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1、2019/4/20,第一单元,1,国家职业资格证书培训 物 业 管 理 员（初级） 昆明市职工学校 蒋 继 寿,2019/4/20,第一单元,2,基础部分 第一单元,物业及物业管理概述,2019/4/20,第一单元,3,学习目的,理解物业、物业管理、物业经营和物业管理市场的基本概念 熟悉物业管理的基本环节和房地产权属基本知识 掌握物业管理的工作范围,2019/4/20,第一单元,4,物 业,含义 物业（Property)指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设施、设备和场所 分类 按使用功能分 居住型；商业型；生产型；行政型和公益型物业 按经营性质分 收益型和非收益型物业,2019/4/20
2、,第一单元,5,物业的概念 物业（Property)指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。,各类建筑物,住宅小区,写字楼,商业大厦,工业厂房,体育场馆,机关、学校等,2019/4/20,第一单元,6,物业的特点,物业的特点,固定性,耐久性,多样性,高值性,权益性,受政策影响大,2019/4/20,第一单元,7,物 业 管 理,指按照一定的作业组织程序对物业房屋建筑及其配套设施的共用设施设备及场地实施维修与保养，对物业的环境卫生、交通秩序、治安环境、园林绿化进行治理和维护，以及对物业业主和非业主使用人提供综合服务,20
3、19/4/20,第一单元,8,物业管理特性,社会化管理,2019/4/20,第一单元,9,物业管理的主要范围,物业管理的主要范围,房屋建筑主体 管理,设备设施管理,物业区域环境 管理,物业服务,2019/4/20,第一单元,10,房屋建筑主体的管理,房屋建筑的保养与维修 掌握房屋的基本情况 房屋修缮 房屋装修管理,2019/4/20,第一单元,11,房屋附属设备设施管理,房屋照明系统的维护 变、配电设备的维修保养 配套供（排）水泵管的检修和维护 中央空调系统的运行管理和维护 电梯运行管理及设备维护 供暖系统的运行管理和维护,2019/4/20,第一单元,12,物业环境管理,卫生环境管理 庭院绿
4、化管理 治安环境管理 消防安全管理 车辆道路管理 景观管理,2019/4/20,第一单元,13,物业管理服务,专项服务 日常生活类 文化、教育、卫生、体育类 金融服务类 经营服务类 社会管理类 公众代办服务 特约服务类,2019/4/20,第一单元,14,物业管理的基本环节,准备阶段,入住管理阶段,日常管理阶段,2019/4/20,第一单元,15,准 备 阶 段,物业管理的前期介入 制定物业管理方案 确定管理档次；确定服务标准；制定财务收支预算 选聘或组建物业管理企业 物业管理企业设置及确定人员编制 物业管理人员的选聘 规章制度的制定 物业的接管和验收 物业租售的代理,2019/4/20,第一
5、单元,16,入住管理阶段,入住准备 办理入住手续 物业管理合同、物业管理公约和住户手册 装修和搬迁管理 产权备案和资料档案建立 首次业主大会召开和业主委员会成立,2019/4/20,第一单元,17,日常管理阶段,日常综合服务与管理 遵章循制，履行职责 加强员工队伍素质建设，不断提高服务质量和水平 坚持巡回检查和定期检查制度，防患于未然 各种紧急和应急预案的制定和演练，提高处理突发事故（事件）的能力 注意内外系统的协调,2019/4/20,第一单元,18,物 业 经 营,物业管理企业为实现预期目标而确定的战略和策略，并有意识、有计划地加以实践的经济活动过程,2019/4/20,第一单元,19,物
6、业经营内容,按阶段分 物业开发经营：发生在开发过程中的物业经济活动，包括对建筑地段以及房屋和配套设施的开发和再开发。主要是房产的开发和再开发 物业流通经营：物业的买卖、交换、抵挡以及物业的所有权、使用权的出让、转让等经济活动 物业消费经营：物业管理服务。包括租赁管理、使用管理、物业装饰装修等 按规模和形式分：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营,2019/4/20,第一单元,20,难度大,专业性强,政策性强,风险大,特性,物业经营的特性,2019/4/20,第一单元,21,物业管理市场,物业管理市场的含义及内涵 物业管理市场的特性 服务对象的特殊性；供给主体的限制性；是一个非完全市场、特殊的
7、劳务市场、服务使用权的交换市场和复合市场 物业管理市场的分类 按管理服务的内容分 房屋维修、绿化、保安、保洁服务和信息服务市场 按管理的物业类型分 住宅小区、写字楼、商场物业,2019/4/20,第一单元,22,房地产权属基本知识,含义 指财产所有者在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用收益和处分的权利。也称房地产所有权 特性 房地产产权的绝对性和排他性、长期性和有限性、地域局限性,2019/4/20,第一单元,23,房地产权属基本知识,房地产产权的分类 全民所有制房产、集体所有制房产和私人所有房产 房地产权属的类型 土地所有权：国家和集体 土地使用权 房屋所有权：全民所有、集体所有和私人
8、所有 房屋占有权（合法占有）：租赁或拥有抵押权,2019/4/20,第一单元,24,房地产权属的类型,房屋使用权：依法享有占有、使用的权利 房屋处分权：事实处分（改建、拆除）；法律处分（馈赠、租售） 典权（不含土地）：期限30年 房屋抵押权 地役权：为了使用自己的土地的需要而使用他人土地的权利。必须相邻。包括通行、用水、引水、架线、观望和日照地役权,2019/4/20,第一单元,25,物权法基本名词解释,物权 指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权 不动产 指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。制定物权法，对明确物的归属，充分发挥物的效用，维护
9、经济秩序，促进社会主义现代化建设，具有重要意义。 公示 指确认物权设立、变动的依据，如登记。 物权公示 是为了让他人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、与交易有关的人的合法权益。除有相反证据证明的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人,2019/4/20,第一单元,26,物权法基本名词解释,预告登记 指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 建筑物区分所有权 随着住宅商品化，建筑物向
10、多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享有的所有权，对电梯、过道等共有部分享有的共有和共同管理的权利,2019/4/20,第一单元,27,物权法基本名词解释,相邻关系 指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人，因通行、采光、通风等必需，依照法律规定产生的权利义务关系 共有 指两个以上的自然人或者法人对一项财产共同享有所有权。共有关系可以依照法律规定发生，也可以根据合同约定发生。依照民法通则的规定，共有分为按份共有和共同共有,2019/4/20,第一单元,28,本单元小结,物业管理就是对各类房屋及与之配套的设施、设备和场所进行有效管理。主要范围有房屋建筑及其配套设施、设备的管理，物业环境管理和物业管理服务 物业管理既是社会化管理、企业化经营更是专业化服务。物管人员必须具备相应的专业知识和技能,2019/4/20,第一单元,29,谢 谢 ！,
