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1、物业管理行业分析,信和物业,物业管理行业： 目录,一、行业定义 二、现状及前景 三、标杆性企业 四、存在的问题 五、应对的思路,物业管理行业： 一、行业定义,什么是物业管理？它包括哪些业务？ 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 物业管理的业务可分为四类： 基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护； 专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等； 特色业
2、务类：包括特约服务和便民服务。 经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。,物业管理行业于1940年左右由英国兴起，当时并未得到广泛的发展，真正得到社会认可是由万国博览会开始，于二十世纪五十年代左右逐渐成为一个成型的产业。,物业管理行业： 二、现状及前景,一、行业定义 二、现状及前景 三、标杆性企业 四、存在的问题 五、应对的思路,物业管理行业： 二、现状及前景,一、政策法规不断完善,物业管理行业： 二、现状及前景,二、管理规模拓展迅速,到2012年底，物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。,物业管理行业：
3、二、现状及前景,三、企业数量较快增长,据不完全统计，物业服务企业约为 71000 余家，较 2008 年经济普查公布的 58406 家增长了约 23% 。,各省、自治区、直辖市物业服务企业数量。 广东、江苏、山东位居前三。,物业管理行业： 二、现状及前景,四、从业队伍加速壮大,据不完全统计，物业管理从业人员数量约为612.3万人，较2008年经济普查公布的250.12万人增长了约145%。,物业管理行业： 二、现状及前景,2013年300城成交土地规划建筑面积为25.0亿平方米，同比增长22.5%，国商品房新开工面积20.1亿平方米，同比增长13.5%，房地产市场整体向好，为物业服务企业提供潜
4、在发展空间。,2010-2013年300个主要城市成交土地规划及开工面积,五、地产及交易土地持续增长,物业管理行业： 三、标杆性企业,一、行业定义 二、现状及前景 三、标杆性企业 四、存在的问题 五、应对的思路,物业管理行业： 三、标杆性企业,2014中国物业管理企业TOP10,物业管理行业： 三、标杆性企业,近年来百强企业收购并购交易情况,中国物业服务行业经过三十多年的发展，企业数量超过7万家，大量的中小物业服务企业过度分散，不利于行业的健康发展，随着物业服务行业的发展成熟，行业整合势在必行。近几年，部分百强企业凭借资本实力开始对中小物业公司收购并购，积极完善企业战略布局，快速实现做强做大的
5、目标。,物业管理行业： 三、标杆性企业,彩生活物业创新服务：彩生活采取的模式是积分抵物业费，本质上是一种竞争策略，类似于滴滴打车的模式，能够使电商和物业管理业务互相促进，加强业主的粘合性。当然，彩生活物业的模式更多的是基于企业在长期战略中的地位考量，彩生活物业的保安、清洁采用外包形式，可以节省约40%的物业服务成本；业主通过“彩之云”社区平台进行刚性需求消费，获得积分，可抵扣物业管理费用，通过收取佣金盈利。 彩生活的盈利点： （1）物业服务收入； （2）房产保值增值服务； （3）存量房屋增值计划（物业托管）； （4）社区金融（金融服务费）； （5）B2F社区电商平台； （6）中介费、入场费、广
6、告费、环保收益等。,标杆企业创新模式,物业管理行业： 三、标杆性企业,标杆企业创新模式： 彩之云APP,物业管理行业： 三、标杆性企业,万科物业的创新服务：万科物业推出社区APP“住这儿”，包括“物业沟通”功能，可以及时收取物业公司推送的紧急通知和物业服务信息，促进邻里沟通与社区活动；包括“商家优惠”功能，搜索社区周围配套商家，订餐、订房、预约家政服务，并及时收取和推送商家优惠信息。万科APP采用实名认证的方式，所有业主均需实名注册并认证才能使用社区活动，以保证社区运用的专属性和安全性，避免造成第三方泄露，维护个人信息安全，“住这儿”推崇的园区生活模式，在App中可对社区周边配套一览无余，提升
