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1、1,上海市青浦区赵巷8号地块,集团投资发展部 2007年10月,善 待 你 一 生,2,目录,项目概况,区域房地产市场发展状况,项目定价策略,项目风险控制,项目经济测算,项目定位及预案,3,项目投资建议,3,1,项目概况,区域地理位置及相互关系 青浦功能定位与赵巷总体规划 目标地块基本情况,4,1.1 区域地理位置及相互关系,目标地块位于青浦赵巷镇，沪青平公路以南，东侧紧靠嘉松公路；该地块距离虹桥机场约12公里，距离古北国际社区约15公里，距离松江佘山约3公里,距离浦东机场45公里左右。,5,1.2 青浦功能定位与赵巷总体规划,青浦功能定位重点是： 体现地方文化特征的休闲旅游区； 具有浓郁地域
2、特色的水乡生态居住区； 具有集约性和都市型特征的现代农业区； 与自然环境相协调的绿色工业区,赵巷总体规划： 一城：赵巷镇镇区 二园：镇域东侧物流市场园 ；生态生活特色居住园区 三区 ：西部“崧泽古文化区”、中部“生态休闲观光区”、东部“刘夏古文化区“,6,1.3 目标地块基本情况,青浦赵巷镇特色居住区8号地块，土地面积144495.5平米，容积率1.0： 东至嘉松公路， 西至崧塘河， 南至规划路， 北至淀浦河。 距离佘山高尔夫球场1.5公里； 距离虹桥机场约12公里。,7,1.3 目标地块基本情况,赵巷特色居住区8号地块按照“净地”出让； 地块内尚有一农户未动拆，青浦摘牌挂中心负责人表示这一户
3、在短期内就可解决，肯定不影响地块的开发； 代征地把整个用地分为三块；,8,1.3 目标地块基本情况,该地块中间有一条规划的6号路，该道路有政府出资兴建，路宽度16米，该地块的入口可以放在此处； 目前该地块红线外尚未全部达到“七通一平”，该部分由一级开发商赵巷置业负责完成，不会影响地块的开发进度。,9,1.3 目标地块基本情况,目标地块规划指标,10,1.3 目标地块基本情况,距离沪青平高速路入口1000米，距离泗陈公路1500米；从嘉松公路-沪青平高速或者嘉松公路-泗陈公路-沪松公路均可快速到达市区虹桥区域 行车时间约15分钟左右； 未来青浦将建成“五纵二横”高速公路网和“六横六纵”骨干公路网
4、； 虹桥综合交通枢纽工程已经开始建设，作为2010上海世博会的配套工程，虹桥交通枢纽站计划于2009年启用，建成后，将有京沪高速铁路、沪杭磁悬浮、浦东磁悬浮、多条轨道交通线等现代化的交通汇集于此，成为上海辐射全国的重要通道，也将成为上海第三产业发展的重要一极。,11,1.3 目标地块基本情况,基础配套： 奥特莱斯、吉盛伟邦国际家具村、佘山高尔夫球场、五星级酒店、国际会议中心等； 日常购物依托于赵巷镇及虹桥区域，附近正在建设有大规模的现代商贸聚集区及“珠江生活广场”。 教育： 宋庆龄国际学校、新加坡国际学校 、耀中国际学校、赵巷松泽中学、幼儿园、托儿所等。,12,2,区域房地产市场发展状况,区域
5、内房地产发展阶段 区域内产品业态与售价 区域内市场存量 区域内土地供应与产品供应 区域内房地产市场分析小结,13,2.1 区域房地产市场发展阶段,随着国家宏观政策的出台，赵巷-佘山板块区域低密度的别墅地块已无后续推出的土地增量，2006年以后整个板块后续推出土地以低密度住宅为主（容积率1.0）；预计在2008年左右该板块市场产品类型将由原来的独栋别墅为主逐步转变为联排别墅、花园洋房产品为主,现阶段,未来,14,2.2区域内产品业态与售价,15,2.2区域内产品业态与售价,绿地国际山庄在2005年开盘以来均价维持在10000元/平米左右，在2007年9月份，成交价格达到16000元/平米，上涨幅
6、度达到42%（双拼别墅）。,16,2.2目标地块附近典型楼盘案例分析,古北佘山国际别墅2005年开盘均价15000元/平米，而2007年9月份成交均价为33000元/平米，年增长幅度接近50%。,17,2.2目标地块附近典型楼盘案例分析,恒联名人世家在2007年以后价格增长幅度明显，07年8月份达到35000元/平米，开盘以来平均的年增长幅度50%左右,18,2.2目标地块附近典型楼盘案例分析,佘山高尔夫郡在整体规划、建筑、景观等各方面，在整个“泛佘山板块”都非常优秀，2005年开盘以来，价格从2005年2月21000元/平米，最高到达2007年7月51500元/平米，总增长幅度达到145%；
7、高品质带来高度价格增长。,19,2.3 区域内市场存量,目前区域内已经纯独栋别墅的存量已经很少,20,2.4区域内土地供应与产品供应,赵巷特色居住区,21,2.4区域内土地供应与产品供应,其中，在原规划中，住宅总建筑面积为76.8万平米，新政策出台后，赵巷特色居住区的总建筑面积已经有了调整，总体建筑面积尚未对外公布,赵巷特色居住区用地平衡表,22,2.4 区域内土地供应与产品供应,在赵巷国际别墅区域内共有390万平米的土地，假设其公开招拍挂出让的土地占其中的80%； 目前已经推出的盘量占地面积约170万平米，则后续土地供应量约为3900.8-170=142万平米； 从政府控规条件来看，未来土地
