7大观景组团。,AAAA景区 尊邸,恒大绿洲,一期,二期,三期,目前三期正在规划中,一期为小高层洋房 1-23栋为平层洋房，精装、价格
5、为5000元/左右； 24-40栋为跃层洋房，精装、价格为8000元/左右； 目前一期20、21、28、25、32、35、40、34栋未推，其他一期栋数以全部推出，据销售人员了解奥，目前一期推出的房源共剩40%左右；,50栋,50栋的2-32F为9月13日推出的二期一批次房源，为2梯4户，32层，底商，共124套。 折后均价为3600元/。,总平面图,恒大绿洲,户型配比,当天推出共124套房源，皆以大面积户型为主。,恒大绿洲户型区间70-180平方米，以70平方米的两房、90平方米的三房、120平方米的四房为主打户型，一梯二户或四户。,恒大绿洲,开盘销售情况： 由于开盘当天无价格表公示，因此具
6、体价格情况不详。开盘当天的公布的折后均价为3600元/，起价3316元/。据内部人员了解到开盘当天共销售39套，其中21套为50号楼的电梯房源，18套为洋房。 开盘当天优惠情况： 1、9月13日开盘当天优惠8.5折（二期），一期优惠9.2折； 2、一次性优惠3%，按揭优惠1%。 3、当日购房前1-20名送价值10000元家电兑换券； 第21-50名送价值6000元家电兑换券。,注：以上优惠可累计。,恒大绿洲,D 四室两厅双卫 建筑面积：131.82,入口玄关设计，增加项目私密性。,书房设计方正，较为实用。,客厅连接约8.1的观景阳台设计，观景采光较好。,卧室带外飘窗设计，其中主卧带宽大卫生间设
7、计，增大居住舒适性。,厨房连接约3.87的生活阳台设计，生活更加便捷。,主卧处部分空间浪费。,客厅以及餐厅处浪费空间较大。,独立餐厅设计,户型点评,恒大绿洲,B 三室两厅单卫 建筑面积：92.42-92.59,厨房连接约4.1的生活阳台设计，生活更加便捷。另外厨房的开间为2.15米，较为实用。,独立餐厅设计,客厅连接约7.4的观景阳台设计，观景采光较好。,客厅以及餐厅处浪费空间较大。,卧室带外飘窗设计，增大居住舒适性。,书房设计方正，较为实用。,户型点评,恒大绿洲,E 四室两厅双卫 建筑面积：137.15-137.32,厨房连接约3.87的生活阳台设计，生活更加便捷。另外厨房的开间为2.15米
8、，较为实用。,主卧带8角阳台设计，增大居住舒适度，且采光面大。,次卧带外飘穿设计，生活更加舒适。,客厅连接约8.1的观景阳台设计，观景采光较好。,书房设计方正，较为实用。,客厅以及餐厅处浪费空间较大。,主卧处部分空间浪费。,户型点评,恒大绿洲,样板房情况,样板房设计较为压抑，阳台是唯一亮点。,恒大绿洲,园林情况,园林景观大体呈现，展示效果较好。,恒大绿洲,样板房通道,样板房通道深层次包装，并进行发展商品牌展示，效果较好。,恒大绿洲,现场入口处有卡通人在迎接，吸引过往客户。,大厅入口处有外国迎宾迎接以及西餐展示,现场情况,恒大绿洲,现场通道设置大型户外展板以及热气球，昭示性较好。,现场情况,恒大
9、绿洲,现场有精装配件以及单价分析表供客户观看，让客户真正体会到物有所值。,现场情况,恒大绿洲,现场情况,重视细节处理。,恒大绿洲,开盘当天早上10：20左右，约有25组客户到场。,开盘当天早上11：30左右，约有30组客户到场。,现场情况,通过观察，当天现场到访客户约150组。,各区域并未能进行有效分隔，导致当天场面较为混乱。,恒大绿洲,中午11：40左右约有50辆车在场，以中高档车为主，价格在15-50万。,现场情况,恒大绿洲,在盐市口处设有户外广告，诉求内容以开盘信息为主。,诉求内容以开盘时间、优惠以及活动为主,推广情况,网络推广，诉求开盘特价信息。,恒大绿洲,在推广上，该项目通过低价推广
10、策略，来吸引客户眼球，从当天到场客户情况来看，起到了一定效果，吸引了不少客户到访，但客户多保持观望状态。,恒大绿洲开盘小结,恒大绿洲开盘推出124套房源，当天销售39套，其中包括18套前期房源，开盘房源实际销售21套，开盘当天采取了较大力度的优惠措施（全国范围内8.5折优惠），配合其实景和样板房的展示，来吸引客户下单，从成交上看，虽然并不太好，但也较大推动了其前期房源的销售。,客户对户型及园林较为满意，但由于该项目均为大面积户型，使得总价抗性相对较大，加之整体市场浓厚的观望阴云，均是阻扰当天成交的重要原因。,项目资料,时代晶科名苑地处成都高新区站南组团，为大紫荆片区的南端，紧邻即将开通的地铁1