7、生活便捷度。此外，万科还推出“社区商业”、“第五食堂”、“长者服务中心”、“万科仓”和“幸福驿站”等创新服务。,另外其他行业领先企业如： 绿城物业正逐步事先服务内容向提供全方面生活服务，服务模式向咨询、全委、代管的方式转型。长城物业实现了成本降低和品质的提高，通过涵盖社区商务、公寓短租等领域的1+N多角化战略，实现了物业生态圈的延伸。,标杆企业创新模式,物业管理行业： 三、标杆性企业 标杆企业创新模式，住这儿APP,物业管理行业： 四、存在的问题,一、行业定义 二、现状及前景 三、标杆性企业 四、存在的问题 五、应对的思路,物业管理行业： 四、存在的问题,物业服务成本构成中，管理人员的费用占到
8、34.41%，如果再加上保洁、保安、绿化和维修人员等的费用，人力成本占到45%-60%之间，近年来，这部分成本上涨迅速且基本无回调可能。,物业服务企业的成本及税费构成情况,一、人力资源成本过高,物业管理行业： 四、存在的问题,截止2012年全国物业管理从业人员约612万人，较2008年250万人上升145%，较2004年144万人上升325%，但是，物业管理师数量仅有43919人，平均每家企业只有0.6个，占全国612万从业人员0.7%，由此可见，物业管理师队伍数量与需求呈现出了较严重的失衡。 管理规模的扩大和业主要求的提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律、具有开拓创新精神的复合型
9、人才激增，人才匮乏已成为物业管理的突出问题。,二、从业队伍人才匮乏,物业管理行业： 四、存在的问题,三、企业发展过快，人才“拔苗助长”趋势明显,2013年物业管理行业发展报告指出， 到2012年底，物业服务企业数量约71000家，较2008年的58406家增长23%，较2004年的26700家增长166%。 物业管理面积145.3亿平方米，较2008年的125.46亿平方米增长16%，较2004年28.8亿平方米增长404%。 8年时间，企业发展规模呈几何倍数增长，而物业管理行业薪酬竞争力低，导致物业管理人才无论从数量还是质量上，都无法满足企业规模高速发展的需要，许多企业因此在用人上采取“拔苗
10、助长”的方式，导致出现从业者能力与岗位能力要求严重不匹配的现象。,物业管理行业： 四、存在的问题,四、部分企业依托房企,据中国物业管理协会统计，2013年，物业行业年收入前20的企业中，隶属开发商或依托房企建立的物业企业占据了11个席位，而在年净利润排名前20名的企业中，它们也占了一半。 但是这类企业也存在着市场化程度不高、产权不明、权责不清的难题。,2013年物业行业年收入TOP20,物业管理行业： 五、应当的思路,一、行业定义 二、现状及前景 三、标杆性企业 四、存在的问题 五、应对的思路,物业管理行业： 五、应对的思路,物业管理业百强企业2013年居住物业人均效能,人员结构的重组优化，结
11、构优化配置主要通过两种手段进行，一是进行减员增效，不断优化企业员工配置，二是持续增加外包项目比例，利用第三方力量深度提升企业效能。,成本过高结构优化、服务外包,物业管理行业： 五、应对的思路,近年来，伴随着房地产行业的快速发展，物业管理行业的规模急剧扩大。但物业行业的薪酬水平却丝毫没有快速上涨的势头，总体薪酬水平仍然呈现低迷状态。大批物业管理人才纷纷撤场，转投其他行业，物业管理行业成了就业的冷门。 在企业服务标准化的发展背景下，人才是企业之本，也是企业未来发展的最重要的核心资源之一，掌握人才才能把握行业发展的先机。,人才短缺薪酬结构、培训体系,思考：一方面物业企业人力成本占比非常高，一方面物业
12、从业人员总体薪酬水平仍显低迷，是否矛盾？,物业管理行业： 五、应对的思路,培训是提升企业人才素质的重要手段。企业员工能力提升内部培训主要有两种方式：一是内部讲座形式，如保利物业北京公司举办中层干部管理能力提升培训讲座，学习如何提升管理能力、凝聚团队的方法、了解个人素质提高、领导魅力展现和公司影响力提升等知识；二是，企业加大与高等院校、机构的合作，引进人才、保障企业未来发展。,人才短缺薪酬结构、培训体系,部分物业百强企业人才培养案例,物业管理行业： 五、应对的思路,依赖房企独立经营、自建构架,以国内物业企业的TOP1万科物业为例： 万科首先将地产系统与物业服务系统单独分开设置，在这个结构之下，地产企业和物业服务企业又是一种契约合作关系。从4年前开始，万科地产对万科物业不再进行补贴，万科物业完全自负盈亏，但是从客户调查的情况来看，超过75%的客户选择万科的房子还是因为希望享受万科物业的服务。,我们要做到让员工有尊严的工作，为其提供简单的人际关系、包容的团队氛围，公平的评价机制、弹性的薪酬政策和健康的生活方式；让每个人都有权利提出合理化建议，并一定能得到反馈；公平是最好的尊重，机会是最大的信任，为每一个员工提供公平的机会；让员工学中做，在做中学，让员工与企业共同成长。 万科集团副总裁，万科物业首席执行官朱保全,