8、的容积率一般大于1，且满足90/74的政策，则未来区域的房地产供应量在150-180万平米左右，其高端产品的供应量不足60万方，供需矛盾非常突出； 未来供应的物业形态以多层、小高层为主，高端的联排和花园洋房由于受到90/74政策的影响，非常稀缺。,23,2.5 区域内房地产分析小结,赵巷-佘山高档别墅区目前已经处于日渐成熟的阶段，区域内以独栋和双拼别墅为主，目前几个楼盘剩余的存量房和待开发的土地面积不多，区域内房源相对紧张； 从2005年国家宏观调控以来，赵巷-佘山高档别墅区整体上涨的态势仍然不可抑制，区域内的物业年增长幅度都达到40%左右； 未来土地出让中将以中低密度地块为主，预期高品质的洋
9、房类产品将是市场主流。,24,3,项目定位及预案,目标地块产品、客户定位 目标地块规划预案,25,目标客户群：长宁区，虹桥区域高端公寓楼的客户群体 产品定位：在与虹桥、古北区域高端（高层）公寓楼相同的总价情况下，打造高档的产品形态，更优质居住环境的联排、花园洋房产品,3.1 目标地块产品、客户定位,26,招标文件的规划指标分析,用地面积：144495平方米 总建筑面积：144495平方米 容积率：1.0 覆盖率：30% 住宅限高15米 其他：90平米以下户型不得小于74% 结论：以联排别墅和花园洋房的业态的大型社区。,3.2 目标地块规划预案,27,研发关键点和难点：,74/90的前提下如何消
10、化小户型? 在花园洋房为主力业态的情况下，如何提高3-4层楼层的溢价？,3.2 目标地块规划预案,28,产品对策： 逆向思维，采用2个90平方米小户型组成联排别墅，别墅的价格卖小户型。,3.2 目标地块规划预案,产品特点： 突破90/74的政策,增加联排别墅、洋房类大户型等 赠送额外空间，提升容积率面积单价，控制单套的总价,29,A:2个90平方米小户型组成的联排别墅,报批业态：两层公寓，各层有独立入口和完备的符合规范的住宅功能空间,1F,2F,-1F,2.1m的层高,3.9m的层高,3.2 目标地块规划预案,30,销售业态：3层联排别墅，销售面积180平米/套，每套赠送面积约180平米。,改
11、造前的楼板位置,改造前的隔墙,增加一部楼梯,改造后层高都为3m,3.2 目标地块规划预案,31,花园洋房下部的四层叠加别墅:以别墅的价格卖花园洋房。,B:以叠加别墅的理念打造3-4层的花园洋房,3.2 目标地块规划预案,32,3.2 目标地块规划预案,报批平面,销售平面,小户型,小户型,大户型,小户型,小户型,赠送,大户型,大户型,赠送地下室,33,3.2 目标地块规划预案,用地分析及平面布局,34,户型面积比例 小户型： 联排别墅 46,740平米 花园洋房底汤 37,660平米 花园洋房高汤 18,920平米 小计： 103,320平米，占74% 大户型： 花园洋房3、4层大户型 36,3
12、00平米，占26% 合计：住宅面积 136,920平米,3.2 目标地块规划预案,35,产品组合,联排别墅,花园洋房,会所,3.2 目标地块规划预案,36,技术经济指标,144495 144495 225074 144495 139620 4875 71299 218619 1.0 884 限高15米 5+1和2+1层 988 188 800 35%,3.2 目标地块规划预案,37,4,项目定价策略,项目定价策略,38,4.1 项目定价策略,39,5,项目风险控制,目标地块竞争对手分析 目标地块SWOT分析,40,5.1 目标地块竞争对手分析,在10月12日的答疑会中，共有43家开发商与会（中
13、海、华润、仁恒、绿城、嘉华、和记黄埔、大华、上海城建等 ），显示该地块为此次9号公告的焦点； 预计青浦赵巷特色居住区8号地块将异常激烈,41,5.2 目标地块SWOT分析,S优势 地块稀缺 地理位置优越 容积率1，能够打造高品质住宅,W劣势 目标地块受“90/74”政策的影响 地块狭长，沿嘉松公路受一定噪音的影响,O机会 赵巷的商业配套日渐成熟； 虹桥综合交通枢纽将使上海西区迎来新一轮大发展。,T威胁 需要引领板块内花园洋房市场的价格标杆,42,6,项目经济测算,销售价格 建安成本 计划情况,43,6.1 项目投资测算参数销售价格,44,6.2 项目投资测算参数建安成本,45,6.3 项目投资
14、测算参数计划情况,分三期开发，每期间隔5个月,46,7,项目投资建议,战略评价 投资建议,47,7.1 战略评价,布局：上海是我集团长三角地区战略布局核心；而“赵巷-佘山板块”是上海高端物业市场的标杆； 时机：目前，赵巷-佘山区域已经相当成熟，处于量价齐升的阶段，且该板块1.0容积率的地块比较稀缺，未来会形成一个新的“古北”，市场潜力巨大； 品牌：目标地块地理位置优越，拥有丰富的水资源；如能拿下该项目，建设高档低密度社区，极有利于在上海区域树立我龙湖的企业品牌形象； 机遇：上海的宏观经济持续看好，上海西区虹桥综合交通枢纽的兴建等，都给目标地块未来的升值提供了较为广阔的空间。,48,7.2 投资建议,建议集团取得该项目,49,谢谢,善 待 你 一 生,
