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1、扬州邗江中路地块深入市调报告,一、项目地块条件调研情况 二、土地市场调研情况 三、商品住宅市场调研情况 四、商业市场调研情况,扬州邗江中路地块深入市调报告提纲,一、项目地块条件调研情况,地块位置及规划指标,区位：扬州市经济技术开发区（扬州西区西南板块）。 地块距江阳路扬州汽车西站步行约5分钟路程，周边交通方便。距扬州商城、欧尚超市步行约 15分钟路程，配套齐全。 范围：地块东至邗江中路，南至开发西路，西临顺达路，北临金鑫花园、康桥花园住宅小区。 规划指标：总面积145.05亩，容积率：1.7，控规面积达164398,其中控规商业8%。 规划性质：住宅用地，附有商业配套 目前地块还未正式挂牌，地
2、块目前正处于动拆迁中。,保集半岛,本案,金湖湾,骏和玲珑湾,扬州汽车西站,欧尚超市,红星美凯龙,宗地范围,地块东至邗江中路，南至开发西路，西临顺达路，北临金鑫花园、康桥花园住宅小区。,东至邗江中路,南至开发西路,西至顺达路,北至金鑫花园、康桥小区,地块现状,地块西北面紧邻金鑫小区,地块西面顺达路高压线,地块西南面开发路农田、农民住房,地块东南面力创机床厂,地块东面邗江中路厂房,地块东北面邗江中路扬可食品厂,地块地势平整，地形不规则，中间有一条 带状水塘。地块上主要有农田、农民住宅、 厂房等。,目前地块将近100户农户已基本与政府全部签订动拆迁协议，95%以上农户已经搬走。据从村干部了解情况看，
3、2个月内将完成全部拆迁工作。 地块东南面扬州力创机床厂已经开始进行拆迁，据从厂方了解情况看，2个月内将完成工厂拆迁工作。 地块东北面江苏扬可食品厂目前还没有与开发区达成拆迁协议。据从厂方了解情况来看，目前正在与开发区协商拆迁事宜。,动拆迁情况,周边环境,地块南面为金湖湾、新港名兴城等在售楼盘，与本地块开发将连成一片，道路景观环境尚可。 地块北面为金鑫花园、康桥花园等老小区。 地块西面紧邻高压线。地块西面顺达路西侧地块也处于动拆迁之中，此地块将用于住宅开发。 地块东面邗江中路两侧主要为工厂，根据开发规划，附近工厂将逐步完成拆迁。 地块西面顺达路沿线、江阳路扬州汽车西站商业档次不高，主要为便利性商
4、业，且人流复杂。,东联,西进,主导向南,老城区,地块位于扬州西区西南板块，扬州城市发展方向是：主导向南、西联东进。西南板块集中了西区的配套、南区的政策优势，西南板块的发展是实施主导向南战略的第一站，前景明朗。 扬州西区属开发较早且较为成熟的新城区，开发的住宅项目较多。一直以来，西区的供应量和成交量都占据整个扬州市场的很大份额。 西南板块有以江阳西路欧尚超市为中心的相对成熟的住宅区、以红星美凯龙为中心的家居商业群落、以大学城为中心的学区，加之合适的性价比和越趋成熟的交通，西南板块受到越来越多的市民青睐并选择定居，随着居住人口的增加，配套也日趋完善，目前的西南板块已经成为西区成交的重要组成部分。,
5、板块优势,第二城领军西南板块。第二城是指扬州西南板块中，东绕古运河，西至邗江路，南至开发路，北沿江阳路，面积近平方公里的新规划板块。随着城市发展，第二城引领着城市发展的方向，同时随着沿江发展战略实施，第二城的战略地位愈加重要。 本地块与第二城仅一路之隔，在邗江中路西侧，将承接第二城的辐射优势，以及共享第二城成熟的配套 。 第二城中心有60000平米的人工湖，今年7月份，第二城板块连续诞生了两个标王地块，原扬州开发大厦地块拍出了452万元/亩的高价，成为开发区核心地段新地王。,第二城,本案,区位优势,地块价值综合分析,地块区位价值较好。本地块位于具有发展前景的扬州西区西南板块，紧邻炙手可热的第二