11、号线，项目周遍配套设施齐全，交通便利。 项目占地82000平方米 （约123亩），总建筑面积530000平方米，容积率5，绿化率35%。 其中1期，占地面积9287.93，总建筑面积60000，容积率6.46，规划户数470户。,时代晶科名苑,销售信息,此次推出的1期于9月6日开盘，推出第3栋，118套住宅。2梯6户，20层高层住宅。 面积区间95-144平米，设计有部分地跃户型，面积199-302平方米。价格区间6284元/7800/，均价约7000元/，当天销售32套，销售率约27.12%。 项目优惠较少，仅仅一次性付款优惠2%，按揭优惠1%。 现场进驻7家银行的工作人员办公，为客户提供一
12、对一度身咨询服务。,时代晶科名苑,户型配比,推售房源以大面积套二户型为主以及部分三房和少量1楼的跃层。,时代晶科名苑,销售信息,此次率先推售1-13层房源，从已售房源中不难看出，销售主要集中在6层以下，且较小面积户型由于总价原因走势相对较快。,时代晶科名苑,户型点评,5号房 二室两厅两卫 105-107,生活阳台太小，使用不便,大面积卧室分布于客厅两侧，虽是户型创新，但使得该户型功能分区较乱。,大面积阳台，增强观景好心情。,时代晶科名苑,户型点评,4.5M大开间客厅，外接大面积阳台，舒适气派。,卫生间布局不够合理,1号房 三室两厅两卫 136-144,卧室均带飘窗，观中庭美景。,阳台外带生活阳
13、台和保姆房，人性化设施,时代晶科名苑,时代晶科名苑,仅在开盘前进行密集型广告轰炸，诉求开盘信息。,媒体推广,小 结,时代晶科名苑作为九龙仓集团在成都的第二号作品，借由其一号作品时代豪庭成功树立的品牌形象，吸引了部分品牌追随者，以及外地的部分投资客户； 虽政府暂停南迁，以及整体市场的价格调整浪潮，但由于每亩600余万的土地成本，以及其品牌形象的考虑和对未来区域市场形势的较强信心，使得1期开盘价就达到约7000元/平米的均价也不足为奇了； 虽然如此，但该项目产品设计并无明显特色，在区域内市场价格普遍调整趋势下，较难支撑其首期高达7000元/平米的均价，而户型面积普遍较大也拉高了其产品的总价抗性，加
14、之前期推广较少，仅在开盘前进行几次报版宣传，未能进行有效蓄客，这均是开盘销售成绩不乐观的原因； 从销售上看，地震后遗症依然存在，高层走势相对缓慢，九龙仓此次仅推出13层以下房源，或许正是基于此种缘由。,质朴的浪漫 自在的优雅,成都华侨城占地3000亩，由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成，其中1500亩的地产项目由东区、西区两个板块构成，先期开发西区成都华侨城纯水岸。成都华侨城纯水岸是成都华侨城首先启动也是率先亮相的项目，占地面积约600亩，容积率1.80，以占地5万平方米的人工湖为主要景观和中心。项目建成后，将成为成都主城区内不可多得的低容积率、超大规
15、模亲水住宅项目。,华侨城1期纯水岸,项目整体详细规划,华侨城1期纯水岸,欢乐谷主题公园； 商业板块，分前期的配套商业，15万平米，规划有1个酒店，1个剧场，1个集餐饮、酒吧、娱乐主题商业集群； 地产开发板块，分为B、D两个地块，多期开发。先期开发B地块，整体规划布局以占地5万平方米的人工湖为主要的景观和中心分布。,1,2,3 D地块,3 B地块,B地块,华侨城纯水岸一期，由“点式围合式布局”的7栋高层建筑和“错拼行列式布局”的8栋多层、小高层建筑组成。,景观高层组团,2栋18F高层,5栋25F高层,4栋9F小高层,3栋5+1F多层电梯洋房,1栋4F多层电梯洋房,半岛多层,华侨城1期纯水岸,华侨
16、城1期纯水岸,客户情况：前期约有3000位客户办理会员卡，从9月13日开始诚意登记，交纳诚意金3万,项目信息,成都华侨城.纯水岸一期首批次共推出房源364套。其中，4F多层电梯洋房16套，5+1F多层电梯洋房136套，9F电梯洋房212套。,华侨城1期纯水岸,1期总评,华侨城1期纯水岸,销售情况,价格区间：6000-11000元/ ，开盘均价7800元/ 均价：4F多层电梯洋房（8栋）：约10100元/； 5+1F多层电梯洋房（9栋/14栋/15栋）：约8000元/； 9F电梯洋房（10栋/11栋/12栋/13栋）：约6800元/。,前期约2000位客户办理会员卡，累计摇号867为客户，当天当场参加选房客户约600余组;,1.开盘当天会员卡1%优惠; 2.一次性付款1%优惠; 3.开盘当天成功认购客户，在优惠后总价在100万以下：赠送2张成都欢乐谷终身卡或一年