6、城概念板块，周边新建小区开发较为成熟，具有较好的投资价值。 地块周边交通便利、配套齐全。地块紧邻邗江中路、开发西路城市主干道，北临江阳路扬州汽车西站。江阳路红星美凯龙、万都装饰城、欧尚超市、扬州商城构成了江阳路专业市场， 南面大学城也为本区域提供了大量的客源。 地块地势平坦，主要为农田、工厂和农民居住用房，目前地块正处于动拆迁之中，目前动拆迁工作进展较为顺利，但东北面工厂拆迁进度需进一步关注。动拆迁实质进度将会影响本地块开发进度。 地块地形不规则，对小区规划和整体性会造成一定的影响。 地块西北面环境较差。地块西边顺达路沿线有高压线，北面为档次较低的老小区，农贸市场和沿街商铺档次低，环境差，北面
7、扬州汽车西站人流复杂，环境脏乱，对本地块形象会造成一定的负面影响。,二、土地市场调研情况,2008年，受楼市降温的宏观环境影响，扬州的土地市场呈现商品房建设用地紧缩的现象。与此同时，扬州城市建设规划加速向产业升级的方向转移，对工业项目建设的土地投入成为土地市场的主题。这两种产生强烈对比的现象，构成了2008年土地市场动态的主要趋势。 2008年1-12月份，市区共成交经营性用地57宗（不含融资地块），成交面积170.77万，同比增长2.58%，均价为1724元/，同比增长32.21%，其中29宗为商业用地，面积32.67万；21宗为住宅用地，面积102.54万；7宗为商住用地，面积35.56万
8、。,2008年扬州土地成交总体情况,2008年，扬州市将东区和南区作为土地开发重点，这两个区域的土地供应量都有大幅上升。同时，扬州市对西区、北区、老城区土地供应进行调整，降低推地频率，提高平均放地规模，以图提升成熟区域的土地开发使用水平。 2008年扬州西区土地出让面积约为96万平米，建筑面积为185万平米，成交单价为2043元/平米，楼板价为1061元/平米。,2008年扬州各板块土地成交情况,2009年扬州住宅用地成交情况,重点地块分析,西区459号地块（老开发大厦地块）面积为38亩，用途为商住，经过50多轮报价，最终由扬州鸿益置业有限公司以452万元/亩竞得，总价达1.71亿元，溢价30
9、%，成为开发区二城核心区的新地王。 295号地块（江阳工业园地块）面积为113亩，用途为商住，经过80多轮报价，最终由南京嘉泰隆房地产实业有限公司以144万元/亩竞得，总价达1.63亿元，溢价70% 450号地块（亲亲集团地块）面积为154亩，用途为商住，经过30多轮报价，最终由扬州新能源天地房地产开发有限公司以281万元/亩竞得，总价达4.32亿元，溢价20% 。,地块周边新增住宅用地分析,从今年4月份开始，西区住宅用地供应量较少，出现一地难求的局面。目前，扬州土地市场火爆，1-8月份共成交67幅土地，其中住宅用地、商住用地累计成交21幅。住宅用地供地较少，约占总供应量的30%。 西区住宅用
10、地拍卖的竞标程度异常激烈。从今年7月22日扬州市第一次土地拍卖会情况来看，竞买人购地热情很高，拍卖会现场异常火爆，拍卖结果超出了预期，三幅土地均产生溢价，最低达到20%。西区商住459号地块成交价格为452万元/亩，溢价30%。 本地块受到市场较高关注。由于本地块属于西区西南板块，是今年土地市场推出的区位价值较好的地块，从目前比较火爆的土地市场情况，以及从业内人士了解情况综合分析，已经有多家开发商表示对此地块浓厚的兴趣。 本地块如进行正常市场招拍挂，将会面临一定的竞争压力，保守估计，将会产生约20%的溢价，建议公司对此采取相应的应对措施。 今年下半年，西区西南板块，特别是邗江中路以东的第二城概
11、念将会有一定数量的地块上市，但土地价格将会超过本地块。,土地市场综合分析,三、商品住宅市场调研情况,2008年扬州住宅市场总体分析,扬州城市建设主要从2004年和2005年正式开始，从2005年开始至2007年，无论是供应量或成交量都呈直线式发展，特别是07年达到巅峰期，整个市场呈现出供不应求的态势，全年的成交量接近200万方，几乎是05年成交量的2倍。高速发展后，楼市出现的越发严重迫切需要彻底调整，市场在08年市场快速步入下行期，市场表现为严重的滞销现象，整个楼市又再次回落到2005年的状况。,2008年扬州西区住宅市场总体分析,扬州西区属开发较早且较为成熟的新城区，开发的住宅项目较多，一直
12、以来供应和成交都占据整个城市很大份额。统计整个2008年1-11月的供求情况，整个西区共供应75.59万方，占据全市供应量的57%，成交64.39万方，供求比为1：0.85，为全市供求差距比值最小的区域。由于西区项目本来较多，在该年度不断适时推盘，保证了整个区域的供应量。,扬州市由于其特殊的历史人文背景的存在，对于较高楼层的住宅少有认同，但是随着市场的逐渐发展，对于小高层的认可程度逐渐大于多层，成为08年市场的供应主力。08年度小高层产品共供应57.82万方，占到市场供应总量的45%，该类产品供应主要集中于“花样年华”、帝景蓝湾等一些纯小高层项目。,2008年小高层产品成为市场供应主力,200
13、9年扬州住宅市场总体分析,2009年上半年，在国内经济积极向好发展的环境下，受房地产利好政策刺激和居民购房刚性需求推动双重作用，扬州新建商品房市场成交活跃，供给相对放缓，市场以消化存量为主，呈现了供不应求的局面。 2009年1-7月，市区商品住宅累计新增供应5340套，供应面积67.42万平方米。从新增供应量变化趋势看，2月后市场单月供应量呈现了“一扬一抑”交替波动走势，3月与5月上市量较高。数据显示，2009年1-7月市区累计合同销售各类新建商品房11177套，成交面积134.16万平方米，同比分别增长55.39%、51.76%；而与2008年11351套、140.71万平方米的全年业绩相比
14、，仅相差174套、6.55万平方米。其中商品住宅今年前7月累计成交9001套，已然超过2008年全年的8874套。,总体上看，今年以来扬州市房地产市场发展处于相对稳定的阶段。7月淡季在低价新盘上市、品质楼盘新房源加推等市场利好因素拉动下，市区商品住房销售业绩良好，成交均价表现平稳。同时，市区商品房、商品住宅供应不足的局面在7月得到显著改善。7月，市区商品住宅新增供应套数达997套，占当月商品房供应总量的90.06%；商品住宅新增供应面积11.21万平方米，环比增加36.01%，同比增幅则高达91.81%。 由供销比看，今年以来扬州市商品住宅整体呈现了供不应求的局面，新房供应量总体依然不足 。,
15、2009年1-7月扬州住宅市场总体供不应求,7月，受高价别墅成交份额减少影响，市区别墅成交均价环比跌幅较高；普通商品住宅价格走势较为平缓。受此影响，加上东区杭集镇世纪尊园以低于三千元的价格上市热卖，7月市区商品住宅未能呈现“量价齐升”态势，住宅成交均价与上月相比下跌1.68个百分点，但依然维持在五千以上高位，为5259.58元/平方米。扬州市商品住宅成交均价已经连续三个月突破五千。,2009年扬州住宅均价突破5000元/平米,7月，从商品住宅分面积成交结构看，本月市区住宅成交结构继续向均衡方向发展。单套建筑面积在90平方米以下的中小户型7月套数占比攀升至24.36%，与90-120平方米中户型
16、仅相差2个百分点；而120-144平方米主力户型本月套数占比32.04%，遥遥领先优势有所削减。,扬州商品住宅成交结构向均衡方向发展,2009年1-6月，扬州西区市场总体呈现市场供小于求的态势，这主要是由于市场供所求涨所导致的。6月份，西区商品住宅市场的供求比为1：3.85。,2009年上半年扬州西区住宅市场分析,1、扬州西区上半年住宅市场总体供不应求,2009年1-6月，西区成交量较前几个月持续回升，本月成交量则有所下降，其中绿地上方公馆和保集半岛斜对面的西郡188花园分别以1.41万平米和1.32万平米的成交量占据了西区成交排行榜前两位。 2009年6月，西区成交结构较上月有所调整，各类住宅成交量均有所下降。同时，供应结构有所调整，仅多层和独栋别墅有最新入市，供应结构较以往稍显单调。,2、6月份开始西区成交量有所下降，价格稳中有升，成交结构较为均衡,2009年6月西区住宅商品房成交结构,西南板块一直是扬州楼市表现活跃的区域，6月西南板块活跃楼盘最多，金轮星城、绿地运河纪上方公馆和依云城邦，其中尤以绿地运河纪成交最为活跃，以连续两个月
